【正文】 角處開窗，用突窗設(shè)計(jì)，構(gòu)筑一個(gè)觀景平臺(tái) ◆ 統(tǒng)一預(yù)設(shè)空調(diào)主機(jī)外掛窗，以百葉形式修飾 ◆ 部分單元可設(shè)計(jì)錯(cuò)層和頂層復(fù)式，使戶型多樣化 針對(duì)本案的目標(biāo)客戶群的需求能力和戶型偏好，我司對(duì)本案戶型的設(shè)置、面積配比、單位配比作 出以下的建議： 戶型類別的組合比例及細(xì)分 戶 型 單 位 面 積 戶 數(shù) 比 例 一房一廳一衛(wèi) 65一 75平方米 20 8． 3% 二房一廳一衛(wèi) 76一 85平方米 30 12． 5% 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 33 頁 二房二廳一衛(wèi) 86一 95平方米 40 16． 7% 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 96一 115平方米 80 33． 3% 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 116一 130平方米 40 16． 7% 四房三廳兩衛(wèi) 131一 150平方米 30 12． 5% 6．物業(yè)管理建議 由于本案周邊的情況比較復(fù)雜，建議采取封閉式的小區(qū)管理，為提升發(fā)展商的品牌效應(yīng)，建議由發(fā)展 商自行組建物業(yè)管理公司進(jìn)行前期的物業(yè)管理。 具體各銷售階段的價(jià)格調(diào)整根據(jù)銷售情況來而定， 價(jià)格調(diào)整時(shí)點(diǎn)，以各階段完成的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 33 頁 銷售額為臨界點(diǎn)，分別為 10%、 30%、 75%、90%。因此建立一個(gè)成熟的價(jià)格監(jiān)控體系是保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格體 系穩(wěn)定的必要條件。迅速的消化內(nèi)部認(rèn)購時(shí)積累的客戶資源，同時(shí)建立起新的客戶資源。通過技巧營(yíng)銷，迅速的消化客戶。 25 清盤期 當(dāng)項(xiàng)目的銷售任務(wù)完成了 90%后，本階段已經(jīng)進(jìn)入了銷售的最后沖刺階段。 本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的90%，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的 75%時(shí) 均價(jià)調(diào)整為 1920 元 /平方米，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的90%時(shí)均價(jià)調(diào)整為 2040 元 /平方米。在此階段內(nèi)，積極的開發(fā)新的客戶資源是最重要的。公開發(fā)售 1 個(gè)月左右的時(shí)間是項(xiàng)目的升溫期。 具 體 折扣調(diào)整權(quán)限如下： ◇平均折扣 95折； ◇置業(yè)顧問最高折扣權(quán)限 97折 ◇銷售主任最高折扣權(quán)限 95折 ◇ 項(xiàng)目經(jīng)理最高折扣權(quán)限 9折 14 價(jià)格監(jiān)控體系 一個(gè)成熟的項(xiàng)目操作，樓盤的價(jià)格應(yīng)該是隨著市場(chǎng)的變化，有必要的調(diào)整的，這樣可以保證項(xiàng)目在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值最大化，為開發(fā)商贏得最大化的利潤(rùn)。在根據(jù)不同的工程進(jìn)度和銷售現(xiàn)象，調(diào)整出街價(jià)格和面價(jià)，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)的最終開發(fā)目的。 5． 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì)是體現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓部分。按智能小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配備強(qiáng)電和弱點(diǎn)系統(tǒng)，煤氣智能遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。這樣使整個(gè)小區(qū)的建筑群結(jié)構(gòu)上更豐富，由此產(chǎn)生的不規(guī)則地塊，可作為綠化和休閑用地， 這樣可以使小區(qū)的空間立體層次更加豐富，由此提升小區(qū)形象。 123 小區(qū)車行、步行系統(tǒng) 小區(qū)的主入口和次入口之間是小區(qū)主要的車行道，各單元樓前可設(shè)置便行車道。我司認(rèn)為小區(qū)主入口的色調(diào)及造型應(yīng)配合本案主題，采用動(dòng)感、氣派的風(fēng)格，選用中檔偏上材料建造。 第四章 項(xiàng)目定位 1． 項(xiàng)目開發(fā)主題及形象定位 結(jié)合本案周邊的區(qū)位情況和項(xiàng)目自身的情況，針對(duì)本案選取的目標(biāo)市場(chǎng)的特性，本案的開發(fā)主題應(yīng)緊緊的貼近目標(biāo)市場(chǎng)，倡導(dǎo) “輕松置業(yè)，輕松生活” 的開發(fā)主題。 23 項(xiàng)目與兩條主干道連接的道路不理想，車輛進(jìn)出不甚便利 項(xiàng)目雖臨近馬路，但因接駁道路欠佳，車輛進(jìn)出十分不便，住戶出行存在一定難度。 與伍家?guī)X立交橋毗鄰的東風(fēng)匝道正在規(guī)劃動(dòng)工當(dāng)中，隨著工程開展和竣工，由麗臣路所分割開的南北兩區(qū)有望改善兩區(qū)斷層局面，取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)和共同發(fā)展，二者一體化也必然使得片區(qū)發(fā)展更具 競(jìng)爭(zhēng)力。有關(guān)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷操作的具體步驟和方案，我們將根據(jù)貴司對(duì)本建議案的相關(guān)意見，作出更為完整、客觀和深入的闡述并在下一步工作 當(dāng)中提交詳盡的報(bào)告。該片區(qū)居住群體大都為城市拆遷安置戶或工廠員工，如蔣家壟公寓、九芝堂宿舍樓神箭花苑和環(huán)保所宿舍樓等。 13 項(xiàng)目毗鄰麗臣路、金霞大道，外部交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá) 本案臨近麗臣路、金霞大道，伍家?guī)X立交橋、東風(fēng)高架橋使得整個(gè)片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)呈高度輻射狀態(tài)，交通線路四通八達(dá)，出行較為方便。 32 城市開發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯 長(zhǎng)沙市城市建設(shè)擴(kuò)張，開發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使 本案的地位逐漸引人注目，片區(qū)所具備的升值空間也必將使項(xiàng)目的投資價(jià)值有所回升，可直接刺激消費(fèi)者的購買力。 12 人文定位 本案周邊居民小區(qū)的素質(zhì)都不高，給本案賦予一定的人文定位，有助于使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出，成為該區(qū)位中突出的項(xiàng)目，從而提高本案對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃的車道外，都可作 為小區(qū)綠化區(qū)域。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 33 頁 13 建筑群布局 目前小區(qū)共規(guī)劃了建筑單元 21個(gè)，我司根據(jù)地塊、長(zhǎng)沙市的常年氣候資料和人們的日 常生活習(xí)慣，考慮整個(gè)小區(qū)的定位的基礎(chǔ)上，我司建議對(duì)樓體的布局做出調(diào)整，以活躍整個(gè)小區(qū)的布局。小區(qū)其他綠化區(qū)域可考慮種植灌木和草坪，在小區(qū)主入口設(shè)置花圃，種植蘭花、杜鵑、茶花等。本案銷售工作能否取得成功，除去價(jià)格因素，整個(gè)小區(qū)的素質(zhì)是另一個(gè)很重要的因素。 61 安防 以保安 24 小時(shí)巡查和電子監(jiān)控兩種手段，配合來訪登記制度和每單元的門禁系統(tǒng)，組成一個(gè)全方位的安防系統(tǒng)。根據(jù)市場(chǎng)消 費(fèi)特征，銷售的現(xiàn)實(shí)價(jià)格在此價(jià)格的基礎(chǔ)上視銷售進(jìn)度和銷售的現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)，具體調(diào)整幅度控制在 +1%之內(nèi)。 根據(jù)本案的實(shí)際情況，價(jià)格監(jiān)控體系的信息采集主要來自三個(gè)方面： ■ 銷售反應(yīng) ■ 市場(chǎng)變化 ■ 工程進(jìn)度 通過對(duì)上述收集信息的科學(xué)分析，確定現(xiàn)行價(jià)格的準(zhǔn)確性，及時(shí)采取相應(yīng)的價(jià)格水平和調(diào)整策略。使本案的銷售工作進(jìn)入一個(gè)高潮。 本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的65%，此階段仍然執(zhí)行 1800 元 /平方米的均價(jià)。各方面工程已經(jīng)進(jìn)入收官階段。加強(qiáng)與老業(yè)主的溝通和聯(lián)系，可以為本階段實(shí)現(xiàn)銷售的決定