長(zhǎng)沙某房產(chǎn)項(xiàng)目前期建議案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 引力 ? 周邊環(huán)境太差，不十分適合居家 ? 戶型配比不合理，小戶型缺乏 ? 小區(qū)整體性難于統(tǒng)一 35 旺角佳園 ? 臨近麗臣路、東風(fēng)路，出行便利 ? 地形不規(guī)則，樓體設(shè)計(jì)受影響，各單元內(nèi)部格局多不規(guī)則 ? 靠近鐵路、高架橋，噪音干擾較大 ? 價(jià)位偏高，接近商品房?jī)r(jià)位 36 廣福園 ? 整體規(guī)模較大，具備大社區(qū)概念 ? 樓體間距較大，整體感覺(jué)過(guò)于空曠 ? 園林綠化不夠理想 ? 樓體外觀色調(diào)過(guò)于沉悶；單元戶型設(shè)計(jì)和面積配比不合理，客廳過(guò)大 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 33 頁(yè) 37 金帆小區(qū) ? 具備規(guī)模 ，配套較為完善，有成熟大社區(qū)風(fēng)采 ? 園林布置有獨(dú)特個(gè)性 ? 樓體外形具有一定超前意識(shí)，但樓體色調(diào)和顏色略嫌粗糙 ? 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)有較大局限性 38 四方小區(qū) ? 有智能化管理理念的初步體現(xiàn) ? 建筑格局較為新穎 ? 園林布置不佳，項(xiàng)目交通不甚便利 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 1． 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 11 地勢(shì)較高，能充分彰現(xiàn)片區(qū)地標(biāo)位置 本案在該片區(qū)占據(jù)有較高地勢(shì)，周圍無(wú)高層建筑遮擋，項(xiàng)目興建后，視野開闊，同時(shí)也容易形成鶴立雞群的感覺(jué)，可制造非同一般的突出效果。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 33 頁(yè) 應(yīng)對(duì)策略： 在項(xiàng)目外圍種植喬木綠化帶，一則消除噪音，同時(shí)也可形成綠色生態(tài)空間的視覺(jué)效果和舒適感覺(jué)。 應(yīng)對(duì)策略： 建議發(fā)展商積極與相關(guān)部門溝通，充分利用市政力量，促使交通狀況有所改善。 應(yīng)對(duì)策略： 合理開發(fā)，優(yōu)化資源配給，提高本案的附加值，塑造開發(fā)商品牌的 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 33 頁(yè) 同時(shí)也可獲取相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)主題，本案的形象定 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 33 頁(yè) 位，應(yīng)給人以親和力，突出本案的優(yōu)勢(shì)，即降低置業(yè)門檻，輕松的實(shí)現(xiàn)擁有自己的一方天地的夢(mèng)想。 1． 整體布局建議 11 小區(qū)主入口 根據(jù)現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)劃圖，小區(qū)的主入口選擇是適合整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃的。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 33 頁(yè) 12 小區(qū)內(nèi)功能區(qū)域規(guī)劃 121 綠化區(qū)域 由于本案毗鄰京廣鐵路線，這將帶來(lái)很大的噪音污染，造成居民的心理障礙。 122 娛樂(lè)、休閑區(qū)域 小區(qū)的娛樂(lè)、休閑區(qū)域可重點(diǎn)規(guī)劃在小區(qū)的東邊。綠地、休閑區(qū)域則一律設(shè)置人行小徑。同時(shí)可以避免整個(gè)小區(qū)建筑物排列形式的單調(diào)，增強(qiáng)建筑布局的層次感。見(jiàn)附圖二。但由于周邊的社區(qū)素質(zhì)不高，所以本案應(yīng)考慮增強(qiáng)智能化的門禁保安系統(tǒng)。 4． 建筑群體風(fēng)格建議 本案周邊的建筑大都建于上個(gè)世紀(jì) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁(yè) 共 33 頁(yè) 九十年代初甚至更早，形式和風(fēng)格都比較陳舊，使整個(gè)區(qū)塊的氛 圍都比較壓抑和沉悶。在建筑元素上提升本案的素質(zhì)，是促進(jìn)本案銷售工作的重要手段。 根據(jù)本案的地形，和我司對(duì)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)熱 銷戶型的研究，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)弧型的設(shè)計(jì)理念。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 33 頁(yè) 63 綠化 專人對(duì)綠化帶、草坪、花圃定時(shí)進(jìn)行修整維護(hù)，保持小區(qū)的美觀。 11 定價(jià)原則 111 整個(gè)銷售過(guò)程的實(shí)收均價(jià) 發(fā)展商提供的項(xiàng)目開發(fā)成本加合理利 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 33 頁(yè) 潤(rùn)的價(jià)格 1800元 /平方米 我司根據(jù)市場(chǎng)比較法，選取合適的參考樣本進(jìn)行比較，得出以下價(jià)格 參 數(shù) 項(xiàng) 目 地 段 小區(qū)綜合素質(zhì) 可參考性 綜合評(píng)分 均 價(jià) 本案 100 100 100 300 明珠苑 150 110 90 350 2000 匯龍公寓 95 90 85 270 1600 錦繡華天 160 150 60 370 2620 旺角家園 120 80 75 275 1800 廣富園 60 120 65 245 1450 計(jì)算得出本案市場(chǎng)參考價(jià)格： 1830元 /平方米 由此得出，本案實(shí)行 1800 元 /平方米的價(jià)格是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的 ,并有一定的上升空間。 樓層差價(jià)為 30 元 /㎡，中間樓層的最高；位置價(jià)差 80元 /㎡，中間的單元最高，比東邊的單位高 80 元 /㎡，東邊的單位比西邊的單位高 80元 /㎡；臨近鐵路的單位的差價(jià)是 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁(yè) 共 33 頁(yè) 50 元 /㎡；戶型差價(jià)為 80 元 /㎡，錯(cuò)層、復(fù)式比標(biāo)準(zhǔn)層高 80 元 /㎡；每次調(diào)價(jià)的幅度為80— 120元之間。而樓盤的價(jià)格有它的特殊性存在，一般規(guī)律而言，項(xiàng) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁(yè) 共 33 頁(yè) 目的價(jià)格是隨著工程的進(jìn)度，水漲船高的，但不是所有的項(xiàng)目都能有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)，它是受到市場(chǎng)，消費(fèi)者需求心理等各方面因素影響的。 本階段預(yù)計(jì)可完成總銷售任務(wù)的 20%，在這個(gè)時(shí)期執(zhí)行的起始價(jià)格是 1620 元 /平方米，根據(jù)價(jià)格的調(diào)整原則，結(jié)合銷售情況進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。在此階段，廣告推廣 的力度加大，對(duì)項(xiàng)目的形象進(jìn)行重點(diǎn)的訴求。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁(yè) 共 33 頁(yè) 本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的35%，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的 30%時(shí)均價(jià)調(diào)整為 1800 元 /平方米。通過(guò)不同形式的促銷活動(dòng)和推廣活動(dòng)，對(duì)本案的各個(gè)買點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)銷。項(xiàng)目已經(jīng)被市場(chǎng)接受，各個(gè)買點(diǎn)也得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，處于一個(gè)良性的過(guò)程。此價(jià)格為實(shí)收均價(jià)，面價(jià)可通過(guò)不同的折扣進(jìn)行調(diào)節(jié)。
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