【正文】 南科技、文化、旅游、制造、輕紡等各個(gè)領(lǐng)域的名優(yōu)產(chǎn)品，引導(dǎo)湖南企業(yè)界對(duì)步行商業(yè)街 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 27 頁(yè) 的關(guān)注和參與。 后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和管理 黃興南路步行商業(yè)街在功能分區(qū)的同時(shí)，必須考慮到步行商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)和管理，尤其象餐飲、美食等功能區(qū)域，更應(yīng)是如此。 步行商業(yè)街自南至北的功能分區(qū)定位為： 一Ａ區(qū)：長(zhǎng)度為 120 米，靠西，單層面積約 7000 平方米 一至三層：大型超市百貨 四層：停車(chē)場(chǎng) 頂層：兒童游樂(lè)園 一Ｂ區(qū)：體育休閑及時(shí)尚天地 1 層：時(shí)尚潮流天地 2 層：服裝、鞋帽、飾品 3 層：器具 停車(chē)場(chǎng) 頂層：停車(chē)場(chǎng) 二區(qū)：男人廣場(chǎng) 1 層：服飾、化妝品、保健 2 層：品牌服裝、鞋帽 3 層：服裝、鞋帽 飲食、湘風(fēng)、文化之老字 號(hào)廣場(chǎng) 頂層：觀光、休閑 三區(qū)：化妝品 1 層：香水、護(hù)膚、美容品 2 層：美容美發(fā)用品、保健 3 層：器材（日用、專(zhuān)業(yè)） 4 層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場(chǎng) 頂層：休閑、觀光 四區(qū)：女人廣場(chǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 27 頁(yè) 1 層：首飾、服飾、化妝品、保健 2 層：品版服裝、鞋帽、皮具 3 層：服裝、鞋帽 4 層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場(chǎng)、美容美發(fā)、纖體 頂層：觀光、休閑 五區(qū)：兒童廣場(chǎng) 1 層：服飾、服裝、兒童食品（肯德基、麥當(dāng)勞） 2 層：服裝、鞋帽（肯德基、麥當(dāng)勞） 3 層：玩具、體育用品、智力開(kāi)發(fā) 4 層：飲食、湘風(fēng)、文化之老字號(hào)廣場(chǎng) 頂層 ：觀光、休閑 六區(qū)：國(guó)際名店廊 國(guó)際名店廊： 1 層：頂級(jí)男性服裝、飾品專(zhuān)賣(mài) 2 層：頂級(jí)女性服裝、飾品專(zhuān)賣(mài) 3 層：頂級(jí)皮具、鞋帽、飾品專(zhuān)賣(mài) 4 層：創(chuàng)富會(huì)俱樂(lè)部，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要以名酒咖啡吧、茶藝吧為主。 各縱向功 能區(qū)中庭，均設(shè)置展示或特賣(mài)場(chǎng)（按季節(jié)有組織安排）。 （三）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開(kāi)發(fā)和定位： 步行商業(yè)街商業(yè)主題的設(shè)計(jì)，是為了更好地以主題商業(yè)功能去設(shè)計(jì)人流，因?yàn)椴叫猩虡I(yè)街在形式上更傾向于逛街和休閑，缺泛對(duì)目的購(gòu)物人流針對(duì)性的引導(dǎo)，根據(jù)步行街的功能分區(qū)，步行街商業(yè)主題的定位如下： 1Ａ區(qū) ：倉(cāng)儲(chǔ)式大賣(mài)場(chǎng)（設(shè)計(jì)日常消費(fèi)和百姓階層人流） 1B 區(qū)：體育休閑時(shí)尚天地 2 區(qū)：男人廣場(chǎng) 3 區(qū)：化妝品廣場(chǎng) 4 區(qū)：女人廣場(chǎng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 27 頁(yè) 5 區(qū)：兒童廣場(chǎng) 6 區(qū)：國(guó)際名店廊 7 區(qū)：金奶珠寶、名表中心 8 區(qū)：時(shí)尚飾品廣場(chǎng) 9 區(qū)：時(shí)常家居廣場(chǎng) 在設(shè)計(jì)各種商業(yè)主題功能區(qū)的同時(shí)，各功能區(qū)的貫名權(quán)，考慮以有償?shù)男问匠鲎尅? 四層：在整體功能的考慮之外，面積分割 以最小 64 平方米分割和查丈。 三層：低柜開(kāi)敞式展示，或局部玻璃間隔，獨(dú)立展示。 （五）黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 黃興南路步行商業(yè)街的交通組織主要包括三個(gè)方面： 步行商業(yè)街與城市的交通組織。 總而言之，步行商業(yè)街與城市的交通組織，注意四點(diǎn)： （ 1）建設(shè)好南門(mén)口、司門(mén)口、人民路的公共交通體系。 步行商業(yè)街外街交通組織。 （ 3）一層 南門(mén)口、司門(mén)口和各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)入口和直接上二層的自動(dòng)扶梯。 設(shè)計(jì)和規(guī)劃銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)模式。 導(dǎo)向和指示系統(tǒng)，實(shí)行中英文對(duì)照。 室外步行街設(shè)計(jì)室外遮蔭走廊，使游人風(fēng)雨無(wú)阻。 商業(yè)中心：板塊的概念模糊。 近年大百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)效益呈下降趨勢(shì)。 針對(duì)開(kāi)發(fā)品牌經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群體和品牌廠商客戶群體。 各功能區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位： 1A區(qū)：大型超市： 引進(jìn)山姆會(huì)員店、沃爾瑪?shù)葒?guó)際性大型超市。 4 區(qū)：男人廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)入長(zhǎng)沙的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷(xiāo)商； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷(xiāo)商； （ 4）其它。 8 區(qū)：女人廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際、國(guó)內(nèi)女裝、化妝品、女性保健品、飾品、女用皮具、鞋帽、美容、纖體的品牌廠商和經(jīng)銷(xiāo)商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域的品牌廠商和經(jīng)銷(xiāo)商； （ 3）其它。針對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專(zhuān)賣(mài)店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。 怎樣解決租和售二個(gè)層次目標(biāo)客戶之間的矛盾，總的策略 方針是： 掌握項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)調(diào)配權(quán)； 以租賃和經(jīng)營(yíng)先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售； 設(shè)計(jì)租不如買(mǎi)的價(jià)格策略和營(yíng)銷(xiāo)模式。 第二期：正式發(fā)售，時(shí)間： 8 月中旬至 9 月下旬。 第四期： 12 月上旬至 12 月下旬。 媒體通道： （ 1）戶外形象廣告： 火車(chē)站巨幅廣告牌 應(yīng)該肯定的是： 黃興南路步行商業(yè)街，不僅僅是一種商業(yè)物業(yè)形式，她更是城市的、市民的、是政府的臉面和形象，是一個(gè)城市新世紀(jì)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科技和可持續(xù)發(fā)展的龐大綜合載體。在這樣的背景前提下，才可能實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)本身的深厚內(nèi)涵。 （ 2）長(zhǎng)沙的地域文化，除了傳統(tǒng)老字號(hào)的載體外，更要體現(xiàn)長(zhǎng)沙現(xiàn)階段的發(fā)展和文明史，長(zhǎng)沙是湖南的省府，長(zhǎng)沙代表湖南的縮影，因此，步行街的商旅湘軍廣場(chǎng)，也是步行商業(yè)街地域文化特色的縮影。從無(wú)障礙通道、中英文指示導(dǎo)向、休閑、綠化景觀、步行街等的設(shè)計(jì)，又充分表現(xiàn)了步行商業(yè)街的時(shí)代特征；同時(shí)，步行街的商業(yè)功能分區(qū)又決定了步行街集休閑購(gòu)物和目的購(gòu)物于一體的產(chǎn)品定位特色，因此，步行商業(yè)街的概念形象定位如下： （ 1）長(zhǎng)沙唯一的步行商業(yè)街。 （ 5）長(zhǎng)沙商業(yè)旅游中心 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 27 頁(yè) （ 6）長(zhǎng)沙現(xiàn)代文明的窗口。 項(xiàng)目：長(zhǎng)沙唯一的步行商業(yè)街，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。 綜合如上方面的因素，又鑒于黃 興路是長(zhǎng)沙市政府的重點(diǎn)形象工程。 世紀(jì)步行街，時(shí)代的烙印，經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展的展示平臺(tái)，城市形象的名片，國(guó)際性高度文明的窗口，人性化、返撲歸真、可持續(xù)發(fā)展的城市社會(huì)的“縮 寫(xiě)”。 百年機(jī)遇：百年一次，一生一次的機(jī)遇，投資經(jīng)營(yíng)、價(jià)值潛力、價(jià)值空間、超值、輕松、自然。 （ 2）竣工（部分）： 正式開(kāi)盤(pán)儀式 邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，招集所 有傳媒記者； 進(jìn)行形象廣告和訴求廣告立體宣傳。 （四）上市姿態(tài)策略： 黃興路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)，將直接決定項(xiàng)目在長(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)中的形象，也將決定市場(chǎng)以及目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)于步行商業(yè)街的心理預(yù)期。 第二，物業(yè)體量和市場(chǎng)容量的因素。 控制銷(xiāo)售節(jié)奏和銷(xiāo)售頻率，營(yíng)造低價(jià)入市姿態(tài)。今年剩余的三個(gè)大節(jié)假日，集中在 10月 1 日、元旦和春節(jié)，因此，步行商業(yè)街的銷(xiāo)售，必須綜合考慮與這三大商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季之間的關(guān)聯(lián)。 二等時(shí)機(jī)： 9 月份，無(wú)明確的開(kāi)業(yè)時(shí)間作導(dǎo)向。 （六）價(jià)格策略： 沒(méi)有科學(xué)合理的價(jià)格策略，很難保證項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售水平和最大化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，步行商業(yè)街的價(jià)格策略分為三個(gè)部分： 價(jià)格系數(shù)的制定。 四層商鋪： 30% 其中：中段節(jié)點(diǎn)、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門(mén)口、司門(mén)口、中心廣場(chǎng)商鋪加 20%。 第三、按揭與付款方式。 第五、促銷(xiāo)和競(jìng)價(jià)。 因此，為了實(shí) 現(xiàn)開(kāi)發(fā)商最大的項(xiàng)目效益，有必要對(duì)步行商業(yè)街的銷(xiāo)售節(jié)奏和頻率進(jìn)行控制，具體的思路是： 對(duì)各功能區(qū)進(jìn)行分期推廣（見(jiàn)分期推廣計(jì)劃）； 預(yù)留若干比例的自有物業(yè)； 各檔次商鋪以價(jià)位定市場(chǎng)，控制比例分期推出，原則上同層物業(yè)，先推低價(jià)位商鋪； 南北兩端和中段各節(jié)點(diǎn)街鋪控制銷(xiāo)售，或先租后售。 寓管理于服務(wù)之中，以服務(wù)強(qiáng)化對(duì)經(jīng)營(yíng)者的管理，淡化單一的“行政式”管理，提升商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理