【正文】 南科技、文化、旅游、制造、輕紡等各個領域的名優(yōu)產(chǎn)品，引導湖南企業(yè)界對步行商業(yè)街 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 27 頁 的關注和參與。 后續(xù)的經(jīng)營和管理 黃興南路步行商業(yè)街在功能分區(qū)的同時，必須考慮到步行商業(yè)街的經(jīng)營和管理，尤其象餐飲、美食等功能區(qū)域，更應是如此。 步行商業(yè)街自南至北的功能分區(qū)定位為： 一Ａ區(qū)：長度為 120 米，靠西，單層面積約 7000 平方米 一至三層：大型超市百貨 四層：停車場 頂層：兒童游樂園 一Ｂ區(qū)：體育休閑及時尚天地 1 層：時尚潮流天地 2 層：服裝、鞋帽、飾品 3 層：器具 停車場 頂層：停車場 二區(qū)：男人廣場 1 層：服飾、化妝品、保健 2 層：品牌服裝、鞋帽 3 層：服裝、鞋帽 飲食、湘風、文化之老字 號廣場 頂層：觀光、休閑 三區(qū)：化妝品 1 層：香水、護膚、美容品 2 層：美容美發(fā)用品、保健 3 層：器材（日用、專業(yè)） 4 層：飲食、湘風、文化之老字號廣場 頂層：休閑、觀光 四區(qū)：女人廣場 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 27 頁 1 層：首飾、服飾、化妝品、保健 2 層：品版服裝、鞋帽、皮具 3 層：服裝、鞋帽 4 層：飲食、湘風、文化之老字號廣場、美容美發(fā)、纖體 頂層：觀光、休閑 五區(qū)：兒童廣場 1 層：服飾、服裝、兒童食品（肯德基、麥當勞） 2 層：服裝、鞋帽（肯德基、麥當勞） 3 層：玩具、體育用品、智力開發(fā) 4 層：飲食、湘風、文化之老字號廣場 頂層 ：觀光、休閑 六區(qū)：國際名店廊 國際名店廊： 1 層：頂級男性服裝、飾品專賣 2 層：頂級女性服裝、飾品專賣 3 層：頂級皮具、鞋帽、飾品專賣 4 層：創(chuàng)富會俱樂部，經(jīng)營項目主要以名酒咖啡吧、茶藝吧為主。 各縱向功 能區(qū)中庭，均設置展示或特賣場（按季節(jié)有組織安排）。 （三）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)主題的開發(fā)和定位： 步行商業(yè)街商業(yè)主題的設計，是為了更好地以主題商業(yè)功能去設計人流，因為步行商業(yè)街在形式上更傾向于逛街和休閑，缺泛對目的購物人流針對性的引導，根據(jù)步行街的功能分區(qū)，步行街商業(yè)主題的定位如下： 1Ａ區(qū) ：倉儲式大賣場（設計日常消費和百姓階層人流） 1B 區(qū)：體育休閑時尚天地 2 區(qū)：男人廣場 3 區(qū)：化妝品廣場 4 區(qū)：女人廣場 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 27 頁 5 區(qū)：兒童廣場 6 區(qū)：國際名店廊 7 區(qū)：金奶珠寶、名表中心 8 區(qū)：時尚飾品廣場 9 區(qū)：時常家居廣場 在設計各種商業(yè)主題功能區(qū)的同時，各功能區(qū)的貫名權，考慮以有償?shù)男问匠鲎尅? 四層：在整體功能的考慮之外，面積分割 以最小 64 平方米分割和查丈。 三層：低柜開敞式展示，或局部玻璃間隔，獨立展示。 （五）黃興南路步行商業(yè)街交通組織與街區(qū)功能規(guī)劃 黃興南路步行商業(yè)街的交通組織主要包括三個方面： 步行商業(yè)街與城市的交通組織。 總而言之，步行商業(yè)街與城市的交通組織，注意四點： （ 1）建設好南門口、司門口、人民路的公共交通體系。 步行商業(yè)街外街交通組織。 （ 3）一層 南門口、司門口和各節(jié)點設計入口和直接上二層的自動扶梯。 設計和規(guī)劃銷售、招商、經(jīng)營三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營銷模式。 導向和指示系統(tǒng)，實行中英文對照。 室外步行街設計室外遮蔭走廊，使游人風雨無阻。 商業(yè)中心：板塊的概念模糊。 近年大百貨業(yè)經(jīng)營效益呈下降趨勢。 針對開發(fā)品牌經(jīng)營目標客戶群體和品牌廠商客戶群體。 各功能區(qū)目標市場細分定位： 1A區(qū)：大型超市： 引進山姆會員店、沃爾瑪?shù)葒H性大型超市。 4 區(qū)：男人廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進入長沙的國際國內(nèi)品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商； （ 3）國內(nèi)、國際品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商； （ 4）其它。 8 區(qū)：女人廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進駐長沙的國際、國內(nèi)女裝、化妝品、女性保健品、飾品、女用皮具、鞋帽、美容、纖體的品牌廠商和經(jīng)銷商，國內(nèi)其它區(qū)域的品牌廠商和經(jīng)銷商； （ 3）其它。針對長沙的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)查結果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營和抽成方式為主。 怎樣解決租和售二個層次目標客戶之間的矛盾，總的策略 方針是： 掌握項目的經(jīng)營調(diào)配權； 以租賃和經(jīng)營先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售； 設計租不如買的價格策略和營銷模式。 第二期：正式發(fā)售，時間： 8 月中旬至 9 月下旬。 第四期： 12 月上旬至 12 月下旬。 媒體通道： （ 1）戶外形象廣告： 火車站巨幅廣告牌 應該肯定的是： 黃興南路步行商業(yè)街，不僅僅是一種商業(yè)物業(yè)形式，她更是城市的、市民的、是政府的臉面和形象，是一個城市新世紀政治、文化、經(jīng)濟、科技和可持續(xù)發(fā)展的龐大綜合載體。在這樣的背景前提下，才可能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)本身的深厚內(nèi)涵。 （ 2）長沙的地域文化，除了傳統(tǒng)老字號的載體外，更要體現(xiàn)長沙現(xiàn)階段的發(fā)展和文明史，長沙是湖南的省府，長沙代表湖南的縮影，因此，步行街的商旅湘軍廣場，也是步行商業(yè)街地域文化特色的縮影。從無障礙通道、中英文指示導向、休閑、綠化景觀、步行街等的設計，又充分表現(xiàn)了步行商業(yè)街的時代特征；同時，步行街的商業(yè)功能分區(qū)又決定了步行街集休閑購物和目的購物于一體的產(chǎn)品定位特色，因此，步行商業(yè)街的概念形象定位如下： （ 1）長沙唯一的步行商業(yè)街。 （ 5）長沙商業(yè)旅游中心 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 27 頁 （ 6）長沙現(xiàn)代文明的窗口。 項目：長沙唯一的步行商業(yè)街，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。 綜合如上方面的因素，又鑒于黃 興路是長沙市政府的重點形象工程。 世紀步行街，時代的烙印，經(jīng)濟和科技發(fā)展的展示平臺，城市形象的名片，國際性高度文明的窗口，人性化、返撲歸真、可持續(xù)發(fā)展的城市社會的“縮 寫”。 百年機遇：百年一次，一生一次的機遇，投資經(jīng)營、價值潛力、價值空間、超值、輕松、自然。 （ 2）竣工（部分）： 正式開盤儀式 邀請政府相關領導，招集所 有傳媒記者； 進行形象廣告和訴求廣告立體宣傳。 （四）上市姿態(tài)策略： 黃興路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)，將直接決定項目在長沙商業(yè)物業(yè)市場中的形象，也將決定市場以及目標消費者對于步行商業(yè)街的心理預期。 第二，物業(yè)體量和市場容量的因素。 控制銷售節(jié)奏和銷售頻率，營造低價入市姿態(tài)。今年剩余的三個大節(jié)假日，集中在 10月 1 日、元旦和春節(jié)，因此，步行商業(yè)街的銷售，必須綜合考慮與這三大商業(yè)經(jīng)營旺季之間的關聯(lián)。 二等時機： 9 月份，無明確的開業(yè)時間作導向。 （六）價格策略： 沒有科學合理的價格策略，很難保證項目的整體銷售水平和最大化價值的實現(xiàn)，步行商業(yè)街的價格策略分為三個部分： 價格系數(shù)的制定。 四層商鋪： 30% 其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中心廣場商鋪加 20%。 第三、按揭與付款方式。 第五、促銷和競價。 因此，為了實 現(xiàn)開發(fā)商最大的項目效益，有必要對步行商業(yè)街的銷售節(jié)奏和頻率進行控制，具體的思路是： 對各功能區(qū)進行分期推廣（見分期推廣計劃）； 預留若干比例的自有物業(yè)； 各檔次商鋪以價位定市場，控制比例分期推出，原則上同層物業(yè)，先推低價位商鋪； 南北兩端和中段各節(jié)點街鋪控制銷售，或先租后售。 寓管理于服務之中，以服務強化對經(jīng)營者的管理，淡化單一的“行政式”管理，提升商業(yè)街的經(jīng)營管理