【正文】 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 27 頁 。 寓“商業(yè)街文化”于服務(wù)之中，通過創(chuàng)富會，吸引高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營者，以商業(yè)經(jīng)營者為中心，設(shè)計管理公司的贏利性經(jīng)營項目和主題活動，增強步行商業(yè)街對業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的凝聚力，增強業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的“主人翁”精神。 改變商業(yè)街零售購物的單一商業(yè)形態(tài)，設(shè)計步行商業(yè)街優(yōu)勢產(chǎn)品前店后廠、中心輻射功能，增強商業(yè)街對周邊地區(qū)的輻射能力，使黃興路步行商業(yè) 街真正成為湖湘地區(qū)，乃致中南地區(qū)“商業(yè)樞紐”，因此聲名大震。 銷售頻率和周期安排為一年，進(jìn)度如下表： 日期 2001 年 2002 年 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 銷售 進(jìn)度 35% 25% 20% 10% （八）成立 創(chuàng)富會： 基本構(gòu)想： 服務(wù)商業(yè)街較大比例的中小經(jīng)營者和中小經(jīng)營品牌，服務(wù)內(nèi)容包括： （ 1） 經(jīng)營模式策劃服務(wù)； （ 2） 提供貨源渠道及信息渠道； （ 3）定期商業(yè)經(jīng)營講座及沙龍； （ 4） 營銷渠道的設(shè)計； （ 5）建立主題同業(yè)經(jīng)營交流網(wǎng)絡(luò)； （ 6）策劃和扶持中小品牌商品。 步行商業(yè)街改造后的商業(yè)經(jīng)營面積已翻了幾倍，因此，作為步行商業(yè)街的巨大價值體現(xiàn)，也只有從商業(yè)經(jīng)營中來，而商業(yè)經(jīng)營肯定是滯后于項目銷售的，也就是說，步行商業(yè)街的價值潛力和價值空間，要隨著時間和空間推移，不斷地釋放出來。 在基礎(chǔ)價格水平上，設(shè)計不同的促銷模式，同時，利用不同的營銷階段，舉行競價競買活動，營造項目的價值空間和務(wù)實作風(fēng)。 招商物業(yè)部分，設(shè)計租金水平等同售價水平的租賃形式，目的是： 加快資金回籠； 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 27 頁 設(shè)計租不如買的營銷模式。 爭取更高成數(shù)和年限的銀行按揭； 付款方式設(shè)計多樣性和靈活性。 單價與總價的總體策略是： 一層盡量安排更多的外街鋪面積； 減小一層商鋪發(fā)售的單位面積； 價位的高低與可售單位的面積分割成反比。 第二、單價與總價。 三層商鋪： 40% 其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中 心廣場商鋪加 20%。 步行商業(yè) 街價格系數(shù)的制定是根據(jù)每個商鋪不同樓層、方位、人流、公共資源、功能、面積大小等等，作為參照依據(jù)的，具體系數(shù)參照依據(jù)分為： 一層商鋪： 100%； 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 27 頁 其中：外街商鋪加 20%； 中段節(jié)點商鋪加 35%；臨中庭商鋪加 35%； 南門口、司門口和中心廣場臨街商鋪加 40%。 三是銷售前期工作，有充足的時間作保證。 根據(jù)項目的前期工作和項目形象進(jìn)度，步行商業(yè)街的最佳上市時機選擇 8 月份最為理想，因為 8 月份有三大入市由頭： 一是主體封頂。 一等時機： 8 月份，趕 10 月 1 日開業(yè)； 11 月份，趕元旦和春節(jié)開業(yè)。 適時利好與項目銷售之間的關(guān)系 主要指項目形象進(jìn)度與其它政府事件等。 黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位可概括為： 低調(diào)入市，低開高走，忠誠回報！ （五）上市 時機策略： 黃興南路步行商業(yè)街上市時機定位，主要要考慮如下方面的因素： 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 27 頁 項目的工程形象進(jìn)度 6 月 20 日開工 7 月 10 日正負(fù)零 8 月 20 日主體封項 9 月 30 日竣工 商業(yè)經(jīng)營旺季與銷售周期的關(guān)系 商業(yè)經(jīng)營旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日緊密關(guān)聯(lián)。 注重公關(guān)活動和事件營銷，以步行商業(yè)街的整體效應(yīng)推動銷售進(jìn)程。 根據(jù)上述三種因素的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位的總體原則為： 宣傳策略上以制造新聞由頭、主動操控媒體、形象廣告為主。本項目是一個擁有 10 余萬平方米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，銷售、招商和經(jīng)營絕不是一蹴而就的，項目的上市姿態(tài)，應(yīng)該很好地 迎合整個項目全程營銷的節(jié)湊和頻率，才能最大化地掠奪和占有最大的市場份額。市場和消費者對項目高企的期望值，與市場和消費者最終面對的是一種什么樣的項目產(chǎn)品和購買價位，將直接決定市場和消費者對項目的忠誠度和追捧度，良好的口碑和姿態(tài)，才能擁有深厚的市場基礎(chǔ)。 目前，作為政府工程的步行商業(yè)街，市民的關(guān)注、業(yè)界的關(guān)注、媒 體的關(guān)注、以及目標(biāo)消費群體的關(guān)注，整個外界對于步行商業(yè)街的心里預(yù)期非常高。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 27 頁 （ 4）開業(yè)： 活動主題另定 目的，舉行最后一波強大的促銷攻勢。 （ 3）開街：（國慶） 大型演出活動（主題另定） 在中心廣場舉行，邀請湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視進(jìn)行現(xiàn)場直播，中間穿抽步行商業(yè)街訴求廣告和形象廣告。 利用新聞發(fā)布會效應(yīng)，發(fā)布項目咨詢熱線電話，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購登記，或舉行一次公開發(fā)籌，目的是測試市場，其中包括客戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營品種及比例、價格、營銷通道等等。 百年選擇：身逢其時，無怨無悔的選擇，發(fā)展商的品牌、理念，政府資源的介入，綜合專業(yè)的國際合作，綜合品牌的支撐。 百年商業(yè)：成熟的商業(yè)形象，成熟的商業(yè)文化，成熟的百姓購物首選。 商業(yè)推廣主題： 百年等一回！ 百年，漫長的時間，人生很難愈越的時間跨度，黃興路百年的商機沉淀，今天，您可以選擇 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 27 頁 和擁有。 世紀(jì)，代表新世紀(jì)、新紀(jì)元，又一百年，新的百年，更上一層樓，寓意新的里程，新的商業(yè)，新的歷史機遇，新的投資良機，百年等一回。因此，黃興南路步行商業(yè)街的營銷推廣主題開發(fā)，分二個方向面： 形象推廣主題定位： 百年黃興路，世紀(jì)步行街！ 主題釋義： 百年老商業(yè)街，成熟的商業(yè)街和成熟的商業(yè)形象。 目標(biāo)消費群：重點設(shè)計投資價值、投資潛力和投資空間。 地域商業(yè)文化：百余年歷史的商業(yè)文化沉淀，二十余個老字號品牌，非常成熟的商業(yè)街，非常成熟的商業(yè)形象。 （二）營銷推廣主題定位： 黃興南路步行商業(yè)街的營銷主題，一要來源項目，二要來源于地域文化，三要來源于城市和市民，四要來源于目標(biāo)消費群體。 （ 7）長沙（湖南）城市形象的旗 艦。 （ 4）長沙休閑、游樂中心。 （ 2）長沙老字號風(fēng)味美食中心。 從步行商業(yè)街的老字號廣場和商旅湘軍廣場的定位，無不代表了濃郁的湖湘地域文化特色。 新世紀(jì)歷史和時代的主旋律。商業(yè)街擁有的老字號商家有二十余家，這些老字號商家在長沙家喻戶曉，其中包括：德圓包子、李合盛清真小吃、李文玉金首飾、介昌布店、九如齋食品店、美麗長鞋店、金泰華手飾店、享德利鐘表店、姊妹花女裝、達(dá)仁堂藥店、九芝堂、四怡堂藥店、中華國藥局、奇風(fēng)鴨店、火宮殿、柳德芳湯圓、雙燕餛飩、黃春和粉店、玉樓東、甘長順面食等，黃興南路步行商業(yè)街建成后，留住這些老 字號店，就在很大程度上體現(xiàn)了長沙的地域文化特色，因為只有傳統(tǒng)的，才是城市的，只有傳統(tǒng)的，才是世界的。 那么，長沙乃至湖南的地域文化是什么？新世紀(jì)歷史和時代的主旋律又是什么？商業(yè)街又怎樣通過產(chǎn)品本身去體現(xiàn)這一切呢？