長沙某房產(chǎn)項目前期建議案(文件)
【正文】 離 ◆ 儲藏室應(yīng)與廚房相臨，衛(wèi)生間不要與餐廳相臨，客廳可考慮與景觀陽臺相連或主臥 室與景觀陽臺相連，客廳則采用落 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 33 頁 地大窗的設(shè)計，也可使用雙陽臺設(shè)計 中國最龐大的資料庫下載 ◆ 主臥室與客廳的面積配比控制在:1比例較適宜，餐 慮此比例 ◆ 景觀陽臺采用弧型、挑陽臺設(shè)計，寬度控制在 — 之間 ◆ 臥室的窗戶可考慮在兩墻夾角處開窗，用突窗設(shè)計，構(gòu)筑一個觀景平臺 ◆ 統(tǒng)一預(yù)設(shè)空調(diào)主機外掛窗，以百葉形式修飾 ◆ 部分單元可設(shè)計錯層和頂層復(fù)式，使戶型多樣化 針對本案的目標客戶群的需求能力和戶型偏好，我司對本案戶型的設(shè)置、面積配比、單位配比作 出以下的建議： 戶型類別的組合比例及細分 戶 型 單 位 面 積 戶 數(shù) 比 例 一房一廳一衛(wèi) 65一 75平方米 20 8． 3% 二房一廳一衛(wèi) 76一 85平方米 30 12． 5% 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 33 頁 二房二廳一衛(wèi) 86一 95平方米 40 16． 7% 三房兩廳兩衛(wèi) 96一 115平方米 80 33． 3% 四房兩廳兩衛(wèi) 116一 130平方米 40 16． 7% 四房三廳兩衛(wèi) 131一 150平方米 30 12． 5% 6．物業(yè)管理建議 由于本案周邊的情況比較復(fù)雜，建議采取封閉式的小區(qū)管理，為提升發(fā)展商的品牌效應(yīng)，建議由發(fā)展 商自行組建物業(yè)管理公司進行前期的物業(yè)管理。 我司建議本案的建筑單體設(shè)計采用以下的方案突現(xiàn)其地位。這對本案是一個不利的制約因素。在主入口和次入口以及各個保安薄弱點架設(shè)監(jiān)視系統(tǒng)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 33 頁 2． 綠化建議 靠鐵路的小區(qū)主綠化帶，主要是考慮隔音的效果，建議種植高大常青喬木和竹。見附圖一。停車位除主入口處可設(shè)置車位外，靠東邊的單元的架空區(qū)域也可設(shè)置停車位。除設(shè)置花廊、雅座外，可增加兒童游戲場所。我司建議在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。次入口的開辟可以很好的通順小區(qū)的人行和車行系統(tǒng)。 建議本案的形象定位為： 生活的真諦是輕松的享受 11 市場定位 本 案市場定位是屬于微利房的性質(zhì)，且價格有限制，導(dǎo)致小區(qū)的規(guī)劃受到了一定的限制，因此市場的定位屬于中檔產(chǎn)品。 42 同區(qū)競爭樓盤的壓力使項目市場消費群有較大限制 本案周邊同類樓盤紛紛涌現(xiàn)，對本案 的銷售造成一定市場壓力。 3． 項目的機會 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 33 頁 31 周邊大量拆遷戶給項目帶來了較大的消費力 近年適逢長沙舊城改造，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對房地產(chǎn)市場構(gòu)成了較大的消化力，建議采用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費者前往購買。 中國最龐大的資料庫下載 22 項目周邊樓盤質(zhì)素普遍較低，使得整體環(huán)境的居住氛圍難于塑造 項目周邊無優(yōu)質(zhì)樓盤，片區(qū)尚不具強勢競爭力，客觀環(huán)境使本案的質(zhì)素難于快速在消費群心目中扎根，推廣存在一定難度。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 33 頁 12 地塊較為方正，容易形成封閉式建筑格局 本案地形方正合理，可塑性較強，可將之 形成圍合式建筑群，一則方便于內(nèi)部安全保障與物業(yè)管理，同時也可形成項目獨特的風格和建筑水準，區(qū)別于一般建筑粗糙隨便的通病，能較大限度提升項目質(zhì)素。 麗臣路 南接金融一條街芙蓉路，西至長沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前該路段正在修建改造 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 33 頁 當中，北區(qū)已有多家房地產(chǎn)開發(fā)商籌謀進入，相信隨著城市開發(fā)南北走向明朗化，該區(qū)位的房地產(chǎn)業(yè)必將會在現(xiàn)有平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)下，掀起圈地開發(fā)熱潮。片區(qū)內(nèi)擁有多家工廠，如湖南醫(yī)藥公司、湖南消防器材總廠、九芝堂制藥廠等；開福區(qū) 建材市場、伍家?guī)X建材市場、湖湘文化藝術(shù)品市場等專業(yè)市場也集中在片區(qū)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 33 頁 前 言 非常感謝貴司給予我司提供《項目前期營銷策劃建議案》的專業(yè)服務(wù)機會，亦感謝相關(guān)人員信息資料支持， **物業(yè)將集三十年之大成，充分利用獨特的專業(yè)視角、務(wù)實的操作手法，為貴司項目銷售創(chuàng)造最為可觀的銷售業(yè)績。在此敬請貴司對本案提出專業(yè)之補充意見，更期望雙方能為項目成功銷售共同努力并建立良好合作關(guān)系！ **物業(yè)將繼續(xù)秉承一貫持之以恒的宗旨： 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 33 頁 第一章 片區(qū)市場分析 1． 片區(qū)基礎(chǔ)資料 芙蓉北路、金霞大道與麗臣路在伍家?guī)X立交橋交匯，芙蓉北路、金霞大道、東風路圍合構(gòu)成伍家?guī)X片區(qū)，金霞大道接駁長沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，沿線主要建筑群為企事業(yè)單位辦公樓，如地稅局辦公樓、排水公司辦公樓等；麗臣路西接湘江二橋，東連機場高速公路。 9 路： 汽車北站 —— 火車站（ 7： 00— 19：00） 115 路：陳家湖 —— 桔園小區(qū)（ 6： 30— 21：00） 128 路：伍家?guī)X北 —— 彭家巷（ 7： 00— 19：00） 146 路：赤崗沖 —— 蔣家壟（ 6： 30— 21： 00） 302 路：芙 蓉路 —— 市政府（ 7： 00— 19： 00） 112 路：馬王堆 —— 陳家湖（ 6： 30— 20： 00） 131 路：荷花園 —— 四方坪（ 7： 00— 19： 00） 132 路：世界之窗 —— 瀟湘中路（ 6： 30— 17：00） 22 生活配套 通過實地了解，伍家?guī)X片區(qū)目前的生活配套有： 購物：華夏大市場、新一佳超市、麥德龍、泰陽商城、沙
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