長(zhǎng)沙某房產(chǎn)項(xiàng)目前期建議案(參考版)
2025-05-12 21:47本頁(yè)面
【正文】 條件更加成熟，但銷售的難點(diǎn)在于，剩余單位的均好性較差，優(yōu)惠措施是本階段的重要營(yíng)銷手段。 25 清盤(pán)期 當(dāng)項(xiàng)目的銷售任務(wù)完成了 90%后，本階段已經(jīng)進(jìn)入了銷售的最后沖刺階段。 本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的90%，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的 75%時(shí) 均價(jià)調(diào)整為 1920 元 /平方米，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的90%時(shí)均價(jià)調(diào)整為 2040 元 /平方米。前期的業(yè)主，在這個(gè)階段中對(duì)新的 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁(yè) 共 33 頁(yè) 客戶資源的積累有著很重要的作用。 24 維持期 項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了前面幾個(gè)階段后，進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)比較成熟的銷售時(shí)期，這個(gè)階段的銷售狀況比較穩(wěn)定。通過(guò)技巧營(yíng)銷，迅速的消化客戶。在此階段內(nèi)，積極的開(kāi)發(fā)新的客戶資源是最重要的。此價(jià)格為實(shí)收均價(jià)，面價(jià)可通過(guò)不同的折扣進(jìn)行調(diào)節(jié)。通過(guò)有效的銷售策略，為本案的整個(gè)銷售工作開(kāi)創(chuàng)一個(gè)良好的局面。迅速的消化內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)積累的客戶資源，同時(shí)建立起新的客戶資源。公開(kāi)發(fā)售 1 個(gè)月左右的時(shí)間是項(xiàng)目的升溫期。當(dāng)銷售完成總額的 10%時(shí)，價(jià)格調(diào)整為均價(jià) 1700元 /平方米。 2． 各個(gè)銷售階段描述 我司經(jīng)過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的深入了解，參考一般項(xiàng)目操作程序和銷售周期，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司預(yù)計(jì)在 8 個(gè)月內(nèi)（ 2020 年 5月 — 2020 年 1 月）可以完成項(xiàng)目總銷售任務(wù)的 95%，具體銷售階段描述如下： 21 導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)） 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁(yè) 共 33 頁(yè) 本案預(yù)計(jì)正式公開(kāi)銷售時(shí)間是 2020年 6月份，在條件成熟 情況下，可以安排 20— 30天的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，進(jìn)行市場(chǎng)試探，取得市場(chǎng)反應(yīng)數(shù)據(jù)后對(duì)本案的銷售策略進(jìn)行調(diào)整，以更準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，縮短銷售周期，加快開(kāi)發(fā)資金回籠速度的目的，保證項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售取得成功。因此建立一個(gè)成熟的價(jià)格監(jiān)控體系是保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格體 系穩(wěn)定的必要條件。 具 體 折扣調(diào)整權(quán)限如下： ◇平均折扣 95折； ◇置業(yè)顧問(wèn)最高折扣權(quán)限 97折 ◇銷售主任最高折扣權(quán)限 95折 ◇ 項(xiàng)目經(jīng)理最高折扣權(quán)限 9折 14 價(jià)格監(jiān)控體系 一個(gè)成熟的項(xiàng)目操作，樓盤(pán)的價(jià)格應(yīng)該是隨著市場(chǎng)的變化，有必要的調(diào)整的，這樣可以保證項(xiàng)目在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值最大化，為開(kāi)發(fā)商贏得最大化的利潤(rùn)。 13 價(jià)格調(diào)整策略 在本案價(jià)格策略的指導(dǎo)原則下，為減小進(jìn)入市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)滿足長(zhǎng)沙市場(chǎng)中消費(fèi)者的消費(fèi)心理。 銷售率作為價(jià)格調(diào)整臨界點(diǎn)分別以 10%、30%、 75%、 90%為參考標(biāo)準(zhǔn)，各銷售時(shí)段內(nèi)均價(jià)和權(quán)重對(duì)總體均價(jià)有直接的影響，計(jì)算公式如下： 1620*10%+1700*20%+1800*45%+1920*15%+2040*10%=1800 12 價(jià)格差異原則 本案的銷售價(jià)格整體采用“低開(kāi)高走”模式，先以較低價(jià)格投入市場(chǎng)以占據(jù)主動(dòng)地位，然后根據(jù)銷售情況適當(dāng)調(diào)整價(jià)位，推行“小幅遞增” ,“小幅頻漲”，在價(jià)格回升的同時(shí) ，為發(fā)展商贏取相應(yīng)的利潤(rùn)并引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，塑造樓盤(pán)形象。 具體各銷售階段的價(jià)格調(diào)整根據(jù)銷售情況來(lái)而定， 價(jià)格調(diào)整時(shí)點(diǎn)，以各階段完成的 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁(yè) 共 33 頁(yè) 銷售額為臨界點(diǎn)，分別為 10%、 30%、 75%、90%。在根據(jù)不同的工程進(jìn)度和銷售現(xiàn)象，調(diào)整出街價(jià)格和面價(jià)，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)的最終開(kāi)發(fā)目的。 64 設(shè)備維護(hù) 專人對(duì)小區(qū)的配電系統(tǒng)、 強(qiáng)電、弱點(diǎn)、水煤管網(wǎng)進(jìn)行定期維護(hù)和檢修。 62 潔衛(wèi) 專人對(duì)樓道、公共區(qū)域、垃圾箱、垃圾清運(yùn)點(diǎn)，隨時(shí)打掃，保持小區(qū)的整潔。對(duì)本案的戶型在設(shè)計(jì)上提出以下的原則： ◆ 采用大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)原則，客廳的進(jìn)深控制在 — 5m左右為益 ◆ 方正實(shí)用，減少玄關(guān)、走道的進(jìn)深 ◆ 公共區(qū)域與休息區(qū)域分明， 90平方米以上的戶型考慮設(shè)置兩個(gè)相互獨(dú)立的衛(wèi)生 間，主衛(wèi)與客衛(wèi)分離 ◆ 儲(chǔ)藏室應(yīng)與廚房相臨，衛(wèi)生間不要與餐廳相臨，客廳可考慮與景觀陽(yáng)臺(tái)相連或主臥 室與景觀陽(yáng)臺(tái)相連，客廳則采用落 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 33 頁(yè) 地大窗的設(shè)計(jì)，也可使用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 ◆ 主臥室與客廳的面積配比控制在:1比例較適宜，餐 慮此比例 ◆ 景觀陽(yáng)臺(tái)采用弧型、挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，寬度控制在 — 之間 ◆ 臥室的窗戶可考慮在兩墻夾角處開(kāi)窗，用突窗設(shè)計(jì)，構(gòu)筑一個(gè)觀景平臺(tái) ◆ 統(tǒng)一預(yù)設(shè)空調(diào)主機(jī)外掛窗，以百葉形式修飾 ◆ 部分單元可設(shè)計(jì)錯(cuò)層和頂層復(fù)式，使戶型多樣化 針對(duì)本案的目標(biāo)客戶群的需求能力和戶型偏好，我司對(duì)本案戶型的設(shè)置、面積配比、單位配比作 出以下的建議： 戶型類別的組合比例及細(xì)分 戶 型 單 位 面 積 戶 數(shù) 比 例 一房一廳一衛(wèi) 65一 75平方米 20 8． 3% 二房一廳一衛(wèi) 76一 85平方米 30 12． 5% 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 33 頁(yè) 二房二廳一衛(wèi) 86一 95平方米 40 16． 7% 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 96一 115平方米 80 33． 3% 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 116一 130平方米 40 16． 7% 四房三廳兩衛(wèi) 131一 150平方米 30 12． 5% 6．物業(yè)管理建議 由于本案周邊的情況比較復(fù)雜，建議采取封閉式的小區(qū)管理，為提升發(fā)展商的品牌效應(yīng)，建議由發(fā)展 商自行組建物業(yè)管理公司進(jìn)行前期的物業(yè)管理。 5． 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì)是體現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓部分。 我司建議本案的建筑單體設(shè)計(jì)采用以下的方案突現(xiàn)其地位。而建筑元素是小區(qū)風(fēng)格最直觀的體現(xiàn)。這對(duì)本案是一個(gè)不利的制約因素。按智能小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配備強(qiáng)電和弱點(diǎn)系統(tǒng)，煤氣智能遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。在主入口和次入口以及各個(gè)保安薄弱點(diǎn)架設(shè)監(jiān)視系統(tǒng)。 3． 設(shè)施配套建議
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