【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 27 頁(yè) 項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度 6 月 20 日開工 7 月 10 日正負(fù)零 8 月 20 日主體封項(xiàng) 9 月 30 日竣工 商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季與銷售周期的關(guān)系 商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)、假日緊密關(guān)聯(lián)。 一等時(shí)機(jī)： 8 月份，趕 10 月 1 日開業(yè)； 11 月份，趕元旦和春節(jié)開業(yè)。 三是銷售前期工作，有充足的時(shí)間作保證。 三層商鋪： 40% 其中：中段節(jié)點(diǎn)、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中 心廣場(chǎng)商鋪加 20%。 單價(jià)與總價(jià)的總體策略是： 一層盡量安排更多的外街鋪面積； 減小一層商鋪發(fā)售的單位面積； 價(jià)位的高低與可售單位的面積分割成反比。 招商物業(yè)部分，設(shè)計(jì)租金水平等同售價(jià)水平的租賃形式，目的是： 加快資金回籠； 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 27 頁(yè) 設(shè)計(jì)租不如買的營(yíng)銷模式。 步行商業(yè)街改造后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已翻了幾倍，因此，作為步行商業(yè)街的巨大價(jià)值體現(xiàn)，也只有從商業(yè)經(jīng)營(yíng)中來，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)肯定是滯后于項(xiàng)目銷售的，也就是說，步行商業(yè)街的價(jià)值潛力和價(jià)值空間，要隨著時(shí)間和空間推移，不斷地釋放出來。 改變商業(yè)街零售購(gòu)物的單一商業(yè)形態(tài)，設(shè)計(jì)步行商業(yè)街優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品前店后廠、中心輻射功能，增強(qiáng)商業(yè)街對(duì)周邊地區(qū)的輻射能力，使黃興路步行商業(yè) 街真正成為湖湘地區(qū)，乃致中南地區(qū)“商業(yè)樞紐”，因此聲名大震。 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 27 頁(yè) 。 寓“商業(yè)街文化”于服務(wù)之中，通過創(chuàng)富會(huì)，吸引高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為中心，設(shè)計(jì)管理公司的贏利性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和主題活動(dòng)，增強(qiáng)步行商業(yè)街對(duì)業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的凝聚力，增強(qiáng)業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的“主人翁”精神。 銷售頻率和周期安排為一年，進(jìn)度如下表： 日期 2001 年 2002 年 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 銷售 進(jìn)度 35% 25% 20% 10% （八）成立 創(chuàng)富會(huì)： 基本構(gòu)想： 服務(wù)商業(yè)街較大比例的中小經(jīng)營(yíng)者和中小經(jīng)營(yíng)品牌，服務(wù)內(nèi)容包括： （ 1） 經(jīng)營(yíng)模式策劃服務(wù)； （ 2） 提供貨源渠道及信息渠道； （ 3）定期商業(yè)經(jīng)營(yíng)講座及沙龍； （ 4） 營(yíng)銷渠道的設(shè)計(jì)； （ 5）建立主題同業(yè)經(jīng)營(yíng)交流網(wǎng)絡(luò)； （ 6）策劃和扶持中小品牌商品。 在基礎(chǔ)價(jià)格水平上，設(shè)計(jì)不同的促銷模式，同時(shí)，利用不同的營(yíng)銷階段，舉行競(jìng)價(jià)競(jìng)買活動(dòng)，營(yíng)造項(xiàng)目的價(jià)值空間和務(wù)實(shí)作風(fēng)。 爭(zhēng)取更高成數(shù)和年限的銀行按揭； 付款方式設(shè)計(jì)多樣性和靈活性。 第二、單價(jià)與總價(jià)。 步行商業(yè) 街價(jià)格系數(shù)的制定是根據(jù)每個(gè)商鋪不同樓層、方位、人流、公共資源、功能、面積大小等等，作為參照依據(jù)的，具體系數(shù)參照依據(jù)分為： 一層商鋪： 100%； 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 27 頁(yè) 其中：外街商鋪加 20%； 中段節(jié)點(diǎn)商鋪加 35%；臨中庭商鋪加 35%； 南門口、司門口和中心廣場(chǎng)臨街商鋪加 40%。 根據(jù)項(xiàng)目的前期工作和項(xiàng)目形象進(jìn)度，步行商業(yè)街的最佳上市時(shí)機(jī)選擇 8 月份最為理想，因?yàn)?8 月份有三大入市由頭： 一是主體封頂。 適時(shí)利好與項(xiàng)目銷售之間的關(guān)系 主要指項(xiàng)目形象進(jìn)度與其它政府事件等。 注重公關(guān)活動(dòng)和事件營(yíng)銷，以步行商業(yè)街的整體效應(yīng)推動(dòng)銷售進(jìn)程。本項(xiàng)目是一個(gè)擁有 10 余萬平方米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，銷售、招商和經(jīng)營(yíng)絕不是一蹴而就的，項(xiàng)目的上市姿態(tài)，應(yīng)該很好地 迎合整個(gè)項(xiàng)目全程營(yíng)銷的節(jié)湊和頻率，才能最大化地掠奪和占有最大的市場(chǎng)份額。 目前，作為政府工程的步行商業(yè)街，市民的關(guān)注、業(yè)界的關(guān)注、媒 體的關(guān)注、以及目標(biāo)消費(fèi)群體的關(guān)注，整個(gè)外界對(duì)于步行商業(yè)街的心里預(yù)期非常高。 （ 3）開街：（國(guó)慶） 大型演出活動(dòng)（主題另定） 在中心廣場(chǎng)舉行，邀請(qǐng)湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播，中間穿抽步行商業(yè)街訴求廣告和形象廣告。 百年選擇：身逢其時(shí)，無怨無悔的選擇，發(fā)展商的品牌、理念，政府資源的介入，綜合專業(yè)的國(guó)際合作，綜合品牌的支撐。 商業(yè)推廣主題： 百年等一回！ 百年，漫長(zhǎng)的時(shí)間，人生很難愈越的時(shí)間跨度，黃興路百年的商機(jī)沉淀，今天，您可以選擇 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 27 頁(yè) 和擁有。因此，黃興南路步行商業(yè)街的營(yíng)銷推廣主題開發(fā)，分二個(gè)方向面： 形象推廣主題定位： 百年黃興路，世紀(jì)步行街！ 主題釋義： 百年老商業(yè)街，成熟的商業(yè)街和成熟的商業(yè)形象。 地域商業(yè)文化：百余年歷史的商業(yè)文化沉淀，二十余個(gè)老字號(hào)品牌，非常成熟的商業(yè)街，非常成熟的商業(yè)形象。 （ 7）長(zhǎng)沙（湖南）城市形象的旗 艦。 （ 2）長(zhǎng)沙老字號(hào)風(fēng)味美食中心。 新世紀(jì)歷史和時(shí)代的主旋律。 那么，長(zhǎng)沙乃至湖南的地域文化是什么？新世紀(jì)歷史和時(shí)代的主旋律又是什么？商業(yè)街又怎樣通過產(chǎn)品本身去體現(xiàn)這一切呢？ 長(zhǎng)沙的地域文化： 長(zhǎng)沙是一個(gè)擁有悠久歷史的文化古城，謂之文化古城，是因?yàn)殚L(zhǎng)沙在長(zhǎng)期的歷史沉淀中，積累了大量傳統(tǒng)的民俗民風(fēng)，這些民俗民 風(fēng)，其實(shí)就是地域文化高度集中的體現(xiàn)。 但回過頭來，黃興南路步行商業(yè)街又完全是一種市場(chǎng)形式下的商業(yè)街物業(yè)，她的一切市場(chǎng)化運(yùn)作，包括開發(fā)、銷售和經(jīng)營(yíng)，又很大程度地決定了她作為“載體”的真正內(nèi)涵和含金量。袁家?guī)X巨幅廣告牌 （ 2）報(bào)紙通道： 長(zhǎng)沙晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)，新聞炒作及形象廣告為主體，訴求及活動(dòng)廣告為輔助。南門口、司門口工地圍墻的形象墻、巨幅廣告牌 1B 區(qū)、 9 區(qū)北段一至四層全面推出，并各區(qū)選取一間鋪面進(jìn)行公開拍賣，價(jià)高者得。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段一、二、三、四層鋪位全面推出。 黃興南路步行商業(yè)街 價(jià)格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 價(jià)格基數(shù)定位： 一層： 3 萬元 /M2 二層： 萬元 /M2 三層： 萬元 /M2 四層： 萬元 /M2 分期推廣計(jì)劃： 第一期：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，時(shí)間： 7 月份至 8 月上旬。也就是說，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中， 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 品牌店產(chǎn)生購(gòu)買，難度較大。 9 區(qū)：時(shí)尚家居廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際、國(guó)內(nèi)家電、家庭用品，家庭裝飾品、音響、音像制品、家私、床上用品等品牌廠商及經(jīng)銷商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域品牌廠商或經(jīng)銷商。 5 區(qū) ：金、銀、珠寶廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店； （ 3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商；