【正文】 a73804904330bb624b794bc434 第 35 頁 共 82 頁 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為 揚州 市經(jīng)濟新的增長點，對國民 經(jīng)濟的拉動作用愈加顯現(xiàn) 據(jù)統(tǒng)計， 20xx 年 揚州 市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例達２０．１％；全年契約收入達７１００萬元，比上年增長７６％，營業(yè)稅１００６９萬元，比上年增長１５９％。而 20xx 年房地產(chǎn)市場將會受到 20xx 年在建項目嚴重的沖擊。 ? 九縱： ? 站前路（北至文昌西路，南至南繞城線）； ? 西部分區(qū)中心東西路和建安路（北至文昌西路，南至儀揚河路）； ? 邗江路和振興路（北至蜀岡路，南至施沙路）； ? 揚菱路、汶河路、荷花池路、渡江南路（北至西北繞城線，南至西南繞城線）； ? 新民路和江都路（南北至快速環(huán)路）； ? 揚江路和揚沙路（北至江揚大橋東接線，南至沿江高等級公路）； ? 沙灣路（北至江揚大橋東接線，南至揚沙路）； ? 東揚瓜路（北至施沙路，南至沿江高等 級公路）； ? 揚圩路（新）（北至南繞城線，南至沿江高等級公路）。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 26 頁 共 82 頁 交通體系規(guī)劃 公路： 建設(shè)潤揚長江大橋及北接線和西北繞城公路，建設(shè)沿江高等級公路 ,改建南繞城公路；遠期建設(shè)寧揚第二通道和溝通西北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚江公路、文昌東路為聯(lián)系揚州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級公路；揚天公路、揚菱公路、揚沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級公路。都市區(qū)根據(jù)用地特點 ,將整個都市區(qū)分為三大類型的用地，即丘陵山區(qū)、里下河及沿湖地區(qū)和濱江平原區(qū)，制定不同的規(guī)劃策略，即建設(shè)用地控制區(qū)、適度發(fā)展區(qū)和限制建設(shè)區(qū)，分別進行控制 。 ? 市域人口發(fā)展與城市化水平預測： 預測市域總?cè)丝诘?20xx 年 464 萬人、 20xx 年 473 萬人、 2020年 482 萬人；城鎮(zhèn)人口至 20xx 年 237 萬人、 20xx 年 265 萬人、 2020年 318 萬人；城市化水平 20xx 年達到 51%、 20xx 年 56%、 2020 年 66%。規(guī)劃范圍：規(guī)劃 范圍分三個層次：市域、城市規(guī)劃區(qū)、中心城發(fā)展控制區(qū)。 ? 但是從恩格爾系數(shù)觀察來看，預示當?shù)厣钏降钠汀? ? 使城市的戶均支出能力增強成為可能。 ? 非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量呈現(xiàn)較大上 升趨勢。 設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 5 頁 共 82 頁 投資品種。 ? 充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 6 頁 共 82 頁 第二節(jié)：宏觀市場研究 1 揚州市 20xx－ 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 4721216630203231357817774355054619672537246082419212586209300708285272597921550410100000020xx0003000000400000050000006000000700000020xx年 20xx年 20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值增漲率 ％ ％ ％ 第一產(chǎn)業(yè)增長率 ％ ％ ％ 第二產(chǎn)業(yè)增長率 ％ ％ ％ 第三產(chǎn)業(yè)增長率 11％ ％ 11％ 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 7 頁 共 82 頁 分析： ? 揚州市經(jīng)濟運行從總體趨勢來說，穩(wěn)步上升。 ? 國家戶籍制度的逐步放松。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 13 頁 共 82 頁 ? 經(jīng)營凈收入水平的偏低，表明當?shù)貍€私經(jīng)濟的欠發(fā)達。眾所周知，吃是人類生存的第一需要，在收入水平較低時，其在消費支出中必然占有重要地位。城市建設(shè)用地規(guī)劃集中在以潤揚大橋北接線、西北繞城公路、廖家溝、寧通公路和大運河圍合成的主城區(qū)范圍內(nèi)布置，覆蓋面積為 252平方公里。 ? 市域城鎮(zhèn)等級規(guī)模： 加快城市化進程和城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善揚州市城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模結(jié)構(gòu)，至 20xx 年，全市形成 1 個特大城市（城市組群）， 2 個中等城市，約 30個小城市（鎮(zhèn)）；至 2020 年，全市形成 1 個特大城市（城市組群）， 2 個中等城市，約 15 個小城市（鎮(zhèn)）。 ? 沿江工業(yè)園區(qū)布局： 沿長江、沿江高等級公路和寧通高等級公路三條橫向主軸集聚布局，形成一批特色鮮明的工業(yè)園區(qū)，作為承接國際國內(nèi)資本和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要載體。 目前揚州火車站已經(jīng)基本建設(shè)完成，定于20xx 年 4 月 18日正式營運。主城區(qū)范圍內(nèi)線路長度約為 15 公里。可以說自 20xx 年以后，揚州的房地產(chǎn)業(yè)沒有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn)，直接面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭，房地產(chǎn)業(yè)遠未達此地步，有著很大的發(fā)展空間。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 36 頁 共 82 頁 二手房市場日趨活躍 20xx年下半年以來，二手房交易量大幅上升，全年交易量達１０７．６１萬平方米。市統(tǒng)計局資料顯示，20xx年市區(qū)財政收入３２億元，比上年增長３９．５％，經(jīng)濟運行質(zhì)量有了新的提高。這 種競爭突出表現(xiàn)在： ? 房地產(chǎn)企業(yè)競爭更加激烈，土地價格仍會上升，資金仍是開發(fā)企業(yè) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 39 頁 共 82 頁 發(fā)展的瓶頸； ? 人才競爭，較高的文化素質(zhì)、較強的融資能力、懂得經(jīng)營、善于合作的人才，會受到更多開發(fā)企業(yè)的青睞； ? 品牌競爭，消費者更注重樓盤的品質(zhì)：幽雅的環(huán)境、人本的戶型、高質(zhì)量的施工、良好的物業(yè)管理。經(jīng)濟技術(shù)指標可分為硬性指標和軟性指標，主要如下所示： 硬性指標 項目地段、規(guī)模、銷售價 格、銀行按揭、銷售情況、 軟性指標 項目定位、宣傳媒介、核心訴求 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 44 頁 共 82 頁 2 市場區(qū)域劃分及特征分析 . 廣陵區(qū) 該區(qū)域是一個以商貿(mào)流通業(yè)為優(yōu)勢的區(qū)域，在該區(qū)域，集貿(mào)成交額占到了全市集貿(mào)成交額的 84％。 ? 邗江區(qū)雖然起步較晚，但是由于政府在政策上的傾斜，給該區(qū)域帶來了巨大的發(fā)展機遇。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 47 頁 共 82 頁 4 未來商業(yè)市場建設(shè)狀況 20xx 年在建項目總表 序號 項目名稱 建設(shè)性質(zhì) 地址 投資額（億元） 市場面積（萬平方米） 開工時間 竣工時間 所在區(qū)域 開發(fā)單位 總投 資 20xx 年投入 1 渡江農(nóng)貿(mào)市場綜 合樓 新建 渡江南路 1 月 12 月 廣陵區(qū) 全達開發(fā) 2 聯(lián)誼農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場擴建工程 擴建 聯(lián)誼路 1 月 10 月 廣陵區(qū) 聯(lián)誼農(nóng)副產(chǎn)品市場 3 曲江小商品擴建 工程 擴建 運河西路 6 廣陵區(qū) 曲江街道 4 亞龍果品批發(fā)市 場遷址工 程 新建 太平路 12 廣陵區(qū) 亞龍果品批發(fā)市場 5 五臺綜合集貿(mào)市 場 擴建 五臺山大 橋東首 6 月 廣陵區(qū) 曲江街道 6 五亭龍玩具城 新建 江陽工業(yè) 園區(qū) 3 2 18 1 月 年底 維揚區(qū) 五亭龍玩 具城 7 新生專木業(yè)市場 擴建工程 擴建 槐泗村 1 3 月 12 月 維揚區(qū) 興森木業(yè) 市場 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 48 頁 共 82 頁 8 平山丁未木材市 場 新建 楊菱路 3 月 9 月 維揚區(qū) 平山鄉(xiāng) 9 平山農(nóng)副產(chǎn)品果 品批發(fā)市場 改建 平 山鄉(xiāng)政府對面 3 月 9 月 維揚區(qū) 平山鄉(xiāng) 10 汽配城 新建 邗江工業(yè) 園區(qū) 6 1 月 12 月 邗江區(qū) 南京高力 集團 11 聯(lián)眾數(shù)碼城 新建 邗江大道 1 月 12 月 邗江區(qū) 邗上街辦 12 時代廣場擴建項 目 擴建 文昌西路 1 月 2 月 維揚區(qū) 揚州時代實業(yè)有限公司 13 食品城綜合樓二 期工程 擴建 運河東路 4 月 10 月 廣陵區(qū) 食品城有 限公司 14 揚州市集裝化貨物公路運輸 交易市場 擴建 江陽西路 4 月 12 月 邗江區(qū) 揚州港務(wù) 公司 15 寶林商貿(mào)廣場 新建 運河東路 5 1 月 10 月 廣陵區(qū) 南京寶林 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 49 頁 共 82 頁 分類列表 各區(qū)域在建市場數(shù)量比例表 各區(qū)域在建市場體量表 廣陵區(qū)47%邗江區(qū)20%維揚區(qū)33%維揚區(qū)48%廣陵區(qū)41%邗江區(qū)11% 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 50 頁 共 82 頁 各區(qū)域在建市場投資額比較表 012345678廣陵區(qū) 邗江區(qū) 維揚區(qū)投資額比較表 小結(jié) 通過上述數(shù)據(jù)可以看出未來廣陵區(qū)在建項目數(shù)量占未來市場的份額47％，而在建項目的總體量占整體建筑面積的 41％，廣陵區(qū)在未來的市場競爭中是激烈而殘酷的。由揚州鑫泰房屋開發(fā)有限公司斥資 3 億元人民幣開發(fā)建設(shè) 。隨著東部規(guī)劃的逐步實施，優(yōu)越的自然環(huán)境將帶動該區(qū)域高檔住宅的發(fā)展，而政府對東部地區(qū)“適度開發(fā)”的政策剛好成為東部今后發(fā)展低密度別墅類高尚住宅的基礎(chǔ)保障，現(xiàn)在，東區(qū)已建成了首批高檔別墅項目，如“三笑國際花苑”，率先滿足了揚州部分富裕居民對近郊別墅生活的渴望。但由于西區(qū)地產(chǎn)的持續(xù)走高，未來東區(qū)的發(fā)展將有更多的發(fā)展空間和增值潛力。 根據(jù)規(guī)劃，廣陵區(qū)到古運河一段作為老城區(qū)，從古運河到揚州大橋?qū)⒅匕l(fā)展商業(yè)區(qū)，揚州大橋到廖家溝大橋之間將形成大型的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。另外，城市規(guī)劃還將會在現(xiàn)有的揚州大橋和江揚大橋之間加筑一座橋梁。此次將整治汪家 窯到施橋船閘長約 14 公里的路段，重點整治兩岸現(xiàn)有不規(guī)范的碼頭、造船廠、企業(yè)及建筑物，并在此基礎(chǔ)上進行大規(guī)模綠化，將京杭大運河兩岸打造成綠色長廊，成為東區(qū)的一 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 64 頁 共 82 頁 大特色。當然依據(jù)市場規(guī)律，相信在不久的將來會自然形成合理的錯位經(jīng)營格局。因此該商圈在整個揚州商業(yè)圈中其零售額總是 名列前茅。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 67 頁 共 82 頁 國慶路商圈 該商圈緊鄰文昌路商圈但是由于其建筑本身都是城市舊有建筑，由于受到了建筑形態(tài)的限制且產(chǎn)權(quán)分散，導致其商圈功能的缺陷，無休閑娛樂場所；但是由于其形成時間較早，所經(jīng)營產(chǎn)品普遍大眾化，在當?shù)鼐用裥闹行纬闪艘欢ǖ南M慣性。 3 區(qū)域與城市商圈分析 揚州城市商圈介紹 根據(jù)揚州市商業(yè)市場的發(fā)展特點和現(xiàn)狀，揚州商圈大致可以分為 3 個區(qū)商圈市場 2e8dbea73804904