【正文】 ............................................................................................................ 60 2 項目區(qū)位交通評價 ............................................................................................................................................. 61 3 區(qū)域與城市商圈分析 ......................................................................................................................................... 64 第五節(jié)：項目地塊調(diào)查及分析 ................................................................................................................. 70 1 交通環(huán)境分析 .................................................................................................................................................... 71 2 土地分析 ........................................................................................................................................................... 71 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 3 頁 共 82 頁 第六節(jié)：客戶分析 ............................................................................................................................................ 72 1 目標(biāo)客戶群體 .................................................................................................................................................... 72 2 目標(biāo)客戶群的需求分析 .......................................................................................................................................... 74 第七節(jié)：項目 SWOT 分析及建議 .......................................................................................................... 76 1 項目 SWOT 分析 ............................................................................................................................................... 76 2 項目定價建議 .................................................................................................................................................... 79 3 項目定位建議 .................................................................................................................................................... 80 第一節(jié)：項目背景 1 本案研究思路 ? 充分考慮商業(yè)的有機整合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要 確保按商業(yè) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 4 頁 共 82 頁 區(qū)模式進行商場動作。 ? 鑒于商業(yè)物業(yè)長遠發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。 ? 主要歸功于揚州城市大幅度擴容。 ? 轉(zhuǎn)移性收入的過高 表明當(dāng)?shù)仉x退休人員的比例過大，他們的消費需求以及能力都有限。揭示了居民收入和食品支出之間的相關(guān)關(guān)系，用食品支出占消費總支出的比例來說明經(jīng)濟發(fā)展、收入增加對生活消費的影響程度。 ? 中心城發(fā)展區(qū)： 指主城區(qū)及周邊與之發(fā)展密切相關(guān)的地區(qū)，范圍包括廣陵區(qū)、維揚區(qū)、開發(fā)區(qū)管轄范圍和邗江區(qū)的邗上 街辦、蔣王街辦、汊河街辦及槐泗鎮(zhèn)、酒甸鎮(zhèn)、甘泉鎮(zhèn)、瓜洲鎮(zhèn)、沙頭鎮(zhèn)、霍橋鎮(zhèn)、杭集鎮(zhèn)、泰安鎮(zhèn)、楊廟鎮(zhèn)等，面積 588 平方公里。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 21 頁 共 82 頁 ? 城鎮(zhèn)空間規(guī)劃： 以集聚發(fā)展模式的節(jié)網(wǎng)狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形 成一個沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚州高度城市化地區(qū) (即揚州都市區(qū) )；一條城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸（沿大運河、京滬高速公路發(fā)展），加強對農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)控制區(qū)、生態(tài)建設(shè)區(qū)的保護，形成疏密有序，集中發(fā)展，開敞布局的區(qū)域城鎮(zhèn)空間組織。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 24 頁 共 82 頁 ? 沿江產(chǎn)業(yè)開發(fā)： 以引入重大項目，形成產(chǎn)業(yè)高地為目標(biāo)，重點構(gòu)建沿江六大產(chǎn)業(yè)板塊（汽車制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)），同步推進產(chǎn)業(yè)的集聚擴張和城市的拓展延伸。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 27 頁 共 82 頁 鐵路： 規(guī)劃寧啟鐵路和淮揚鐵路。 ? 城市輕軌交通系統(tǒng)： ? 橫向： 江都 ——杭集組團 ——河?xùn)|分區(qū)城市副中心（汽車東站） ——曲江公園 ——文昌閣（或沿老城區(qū)外圍，待論證） ——市政府 ——西部新區(qū)城市副中心 ——火車客站（汽車西站），線路總長度約為 22公里。而揚州連續(xù)幾年保持銷售量在 80 萬㎡以上，空置比例也遠遠低于全國的平均水平。 因此在如此高的利潤利誘下?lián)P州房地產(chǎn)市場將會引來更多有實力有品牌的企業(yè)參與開發(fā)，未來揚州房地產(chǎn)市場 競爭將更加激烈。 首先 隨著經(jīng)濟發(fā)展帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費將繼續(xù)升溫。 另外 揚州房地產(chǎn)市場將展開全方位競爭。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 43 頁 共 82 頁 第三節(jié)：揚州市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析 1 市場調(diào)查主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 本次針對項目的市場調(diào)研主要本著全面、客觀和系統(tǒng)的原則進行，為保證對項目的參考意義，根據(jù)以往項目的經(jīng)驗，我們選取了相應(yīng)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。 3 區(qū)域間市場競爭狀況分析 根據(jù)市場調(diào)研，可以發(fā)現(xiàn)： ? 撤縣建區(qū)的實現(xiàn)，為邗江區(qū)的發(fā)展注入了興奮劑。 ? 較完備的規(guī)劃可以保證區(qū)域在中長期的發(fā)展中立于不敗之地。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 54 頁 共 82 頁 重點案例分析（五亭龍玩具城） （項目總平圖） 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 55 頁 共 82 頁 （輔料市場建筑單體――已改為 3 層） 該項目位于維揚區(qū)江陽工業(yè)園內(nèi)，東臨揚州市主干線揚子江北路，北臨中心大道，占地 180 余畝，建筑面積 18 萬平方米，營業(yè)店鋪達 4500 余間。有關(guān)專家認為，相比西區(qū)，東區(qū)在自然條件上享有絕 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 58 頁 共 82 頁 對優(yōu)勢。 總結(jié) 目前，東區(qū)板塊還未進入全面開發(fā)階段，西區(qū)相比也有一定的差距。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 61 頁 共 82 頁 根據(jù)揚州市近期規(guī)劃，江都全市 都將規(guī)劃為揚州市，東部處于揚州和江都之間，其發(fā)展地位因此得到進一步提升，不僅將成為連接揚州與江都的紐帶，更將成為城市擴容后，今后揚州整個大市的中心點。西北繞城將于 今 年 10 月竣工。 要特別強調(diào)的是，京杭大運河的整治項目已通過國家交通部立項，定位為城區(qū)段立式駁岸，二級航道。因此我們認為，目前文昌商圈已基本具備了“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”的雛形，但較真正的“ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”還有一定距離，比如商圈內(nèi) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 66 頁 共 82 頁 業(yè)態(tài)、商品的重合率較高，并未完 全做到錯位良性競爭。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 68 頁 共 82 頁 項目區(qū)位商圈介紹 本項目位于《 328》市場帶的東部，是整個揚州市的東大門，其獨特的地理位置緊密的連接著江都、高郵、寶應(yīng)、泰州等城市，成為蘇北城市進入揚州的必進之路，也正因此《 328》國道兩邊自然的形成了一個以批發(fā)零售為主力的專業(yè)市場帶，該市場帶其主要輻射范圍，已經(jīng)不僅僅是滿足揚州本地客群，同時還兼顧著蘇北等大多三線城市的客群的需求（如：高郵、寶應(yīng)、儀征、江都、泰州等）。 “ 328”國道市場帶 該市場帶由東西貫穿揚州城的江陽路與運河路串連而成，它形成的歷史原因主要是因為這里曾是連接蘇南蘇北的交通要道。 “ｓｈｏｐｐｉｎｇｍ ａｌｌ”即大型購物中心，其特點是功能齊全、業(yè)態(tài)互補、內(nèi)部錯位良性競爭。目前該區(qū)域已開發(fā)了 “三笑國際花苑 ”等優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目，并引起了各方的廣泛關(guān)注。由此，將有 3 條道路被利用，即 328 國 道揚江路段、寧通高速公路和南繞城以及西北繞城。東部的生態(tài)環(huán)境得天獨厚，恰恰是最適宜人居的地方，為了有效地保護好那里的環(huán)境，規(guī)劃部門將對東部推行“適度開發(fā)”的政策，主要將用于別墅類低密度高尚住宅的開發(fā)，目前該地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了這類項目，如“三笑國際花苑”等。其中廣陵產(chǎn)業(yè)園和杭集工業(yè)園都位于揚州東部地區(qū)，兩大園區(qū)的發(fā)展將由首至尾，全面地帶動整個東區(qū) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 59 頁 共 82 頁 板塊的發(fā)展，各種新型商貿(mào)區(qū)和未來生態(tài)區(qū)的建設(shè)，也都將推窗見月般波瀾壯闊地開展起來。揚州東部的開發(fā)隨之步入快車道，東區(qū)板塊正逐步成為揚州房產(chǎn)發(fā)展的新熱土。 珠寶城的商業(yè)街共有 7 萬㎡，分兩期開發(fā)，今年投入市場的在 3 萬㎡左右，采用 2 層的連家店形式，項目均價初步估計為 5000/㎡。 通過綜合分析，我們得出以下結(jié)論： ? 邗江區(qū)在區(qū)域間的競爭中短期內(nèi)優(yōu)勢明顯。 . 維揚區(qū) 維揚區(qū)位于揚州市區(qū)北部，擁有玩具、玉器、漆器等生產(chǎn)基地。 隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善、消費者的快速成熟、地產(chǎn)項目迅速到達全面比拼的時代。新的一年里，揚州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍將圍繞調(diào)整結(jié)構(gòu)這條主線，進行調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)等。 20xx年揚州房地產(chǎn)發(fā)展的一個明顯特征是，城市建設(shè)和城市化進程，將推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2e8dbe