【正文】 該市場(chǎng)帶主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，其經(jīng)營(yíng)特色主要以中小型批發(fā)、零售為主，其經(jīng)營(yíng)品種以工業(yè)品、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（建材、家具、廚衛(wèi)、）、小商品 為主，但是各種業(yè)態(tài)的整合度不強(qiáng)，較為零散，上升空間有限，其必將被新型的商業(yè)模式所取代。那么文昌閣商圈如何呢？通過市場(chǎng)調(diào)研，目前商圈內(nèi)必勝客、肯德基、富春大酒店、百姓人家等中西餐飲交錯(cuò)依存；市民廣場(chǎng)、街心公園、世紀(jì)影城、工人影院、金鷹自助卡拉ＯＫ等共同撐起一方休閑娛樂的天地；而金鷹國際、萬家福商城、時(shí)代廣場(chǎng)三個(gè)商業(yè)巨頭以及各沿街專營(yíng)店又奠定了商圈的購物中心地位。運(yùn)河南北路將與京杭大運(yùn)河的改造相結(jié)合，運(yùn)河北路將一直延伸至太平路和站前路，運(yùn)河南路將延伸至六圩鎮(zhèn)，京杭大運(yùn)河兩岸則被改造為風(fēng)光帶。寧通高速公路的封閉擴(kuò)容改造工程預(yù)計(jì)在 今 年下半年開始，與此同步，杭集鎮(zhèn)立交橋的建造工作也將開始。 揚(yáng)州城東有古運(yùn)河、大運(yùn)河、廖家溝河形成天然屏障，以往這些都為東部的發(fā)展帶來了一定的困難，如今，寧通高速公路已大大地方便了東部的交通，加上城市路網(wǎng)的發(fā)展，以及規(guī)劃中在這三條大河上將建造的七座大橋，甚至以后將在東部建造輕軌等，這些都將直接推動(dòng)?xùn)|部的發(fā)展。古運(yùn)河、大運(yùn)河、廖家溝等河流又為東區(qū)增添了無可比擬的環(huán)境優(yōu) 勢(shì)，近年來，一些重點(diǎn)項(xiàng)目和配套設(shè)施的相繼落戶更給東區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 人民生活水平不斷提高，新的住房需求日益增長(zhǎng) 居民的可 支配收入逐年增多，投資購房的意識(shí)和能力增強(qiáng)；居民擁有汽車數(shù)量將增加，出行方式和空間距離感發(fā)生變化，住房的郊區(qū)化、大型化和舒適化需求日益提高。該項(xiàng)目對(duì)于我項(xiàng)目在今后的運(yùn)作中有重要借鑒意義，其整體采用產(chǎn)業(yè)鏈形式，通過規(guī)模經(jīng) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 53 頁 共 82 頁 營(yíng)，鏈?zhǔn)姐暯樱_(dá)到整合資源的目的，最終不僅利于政府對(duì)項(xiàng)目的支持，也利于項(xiàng)目整體形象的確立，使公信力拔高，無論在招商抑或是銷售方 面都達(dá)到雙贏。 ? 在當(dāng)?shù)鼐用駶撘庾R(shí)中已經(jīng)形成了對(duì)該區(qū)域的良好預(yù)期，利于形成慣性發(fā)展。針對(duì)這些資源優(yōu)勢(shì)，當(dāng)?shù)氐拇笮蜕虡I(yè)市場(chǎng)建設(shè)把精力主要放到了整合舊有資源方面，即依托已經(jīng)成型的專業(yè)生產(chǎn)基地，完善產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)。只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能從市場(chǎng)中脫穎而出，取得不俗的銷售業(yè)績(jī)和經(jīng)濟(jì)效益。特別是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，已經(jīng)歷了多輪優(yōu)勝劣汰，滿足不同層次需求的開發(fā)思路，將更能迎合市場(chǎng)實(shí)際，居住階層一致的小區(qū)會(huì)受到歡迎。今年 揚(yáng)州 市將投入城建８０億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投入３５億元，這將大大拉動(dòng)揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)。 由數(shù)據(jù)可以看出揚(yáng)州房地產(chǎn)交易較之 20xx 年有質(zhì)的飛躍，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)也有大幅度的提高。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 33 頁 共 82 頁 小結(jié) 20xx 年以前揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈，開發(fā)商 運(yùn)作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也較快，如廣州的商品房空置量就高于揚(yáng)州的年開發(fā)量。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 29 頁 共 82 頁 ? 八橫： ? 蜀岡路、漕河路、太平路及江揚(yáng)大橋東接線（西至賈七路，東至江都）； ? 文昌路（西至白羊山，東至江都、其中城區(qū)段為西北繞城線 —廖家溝）； ? 安興路、文匯西路、文匯東路及南通路（西至西外環(huán)線，東至江陽東路）； ? 開發(fā)路、開發(fā)東路（西至西環(huán)線，東至江都，其中城區(qū)段為東至廖家溝）； ? 華洋路（東至大運(yùn)河，西至西環(huán)線南延線）； ? 儀揚(yáng)河路（西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線） ,東至泰李新路 ,其中城區(qū)段為東至大運(yùn)河； ? 邗江河路（東至大運(yùn)河，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線）； 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 30 頁 共 82 頁 ? 運(yùn)西路、 金山路（西至儀征，東至揚(yáng)子江南路）。以現(xiàn)西站為揚(yáng)州客運(yùn)樞紐總站，在 西部分區(qū)鐵路客站附近、北出入口、東出入口、瓜洲分區(qū)新建公路客運(yùn)站分站。 ? 沿江開發(fā)： ? 長(zhǎng)江岸線利用規(guī)劃： 揚(yáng)州市域長(zhǎng)江岸線總長(zhǎng)為 81公里，其中約一半為深水岸線，本著可持續(xù)發(fā)展的要求，依據(jù)岸線的深淺和可利用 條件，將沿江岸線分為港口及工業(yè)倉儲(chǔ)岸線、過江通道岸線、水源保護(hù)岸線、生活旅游岸線、生態(tài)保護(hù)岸線五類進(jìn)行控制。 ? 城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略： 以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進(jìn)市區(qū)與江都、儀征一體化建設(shè)，培育發(fā)展中等城市，擇優(yōu)發(fā)展小城市（鎮(zhèn)），全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。 ? 市域： 指揚(yáng)州市行政轄區(qū)范圍，包括揚(yáng)州市區(qū)、儀征市、江都市、高郵市和寶應(yīng)縣，面積為 6638 平方公里；結(jié)合沿江開發(fā)戰(zhàn)略，重點(diǎn)對(duì)揚(yáng)州都市區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃，包括揚(yáng)州市區(qū)以及江都市和儀征市行政轄區(qū)，總面積為 3215 平方公里； 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 17 頁 共 82 頁 ? 城市規(guī)劃區(qū)： 包括揚(yáng)州市區(qū)行政轄區(qū)全部地域（廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)）及儀征市新集、劉集、樸席三鎮(zhèn)行政區(qū)域，面積共 1134 平方公里。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 15 頁 共 82 頁 注：恩格爾系數(shù)（ %） = 食品支出總額 /家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額 100% 恩格爾定律主要表述的是食品支出占總消費(fèi)支出的比例隨收入變化而變化的一定趨勢(shì)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 12 頁 共 82 頁 20xx 年揚(yáng)州市區(qū)居民家庭現(xiàn)金收支情況 20xx 年家庭收入分配表 工薪收入46%轉(zhuǎn)移性收入49%出售財(cái)物收入0%經(jīng)營(yíng)凈收入4%財(cái)產(chǎn)性收入1% 分析： ? 工薪收入只能達(dá)到總收入的 46％，表明當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的不充分，職工在單位獲得的人均工資有限。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 9 頁 共 82 頁 非農(nóng)業(yè)人口比重表 2324252627282920xx年 20xx年 20xx年所占比重( % ) 分析： ? 非農(nóng)業(yè)人口比重近年有較大增長(zhǎng)。 ? 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)， 結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 揚(yáng)州寶林家具港項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 市場(chǎng)部 20xx227 第一節(jié)：項(xiàng)目背景 .............................................................................................................................................. 3 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 2 頁 共 82 頁 1 本案研究思路 ...................................................................................................................................................... 3 第二節(jié)：宏觀市場(chǎng)研究 ................................................................................................................................... 6 1 揚(yáng)州市國內(nèi)生產(chǎn)總值 ........................................................................................................................................... 6 2 揚(yáng)州市人口狀況 .................................................................................................................................................. 8 3 揚(yáng)州市區(qū)居民家庭基本狀況 ............................................................................................................................... 10 4 揚(yáng)州市城市發(fā)展總體規(guī)劃 .................................................................................................................................. 16 5 揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)狀況評(píng)估 .................................................................................................................................. 31 6 分析結(jié)論 ........................................................................................................................................................... 41 第三節(jié)：揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析 ....................................................................................................... 43 1 市場(chǎng)調(diào)查主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ............................................................................................................................... 43 2 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析 .................................................................................................................................. 44 3 區(qū)域間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀 況分析 .................................................................................................................................. 45 4 未來商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)狀況 ...................................................................................................................................... 47 5 項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù) .................................................................................................................................................... 51 6 分析 ...................................................................................................................................................................... 57 第四節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位調(diào)查分析 ....................................................................................................................... 60 1 項(xiàng)目區(qū)位在城市總體規(guī)劃中的地位 ........