【正文】 .................................................................................................... 72 1 目標客戶群體 .................................................................................................................................................... 72 2 目標客戶群的需求分析 .......................................................................................................................................... 74 第七節(jié)：項目 SWOT 分析及建議 .......................................................................................................... 76 1 項目 SWOT 分析 ............................................................................................................................................... 76 2 項目定價建議 .................................................................................................................................................... 79 3 項目定位建議 .................................................................................................................................................... 80 第一節(jié)：項目背景 1 本案研究思路 ? 充分考慮商業(yè)的有機整合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要 確保按商業(yè) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 4 頁 共 82 頁 區(qū)模式進行商場動作。 ? 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。 ? 從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標， 結(jié)合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。 ? 第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，成為揚州市經(jīng)濟發(fā)展的兩架馬車。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 9 頁 共 82 頁 非農(nóng)業(yè)人口比重表 2324252627282920xx年 20xx年 20xx年所占比重( % ) 分析： ? 非農(nóng)業(yè)人口比重近年有較大增長。 ? 由此導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)就是家庭負擔增加。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 12 頁 共 82 頁 20xx 年揚州市區(qū)居民家庭現(xiàn)金收支情況 20xx 年家庭收入分配表 工薪收入46%轉(zhuǎn)移性收入49%出售財物收入0%經(jīng)營凈收入4%財產(chǎn)性收入1% 分析： ? 工薪收入只能達到總收入的 46％，表明當?shù)鼐用窬蜆I(yè)的不充分，職工在單位獲得的人均工資有限。 轉(zhuǎn)移性收入是國家、單位、社會團體對居民家庭的各種轉(zhuǎn)移支付和居民間的收入轉(zhuǎn)移。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 15 頁 共 82 頁 注：恩格爾系數(shù)（ %） = 食品支出總額 /家庭或個人消費支出總額 100% 恩格爾定律主要表述的是食品支出占總消費支出的比例隨收入變化而變化的一定趨勢。因此，一個國家或家庭生活越貧困，恩格爾系數(shù)就越大；反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。 ? 市域： 指揚州市行政轄區(qū)范圍，包括揚州市區(qū)、儀征市、江都市、高郵市和寶應(yīng)縣，面積為 6638 平方公里；結(jié)合沿江開發(fā)戰(zhàn)略，重點對揚州都市區(qū)進行了規(guī)劃，包括揚州市區(qū)以及江都市和儀征市行政轄區(qū)，總面積為 3215 平方公里； 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 17 頁 共 82 頁 ? 城市規(guī)劃區(qū)： 包括揚州市區(qū)行政轄區(qū)全部地域（廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)）及儀征市新集、劉集、樸席三鎮(zhèn)行政區(qū)域，面積共 1134 平方公里。即確保經(jīng)濟增長幅度高于全省平均水平、高于蘇中其他城市、高于預(yù)期調(diào)控目標，在蘇中率先全面建成小康社會，率先基 本實現(xiàn)現(xiàn)代化，力爭人均主要經(jīng)濟指標蘇中第一。 ? 城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略： 以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進市區(qū)與江都、儀征一體化建設(shè)，培育發(fā)展中等城市，擇優(yōu)發(fā)展小城市（鎮(zhèn)），全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。 ? 都市區(qū)交通聯(lián)系： 加強東西方向橫向聯(lián)系，構(gòu)筑都市區(qū)快速、方便的交通系統(tǒng)，促進都市區(qū)之間人口與生產(chǎn)要素的流動。 ? 沿江開發(fā)： ? 長江岸線利用規(guī)劃： 揚州市域長江岸線總長為 81公里，其中約一半為深水岸線，本著可持續(xù)發(fā)展的要求，依據(jù)岸線的深淺和可利用 條件，將沿江岸線分為港口及工業(yè)倉儲岸線、過江通道岸線、水源保護岸線、生活旅游岸線、生態(tài)保護岸線五類進行控制。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 25 頁 共 82 頁 城市性質(zhì)與規(guī)模 ? 城市性質(zhì)： 歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。以現(xiàn)西站為揚州客運樞紐總站，在 西部分區(qū)鐵路客站附近、北出入口、東出入口、瓜洲分區(qū)新建公路客運站分站。 城市道路系統(tǒng)： 快速路系統(tǒng)為環(huán)線加縱橫道路， 其中一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路（儀揚河路）。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 29 頁 共 82 頁 ? 八橫： ? 蜀岡路、漕河路、太平路及江揚大橋東接線（西至賈七路，東至江都）； ? 文昌路（西至白羊山，東至江都、其中城區(qū)段為西北繞城線 —廖家溝）； ? 安興路、文匯西路、文匯東路及南通路（西至西外環(huán)線，東至江陽東路）； ? 開發(fā)路、開發(fā)東路（西至西環(huán)線，東至江都，其中城區(qū)段為東至廖家溝）； ? 華洋路（東至大運河，西至西環(huán)線南延線）； ? 儀揚河路（西至潤揚大橋北接線） ,東至泰李新路 ,其中城區(qū)段為東至大運河； ? 邗江河路（東至大運河，西至潤揚大橋北接線）； 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 30 頁 共 82 頁 ? 運西路、 金山路（西至儀征，東至揚子江南路）。另沿金山路向西延伸進一步溝通儀征市區(qū)。 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 33 頁 共 82 頁 小結(jié) 20xx 年以前揚州房地產(chǎn)市場競爭不是很激烈，開發(fā)商 運作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績增長也較快，如廣州的商品房空置量就高于揚州的年開發(fā)量。但同時經(jīng)過幾 年來的快速發(fā)展 ,揚州房地產(chǎn)市場的競爭也進入了一個激烈階段。 由數(shù)據(jù)可以看出揚州房地產(chǎn)交易較之 20xx 年有質(zhì)的飛躍，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤也有大幅度的提高。 房價上漲較快 當年揚州房地產(chǎn)市場商品住房價格，年末與年初相比漲幅達４０％以上。今年 揚州 市將投入城建８０億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投入３５億元，這將大大拉動揚州房地產(chǎn)業(yè)。這輪消費升級更加注重發(fā)展和享受，帶動住房消費走進更高層次。特別是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，已經(jīng)歷了多輪優(yōu)勝劣汰，滿足不同層次需求的開發(fā)思路，將更能迎合市場實際，居住階層一致的小區(qū)會受到歡迎。通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析周邊土地拍賣共有約 71 萬平方米的土地出讓，也就意味著本區(qū)域?qū)写笠?guī)模的人口進入，從而給本項目帶來人氣商機。只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項目才能從市場中脫穎而出，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟效益。二、在注意面的同時不放松對點的強化，例如曲江小商品市場的持續(xù)建設(shè)。針對這些資源優(yōu)勢，當?shù)氐拇笮蜕虡I(yè)市場建設(shè)把精力主要放到了整合舊有資源方面，即依托已經(jīng)成型的專業(yè)生產(chǎn)基地，完善產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)。 ? 火車站的設(shè)立不僅為揚州的交通提供了多項選擇，也使邗江區(qū)成為了揚州的窗口，提升了其在揚州的地位。 ? 在當?shù)鼐用駶撘庾R中已經(jīng)形成了對該區(qū)域的良好預(yù)期，利于形成慣性發(fā)展。揚州國際珠寶城 ” 是由香港羅蘭斯寶集團在揚州市投資建設(shè)的一個集珠寶加工、經(jīng)營、展示、拍賣、批發(fā)、國際交易為一體的大型珠寶產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目。該項目對于我項目在今后的運作中有重要借鑒意義，其整體采用產(chǎn)業(yè)鏈形式，通過規(guī)模經(jīng) 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 53 頁 共 82 頁 營，鏈式銜接，達到整合資源的目的，最終不僅利于政府對項目的支持，也利于項目整體形象的確立，使公信力拔高，無論在招商抑或是銷售方 面都達到雙贏。 目 前項目正在銷售的單元為輔料城，采用 3 層連家店形式銷售，均價3100 元 /㎡，每層 50 ㎡，總面積為 150 ㎡，單位總價約在 465000 元。 人民生活水平不斷提高，新的住房需求日益增長 居民的可 支配收入逐年增多，投資購房的意識和能力增強；居民擁有汽車數(shù)量將增加，出行方式和空間距離感發(fā)生變化，住房的郊區(qū)化、大型化和舒適化需求日益提高。 園區(qū)建設(shè)給揚州的房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力 園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集聚的載體，也是城市發(fā)展的新空間。古運河、大運河、廖家溝等河流又為東區(qū)增添了無可比擬的環(huán)境優(yōu) 勢，近年來，一些重點項目和配套設(shè)施的相繼落戶更給東區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來前所未有的發(fā)展機遇。但是以政策為導(dǎo)向也會造成許多不確定因素。 揚州城東有古運河、大運河、廖家溝河形成天然屏障，以往這些都為東部的發(fā)展帶來了一定的困難，如今，寧通高速公路已大大地方便了東部的交通，加上城市路網(wǎng)的發(fā)展，以及規(guī)劃中在這三條大河上將建造的七座大橋，甚至以后將在東部建造輕軌等，這些都將直接推動東部的發(fā)展。 2 項目區(qū)位交通評價 目前，隨著寧通高速公路和京滬高速公路“一橫一縱”的建成，揚州已經(jīng)形成了“ 128”的城市形象；今后還有 一個 “131”目標，即在市區(qū)任何一個角落和每一個縣城到高速公路不超過 10 分鐘，每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)到高速公路不超 2e8dbea73804904330bb624b794bc434 第 62 頁 共 82 頁 過 30 分鐘，整個大市任何一個行政村到高速公路不超過 1 小時。寧通高速公路的封閉擴容改造工程預(yù)計在 今 年下半年開始，與此同步，杭集鎮(zhèn)立交橋的建造工作也將開始。其中，沙灣路、泰李路、運河南北路 3 條道路將是重點。運河南北路將與京杭大運河的改造相結(jié)合，運河北路將一直延伸至太平路和站前路，運河南路將延伸至六圩鎮(zhèn)，京杭大運河兩岸則被改造為風光帶。 東區(qū)本就有著優(yōu)質(zhì)豐富的水資源和較高的綠化水平，景色宜人，適合人居。那么文昌閣商圈如何呢？通過市場調(diào)研，目前商圈內(nèi)必勝客、肯德基、富春大酒店、百姓人家等中西餐飲交錯依存；市民廣場、街心公園、世紀影城、工人影院、金鷹自助卡拉ＯＫ等共同撐起一方休閑娛樂的天地；而金鷹國際、萬家福商城、時代廣場三個商業(yè)巨頭以及各沿街專營店又奠定了商圈的購物中心地位。 其實，商圈內(nèi)各商家都有自覺錯位經(jīng)營的良好愿望，目前商家在經(jīng)營定位上已各有側(cè)重，比如金鷹國際著力向名品、規(guī)模方向發(fā)展；萬家福商城則力爭同質(zhì)中求異，在專字上下功夫；時代廣場“吃、喝、玩、樂、購”五大功能齊頭并進。該市場帶主要以專業(yè)市場為主，其經(jīng)營特色主要以中小型批發(fā)、零售為主，其經(jīng)營品種以工業(yè)品、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（建材、家具、廚衛(wèi)、）、小商品 為主，但是各種業(yè)態(tài)的整合度不強，較為零散，上升空間有限，其必將被新型的商業(yè)模式