xxxx世聯(lián)開發(fā)流程及經(jīng)濟測算-文庫吧在線文庫
【正文】 快速放按揭，作為條件； ?施工付款： 3個 1/3， 1/3房屋、 1/3主材（開發(fā)商賒銷）、 1/3現(xiàn)金，177。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場未來預(yù)期； ?項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)； ?開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本； ?競爭對手的情況分析。開發(fā)流程及經(jīng)濟評價 顧問課程講義： 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！ 5 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 主要決策問題（錢、地、人）： ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度 ?決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門 9 本報告是嚴格保密的。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開發(fā)辦 開發(fā)經(jīng)營許可證 項目手冊 計委 固定資產(chǎn)投資計劃 項目立項 規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權(quán)證 土地確認、報批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局 基礎(chǔ)設(shè)施牌套費 開發(fā)管理費 人防異地建設(shè)費 墻改基金 消防設(shè)施費 環(huán)境評估及排污費 規(guī)劃局 建設(shè)工程規(guī)劃許可 方案審批 規(guī)劃局 中標通知書 質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質(zhì)檢委托 城管大隊 執(zhí)法大隊 規(guī)劃局 開發(fā)辦 建委基建科 開工許可證 預(yù)售許可證 放線管理 14 本報告是嚴格保密的。 項目經(jīng)濟評價的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項目開發(fā)者決策。 經(jīng)濟評價的基本原則 客觀合理 價值對等 ?對于容積率、成本、價格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理 ?品質(zhì)不對等的商品，不在同一價值體系下比較 28 本報告是嚴格保密的。 Thanks! 32 本報告是嚴格保密的。 基本假設(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟評價是建立于很多基本假設(shè)上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費 ?建安工程費 ?室外工程費 ?公共配套設(shè)施費 ?不可預(yù)見費用 ?開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費） 開發(fā)費用 ?管理費用 ?銷售費用 ?財務(wù)費用 24 本報告是嚴格保密的。 如何加快項目進度（以某多層項目為例） 土地獲取 定位決策 1— 2個月
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