世聯(lián)開(kāi)發(fā)模式與策略大全153671689-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 通過(guò)運(yùn)用城市商業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃和通用計(jì)劃 ， 爾灣議會(huì)在財(cái)政限制的基礎(chǔ)上做出以下決定： ?保持和加強(qiáng)爾灣的物質(zhì)環(huán)境以防止社區(qū)衰退 。 安全的生活環(huán)境 ， 藝術(shù)級(jí)的運(yùn)輸系統(tǒng) ， 良性競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)氛圍 ， 正規(guī)完善的教育機(jī)構(gòu)和和睦相處的生活方式使人們不約而同地選擇了爾灣 。 ?爾灣現(xiàn)有居住人口 ，就業(yè)崗位數(shù) ，其中 2/3的崗位是由當(dāng)?shù)鼐用裣?，其?1/3的崗位吸引了很多外來(lái)人口。沒(méi)有政府指令，沒(méi)有行政干預(yù)，一切由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)，人們遵守法律，維護(hù)市場(chǎng)規(guī)則。政府的任何決策都是直接從市場(chǎng)中提煉并且回歸到市場(chǎng)。酒店、餐廳、商場(chǎng)和娛樂(lè) 設(shè)施的完善 不但吸引了居住人口，其自身也實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)了雙贏。 政府致力于建設(shè)有助于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好環(huán)境，采取了加大對(duì)新城建設(shè)的投資，設(shè)立有序的工作框架以及公平的納稅體系等一系列措施。并且規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略等有開(kāi)發(fā)商和相關(guān)行業(yè)的專家參與，以保證項(xiàng)目的透明度和支持度。 爾灣是高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)都有大規(guī)模的公司進(jìn)駐爾灣。 44 筑波和爾灣發(fā)展要點(diǎn)對(duì)比分析 政府在城市發(fā)展中的作用 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市配套 筑波 爾灣 筑波 爾灣 筑波 爾灣 筑波是完全在政府指令下建成的城市，政府在城市建設(shè)初期起到了積極的作用。 便捷的交通 離機(jī)場(chǎng)合適的距離，多條高速路將爾灣和其他城市相連。 爾灣統(tǒng)一學(xué)區(qū)（ IUSD）一貫被評(píng)為美國(guó)最佳教育系統(tǒng)之一。 41 爾灣吸引了大量的企業(yè)和居住人口 據(jù)美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局 (FBI)2023年 6月 6日公布的全美最安全 10大城市名錄 ， 南加州的爾灣市赫然列在榜首 。 根據(jù)他們繪制及擬定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū) ， 這個(gè)新城市需擁有工業(yè)區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 住宅區(qū) 、 休閑區(qū)及綠地等 。由于是新開(kāi)發(fā)的社區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)非常好，近幾年來(lái)逐漸成為加州的高尚住宅區(qū)之一。 1999年總產(chǎn)值僅為 7000億日元 。 科學(xué)城以筑波大學(xué)為中心 ， 加強(qiáng)科學(xué)園內(nèi)各研究機(jī)構(gòu)的相互合作和有機(jī)聯(lián)系 ， 從而使筑波地區(qū)成為一個(gè)綜合的研究都市 。 “貿(mào)易立國(guó)”轉(zhuǎn)向“技術(shù)立國(guó)” 1960年代中期至 1970年代中期 ， 日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng) ， 城市化水平迅速提高 。 ?總面積 28400公頃 ，包括研究學(xué)園區(qū)和周邊開(kāi)發(fā)區(qū)兩大部分 。 日本政府一直致力于發(fā)展公共交通，并且采用多種政策控制私人交通的發(fā)展。 ?住房產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)的不合理，使得新鎮(zhèn)住房的性價(jià)比下降，失去對(duì)目標(biāo)人口的吸引力。 ?開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先于鐵路保證客流量。 1975年 11月 ， 新城鎮(zhèn)的發(fā)展目標(biāo)調(diào)整為建設(shè) 工作居住平衡的都市 。在輕軌開(kāi)通前后的一年中，道路的車流量并沒(méi)有發(fā)生明顯的變化。 鎮(zhèn)中心包括雜貨店 ，零售店 ， 寫(xiě)字樓和住宅 —— 7萬(wàn)平房英尺零售 ， 3平方英尺寫(xiě)字樓 ， 4萬(wàn)平方英尺頂樓住宅 ， 28座商住建筑 。 ，是里斯頓最后成為一個(gè)充滿活力的新城的關(guān)鍵因素之一。 16 哥倫比亞新城存在的問(wèn)題 公共交通系統(tǒng)規(guī)劃未能有效減少私家車的使用。等等大力支持新城的建設(shè)。 問(wèn)題 1 新城在社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)上十分成功 ， 在財(cái)務(wù)方面卻是失敗的 ， 這主要是由于由于新城開(kāi)發(fā)公司取地成本過(guò)高 ， 并處理了許多市場(chǎng)尚不成熟的物業(yè) ， 導(dǎo)致獲利遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于應(yīng)得的收入 。 新城發(fā)展公司規(guī)劃與當(dāng)?shù)厣虝?huì)的發(fā)展策略缺乏溝通 ， 是得一些公司不能順利遷入新城 。 ? 政府部門(mén)的主導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在城址的選定 、 提供資金以及處理與開(kāi)發(fā)公司的關(guān)系等方面 。 開(kāi)發(fā)模式與策略大全 5/15/2023 [關(guān)鍵字 ]： ?新城 開(kāi)發(fā)模式 [簡(jiǎn)介 ]： ?新城是位于大城市郊區(qū)，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，能分擔(dān)大城市的居住、產(chǎn)業(yè)、行政等功能，是具有相對(duì)獨(dú)立性的城市社區(qū)。 ? 新城必須與中心城市保持一定距離 ， 且選用地價(jià)較低的農(nóng)業(yè)用地 ， 而不允許選用建成區(qū)邊緣地帶的土地 。 中心區(qū)各類設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)偏低 ， 各使用功能之間缺少平衡 ， 從而使得中心區(qū)的整體效能不能得到充分的發(fā)揮 。 新城的小公司過(guò)多 ， 小公司生存壓力較大 ， 沒(méi)有精力進(jìn)行系統(tǒng)的員工培訓(xùn) 問(wèn)題 2 問(wèn)題 3 11 田園新城模式的成功關(guān)鍵在于立法和政策的支持，政府在新城建設(shè)中起主導(dǎo)作用 ? 立法和政策的支持 : 為吸引倫敦的居民前往新城 ,英國(guó)政府制定了一系列減稅和補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策。 ? 政府部門(mén)的主導(dǎo)作用 : 在新城地址的選定和規(guī)劃方面 ， 政府起了決定性的作用 。 1990的數(shù)據(jù)表明有 92%的哥倫比亞居民自駕車或合伙駕車上班， 2023年該數(shù)據(jù)保持上升趨勢(shì)。 19 目錄 ? 田園新城 ? 邊緣新城 ? TOD新城 ? 產(chǎn)業(yè)新城 ? 副中心新城 ? 行政中心新城 20 TOD解讀 TOD： transitoriented development —— “ 交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā) ” “ 交通導(dǎo)向開(kāi)發(fā) ” （ TOD ） 是以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā) ， 屬于密度偏高的開(kāi)發(fā) ， 位于主要交通站點(diǎn)周邊適宜步行的距離內(nèi) ， 通稱可以為步行者 —— 也不排除駕車者 —— 提供居住 、 就業(yè)和購(gòu)物的機(jī)會(huì) 。 盡管大量的項(xiàng)目仍然待建 ， 而且沒(méi)有多少項(xiàng)目是真正在輕軌附近建設(shè)的 ， 奧潤(rùn)柯站仍然持續(xù)不斷的獲得各種規(guī)劃獎(jiǎng) 。實(shí)際上輕軌的主要的影響是把坐公共汽車的人弄上了火車，而不是把開(kāi)私車的人變成了輕軌通勤者。 開(kāi)發(fā)背景 由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和就業(yè)迅速向東京都的中心區(qū)域集中 ， 造成了地價(jià)飛漲 ， 使得市內(nèi)的房?jī)r(jià)變得非常昂貴 。 27 多摩新鎮(zhèn)的問(wèn)題 多摩新鎮(zhèn)人口的持續(xù)減少和結(jié)構(gòu)的老齡化趨勢(shì)對(duì)于新鎮(zhèn)的持續(xù)開(kāi)發(fā)造成了非常大的負(fù)面影響 。 原因 28 TOD新鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展 ?中心城市的城市化進(jìn)程與 TOD新鎮(zhèn)的發(fā)展存很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系 。美國(guó) 奧潤(rùn)柯 則截然相反，增加了車位的數(shù)量，間接鼓勵(lì)了私車的使用。 ?現(xiàn)有人口約 20萬(wàn) ，其中國(guó)家技術(shù)研究人員 13000余人 ， 博士數(shù)千人 ， 是日本最大的科學(xué)研究中心 。 人口的大量增加造成了城市中住宅的嚴(yán)重不足 ，許多設(shè)施不完善的住宅區(qū)開(kāi)始在郊區(qū)蔓延 。 同時(shí) ， 筑波大學(xué)也為各個(gè)研究機(jī)構(gòu)輸送了大量?jī)?yōu)秀的后備人才 。 政府作為投資主體，根本不了解市場(chǎng)，作為投資代理人的政府官員也沒(méi)有激勵(lì)機(jī)制去了解市場(chǎng)。 爾灣市努力保持作為美國(guó)最安全，規(guī)劃完善，便于開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)的最佳社區(qū)的口碑，在過(guò)去的 30年里，吸引了大量的居民和商業(yè)機(jī)構(gòu)。 1970年 ， 目前叫做 “ 爾灣商業(yè)綜合體 ” 前身叫做 “ 爾灣工業(yè)區(qū) ”對(duì)外開(kāi)放 。 近 10年來(lái) ， 爾灣一直在全美最安全城市前 10或前 20的名單上徘徊 ， 2023年?duì)枮撑琶?6， 而在 1995年 ， 爾灣就曾名列美國(guó)大城市安全情況調(diào)查的榜首 。爾灣的學(xué)校提供創(chuàng)新的教育計(jì)劃，開(kāi)放的教室，團(tuán)隊(duì)教學(xué)和優(yōu)秀的社區(qū)合作。 距離爾灣很近的約翰 韋恩機(jī)場(chǎng) , 是地區(qū)性的商業(yè)機(jī)場(chǎng)，提供通向22個(gè)美國(guó)城市的直達(dá)航班。但是在后來(lái)城市發(fā)展中，政府導(dǎo)向使整個(gè)科學(xué)城缺乏自我生存機(jī)制和造血功能，最終導(dǎo)致筑波
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