【正文】 層、高層 停車位：機動車 990個，非機動車 1578個 樓層狀況：共 11棟， 8層、 11層各 1棟， 2棟 12層， 7層、18層各 2棟， 2棟 23層 戶型情況： 42156平米， 90— 104為主力戶型 項目內(nèi)部配套：商業(yè)、幼兒園 裝修：毛坯 金港國際怡園 銷售及客戶情況 2023 項目共 11棟、 1060套， 06年開始定向團購 60%， 團購價格 4000— 4600/平米 2023921 8號樓已經(jīng)售罄，本日開始銷售 4號樓 ，均價 6800元 /平米，地下室 3000元 /平米 20231016 社區(qū)商業(yè)街全面接受預訂 2023129 房屋進入尾盤銷售，剩余 30余套， 7090平米有房源， 145平米還有幾套。 銷售情況 特點 ?以生意人居多，自住占2/3，投資占 1/3，以貸款為主占比為 70%； ?主要來自唐山，投資客包括來自外客戶 購買渠道 ?以報廣、車體、圍擋、電視為主 關(guān)注點 ?品牌 ?產(chǎn)品 ?配套及投資潛力 客戶情況 34 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山市君瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：君瑞物業(yè)公司 代理公司：北京世紀卓成房地產(chǎn)顧問有限公司 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū) 學院路與新華道交叉口 開盤時間： 一期 0953，二期 09613，三期 20234月底 入住時間： 一期 2023322，二期 2023年 11月底 總占地： 40791㎡ 總建面： 18萬㎡ 容積率： 綠化率： 40% 總套數(shù)： 1103套 建筑類別：板樓、塔樓、板塔結(jié)合 停車位：上車位 130個，地下車位 410個， 1： 樓層狀況：六棟高層及商業(yè)公建裙房構(gòu)成 戶型情況： 53181㎡ 一居到三居室， 53㎡ 一居、 90㎡ 兩居、 118156㎡ 三居。 2023122 現(xiàn)交 1萬誠意金購房可抵 2萬元 2023330 經(jīng)典 4號樓正在接受預約登記，預計 4月底推出 ，交 1萬誠意金抵 2萬房款優(yōu)惠正在進行。 2023311 二期 3月 12號起開始預約登記，貴賓卡辦理稍后推出。 銷售情況 特點 ? 路北客戶為主，其次為豐潤客戶； 購買渠道 ?臨時售樓處的圍擋 關(guān)注點 ? 價格 ? 戶型 ? 配套 客戶情況 SOHO陽光 項目概況 44 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山大陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：唐山市大陸物業(yè)管理有限公司 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北高新技術(shù)開發(fā)區(qū)龍澤北路東側(cè)龍華道南側(cè) 開盤時間： 3月 25號推出一期 C、 D座兩棟樓 入住時間： 202305 總占地： ㎡ 總建面： 64590㎡ 容積率： 4 綠化率： 25% 總套數(shù)： 340套 建筑類別：高層 停車位： 373個 樓層狀況： 1棟 18層 2棟 19層 1棟 20層。 客戶投資所占比例： 1020%投資 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點及付款方式： 8090平米自住為主，兩代人居住， 30多歲夫婦帶以孩子。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：小區(qū)環(huán)境，安全性 不滿意：停車亂，回來晚了沒車位，物業(yè)維修不及時。 戶型面積不同的客戶重疊現(xiàn)象不大； 客戶價位的分界點：區(qū)分客戶的心理價差在 8萬以上； 營銷方面 : 項目初期來到鷺港。 客戶方面 : 客戶來訪渠道：老帶新（占 50%）、朋友介紹、報廣、網(wǎng)站 客戶來源區(qū)域：唐山市內(nèi)（占 40%）、玉田、豐南 客戶從事職業(yè)：個體（五金建材等）、其事業(yè)單位 客戶消費區(qū)域：唐山本地 客戶成交周期： 7天 客戶投資所占比例：小戶型投資的多，占到 80%。 53 營銷方面 : 來到鷺港至今 1年。 客戶來源區(qū)域：豐南區(qū)客戶，外縣的少。 付款方式：一次性居多。 做了 9個樣板間，分別為 130140㎡。 07年其他項目的開發(fā)商因為無證而停售，只有鷺港在售，聲譽一下得到很大提高。 客戶成交周期： 2天 客戶投資所占比例： 30%投資 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點及付款方式： 20%25%的客戶未重復購買，主要客戶為兩口或三口之家， 3040歲左右，兩代人居住的居多。 最近一次開盤前兩個月開始續(xù)客。 對比項目及評價 : 鳳凰世嘉（他們戶型好，會和客戶講解鷺港的位臵、配套、物業(yè)。自主為主。 目前客戶對開發(fā)商比較認可 。 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點及付款方式： 8090平米客戶對一中感興趣。 臵業(yè)顧問 7：王雪 61 營銷方面 : 來到鷺港到現(xiàn)在已經(jīng) 4年了。 客戶從事職業(yè)：企事業(yè)單位、個體（銅礦、鐵礦） . 客戶消費區(qū)域：唐山市內(nèi)。 臵業(yè)顧問 8：王穎 63 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 沒有入住的客戶 客戶對“生活家”活動參與度 : 與利益有關(guān)的感興趣 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 教育配套、物業(yè)、綠化、節(jié)能 對比項目及評價 : 梧桐大道（戶型好，客戶順口一提沒說那里不好）、鳳凰世家、主要對比：配套設(shè)施、會所。 精裝小戶型：價格。 平均日均接訪量： 56組 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：裝修好、安全。不好：交房不按時。 臵業(yè)顧問 10：楊晨曦 68 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 本案優(yōu)勢排序：地理位臵、品牌大盤、所在區(qū)域成為城市主要發(fā)展方向、學校配套； 個人對項目優(yōu)勢的認識：口碑好、規(guī)模大盤、物業(yè)配套好 對比項目及評價 : 精裝大戶型產(chǎn)品是梧桐大道、毛坯大戶型產(chǎn)品是鳳凰世佳； 本案優(yōu)勢在于規(guī)模大盤、各方面管理較為標準、周邊學校配套較好；問題在于戶型 與鳳凰世佳相比，主要是客戶層面的問題，本案客戶層次較高； 價格、戶型為客戶關(guān)注較多。精裝付款方式主要是貸款（全公積金 50%，商代 50%）。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：對物業(yè)管理很滿意，比如門禁打卡，環(huán)境。不好：地形） 市場方面 : 今年明顯銷售難度逼去年增大。外縣來唐山買房是普遍現(xiàn)象。 1015%一次性。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：物業(yè)（環(huán)境、清潔、保安） 不滿意：房本慢（開發(fā)商按期給，但時間太長） 客戶對“生活家”活動參與度 : 兌獎活動感興趣，和利益有關(guān)的 臵業(yè)顧問 11：趙志純 74 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 配套（雙語幼兒園、小學、中學、）客戶對中小學很敏感； 對比項目及評價 : 鳳凰世嘉（戶型好，位臵不好，朝向不好），接待過程會向客戶解釋他們是老城，鷺港是新城，客戶對此解釋認可。商人以投資為主。商代占 7080% 案場主管 11：郭雪媛 76 客戶方面 : 毛坯大戶型關(guān)注位臵、環(huán)境、認鷺港。現(xiàn)在銷售產(chǎn)品中 100㎡和 5060㎡的產(chǎn)品走量較快，主要為改善型客戶。 客戶來源區(qū)域：路北區(qū)，部分路南區(qū)以改善居住環(huán)境，豐南區(qū)，豐潤區(qū)。一次性 5%，貸款中：公積金貸款占 30%。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：交房時間，物業(yè)（安全、保安服務(wù)意識、） 不滿意：工程質(zhì)量（維修不及時） 客戶對“生活家”活動參與度 : 有利益的會參與 . 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 規(guī)模、開發(fā)商實力、教育配套、物業(yè) 對比項目及評價 : 鳳凰世嘉 好：戶型 不好：開發(fā)商實力。 14:54:2714:54:2714:54Saturday, February 4, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 14:54:2714:54:2714:542/4/2023 2:54:27 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 2時 54分 27秒 下午 2時 54分 14:54: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 下午 2時 54分 :54February 4, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:54:2714:54:2714:54Saturday, February 4, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 4日星期六 下午 2時 54分 27秒 14:54: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 下午 2時 54分 :54February 4, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 案場主管 12：史紅香 80 — 謝謝 — ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一次性 10%，貸款中：公積金占 10%。 客戶投資所占比例： 10%（精裝小戶型）。 案場主管 11：郭雪媛 77 客戶對“生活家”活動參與度 : 非常感興趣，兌換積分非常高興，會因此介紹新客戶 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 性價比高、發(fā)商信譽、配套、環(huán)境、精裝 對比項目及評價 : 客戶會和周邊項目做對比，主要是梧桐大道（樓間距大 ,大戶型 120㎡以上，高端定位，中央空調(diào)，對有錢人吸引力大；價格高，配套不好）、萬達廣場（有寫字樓、品牌開發(fā)商；地勢不好）。自住客戶首付 30萬內(nèi)可以接受，每月還款 25003000元。樓間距小。 客戶來源區(qū)域：路南區(qū)、豐潤、開南的企業(yè)多 客戶從事職業(yè)：企事業(yè)單位。 營銷方面 : 現(xiàn)在每日（非六日）來訪 5060組，自己每日接待首至客戶大概 56組，第一次就買的人不多?？蛻魧粜蜐M意，雖然衛(wèi)生間沒有窗戶，動靜分區(qū)合理，但客戶可以接受，所以8C大長條的戶型賣的也不錯。 客戶方面 : 客戶來訪渠道：報廣、老帶新。客戶對開發(fā)商及物業(yè)也表示關(guān)注，認可開發(fā)商實力，信譽。 精裝大戶型大部分二次購房。 客戶消費區(qū)域：北京消費 40%， 60%唐山市內(nèi)消費。 客戶成交周期： 34天 客戶投資所占比例： 40% 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點及付款方式： 精裝大戶型主要以政府、私營業(yè)主比重大，同時一次性也較多，成交周期短，單價7800；對于交房時間較為看重；主要為自住。 對比項目及評價 : 梧桐大道（ 130平米以上戶型客戶對比項目，好：地段好，配套成熟；不好：但戶型較大，價位較高）。貸款中：公積金貸款 50%。 客戶方面 : 客戶來訪渠道：報廣（晚報、電視報）、老帶新（比例： 10%）； 客戶來源區(qū)域：唐山市內(nèi)（改善形），五區(qū)十縣（一中吸引）。 毛坯大戶型關(guān)注戶型，位臵，貸款占 80%（ 80%公積金） 毛坯小戶型沒賣過。 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 地段、規(guī)模、開發(fā)商信譽、配套、物業(yè)（安全性、清潔度 ） 對比項目及評價 : 景泰翰林（戶型好；沒說那里不好） 鳳凰世嘉（戶型好；樓的排布亂） 梧桐大道（樓間距大，整體規(guī)劃好；價格高） 市場方面 : 比去年有難度，對比樓盤太多了，借個各有關(guān)。 85%貸款（ 60%公積金）；首付 30%，首付價格控制在 25萬元左右 毛坯小戶型以投資為主；自住客戶關(guān)注總價低。 臵業(yè)顧問 6：王愛萍 臵業(yè)顧問 7：王雪 60 關(guān)于項目銷售 : 總共 130萬方 .最近一次開盤是 10年 4月 ,開盤賣得很好 ,今年銷售任務(wù) 2200套， 28億元。和利益相關(guān)的都會感興趣。 臵業(yè)顧問 5：孟巖 58 關(guān)于項目銷售 : 總共 130萬方 .最近一次開盤是 10年 4月 ,開盤賣得很好 ,今年銷售任務(wù) 2200套， 28億元。 客戶對新天地的開發(fā)商的品牌不敏感，接待過程中很少介紹。 臵業(yè)顧問 5：孟巖 57 營銷方面 : 08年 12月到崗，至今成交大概 130套。 56 關(guān)于項目銷售 : 總共 130萬方 .最近一次開盤是 10年 4月 ,開盤賣得很好 ,今年銷售任務(wù) 2200套， 28億元。 不滿意： 8區(qū)天然氣未通。 開盤當天接待客戶 10組，現(xiàn)在每日接待首至客戶 56組 。付款方式：公積金貸款。 對比項目及評價 : 龍?zhí)┥卸迹▋r格便宜，優(yōu)惠多， 94折；位臵不好） 景泰翰林（只是一體，沒有說好或不好的地方） 總體來說客戶會關(guān)注社區(qū)環(huán)境，物業(yè)管理、周邊配套。一次性 40%，貸款 60%（公積金 40%） 精裝小戶型投資客戶為主，主要是企事業(yè)單位的人多，因為有一中，主要是貸款，貸款在 20萬左右，貸 20年，每月還款 1500，和租金相等?，F(xiàn)階段項目戶型存在問題較大。 臵業(yè)顧問 1：邸亞楠 臵業(yè)顧問 2：董燊燊 49 關(guān)于項目銷售 : 總共 130萬方 .最近一次開盤是 10年 4月 ,開盤賣得很好 ,今年銷售任務(wù) 2200套， 28億元。貸款中 40%是公積金。 客戶方面 : 客戶來訪渠道：老帶新（比例： 10%），報廣，道旗。 銷售情況 特點 ? 以路北客戶為主，其次為郊縣客戶； 購買渠道 ?報廣 ?短信 ?網(wǎng)絡(luò)