【正文】 兩房 88105三房 115142四房 144高爾夫湖濱花苑 三房 192199四房 247華僑花園 兩房 80100三房 100120寶龍城市廣場 兩房 80100三房 100150酒店式公寓 4050曼氏銀洲花園 兩房 128三房 140166四房、五房、六房 209271?80100㎡兩房、 100120㎡三房市場接受度高，在同一個項目中銷售速度明顯快于其他戶型。（ 2）主要學歷為大專、高中、本科，分別占 39%、 36%、 17%。（ 2）位于其他區(qū)域的寫字樓等辦公物業(yè)，會面臨比較大的風險。由此可見太倉市對 SOHO等家庭辦公型物業(yè)的接受程度高。（ 2）對于 SOHO公寓的層高， 50%的被調(diào)查者選擇層高 ，另有 43%的被調(diào)查者選擇層高 。在對各類物業(yè)購買和租賃方面，臨街商鋪和酒店式公寓的認同度較 高， 大多數(shù)人更傾向于租賃臨街商鋪，而更傾向于購買酒店式公寓；216。若從酒店檔次看，有所差異：高星級由于客房結構和高投入、高成本引起的高價格定位等原因應當處于上述數(shù)值的略低區(qū)位，大體為 6568%之間；經(jīng)濟型酒店應處于略高位置，即 6770%之間。216。 市場份額計算方法某星級接待量或收入 /全市接待量或收入房地產(chǎn)微觀市場酒店物業(yè)太倉酒店宏觀市場分析9394太倉高端酒店市場占有率低，寶龍和南洋兩家五星酒店的運營將使太倉高端酒店業(yè)競爭激烈，霸主地位將被重新改變．經(jīng)濟型酒店占據(jù)太倉酒店市場主流。大多數(shù)被調(diào)查者對酒店式公寓的可接受單價最高為 6000元 /平， 可接受總價位于 50萬以下 。調(diào)查問卷第二部分 SOHO公寓單價調(diào)查 SOHO公寓總價調(diào)查89被調(diào)查者對于酒店式公寓、 SOHO公寓的投資前景持相對冷靜、客觀的態(tài)度對于酒店式公寓和 SOHO公寓的投資前景，被調(diào)查者反應相對冷靜， 31%的被調(diào)查者持樂觀態(tài)度，其中 10%的被調(diào)查者認為很好； 30%的被調(diào)查者認為一般； 13%的被調(diào)查者認為不好； 26%的被調(diào)查者認為很難估計。調(diào)查問卷第二部分 酒店式公寓面積 : 酒店式公寓層高 :84酒店式公寓的可接受單價為 6000元 /平；可接受總價在 50萬以下酒店式公寓單價接受程度調(diào)查 酒店式公寓總價接受程度調(diào)查（ 1）對于酒店式公寓的可接受單價，主要分布范圍為 6000元 /平以下，其中 38%的被 調(diào)查選擇 40005999元 /平 。調(diào)查問卷第二部分 未來一年有投資房產(chǎn)的計劃購買過公寓或者寫字樓80太倉市對于各種物業(yè)的購買、租賃，對臨街商鋪和酒店式公寓的認同度較高，前者更傾向于租賃，后者更傾向于購買（ 1）被調(diào)查者對于租賃或購買的物業(yè)類型的選擇次序依次為臨街商鋪、酒店式公寓、 步行街商鋪等，酒店式公寓的接受程度高于商住 SOHO，臨街商鋪的接受程度高于 步行街商鋪。（ 2）被調(diào)查樣本的居住區(qū)域方面，城中區(qū)占 58%，其次主要分布于城東區(qū)和經(jīng)濟開 發(fā)區(qū)，各占 14%、 13%。投資成本 低于同等級酒店區(qū)域特征 具備良好的旅游 /商務 /商業(yè) /交通條件u酒店式公寓定義融合了星級酒店的設施與服務、專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營、提供低于酒店的價格和注重家庭特色于一體的自住式單位，集居住、辦公、休閑為一體 , 受到高檔次商務人士的青睞。14000平方豪華五星級會所32層豪華高層，102m太倉最高建筑3棟建筑面積約 900m2的親水豪華別墅婁 江 河高爾夫球場房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)經(jīng)典案例 1 67太倉城市中心配套齊全的商住綜合體，在城市中心形成價值標桿u項目概況：u位置 ：位于太倉市老城區(qū)商業(yè)圈中心 。城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。打擊投機行為，促使市場熱錢退出，還原市場真實需求216。項目 ?沿街排布部分商業(yè)，近期引入 (汽車 )專業(yè)市場，遠期等待區(qū)域成熟，實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換 。依托發(fā)展；216。總規(guī)模： 3000～ 5000平米216。運營成本 ?? ?? ??三層以上商業(yè)，必須增加扶手梯等設施，增加運營成本。車位：萬平米 400個最優(yōu)216。傳統(tǒng)商脈的商業(yè)區(qū)、216。述 （項目地塊位于該區(qū)）城市層面 規(guī)劃20太倉城市宏觀經(jīng)濟總結n太倉區(qū)位良好：位于江蘇省東南部，接壤上海，擁有豐富的海岸線資源及太倉港口，上海軌道交通有可能延伸至太倉。沿滬產(chǎn)業(yè)帶沿江產(chǎn)業(yè)帶中部經(jīng)濟圈沿滬產(chǎn)業(yè)帶定位：包括城廂、陸渡、瀏河三鎮(zhèn)上海國際航運中心的配套組合港國際制造業(yè)基地上海休閑度假投資基地滬郊港口新城大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產(chǎn)業(yè)沿江產(chǎn)業(yè)帶：上海國際航運中心組合港中的干線港長江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港構建沿江基礎產(chǎn)業(yè)集聚帶，建設現(xiàn)代化新港城中部經(jīng)濟圈：工業(yè) ：重點發(fā)展紡織服裝、輕工食品、 模具機械加工等產(chǎn)業(yè)區(qū) 物流 ：發(fā)揮沿江高速、蘇昆太高速出 口及未來鐵路編組站等道口優(yōu)勢 城市層面 規(guī)劃19城廂鎮(zhèn)新城區(qū)開發(fā)建設與老城區(qū)改造并重， 未來太倉中心城區(qū)建設主流方向為 東南向 ，大城區(qū)面積不斷擴大216。第二圈層依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。主導產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機械機電、食品、紡織服飾、能源原材料等規(guī)模以上民營企業(yè) 2023 2023工業(yè)總產(chǎn)值 增長率 % %占規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值的比重 % %216。太倉港城市層面 交通12太倉在蘇州 5個縣級市中人口規(guī)模較小，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)，外來人口增長迅速2023年總?cè)丝?，其中外來人口 年均增幅 25%2023年常住人口 太倉總面積比其他四市略低，但人口規(guī)模遠小于其他縣級市轄區(qū)面積（ KM2）昆山： 常熟： 1266太倉： 張家港： 吳江： 1192城市層面 人口13太倉經(jīng)濟總量低于同級城市，但發(fā)展快速u2023年江蘇省百強縣第 8位，（昆山市第 1位、張家港市第 2位、常熟市第 3位、吳江市第 4位）， 太倉經(jīng)濟總量低于其他同級城市u太倉經(jīng)濟快速發(fā)展， 2023年GDP總量 ，同比上升 23%，城市層面 發(fā)展水平14經(jīng)濟總量低，人口規(guī)模小，因此人均經(jīng)濟水平與其他同級城市持平，消費潛力強20232023年間，太倉居民消費升級趨勢日趨明顯，轎車、家居類商品消費進一步擴大。城市層面 行政區(qū)域11太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運發(fā)達，已成為上海國際航運中心組成部分 陸路交通體系發(fā)達：高速公路、國道、省道各級公路網(wǎng)絡系統(tǒng)l公路交通至上海、蘇州市中心均為 50公里左右，到上海虹橋機場僅半小時車程，一小時可達浦東國際機場。東部為沿江平原，高程 。?要在市場可行的前提下實現(xiàn)快進快出。六棟公寓樓及沿街商鋪的銷售最大化；216。2項目約束條件及客戶目標客戶目標216。一層高度為 、二層高度為 米、三層以上高度為 ；3我們對項目的思考實實現(xiàn)現(xiàn)短短期期價價值值實實現(xiàn)現(xiàn)長長期期價價值值經(jīng)營物業(yè)銷售物業(yè)要解決的關鍵問題價值? 如何盡可能快、盡可能多的收回項目投資？（收回投資）? 如何實現(xiàn)大體量經(jīng)營性物業(yè)，獲得穩(wěn)定收益？（實現(xiàn)利潤）物業(yè)由于項目地塊土地使用權為 40年，項目商業(yè)部分與公寓部分在運營及業(yè)態(tài)分部上要化整為零。太倉東瀕長江，南臨上 海市寶山區(qū)、嘉定區(qū) ，與 崇明島隔江相望， 西連昆山市，北接常熟市 。u太倉轄 7個鎮(zhèn)，人民政府駐地 城廂鎮(zhèn) ，該鎮(zhèn)也為太倉 中心城區(qū) 。u第三、第四代集裝箱船舶可全天候直達港口。產(chǎn)業(yè)結構以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的 61%216。u2023年，規(guī)模以上外資及港澳臺完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為 %城市層面 產(chǎn)業(yè)結構16長三角城市群正在以上海為中心增長級，進行內(nèi)部資源整合，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工趨勢得到加強，層次更加清晰、完善上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興核 心 —— 對外窗口 第一圈層 —— 次級輻射中心第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層 —— 原材料基地上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、信息服務等服務業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。將積極 接受上海輻射 ，接軌上海，選擇性的承接國際及上海制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。u2023年規(guī)劃常住人口 將比現(xiàn)在增加 10萬u太倉大城區(qū)位于城廂鎮(zhèn)，未來大城區(qū)將包含 老城區(qū) 、新區(qū) (經(jīng)濟開發(fā)區(qū) )和南郊新城區(qū) 三大組成部分新區(qū)老城區(qū)生產(chǎn)性用地向北延伸新城區(qū)生活性用地向東南延伸城 廂太倉目前城市化率 ，到 2023年將達到 65%，新增城市面積將達 14萬方216。四至 ：東至太平路南至寧波路西至毛太路北至北京路216。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場35依據(jù)本項目的區(qū)位條件，傳統(tǒng)商業(yè) 功能定位主要以滿足社區(qū)服務為主，兼具部分鄰里服務商業(yè)u確定商業(yè)服務功能是指導商業(yè)設置規(guī)模和設置等級的關鍵項目商業(yè)功能的設置主要依據(jù)其片區(qū)成熟程度、項目臨街狀況、自身規(guī)模、片區(qū)商業(yè)聚集度、對外輻射力等因素影響；本項目所在片區(qū)內(nèi)暫無新開發(fā)項目，項目本身不臨目前的主要街道，因而商業(yè)功能定位主要以滿足社區(qū)服務為主，兼具部分鄰里服務商業(yè)；開發(fā)模式 成熟區(qū)域 陌生區(qū)域商業(yè)氛圍 具備較強的商業(yè)經(jīng)營基礎 基本無任何商業(yè)經(jīng)營氛圍服務功能 外向型服務，滿足城市功能為主 內(nèi)向型服務，滿足社區(qū)服務功能規(guī)模確定 依據(jù)所在區(qū)域、臨街狀況 800—1200 ㎡ /千人 經(jīng)營業(yè)態(tài) 指導型經(jīng)營業(yè)態(tài)，社區(qū)服務為副 社區(qū)必備業(yè)態(tài)為主，少量指導業(yè) 態(tài)成熟區(qū)域與陌生區(qū)域配套商業(yè)開發(fā)模式的不同 ：方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場36通過對部分專業(yè)人士訪談總結出決定購物中心類商家選址的關鍵因素， 可以看出 大型百貨不是本項目發(fā)展方向216。層數(shù)： ≦5 層；216。目的地型消費；216。(機遇 )1. 項目所屬的區(qū)域為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)），在未來本項目周邊主要以住宅為主，目前沒有商業(yè)氛圍，新建的住宅小區(qū)會逐漸的增多，項目地塊位于片區(qū)核心位置，商業(yè)價值很大，輻射面廣；2. 隨著太倉新城開發(fā)趨勢向東、北部進展，人口逐漸向東、北部遷移，本項目商圈將有可能成為新的城市商圈核心；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場43超市業(yè)態(tài)在啟動區(qū)的可行性分析（有利條件、不利條件、機遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進入大型超市的條件？（ SWOT分析）Weakness（不利條件）1. 本區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)地區(qū)，人氣尚未充分形成，需要有一段時間進行市場培育；2. 前期對國內(nèi)外的眾多超市商家進行了前期溝通，大部分大型超市對本項目意向不明確；Threat車位： 216。不在同一百貨商場內(nèi)出現(xiàn)；216。?歷年住宅銷售量略高于竣工量，供略小于求?2023年受 “ 國六條 ” 的影響，銷售面積有所減少u太倉住宅市場空置率偏高，而其中別墅和高檔公寓的空置率更高達 30%，為普通住宅的 23倍u中小戶型房型供給不足，出現(xiàn)結構性失衡 u2023和 2023的銷售情況良好，空置率有所下降合理 空置風險區(qū) 嚴重積壓區(qū)5%10% 1020% 20%2023 %2023 %資料來源：太倉市住宅建設規(guī)劃 (20232023)房地產(chǎn)宏觀市場住宅供給5253在經(jīng)歷了 2023的跳躍式上漲后， 2023年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經(jīng)走向增長放緩期漲幅趨緩原因u政府在 202 2023年出讓大規(guī)模建設用地，緩解供需矛盾。促使行業(yè)軟著路，抑制固定資產(chǎn)投資增長過快的行為，減少對國民經(jīng)濟的損傷216。政策影響主要集中表現(xiàn)在土地供應結構上，太倉房地產(chǎn)市場的土地供應結構將側(cè)重 中低價位、中小套型普通商品住房土地供應 .216。?140㎡以上的大戶型由于總價過高，市場銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質(zhì)銷售情況良好?酒店式公寓廣受投資者追捧項目 戶型 戶型面積金谷府邸 一、兩房 43126三房 122137四房、五房 128196君悅豪庭 兩房 100119三房 134160萬鴻城市銀座 兩房 81110三房 132151南洋麗都 兩房 103三房 123140皇家麗晶 酒店式公寓 3045恒榮泰城市廣場 兩房 100三房 127135四房 148房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)需求戶型 6566中高端客戶是太倉房地產(chǎn)市場的主力，以自住為主，多為二次置業(yè)客戶特征 置業(yè)特征高端客戶本地私營企業(yè)主，生意人，企業(yè)高管，政府高官，上海、浙江、蘇州的投資客等看重產(chǎn)品品質(zhì)和小