【正文】 客房的供求總體平衡，高星級競爭激烈 房地產(chǎn)微觀市場酒店物業(yè)太倉酒店宏觀市場分析92接待量市場份額與收入市場份額出現(xiàn)剪刀差，高星級酒店客源構成中商務比重增大 u 2023年，包括四、五星級的高星級酒店接待量市場份額為 % ，而其收入的市場份額為%；包括一、二、三星級的中低星級酒店接待量市場份額為 % ，而其收入的市場份額僅為 %。調(diào)查問卷第二部分 88SOHO公寓可接受的單價分布于 3000元 /平 5000元 /平之間，可接受總價于 20萬 50萬之間（ 1）對于 SOHO公寓單價，在 3000元 /平 —5000 元 /平的價格范圍內(nèi)，被調(diào)查者的接受程度分布均勻，共合計 65%，另外 25%的選擇單價 3000元 /平以下，僅有 10%的被調(diào)查者選擇單價 5000元 /平以上。（ 2） 65%的被調(diào)查者在未來一年有投資房產(chǎn)的計劃。u綠化率： 40%君悅豪庭房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)經(jīng)典案例 5 7172太倉市商業(yè)業(yè)態(tài)（ SOHO）投資調(diào)查問卷分析72調(diào)查目的： 了解太倉市中高收入群體對房產(chǎn)投資，尤其對酒店式公寓、 SOHO公寓的投資意向和購買習慣，為本項目的定位提供市場依據(jù)，使項目定位更加切合太倉市主流購買者的投資需求，增強項目市場吸引力。太倉受收縮性政策影響，可能會影響價格上漲的幅度，但總體趨勢不會改變；相對于太倉而言，政策對房地產(chǎn)市場影響將集中在相對于太倉而言，政策對房地產(chǎn)市場影響將集中在土地供應結構土地供應結構 ，客戶對政策反應不敏感，客戶對政策反應不敏感房地產(chǎn)宏觀市場政策分析56n太倉市住宅市場近幾年在高速增長過程中保持了供求兩旺的運行狀態(tài)n商品房投資經(jīng)過 20232023的投資熱潮后，目前暫時收縮n商品房價格在 2023及 2023上半年經(jīng)歷兩次較大幅度的上漲后，目前漲幅逐漸放緩n房地產(chǎn)市場結構性問題比較突出，高檔大戶型住宅空置率高，中小戶型住房供給不足n太倉市房地產(chǎn)開發(fā)商總體開發(fā)能力及水平有限n受政策影響，太倉房地產(chǎn)市場未來土地供應結構將側重中低價位、中小套型普通商品住房土地供應57房地產(chǎn)宏觀市場研究結論5758太倉城區(qū)是商品房建設的主要區(qū)域一級公路公路速高經(jīng)濟開發(fā)區(qū)204國道世紀苑華僑花園華源上海城萬鴻城市銀座曼氏銀洲花園南洋麗都金谷府邸恒榮泰城市廣場皇家麗晶寶龍城市廣場沿江住宅 +商業(yè)街住宅 +集中商業(yè)主要商業(yè)街項目地塊項目地塊酒店式公寓老城區(qū) 高爾夫湖濱花苑新瀏河君悅豪庭錦繡新城房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)典型樓盤分布圖 58老城區(qū)是太倉的房價高地，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東南部的房價有趕超之勢一級公路公路速高經(jīng)濟開發(fā)區(qū)204國道350038004600780043004600450050004300（二手）46004400500055005800（精裝修）3800沿江40005300 54006000老城區(qū)老城區(qū)地段好，配套齊全，是太倉的房價高地，房價普遍在 5000元 /m2以上城西緊鄰 204國道，雖然配套齊全，但環(huán)境較差，且并非位于城市發(fā)展方向，成長空間不大?城北工廠聚集，政府有意拆遷改造，將工廠北遷，建設太倉新的生活居住區(qū)?經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于太倉市主要發(fā)展軸上，將打造成太倉新的城市生活社區(qū)房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)價格分布596005年下半年至今房價平均漲幅為 30%左右，房價平均漲了 1000元 /m2以上04年 06年 07年202330004000700060005000房價 (元 /m2)03年 05年華源上海城華僑花園寶龍城市廣場曼氏銀洲花園金谷府邸君悅豪庭萬鴻城市銀座南洋麗都皇家麗晶恒榮泰城市廣場?虛線圈中五個樓盤（ 華源上海城、寶龍城市廣場、曼氏銀洲花園、金谷府邸、萬鴻城市銀座）從 05年下半年至今房價平均漲幅為 30%左右，上漲了 1000元 /m2以上?未來住宅市場放緩，預計未來年均漲幅不超過 10%從開盤到現(xiàn)在主要樓盤的房價變化情況1000房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)價格漲幅 6061價格區(qū)位112931 48761051 華源上海城2 高爾夫湖濱花苑3 華僑花園4 寶龍城市廣場5 曼氏銀洲花園6 金谷府邸7 君悅豪庭8 萬鴻城市銀座9 南洋麗都10 皇家麗晶11 恒榮泰城市廣場價格和區(qū)位是決定太倉住宅產(chǎn)品競爭力的主要因素，個別項目通過領先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實現(xiàn)溢價佳低差高房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì) 6162在售樓盤多數(shù)進入尾盤，未來供應量很少銷售情況及未來推售情況 項目9月后可能有 5060萬 m2住宅推向市場 錦繡新城一期剩 200套左右小高層和高層，二期還未開始建設，預計在 08年初 華源上海城僅剩余 70套左右大面積高層產(chǎn)品 高爾夫湖濱花苑尾盤，剩余少量小高層產(chǎn)品 華僑花園尾盤，剩余部分小高層產(chǎn)品，將推出商鋪 寶龍城市廣場已銷售 90%以上，剩余一些高層大戶型產(chǎn)品 曼氏銀洲花園一期已基本售完， 10月將推出二期，兩棟高層和沿街商鋪 金谷府邸一期剩余很少房源，另有一棟高層（ 64戶）將在 9月底推出 君悅豪庭住宅和沿街商鋪都已售完 萬鴻城市銀座剩余房源少于 10套，未來推集中商業(yè) 南洋麗都一期已基本售罄，二期酒店式公寓將于9月底推出，大概 200套左右 皇家麗晶7月推出 100多套，已剩余不多，年底將一棟小高層恒榮泰城市廣場04年 05年 06年 07年 9月房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)樓盤供應 6263項目 規(guī)模（萬平米）銷售速度（套 /月）錦繡新城 華源上海城 30高爾夫湖濱花苑 80華僑花園 30寶龍城市廣場 30 10曼氏銀洲花園 25金谷府邸 11 3040君悅豪庭 40萬鴻城市銀座 20南洋麗都 100皇家麗晶 100恒榮泰城市廣場 5060?06年年底至 07年上半年太倉住宅市場消化速度較快，平均水平在 2040套 /月?部分項目由于產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境出眾（高爾夫湖濱花園）或大型商業(yè)配套（南洋麗都、恒榮泰城市廣場）或差異化產(chǎn)品（皇家麗晶），銷售速度高于平均水平整體市場 06年底以后消化速度加快， 2040套 /月為正常水平，部分項目銷售速度可達 100多套 /月房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)銷售速度 6364項目 多層 小高層 高層 別墅1 錦繡新城 ★ ★ ★2 華源上海城 ★ ★ ★ ★3 高爾夫湖濱花苑 ★ ★ u政府在 2023年后加大對經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度， 2023年投入2600萬元用于經(jīng)濟適用房建設，2023年和 2023年分別投入 16227萬元和 47175萬元，是 2023年的6倍多和 18倍多。依托百貨商場；216。吸引力場所城市屬性區(qū)域?qū)傩愿偁庩P系政策導向u訪談的商家：u大商集團；u百盛中國；u北京華堂；u西單商場；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場37本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量38零售式專業(yè)市場 :國美電器順店家電世界百安居在分析了商業(yè)地產(chǎn)的分類體系后明確批發(fā)式專業(yè)市場不是本項目商業(yè)發(fā)展方向購物中心 批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)物流中心商業(yè)街區(qū)專業(yè)市場批發(fā)式專業(yè)市場零售式專業(yè)市場批發(fā)式專業(yè)市場 :華南國際工業(yè)原料城虎門國際布料交易中心深圳集銀皮革廣場專業(yè)市場是眾多類型相同、屬性相同、目標市場相同的商品匯集在一起經(jīng)營的商業(yè)經(jīng)營場所，是商品流通渠道的重要環(huán)節(jié)。直轄市、計劃單列市、沿海開放城市、省會、城市人口規(guī)模在 50萬以上；216。道路交通情況：項目東面臨太倉市的主干道太平路，將來會設有公交站汽車城站，有 115公車經(jīng)過，道路的通達性極好 。u未來上海 軌道交通 有可能通往太倉，太倉與上海聯(lián)系更加緊密u太倉港將打造上海國際航運中心組合港中的干線港、長江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港，圍繞太倉港積極發(fā)展物流產(chǎn)業(yè) 。工業(yè)增長迅速，增長率連年攀升，2023年達到 %。 包含新區(qū)、新城區(qū)、老城區(qū)和郊區(qū)四個組成部分u其中陸渡和瀏河接壤上海。風險短期市場風險長期經(jīng)營風險4實現(xiàn)項目開發(fā)面臨的幾個問題問題一： 確立合理的物業(yè)功能組合，使各類物業(yè)相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)快速消化問題二： 各種物業(yè)比例如何確定，將風險控制在最小問題三： 各種物業(yè)類型如何定位問題四： 如何打造產(chǎn)品特征，保證項目成功問題五： 確定物業(yè)價格，產(chǎn)出合理利潤5本項目運作要遵循的大原則經(jīng)營物業(yè)銷售物業(yè)?項目要做足容積率，在市場實現(xiàn)的前提下，盡可能增大可銷售物業(yè)體量。商業(yè)部分合理的業(yè)態(tài)布局，在風險最小的情況下創(chuàng)造合理的利潤；216。全境地勢平坦，自東北向西南略呈傾斜。u目前，太倉港已形成了以近洋外貿(mào)集裝箱運輸為主的特色。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。216。建筑格局：通透、方正、實用率高；216。聯(lián)華超市太倉最大的聯(lián)華超市45大型超市選址要求序號 技術指標 具體要求序號 技術指標 具體要求1 選擇區(qū)域 城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū) 12 柱 間 柜（ m） 88m2 經(jīng)營樓層選（層） ≤3 層 13 燃氣管道 需要3 需求面積（ m2） 10， 00020， 000 m2 14 排 污 提供獨立的排 污 管道，排煙管道，化 糞 池及隔油池4 單層面積（ m2） 5000 m2 左右 15 店前走道 開 闊5 層高要求（ m） 首層層高 ≥ ，二層以上層高 ≥ 16 停 車 位置、數(shù)量 具體情況而定6 樓板承重（ kg/m2） ≥500kg/ m2 17物 業(yè) 交付裝修標 準 簡 裝 /毛坯7 給排水 符合國家標準 18 租金承受范 圍 30元 / m2 /月左右（從 實際 情況酌情考 慮 ）8 供配電 ≥2500KVA 19 交付租金形式 一般是 純 租金9 中央空調(diào) 200220Kcal/ m2 20 租 賃 年限 1520年10 店內(nèi)垂直交通 提供自動人形扶梯、貨梯 2部 21 免租期 半年以上11 卸貨區(qū)（ m2） ≥300 m2 22 發(fā) 展商品牌影響力 相當重要世聯(lián)認為：大型超市不適合本項目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場46中型超市商家選址分析中型超市內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216。?以獨立街鋪的形式為小業(yè)主遠期轉換業(yè)態(tài)、規(guī)避長期風險提供最大的可能性 。穩(wěn)定房價，調(diào)整房屋供應結構216。 三房 被調(diào)查樣本的收入情況、職業(yè)情況，中高收入群體為主，符合此次調(diào)查的目的要求調(diào)查問卷第一部分 收入調(diào)查： 職業(yè)調(diào)查：76被調(diào)查樣本家庭結構以中青年家庭為主，居住區(qū)域主要分布于城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（ 1）被調(diào)查樣本的家庭構成方面，三口之家、新婚家庭、單身未婚家庭各占相當?shù)? 比例，分別為 42%、 18%、 39%。高層高酒店式公寓更受被調(diào)查者的歡迎。喜歡 ；216。 太倉中低檔酒店較多，價格中等偏低，規(guī)模較小、分布無集中性、多以休閑、經(jīng)濟、商務為主，消費群大多數(shù)為本地消遣客戶及部分外來商務人士，酒店入住率較好。投資酒店式公寓和 SOHO公寓時，大多數(shù)人 更關注于地段、 交通、周 邊消費等區(qū)位因素， 對于物業(yè)自身的面積、層高、管理等關注不高；216。調(diào)查問卷第二部分 82被調(diào)查者在投資酒店式公寓時，對地段、交通等區(qū)位因素看重（ 1）被調(diào)查者在投資酒店式公寓所看重的因素中，從高到低依次為：?周邊消費能力 33%?交通 23%?位置 19%?酒店管理團隊 13%?面積 6%?其他 6%（ 2）被調(diào)查者對于酒店式公寓所為的地段等區(qū)位因素看重，而對酒店式公寓自身的因素，所面積、管理等重視不夠。 調(diào)研結果學歷分布符合太倉市整體人口學歷情況。?140㎡以上的大戶型由于總價過高，市場銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質(zhì)銷售情況良好?酒店式公寓廣受投資者追捧項目 戶型 戶型面積金谷府邸 一、兩房