【正文】 波 路毛太 路太平 路23項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達性強，未來商業(yè)排布的首選位置汽車城地塊：216。四至 ：東至太平路南至寧波路西至毛太路北至北京路216。道路交通情況：項目東面臨太倉市的主干道太平路，將來會設(shè)有公交站汽車城站，有 115公車經(jīng)過，道路的通達性極好 。項目南面為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主干道；項目北面為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)；項目的西面毛太路則未完全暢通，通達性相對較弱汽車城地塊層面24屬性界定 描 述 詮 釋區(qū)位屬性q 蘇州太倉市q 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) (新區(qū) )中心區(qū)q 城市北部是新區(qū)未來發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心q 太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運發(fā)達，已成為上海國際航運中心組成部分q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高q 緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計劃 3～ 5年內(nèi)啟動，短期內(nèi)對本項目促進作用不大項目屬性q 緊鄰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū)q 周邊居住形象較差q 生活配套設(shè)施匱乏q 規(guī)模較大的綜合體項目q 東部緊挨經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū)q 東、西、南、北面為空地q 周遍設(shè)施配套大多未建立q 總建筑面積約 15萬平米q 交通進入較性好 q地塊南面臨寧波路 (太倉新客站 )、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路q 地塊內(nèi)部無可利用資源q 地塊為綜合用地q地塊內(nèi)部平整，基地內(nèi)無祼露土 q地塊產(chǎn)權(quán) 40年項目屬性與區(qū)域?qū)傩缘慕缍?5項目界定經(jīng)濟總量快速增長 工業(yè)經(jīng)濟增速加快，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速 商業(yè)氛圍濃厚的三線城市 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的不成熟地段 所在位置交通條件優(yōu)越、展示性好 較大規(guī)模，綜合體房地產(chǎn)項目開發(fā)26項目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量27本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量2829太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 56元 /平方米 /天；售價在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營情況較好新華西路商業(yè)街?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 45元 /平方米 /天；售價在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營情況較好縣府街商業(yè)街?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金、售價由西向東逐步遞減；租金范圍在 5元 /平方米 /天；售價在 1000013000元 /平方米；零售類商戶經(jīng)營情況相對較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈肯德基方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場29新的大體量商業(yè)即將推向市場，市中心商業(yè)集中度逐漸提高南洋廣場103630平米商業(yè)廣場業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購物廣場，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場87614平米城市生活廣場業(yè)態(tài)： 由大潤發(fā)超市、兩棟 11+1和 15+1小高層； 8層和 12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街寶龍城市廣場30萬平米城市生活廣場業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運動、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動經(jīng)營，形成 “ 一站式消費模式 ”方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場30整體商業(yè)不發(fā)達，物業(yè)檔次較低，居民 富裕，隨著城市發(fā)展、商業(yè)檔次的提高，消費潛力將逐步被激發(fā)p宏觀： 經(jīng)濟持續(xù)增長，商業(yè)需求加大p商圈： 商業(yè)主要集中于人民路、新華路、縣府街p經(jīng)營狀況： 新華西路餐飲類商戶經(jīng)營情況較好；人民路、縣府街零 售類商戶經(jīng)營情況較好，特別是服裝、鞋帽類；p檔次： 檔次較低p規(guī)劃： 規(guī)劃未完善，自主發(fā)展期p業(yè)態(tài)： 整體以沿街店鋪零售類商業(yè)為主，占總量的 62%，檔次不高p客戶： 商鋪投資旺盛，投資客以本地人為主，投資客戶與商鋪使用 客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家少；p價格： 租金范圍在 /平方米 /天；售價在 1000015000元 /平 方米；p供給： 新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)為主方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場世聯(lián)認(rèn)為：項目發(fā)展商業(yè)的機會是成熟的31本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量32世聯(lián)認(rèn)為：從商業(yè)發(fā)展規(guī)律看，太倉百貨行業(yè)正處于從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡中，隨著外來百貨巨頭的進入，太倉的百貨行業(yè)競爭將趨于激烈發(fā)展階段 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 表現(xiàn)形態(tài)廟會、地攤、集貿(mào)市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場 大型購物中心、便利店、倉儲式商店 SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè) 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上城市化率 低于 25% 25%45% 45%70% 70%以上消費特征 關(guān)注物質(zhì)本身及價格 關(guān)注品質(zhì)、價格 便利性愉悅性、舒適性、流行性產(chǎn)品形態(tài) 原始、小體量 品種繁多、散亂 品牌產(chǎn)品涌入，檔次高業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品附加值高u2023年太倉人均 GDP4300美元（按常住人口），城市化率 65%（調(diào)整后）u大型購物中心、便利店為主?商業(yè)檔次不高，品牌占的比例小u消費者關(guān)注價格和便利性方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場33太倉百貨業(yè)態(tài)分布方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場新世界百貨： 傳統(tǒng)百貨，目前經(jīng)營管理水平落后，暫無調(diào)整方向；華聯(lián)商廈： 本土傳統(tǒng)百貨巨頭，目前經(jīng)營管理水平較好，已開始向現(xiàn)代百貨過渡；第五季百貨 ：時尚流行百貨，經(jīng)營管理一般；（ 1）外資百貨巨頭的進入，將會極大改變太倉市的商業(yè)格局，對于昆山市的消費習(xí)慣將會有影響 ； 增加本地商業(yè)吸引力，逐步改變到外地購物的習(xí)慣；改變本地消費者對沿街品牌店的過渡依賴，增加對大型百貨店的購物頻率，對既有的沿街品牌店形成沖擊（ 2）從外資百貨巨頭的選址看，都是靠近傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)、已有一定商業(yè)氛圍、有潛力成為新的商圈的重要節(jié)點。（ 3）外資百貨的進入，填補了本地現(xiàn)代時尚百貨的市場空白，加速了本地的商業(yè)業(yè)態(tài)升級 ?？h府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈34本項目所在區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)氛圍缺乏，預(yù)計未來會隨著周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍u商業(yè)依托的優(yōu)勢是人氣、交通、成熟的辦公區(qū)及住宅區(qū)、周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)的聚積效應(yīng)等， 項目所在區(qū)域商業(yè)資源競爭力不強 ；u區(qū)域在相當(dāng)長的一段 時間內(nèi)人氣不足， 商業(yè)氛圍欠缺，區(qū)域成熟需一定時間。u短期內(nèi)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)對本項目商業(yè)帶動弱條件 目前狀況 未來 5～ 10年預(yù)期人流項目周邊居住人口少，人流量少，區(qū)域當(dāng)前主要為空地，商業(yè)氛圍未顯露隨著新經(jīng)開區(qū)的開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、居民消費需求的提升，人流量將逐漸增大成熟的辦公區(qū)與住宅區(qū) 區(qū)域內(nèi)未形成居住區(qū)隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)，片區(qū)未來會逐漸形成一定規(guī)模的居住區(qū)與辦公區(qū)周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展 傳統(tǒng)商業(yè)氛圍缺失隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、人流的聚集，商業(yè)氛圍會逐步形成新城帶動 周邊住宅區(qū)動工日期未定，帶動作用不明顯經(jīng)開區(qū)規(guī)劃預(yù)示著太倉城市建設(shè)重點已經(jīng)慢慢北移，遠(yuǎn)期項目所在區(qū)域必將逐步成熟對外輻射力 無 較強現(xiàn)階段項目周邊商業(yè)氛圍缺乏；預(yù)計未來會隨著經(jīng)開區(qū)的建設(shè)、周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場35依據(jù)本項目的區(qū)位條件，傳統(tǒng)商業(yè) 功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)u確定商業(yè)服務(wù)功能是指導(dǎo)商業(yè)設(shè)置規(guī)模和設(shè)置等級的關(guān)鍵項目商業(yè)功能的設(shè)置主要依據(jù)其片區(qū)成熟程度、項目臨街狀況、自身規(guī)模、片區(qū)商業(yè)聚集度、對外輻射力等因素影響；本項目所在片區(qū)內(nèi)暫無新開發(fā)項目，項目本身不臨目前的主要街道，因而商業(yè)功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)；開發(fā)模式 成熟區(qū)域 陌生區(qū)域商業(yè)氛圍 具備較強的商業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ) 基本無任何商業(yè)經(jīng)營氛圍服務(wù)功能 外向型服務(wù)，滿足城市功能為主 內(nèi)向型服務(wù)，滿足社區(qū)服務(wù)功能規(guī)模確定 依據(jù)所在區(qū)域、臨街狀況 800—1200 ㎡ /千人 經(jīng)營業(yè)態(tài) 指導(dǎo)型經(jīng)營業(yè)態(tài)，社區(qū)服務(wù)為副 社區(qū)必備業(yè)態(tài)為主，少量指導(dǎo)業(yè) 態(tài)成熟區(qū)域與陌生區(qū)域配套商業(yè)開發(fā)模式的不同 ：方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場36通過對部分專業(yè)人士訪談總結(jié)出決定購物中心類商家選址的關(guān)鍵因素， 可以看出 大型百貨不是本項目發(fā)展方向216。直轄市、計劃單列市、沿海開放城市、省會、城市人口規(guī)模在 50萬以上；216。城市邊緣區(qū)216。傳統(tǒng)商脈的商業(yè)區(qū)、216。商務(wù)中心區(qū)；216。216。以城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃做指導(dǎo)；購物中心內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216?？傄?guī)模： ≥3 萬平米；216。層數(shù)： ≦5 層；216。單層面積： ≥1 萬平米216。建筑格局：通透、方正、實用率高；216。車位：萬平米 400個最優(yōu)216。層高： ～ 5米；凈高 216。兩面臨街；其中至少一面臨城市主要交通道路；216。昭示性好、進入行強216。家庭汽車為交通工具；216。目的地型消費；216。吸引力場所城市屬性區(qū)域?qū)傩愿偁庩P(guān)系政策導(dǎo)向u訪談的商家：u大商集團；u百盛中國；u北京華堂；u西單商場；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場37本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量38零售式專業(yè)市場 :國美電器順店家電世界百安居在分析了商業(yè)地產(chǎn)的分類體系后明確批發(fā)式專業(yè)市場不是本項目商業(yè)發(fā)展方向購物中心 批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)物流中心商業(yè)街區(qū)專業(yè)市場批發(fā)式專業(yè)市場零售式專業(yè)市場批發(fā)式專業(yè)市場 :華南國際工業(yè)原料城虎門國際布料交易中心深圳集銀皮革廣場專業(yè)市場是眾多類型相同、屬性相同、目標(biāo)市場相同的商品匯集在一起經(jīng)營的商業(yè)經(jīng)營場所，是商品流通渠道的重要環(huán)節(jié)。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量39通過比較可以看出本項目更適合發(fā)展街鋪式專業(yè)市場集中式專業(yè)市場 街鋪式專業(yè)市場 說明銷售難度 ?? ?? ??太倉商鋪投資需求旺盛、部分經(jīng)營者也有買鋪需求；現(xiàn)有專業(yè)市場都只租不售，市場缺乏街鋪式專業(yè)市場的供給。運營成本 ?? ?? ??三層以上商業(yè)，必須增加扶手梯等設(shè)施，增加運營成本。價值實現(xiàn) ?? ?? ??由于租金的垂直遞減規(guī)律集中式專業(yè)市場難以實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換難