【正文】 定資產(chǎn)投資和住宅建設(shè)投資?太倉(cāng)市對(duì)住房建設(shè)的投資呈逐年遞增趨勢(shì)， 2023年完成投資為 2023年的 ， 2023年的 ， 2023年2023有所緩和年度投資額（單位：億元）固定資產(chǎn)投資額（單位：億元） 占固定資產(chǎn)投資額2023 %2023 %2023 %2023 %2023 %2023（ 14月） %施工面積與竣工面積?在投資快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，施工面積和竣工面積總體呈明顯的上升趨勢(shì)，尤其是 20232023年太倉(cāng)市住宅施工與竣工面積快速上升房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)投資51太倉(cāng)住宅產(chǎn)業(yè)呈供銷兩旺的狀態(tài)，但高檔住宅空置率偏高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡2023至 2023年期間，太倉(cāng)市住宅產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。?以獨(dú)立街鋪的形式為小業(yè)主遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)、規(guī)避長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)提供最大的可能性 。商業(yè)中心區(qū)216。依托大型住宅區(qū)人口216。層高：凈高 216。聯(lián)華超市太倉(cāng)最大的聯(lián)華超市45大型超市選址要求序號(hào) 技術(shù)指標(biāo) 具體要求序號(hào) 技術(shù)指標(biāo) 具體要求1 選擇區(qū)域 城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū) 12 柱 間 柜（ m） 88m2 經(jīng)營(yíng)樓層選（層） ≤3 層 13 燃?xì)夤艿?需要3 需求面積（ m2） 10， 00020， 000 m2 14 排 污 提供獨(dú)立的排 污 管道，排煙管道，化 糞 池及隔油池4 單層面積（ m2） 5000 m2 左右 15 店前走道 開 闊5 層高要求（ m） 首層層高 ≥ ，二層以上層高 ≥ 16 停 車 位置、數(shù)量 具體情況而定6 樓板承重（ kg/m2） ≥500kg/ m2 17物 業(yè) 交付裝修標(biāo) 準(zhǔn) 簡(jiǎn) 裝 /毛坯7 給排水 符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 18 租金承受范 圍 30元 / m2 /月左右（從 實(shí)際 情況酌情考 慮 ）8 供配電 ≥2500KVA 19 交付租金形式 一般是 純 租金9 中央空調(diào) 200220Kcal/ m2 20 租 賃 年限 1520年10 店內(nèi)垂直交通 提供自動(dòng)人形扶梯、貨梯 2部 21 免租期 半年以上11 卸貨區(qū)（ m2） ≥300 m2 22 發(fā) 展商品牌影響力 相當(dāng)重要世聯(lián)認(rèn)為：大型超市不適合本項(xiàng)目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)46中型超市商家選址分析中型超市內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216。有利條件）1. 太倉(cāng)作為現(xiàn)代化工業(yè)強(qiáng)市，人均 GDP接近 4000美金， 有相當(dāng)強(qiáng)的購(gòu)買力；2. 本項(xiàng)目交通便捷，且有足夠的空間用于規(guī)劃停車位；Strength（ 方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量39通過比較可以看出本項(xiàng)目更適合發(fā)展街鋪式專業(yè)市場(chǎng)集中式專業(yè)市場(chǎng) 街鋪式專業(yè)市場(chǎng) 說明銷售難度 ?? ?? ??太倉(cāng)商鋪投資需求旺盛、部分經(jīng)營(yíng)者也有買鋪需求；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)都只租不售，市場(chǎng)缺乏街鋪式專業(yè)市場(chǎng)的供給。昭示性好、進(jìn)入行強(qiáng)216。建筑格局：通透、方正、實(shí)用率高；216。以城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃做指導(dǎo)；購(gòu)物中心內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216。城市邊緣區(qū)216?？h府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈34本項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)氛圍缺乏，預(yù)計(jì)未來會(huì)隨著周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍u商業(yè)依托的優(yōu)勢(shì)是人氣、交通、成熟的辦公區(qū)及住宅區(qū)、周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)的聚積效應(yīng)等， 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)資源競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng) ；u區(qū)域在相當(dāng)長(zhǎng)的一段 時(shí)間內(nèi)人氣不足， 商業(yè)氛圍欠缺，區(qū)域成熟需一定時(shí)間。詮 項(xiàng)目南面為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主干道；項(xiàng)目北面為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)；項(xiàng)目的西面毛太路則未完全暢通，通達(dá)性相對(duì)較弱汽車城地塊層面24屬性界定 n太倉(cāng)未來面臨國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移，及承接上海制造業(yè)的機(jī)遇，港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?16。老城區(qū) 的工廠將逐漸北遷，推進(jìn)舊城改造，完善作為核心區(qū)的 商業(yè)集中功能及居住 功能，商業(yè)輻射功能加強(qiáng)。太倉(cāng)市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長(zhǎng) 江浙 江崇明島城市層面 地位18城市規(guī)劃使太倉(cāng)各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 u城市規(guī)劃未來重點(diǎn)打造建設(shè)三大功能區(qū) 沿江經(jīng)濟(jì)帶、沿滬經(jīng)濟(jì)帶和中部經(jīng)濟(jì)圈。城市層面 地位17在長(zhǎng)三角城市體系中，太倉(cāng)將積極把握國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，接軌上海，接受上海輻射，以港興市u長(zhǎng)三角是 承接國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移 的重要區(qū)域。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。民營(yíng)企業(yè)已成為太倉(cāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中堅(jiān)力量。216。?從汽車檔次來看，市內(nèi)公交體系不發(fā)達(dá)， 多私家車 ，且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。u目前，太倉(cāng)港已形成了以近洋外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的特色。擁有優(yōu)良港口資源u共有大小航道 50條，總長(zhǎng) 377公里。u港區(qū)為太倉(cāng)港所在地。屬亞熱帶南部濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期。全境地勢(shì)平坦，自東北向西南略呈傾斜。6項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一： 如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？7本項(xiàng)目要解決的關(guān)鍵問題如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題一六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？問題二8項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一： 如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？9太倉(cāng)屬江蘇省蘇州市管轄，地處長(zhǎng)三角，位于蘇州東部，長(zhǎng)江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)u太倉(cāng)與蘇州市區(qū)，常熟市、張家港市、昆山市、 吳江市共為蘇州管轄。?要抓住現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，盡量做大商業(yè)面積，提高可銷售物業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目容積率 ；216。商業(yè)部分合理的業(yè)態(tài)布局，在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下創(chuàng)造合理的利潤(rùn)；216。版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。商業(yè) 部分 經(jīng)營(yíng) 能夠長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；216。地塊是商業(yè)用地， 40年產(chǎn)權(quán)；216。風(fēng)險(xiǎn)短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)4實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)面臨的幾個(gè)問題問題一： 確立合理的物業(yè)功能組合，使各類物業(yè)相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)快速消化問題二： 各種物業(yè)比例如何確定，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小問題三： 各種物業(yè)類型如何定位問題四： 如何打造產(chǎn)品特征，保證項(xiàng)目成功問題五： 確定物業(yè)價(jià)格，產(chǎn)出合理利潤(rùn)5本項(xiàng)目運(yùn)作要遵循的大原則經(jīng)營(yíng)物業(yè)銷售物業(yè)?項(xiàng)目要做足容積率，在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的前提下，盡可能增大可銷售物業(yè)體量。?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)年經(jīng)營(yíng)收入必須大于土地租金 。 u太倉(cāng)屬長(zhǎng)江三角洲沖積平原。u氣候宜人。 包含新區(qū)、新城區(qū)、老城區(qū)和郊區(qū)四個(gè)組成部分u其中陸渡和瀏河接壤上海。l寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、 204國(guó)道、錫太一級(jí)等組成高速公路網(wǎng)絡(luò)，全市各鎮(zhèn)駛上高速公路均不超過 15分鐘。u國(guó)家一類口岸太倉(cāng)港 建成大小泊位 16個(gè)，開辟了國(guó)際、國(guó)內(nèi) 14條航線，u已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分，距吳淞口僅 13海里，u是 長(zhǎng)江入?？谧罱母劭?。?從文化娛樂業(yè)發(fā)展程度來看 , 市內(nèi)高檔消費(fèi)場(chǎng)所不多 ，市內(nèi)只有少量的肯德基、足浴中心、 COFFEE吧和海鮮酒樓等。工業(yè)增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)率連年攀升，2023年達(dá)到 %。216。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。第一圈層 核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。u未來上海 軌道交通 有可能通往太倉(cāng)，太倉(cāng)與上海聯(lián)系更加緊密u太倉(cāng)港將打造上海國(guó)際航運(yùn)中心組合港中的干線港、長(zhǎng)江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)大港，圍繞太倉(cāng)港積極發(fā)展物流產(chǎn)業(yè) 。 216。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 向北、向東拓展，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心。n人均可支配收入 /年，逼近上海，而人均社會(huì)消費(fèi)品支出低于周邊城市，消費(fèi)潛力強(qiáng)。道路交通情況：項(xiàng)目東面臨太倉(cāng)市的主干道太平路，將來會(huì)設(shè)有公交站汽車城站，有 115公車經(jīng)過，道路的通達(dá)性極好 。描 （ 3）外資百貨的進(jìn)入，填補(bǔ)了本地現(xiàn)代時(shí)尚百貨的市場(chǎng)空白，加速了本地的商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí) 。直轄市、計(jì)劃單列市、沿海開放城市、省會(huì)、城市人口規(guī)模在 50萬(wàn)以上；216。216。單層面積： ≥1 萬(wàn)平米216。兩面臨街；其中至少一面臨城市主要交通道路；216。吸引力場(chǎng)所城市屬性區(qū)域?qū)傩愿?jìng)爭(zhēng)關(guān)系政策導(dǎo)向u訪談的商家：u大商集團(tuán)；u百盛中國(guó)；u北京華堂；u西單商場(chǎng)；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)37本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量38零售式專業(yè)市場(chǎng) :國(guó)美電器順店家電世界百安居在分析了商業(yè)地產(chǎn)的分類體系后明確批發(fā)式專業(yè)市場(chǎng)不是本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向購(gòu)物中心 批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)物流中心商業(yè)街區(qū)專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)式專業(yè)市場(chǎng)零售式專業(yè)市場(chǎng)批發(fā)式專業(yè)市場(chǎng) :華南國(guó)際工業(yè)原料城虎門國(guó)際布料交易中心深圳集銀皮革廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)是眾多類型相同、屬性相同、目標(biāo)市場(chǎng)相同的商品匯集在一起經(jīng)營(yíng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，是商品流通渠道的重要環(huán)節(jié)。業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換難度?? ?? ?? 獨(dú)立商鋪可以靈活轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)，為小業(yè)主規(guī)避長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)提供最大的可能性采購(gòu)習(xí)慣 不符合 符合訪談中 80％的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為街鋪更符合人們的采購(gòu)習(xí)慣難度大： ??難度?。??方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)40本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量41大型賣場(chǎng)建筑形式第一類建筑比例將越來越小，因?yàn)檫@是對(duì)土地價(jià)值的嚴(yán)重浪費(fèi)；第二種是大型建筑的群房第三種是進(jìn)入購(gòu)物中心，成為一個(gè)店中店第二類建筑因?yàn)橐獫M足諸多硬件條件，數(shù)量也不會(huì)太多；進(jìn)駐大型的綜合購(gòu)物中心會(huì)成為超市、賣場(chǎng)選址的主流趨勢(shì)，它與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)互助，共存共榮能夠促使其更長(zhǎng)足的發(fā)展；第一種是單體建筑世聯(lián)建議：第三種比較適合本項(xiàng)目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)42超市業(yè)態(tài)在啟動(dòng)區(qū)的可行性分析（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進(jìn)入大型超市的條件？（ SWOT分析）Strength（ (威脅 )1. 大型超市對(duì)經(jīng)營(yíng)的面積需求大，面積需求在 1000020230平方米，且對(duì)開發(fā)商提出的條件苛刻、免租期較長(zhǎng)或單位面積租金較低，這樣不利于開發(fā)商回收資金；2. 目前在太倉(cāng)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)沃爾瑪已進(jìn)駐，另外大潤(rùn)發(fā)也已經(jīng)進(jìn)入，對(duì)本項(xiàng)目有相當(dāng)大的影響；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)44南洋廣場(chǎng)（未開業(yè)）沃爾瑪超市恒榮泰城市廣場(chǎng)（未開業(yè)）大潤(rùn)發(fā)超市縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心太倉(cāng)現(xiàn)階段最好的超市方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)世聯(lián)認(rèn)為：大賣場(chǎng)是目前太倉(cāng)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，面臨著被外資壟斷整體市場(chǎng)的危險(xiǎn)太倉(cāng)有比較多便利型沿街小超市；外資大賣場(chǎng)巨頭進(jìn)入太倉(cāng)市場(chǎng)，內(nèi)資大賣場(chǎng)目前沒有進(jìn)入動(dòng)作，本土缺乏大型企業(yè)，太倉(cāng)市場(chǎng)存在被外資企業(yè)壟斷的危險(xiǎn)。建筑格局：實(shí)用率高；216。依托百貨商場(chǎng)；216。大型住區(qū)216。城市屬性區(qū)域?qū)傩愿?jìng)爭(zhēng)關(guān)系政策導(dǎo)向方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)47超市業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài) 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)方式 商業(yè)功能超市 食品、日用品為主采取自選