【正文】 產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華僑花園 蘇州銘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇五洋房產(chǎn)有限公司太倉市華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)能力有限?部分樓盤由多家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)?開發(fā)完成后，分別分得部分物業(yè)，各自銷售?同一個樓盤出現(xiàn)多個售樓處或同一個售樓處內(nèi)不同開發(fā)商的售樓員，甚至出現(xiàn)銷售價格不一致現(xiàn)象?資金實力弱?開發(fā)商普遍企業(yè)自籌資金不足。開發(fā)戰(zhàn)略 造街造坊，鋪鋪臨街 ， 街鋪最大化 。216。層數(shù)： 1～ 2層，可在地下216。價值實現(xiàn) ?? ?? ??由于租金的垂直遞減規(guī)律集中式專業(yè)市場難以實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。層高： ～ 5米；凈高 216。商務(wù)中心區(qū)；216。釋區(qū)位屬性q 蘇州太倉市q 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) (新區(qū) )中心區(qū)q 城市北部是新區(qū)未來發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心q 太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運發(fā)達(dá)，已成為上海國際航運中心組成部分q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高q 緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計劃 3～ 5年內(nèi)啟動，短期內(nèi)對本項目促進(jìn)作用不大項目屬性q 緊鄰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū)q 周邊居住形象較差q 生活配套設(shè)施匱乏q 規(guī)模較大的綜合體項目q 東部緊挨經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū)q 東、西、南、北面為空地q 周遍設(shè)施配套大多未建立q 總建筑面積約 15萬平米q 交通進(jìn)入較性好 q地塊南面臨寧波路 (太倉新客站 )、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路q 地塊內(nèi)部無可利用資源q 地塊為綜合用地q地塊內(nèi)部平整，基地內(nèi)無祼露土 q地塊產(chǎn)權(quán) 40年項目屬性與區(qū)域?qū)傩缘慕缍?5項目界定經(jīng)濟總量快速增長 工業(yè)經(jīng)濟增速加快，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速 商業(yè)氛圍濃厚的三線城市 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的不成熟地段 所在位置交通條件優(yōu)越、展示性好 較大規(guī)模，綜合體房地產(chǎn)項目開發(fā)26項目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量27本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量2829太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 56元 /平方米 /天；售價在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營情況較好新華西路商業(yè)街?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 45元 /平方米 /天；售價在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營情況較好縣府街商業(yè)街?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金、售價由西向東逐步遞減；租金范圍在 5元 /平方米 /天；售價在 1000013000元 /平方米；零售類商戶經(jīng)營情況相對較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈肯德基方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場29新的大體量商業(yè)即將推向市場，市中心商業(yè)集中度逐漸提高南洋廣場103630平米商業(yè)廣場業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購物廣場，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場87614平米城市生活廣場業(yè)態(tài)： 由大潤發(fā)超市、兩棟 11+1和 15+1小高層； 8層和 12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街寶龍城市廣場30萬平米城市生活廣場業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運動、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動經(jīng)營，形成 “ 一站式消費模式 ”方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場30整體商業(yè)不發(fā)達(dá)，物業(yè)檔次較低，居民 富裕，隨著城市發(fā)展、商業(yè)檔次的提高，消費潛力將逐步被激發(fā)p宏觀： 經(jīng)濟持續(xù)增長，商業(yè)需求加大p商圈： 商業(yè)主要集中于人民路、新華路、縣府街p經(jīng)營狀況： 新華西路餐飲類商戶經(jīng)營情況較好；人民路、縣府街零 售類商戶經(jīng)營情況較好，特別是服裝、鞋帽類；p檔次： 檔次較低p規(guī)劃： 規(guī)劃未完善，自主發(fā)展期p業(yè)態(tài)： 整體以沿街店鋪零售類商業(yè)為主，占總量的 62%，檔次不高p客戶： 商鋪投資旺盛，投資客以本地人為主，投資客戶與商鋪使用 客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家少；p價格： 租金范圍在 /平方米 /天；售價在 1000015000元 /平 方米；p供給： 新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)為主方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場世聯(lián)認(rèn)為：項目發(fā)展商業(yè)的機會是成熟的31本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量32世聯(lián)認(rèn)為：從商業(yè)發(fā)展規(guī)律看，太倉百貨行業(yè)正處于從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡中，隨著外來百貨巨頭的進(jìn)入，太倉的百貨行業(yè)競爭將趨于激烈發(fā)展階段 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 表現(xiàn)形態(tài)廟會、地攤、集貿(mào)市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場 大型購物中心、便利店、倉儲式商店 SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè) 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上城市化率 低于 25% 25%45% 45%70% 70%以上消費特征 關(guān)注物質(zhì)本身及價格 關(guān)注品質(zhì)、價格 便利性愉悅性、舒適性、流行性產(chǎn)品形態(tài) 原始、小體量 品種繁多、散亂 品牌產(chǎn)品涌入，檔次高業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品附加值高u2023年太倉人均 GDP4300美元（按常住人口），城市化率 65%（調(diào)整后）u大型購物中心、便利店為主?商業(yè)檔次不高，品牌占的比例小u消費者關(guān)注價格和便利性方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場33太倉百貨業(yè)態(tài)分布方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場新世界百貨： 傳統(tǒng)百貨，目前經(jīng)營管理水平落后，暫無調(diào)整方向；華聯(lián)商廈： 本土傳統(tǒng)百貨巨頭，目前經(jīng)營管理水平較好，已開始向現(xiàn)代百貨過渡；第五季百貨 ：時尚流行百貨，經(jīng)營管理一般；（ 1）外資百貨巨頭的進(jìn)入，將會極大改變太倉市的商業(yè)格局，對于昆山市的消費習(xí)慣將會有影響 ； 增加本地商業(yè)吸引力，逐步改變到外地購物的習(xí)慣；改變本地消費者對沿街品牌店的過渡依賴，增加對大型百貨店的購物頻率，對既有的沿街品牌店形成沖擊（ 2）從外資百貨巨頭的選址看，都是靠近傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)、已有一定商業(yè)氛圍、有潛力成為新的商圈的重要節(jié)點。n太倉經(jīng)濟總量小，但發(fā)展迅速。南郊新城區(qū) 將成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿(mào)、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。民營企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。 城市層面 人均水平u2023年蘇州 5個縣級市的人均可支配收入均在 ，到 2023年上升至 萬 ，緊逼上海 2 萬的人均水平u但年人均消費金額卻低于其他城市，部分消費潛力未得到釋放民間指標(biāo)?從商場規(guī)模與商品種類來看，目前大規(guī)模超市與商場不多，但在建大潤發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)却笮统屑皩汖埳虡I(yè)街、尖沙嘴購物廣場等大型商場，商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強 。l境內(nèi)每百平方公里擁有高等級公里 ，密度列江蘇省首位。西部為低洼圩區(qū)，西部 。?經(jīng)營性物業(yè)要選擇投資量少、回收期短的物業(yè) 。提升企業(yè)及項目品牌形象；約束條件216。：謹(jǐn) 呈：太 倉 森茂汽 車城開 發(fā) 有限公司[2023]SH047江 蘇 太 倉 森茂汽 車 城項 目定位 報 告項目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？基于項目自身約束條件、現(xiàn)實市場情況和未來城市發(fā)展規(guī)劃，提出解決方案。建筑密度 50%；216。u太倉素有上海 “ 后花園 ” 美譽。太倉市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長 江浙 江崇明島城市層面 地理位置10太倉總面積 823平方公里，下轄 7個鎮(zhèn)u總面積 里，其中陸地面積，水域面積 ，其中長江水域面積。u太倉擁有長江岸線 ，其中可建萬噸級以上泊位的深水岸線 ，u岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū)開闊穩(wěn)定，能滿足 5萬噸遠(yuǎn)洋船u原地回轉(zhuǎn)。15以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高216。u外資企業(yè)以歐美日資企業(yè)為主 ， 2023年德資企業(yè)發(fā)展到 56家，使太倉成為國內(nèi)德資企業(yè)密度最高、發(fā)展最好的地區(qū)之一 。u太倉接壤上海，臨長江。u未來政府將組織實施若干重大基礎(chǔ)設(shè)施項目和社會公共事業(yè)項目，完善新區(qū)一期的城市功能 。n城廂鎮(zhèn)老城區(qū)是太倉目前商貿(mào)集中地；新區(qū)是未來的發(fā)展方向城市層面 21項目位于太倉城廂鎮(zhèn)城區(qū)北面，距離城區(qū) 公里，交通便利，但不在城市發(fā)展的主流方向u 太倉市隸屬江蘇省蘇州市管轄，市人民政府駐地城廂鎮(zhèn)u 汽車城項目位于城廂鎮(zhèn)城區(qū)的北面 ，緊鄰規(guī)劃的汽車新客站(有汽車農(nóng)工站、長途汽車站 )北面有高新留學(xué)生園區(qū)、車管所等 u 目前城廂鎮(zhèn)有向東發(fā)展的趨勢，項目不在城區(qū)發(fā)展的主要發(fā)展方向上森茂汽車城上海蘇 州太倉市浙 江區(qū)域?qū)用?2地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)u占地面積：總占地約 10萬平米u容積率：≤u建筑密度 :%u用地性質(zhì)： 綜合用地u產(chǎn)權(quán)： 地塊產(chǎn)權(quán) 40年地塊層面北 京 路寧 波 路毛太 路太平 路23項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達(dá)性強，未來商業(yè)排布的首選位置汽車城地塊：216。u短期內(nèi)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)對本項目商業(yè)帶動弱條件 目前狀況 未來 5～ 10年預(yù)期人流項目周邊居住人口少，人流量少，區(qū)域當(dāng)前主要為空地，商業(yè)氛圍未顯露隨著新經(jīng)開區(qū)的開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、居民消費需求的提升，人流量將逐漸增大成熟的辦公區(qū)與住宅區(qū) 區(qū)域內(nèi)未形成居住區(qū)隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)，片區(qū)未來會逐漸形成一定規(guī)模的居住區(qū)與辦公區(qū)周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展 傳統(tǒng)商業(yè)氛圍缺失隨著經(jīng)開區(qū)開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、人流的聚集，商業(yè)氛圍會逐步形成新城帶動 周邊住宅區(qū)動工日期未定，帶動作用不明顯經(jīng)開區(qū)規(guī)劃預(yù)示著太倉城市建設(shè)重點已經(jīng)慢慢北移，遠(yuǎn)期項目所在區(qū)域必將逐步成熟對外輻射力 無 較強現(xiàn)階段項目周邊商業(yè)氛圍缺乏；預(yù)計未來會隨著經(jīng)開區(qū)的建設(shè)、周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍?？傄?guī)模： ≥3 萬平米；216。家庭汽車為交通工具；216。有利條件）和 Opportunity進(jìn)深： 216。不在同一個住區(qū)內(nèi)出現(xiàn)；216。 2023年住宅竣工量和銷售量約為 2023年的 。規(guī)范土地市場，控制暗箱操作，整頓開發(fā)行業(yè)216。216。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級時間多層是市場最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受房地產(chǎn)微觀市場住宅物業(yè)需求物業(yè) 6465從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快項目 戶型 戶型面積錦繡新城 華源上海城