【正文】 產開發(fā)有限公司 太倉市城建房地產開發(fā)有限公司 華僑花園 蘇州銘成房地產開發(fā)有限公司 江蘇五洋房產有限公司太倉市華僑房地產開發(fā)有限公司 開發(fā)能力有限?部分樓盤由多家開發(fā)商聯合開發(fā)?開發(fā)完成后，分別分得部分物業(yè)，各自銷售?同一個樓盤出現多個售樓處或同一個售樓處內不同開發(fā)商的售樓員，甚至出現銷售價格不一致現象?資金實力弱?開發(fā)商普遍企業(yè)自籌資金不足。開發(fā)戰(zhàn)略 造街造坊，鋪鋪臨街 ， 街鋪最大化 。216。層數： 1～ 2層，可在地下216。價值實現 ?? ?? ??由于租金的垂直遞減規(guī)律集中式專業(yè)市場難以實現商業(yè)價值最大化。層高： ～ 5米；凈高 216。商務中心區(qū)；216。釋區(qū)位屬性q 蘇州太倉市q 經濟開發(fā)區(qū) (新區(qū) )中心區(qū)q 城市北部是新區(qū)未來發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心q 太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運發(fā)達，已成為上海國際航運中心組成部分q 產業(yè)結構以第二產業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高q 緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計劃 3～ 5年內啟動，短期內對本項目促進作用不大項目屬性q 緊鄰經濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū)q 周邊居住形象較差q 生活配套設施匱乏q 規(guī)模較大的綜合體項目q 東部緊挨經濟技術開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū)q 東、西、南、北面為空地q 周遍設施配套大多未建立q 總建筑面積約 15萬平米q 交通進入較性好 q地塊南面臨寧波路 (太倉新客站 )、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路q 地塊內部無可利用資源q 地塊為綜合用地q地塊內部平整，基地內無祼露土 q地塊產權 40年項目屬性與區(qū)域屬性的界定25項目界定經濟總量快速增長 工業(yè)經濟增速加快，服務業(yè)發(fā)展迅速 商業(yè)氛圍濃厚的三線城市 經濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的不成熟地段 所在位置交通條件優(yōu)越、展示性好 較大規(guī)模，綜合體房地產項目開發(fā)26項目約束條件及客戶目標問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風險最小的情況下實現利潤最大化？本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量27本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量2829太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯商廈、新世界百貨、肯德基等；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 56元 /平方米 /天；售價在 1400015000元 /平方米；零售類經營情況較好新華西路商業(yè)街?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金在 45元 /平方米 /天；售價在 1202313000元 /平方米；餐飲類經營情況較好縣府街商業(yè)街?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪租金、售價由西向東逐步遞減；租金范圍在 5元 /平方米 /天；售價在 1000013000元 /平方米；零售類商戶經營情況相對較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯商廈肯德基方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場29新的大體量商業(yè)即將推向市場，市中心商業(yè)集中度逐漸提高南洋廣場103630平米商業(yè)廣場業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購物廣場，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場87614平米城市生活廣場業(yè)態(tài)： 由大潤發(fā)超市、兩棟 11+1和 15+1小高層； 8層和 12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街寶龍城市廣場30萬平米城市生活廣場業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運動、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動經營，形成 “ 一站式消費模式 ”方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場30整體商業(yè)不發(fā)達，物業(yè)檔次較低，居民 富裕，隨著城市發(fā)展、商業(yè)檔次的提高，消費潛力將逐步被激發(fā)p宏觀： 經濟持續(xù)增長，商業(yè)需求加大p商圈： 商業(yè)主要集中于人民路、新華路、縣府街p經營狀況： 新華西路餐飲類商戶經營情況較好；人民路、縣府街零 售類商戶經營情況較好，特別是服裝、鞋帽類；p檔次： 檔次較低p規(guī)劃： 規(guī)劃未完善，自主發(fā)展期p業(yè)態(tài)： 整體以沿街店鋪零售類商業(yè)為主，占總量的 62%，檔次不高p客戶： 商鋪投資旺盛，投資客以本地人為主，投資客戶與商鋪使用 客戶分離，用于自己經營的買家少；p價格： 租金范圍在 /平方米 /天；售價在 1000015000元 /平 方米；p供給： 新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)為主方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場世聯認為：項目發(fā)展商業(yè)的機會是成熟的31本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量32世聯認為：從商業(yè)發(fā)展規(guī)律看，太倉百貨行業(yè)正處于從傳統百貨向現代百貨過渡中，隨著外來百貨巨頭的進入，太倉的百貨行業(yè)競爭將趨于激烈發(fā)展階段 原始形態(tài) 傳統商業(yè) 現代商業(yè) 廣義商業(yè) 表現形態(tài)廟會、地攤、集貿市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場 大型購物中心、便利店、倉儲式商店 SHOPPINGMALL、旅游地產、商務地產、物流等綜合商業(yè) 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上城市化率 低于 25% 25%45% 45%70% 70%以上消費特征 關注物質本身及價格 關注品質、價格 便利性愉悅性、舒適性、流行性產品形態(tài) 原始、小體量 品種繁多、散亂 品牌產品涌入，檔次高業(yè)態(tài)豐富，產品附加值高u2023年太倉人均 GDP4300美元（按常住人口），城市化率 65%（調整后）u大型購物中心、便利店為主?商業(yè)檔次不高，品牌占的比例小u消費者關注價格和便利性方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場33太倉百貨業(yè)態(tài)分布方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場新世界百貨： 傳統百貨，目前經營管理水平落后，暫無調整方向；華聯商廈： 本土傳統百貨巨頭，目前經營管理水平較好，已開始向現代百貨過渡；第五季百貨 ：時尚流行百貨，經營管理一般；（ 1）外資百貨巨頭的進入，將會極大改變太倉市的商業(yè)格局，對于昆山市的消費習慣將會有影響 ； 增加本地商業(yè)吸引力，逐步改變到外地購物的習慣；改變本地消費者對沿街品牌店的過渡依賴，增加對大型百貨店的購物頻率，對既有的沿街品牌店形成沖擊（ 2）從外資百貨巨頭的選址看，都是靠近傳統中心商業(yè)區(qū)、已有一定商業(yè)氛圍、有潛力成為新的商圈的重要節(jié)點。n太倉經濟總量小，但發(fā)展迅速。南郊新城區(qū) 將成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。依靠人才、信息、技術、成本優(yōu)勢，完成產品的深加工，提高產品附加值。民營企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產業(yè)及延伸產品。 城市層面 人均水平u2023年蘇州 5個縣級市的人均可支配收入均在 ，到 2023年上升至 萬 ，緊逼上海 2 萬的人均水平u但年人均消費金額卻低于其他城市，部分消費潛力未得到釋放民間指標?從商場規(guī)模與商品種類來看，目前大規(guī)模超市與商場不多，但在建大潤發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪等大型超市及寶龍商業(yè)街、尖沙嘴購物廣場等大型商場，商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強 。l境內每百平方公里擁有高等級公里 ，密度列江蘇省首位。西部為低洼圩區(qū)，西部 。?經營性物業(yè)要選擇投資量少、回收期短的物業(yè) 。提升企業(yè)及項目品牌形象；約束條件216。：謹 呈：太 倉 森茂汽 車城開 發(fā) 有限公司[2023]SH047江 蘇 太 倉 森茂汽 車 城項 目定位 報 告項目約束條件及客戶目標問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風險最小的情況下實現利潤最大化？基于項目自身約束條件、現實市場情況和未來城市發(fā)展規(guī)劃，提出解決方案。建筑密度 50%；216。u太倉素有上海 “ 后花園 ” 美譽。太倉市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長 江浙 江崇明島城市層面 地理位置10太倉總面積 823平方公里，下轄 7個鎮(zhèn)u總面積 里，其中陸地面積，水域面積 ，其中長江水域面積。u太倉擁有長江岸線 ，其中可建萬噸級以上泊位的深水岸線 ，u岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū)開闊穩(wěn)定，能滿足 5萬噸遠洋船u原地回轉。15以第二產業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高216。u外資企業(yè)以歐美日資企業(yè)為主 ， 2023年德資企業(yè)發(fā)展到 56家，使太倉成為國內德資企業(yè)密度最高、發(fā)展最好的地區(qū)之一 。u太倉接壤上海，臨長江。u未來政府將組織實施若干重大基礎設施項目和社會公共事業(yè)項目，完善新區(qū)一期的城市功能 。n城廂鎮(zhèn)老城區(qū)是太倉目前商貿集中地；新區(qū)是未來的發(fā)展方向城市層面 21項目位于太倉城廂鎮(zhèn)城區(qū)北面，距離城區(qū) 公里，交通便利，但不在城市發(fā)展的主流方向u 太倉市隸屬江蘇省蘇州市管轄，市人民政府駐地城廂鎮(zhèn)u 汽車城項目位于城廂鎮(zhèn)城區(qū)的北面 ，緊鄰規(guī)劃的汽車新客站(有汽車農工站、長途汽車站 )北面有高新留學生園區(qū)、車管所等 u 目前城廂鎮(zhèn)有向東發(fā)展的趨勢，項目不在城區(qū)發(fā)展的主要發(fā)展方向上森茂汽車城上海蘇 州太倉市浙 江區(qū)域層面22地塊經濟技術指標u占地面積：總占地約 10萬平米u容積率：≤u建筑密度 :%u用地性質： 綜合用地u產權： 地塊產權 40年地塊層面北 京 路寧 波 路毛太 路太平 路23項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達性強，未來商業(yè)排布的首選位置汽車城地塊：216。u短期內經濟開發(fā)區(qū)對本項目商業(yè)帶動弱條件 目前狀況 未來 5～ 10年預期人流項目周邊居住人口少，人流量少，區(qū)域當前主要為空地，商業(yè)氛圍未顯露隨著新經開區(qū)的開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、居民消費需求的提升，人流量將逐漸增大成熟的辦公區(qū)與住宅區(qū) 區(qū)域內未形成居住區(qū)隨著經開區(qū)開發(fā)，片區(qū)未來會逐漸形成一定規(guī)模的居住區(qū)與辦公區(qū)周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展 傳統商業(yè)氛圍缺失隨著經開區(qū)開發(fā)、片區(qū)的逐步成熟、人流的聚集，商業(yè)氛圍會逐步形成新城帶動 周邊住宅區(qū)動工日期未定，帶動作用不明顯經開區(qū)規(guī)劃預示著太倉城市建設重點已經慢慢北移，遠期項目所在區(qū)域必將逐步成熟對外輻射力 無 較強現階段項目周邊商業(yè)氛圍缺乏；預計未來會隨著經開區(qū)的建設、周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍?？傄?guī)模： ≥3 萬平米；216。家庭汽車為交通工具；216。有利條件）和 Opportunity進深： 216。不在同一個住區(qū)內出現；216。 2023年住宅竣工量和銷售量約為 2023年的 。規(guī)范土地市場，控制暗箱操作，整頓開發(fā)行業(yè)216。216。多層小高層高層產品形式不斷升級時間多層是市場最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產品也逐漸被客戶接受房地產微觀市場住宅物業(yè)需求物業(yè) 6465從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快項目 戶型 戶型面積錦繡新城 華源上海城