【正文】 區(qū)環(huán)境自住為主，部分投資二次置業(yè)，甚至多次置業(yè)中端客戶高級(jí)白領(lǐng)，工程師，公務(wù)員，醫(yī)生，教師，企業(yè)中層管理人員等自住為主，改善居住環(huán)境二次置業(yè)居多看重地段低端客戶 工薪階層，打工人員等 價(jià)格敏感度高偏愛(ài)小戶型客戶剪影?私營(yíng)業(yè)主寧可多花錢(qián)，也要買(mǎi)到稱(chēng)心如意的產(chǎn)品（品質(zhì)高，環(huán)境佳）?投資客買(mǎi)下精裝修的酒店式公寓，以 2023元 /月的價(jià)格租出?本地老居民一方面想要改善居住環(huán)境，一方面由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小，將閑散資金購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)；先在老城區(qū)居住，等小區(qū)成熟后搬入居住?二三十歲的年輕客戶喜歡體驗(yàn)新的生活，愿意搬入開(kāi)發(fā)區(qū)居住，由父母為房產(chǎn)買(mǎi)單房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)客戶類(lèi)型 66太倉(cāng)首席豪宅，多種別墅物業(yè)組合， 32層豪華高層，最小 190m2大三房設(shè)計(jì)u項(xiàng)目概況：u位置 ：新區(qū)（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）。城市廣場(chǎng)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 3 69太倉(cāng)老城區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃建設(shè)的高檔住宅社區(qū)，戶型區(qū)間跨度廣，戶型豐富 u項(xiàng)目概況：u位置 ：老城區(qū)市中心西側(cè)u開(kāi)發(fā)商 ：華南房產(chǎn)、金建房產(chǎn)、城建房產(chǎn) u技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：u占地面積 ： 5萬(wàn) m2 u建筑面積： 14萬(wàn) m2 ，分兩期開(kāi)發(fā)，共600套 u價(jià)格 ： 05年下半年均價(jià) 3500，目前 4400戶型區(qū)間： 43m2一房 190m2的五房客戶 ：本地客戶 70%，少量蘇州和昆山的置業(yè)者大戶型客戶（本地私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員），中低端客戶為白領(lǐng)和工薪階層u物業(yè)類(lèi)型 ： 7棟多層 ,6棟 小高層 ,u綠化率： 42%u銷(xiāo)售情況 ： 旺季 6070套 /月，平均 3040套 /月金谷府邸房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 4 70中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目 70米超寬棟距，純高層高品質(zhì)社區(qū)u項(xiàng)目概況：u位置 ：老城區(qū)市中心西側(cè)u開(kāi)發(fā)商 ：上海蘭升經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和太倉(cāng)華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司u技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：u占地面積 ： m2 u建筑面積： m2 u物業(yè)類(lèi)型 ： 8棟高層u價(jià)格 ：目前 40003500，沿街商鋪 10000/ m2u戶型區(qū)間： 102159 m2u客戶 ：本地客戶 80%，大戶型客戶主要是本地私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員， 小戶型客戶是老師、白領(lǐng)等。 調(diào)研結(jié)果學(xué)歷分布符合太倉(cāng)市整體人口學(xué)歷情況。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 79太倉(cāng)市居民投資房產(chǎn)的比例顯著增加（ 1）在過(guò)去幾年中， 25%的被調(diào)查者購(gòu)買(mǎi)過(guò)公寓或者寫(xiě)字樓。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 82被調(diào)查者在投資酒店式公寓時(shí)，對(duì)地段、交通等區(qū)位因素看重（ 1）被調(diào)查者在投資酒店式公寓所看重的因素中，從高到低依次為：?周邊消費(fèi)能力 33%?交通 23%?位置 19%?酒店管理團(tuán)隊(duì) 13%?面積 6%?其他 6%（ 2）被調(diào)查者對(duì)于酒店式公寓所為的地段等區(qū)位因素看重，而對(duì)酒店式公寓自身的因素，所面積、管理等重視不夠。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 SOHO公寓面積調(diào)查 SOHO公寓層高調(diào)查87被調(diào)查者對(duì) ，面積 80平方米，總價(jià)60萬(wàn)的 SOHO公寓的接受程度較好對(duì) SOHO公寓購(gòu)買(mǎi)意向 對(duì) （買(mǎi)一送一），面積 80平方米，總價(jià) 60萬(wàn)的 SOHO公寓的經(jīng)濟(jì)承受能力被調(diào)查者對(duì) （買(mǎi)一送一），面積 80平方米，總價(jià) 60萬(wàn)的 SOHO公寓的經(jīng)濟(jì)承受能力較好， 54%的被調(diào)查者表示可以承受。投資酒店式公寓和 SOHO公寓時(shí)，大多數(shù)人 更關(guān)注于地段、 交通、周 邊消費(fèi)等區(qū)位因素， 對(duì)于物業(yè)自身的面積、層高、管理等關(guān)注不高；216。以此衡量客房供求， 太倉(cāng)市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間， 全市客房供求總體平衡。 太倉(cāng)中低檔酒店較多，價(jià)格中等偏低，規(guī)模較小、分布無(wú)集中性、多以休閑、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)為主，消費(fèi)群大多數(shù)為本地消遣客戶及部分外來(lái)商務(wù)人士，酒店入住率較好。 u 在旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽三大宗客戶群體中，以三星級(jí)酒店為主要住宿地，駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重相對(duì)降低，而以高星級(jí)酒店為主要住宿地，支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)議的比重明顯增大。喜歡 ；216。（ 2）對(duì)于 SOHO公寓的總價(jià)，僅有 7%的被調(diào)查者選擇 50萬(wàn)以上，在 50萬(wàn)以下區(qū)間分布大致均勻，共計(jì) 75%的被調(diào)查者分布于 2050萬(wàn)總價(jià)之間。高層高酒店式公寓更受被調(diào)查者的歡迎。（ 3）太倉(cāng)市居民投資房產(chǎn)的比例正在顯著上升。被調(diào)查樣本的收入情況、職業(yè)情況，中高收入群體為主，符合此次調(diào)查的目的要求調(diào)查問(wèn)卷第一部分 收入調(diào)查： 職業(yè)調(diào)查：76被調(diào)查樣本家庭結(jié)構(gòu)以中青年家庭為主，居住區(qū)域主要分布于城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（ 1）被調(diào)查樣本的家庭構(gòu)成方面，三口之家、新婚家庭、單身未婚家庭各占相當(dāng)?shù)? 比例，分別為 42%、 18%、 39%。調(diào)查內(nèi)容： 客戶投資意向調(diào)查 客戶投資習(xí)慣調(diào)查 基礎(chǔ)背景調(diào)查抽樣方式： 隨機(jī)抽樣分析工具： Excel 軟件問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明73酒店式公寓 /Serviced Apartments酒店式公寓特征硬件 家居型戶型以酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝飾，體現(xiàn)檔次與舒適性軟件 酒店管理公司或者物業(yè)管理公司提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)產(chǎn)權(quán)特征 分割產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式 投資者將物業(yè)委托給酒店管理公司或物管公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，物管公司抽取一定傭金租金水平 正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出 40%—50%客戶群 具有長(zhǎng)期商務(wù)、旅行、度假的需求，外籍公司的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)企業(yè)的老板、高層等人士。 三房 4 華僑花園 ★ ★ ★5 寶龍城市廣場(chǎng) ★ ★6 曼氏銀洲花園 ★ ★ ★7 金谷府邸 ★ ★8 君悅豪庭 ★9 萬(wàn)鴻城市銀座 ★10 南洋麗都 ★11 皇家麗晶 ★12 恒榮泰城市廣場(chǎng) ★ ★合計(jì) 7 8 7 3?多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費(fèi)低等原因，廣受客戶歡迎?但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)216。u國(guó)家 2023年開(kāi)始不斷出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮性政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)06年底至今，隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)的熱銷(xiāo)，太倉(cāng)也迎來(lái)了新一輪的漲價(jià)高峰，目前太倉(cāng)樓盤(pán)均價(jià) 4500元 /m2（不完全統(tǒng)計(jì)），半年多時(shí)間漲了 900多元緩慢增長(zhǎng)期年均上漲 300元 /m2漲幅跳躍式增長(zhǎng)期上漲1600元 /m2緩慢增長(zhǎng)期年均上漲200元 /m2高速增長(zhǎng)期年均上漲900元 /m2目前，太倉(cāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度趨緩房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)5354近年住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，近兩年的待開(kāi)發(fā)用地較少，未來(lái)兩三年面市房源趨緩，未來(lái)市場(chǎng)樂(lè)觀 供應(yīng)狀況?2023年 16月共出讓土地 31塊，面積共 m2?太倉(cāng)市區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓 15塊，面積是 m2類(lèi)型 數(shù)量 面積（萬(wàn) m2）住宅 9 商住 6 商業(yè) 14 倉(cāng)儲(chǔ) 2 合計(jì) 31 ?住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面：1） 202 2023年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大，2）國(guó)家宏觀調(diào)控，緊縮土地開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量2023年 16月太倉(cāng)市出讓土地?cái)?shù)量和面積年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 成交面積 （畝） 640 4567 1485 1470 1359 9577成交金額 （萬(wàn)元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614平均地價(jià) （萬(wàn) /畝） 太倉(cāng)目前城市化率 ，到 2023年將達(dá)到 65%，新增城市面積將達(dá) 14萬(wàn)方，未來(lái)將產(chǎn)生大量剛性需求年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開(kāi)發(fā)土地面積（萬(wàn) m2） 5 待開(kāi)發(fā)土地面積（萬(wàn) m2） 房屋建筑面積合計(jì)（萬(wàn) m2） 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)土地供應(yīng)5455太倉(cāng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總體資質(zhì)不高，企業(yè)規(guī)模小、資金實(shí)力較弱，開(kāi)發(fā)能力有限開(kāi)發(fā)商總體資質(zhì)不高?太倉(cāng)開(kāi)發(fā)商以本地企業(yè)為主，多為三級(jí)開(kāi)發(fā)商，在 99家開(kāi)發(fā)企業(yè) 中，擁有 二級(jí)和四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別有 20家和14家 ， 三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè) 65家 ，三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)占全部開(kāi)發(fā)企業(yè)的 66%。?以獨(dú)立街鋪的形式為小業(yè)主遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)換業(yè)態(tài)、規(guī)避長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)提供最大的可能性 。依托大型住宅區(qū)人口216。聯(lián)華超市太倉(cāng)最大的聯(lián)華超市45大型超市選址要求序號(hào) 技術(shù)指標(biāo) 具體要求序號(hào) 技術(shù)指標(biāo) 具體要求1 選擇區(qū)域 城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū) 12 柱 間 柜（ m） 88m2 經(jīng)營(yíng)樓層選（層） ≤3 層 13 燃?xì)夤艿?需要3 需求面積（ m2） 10， 00020， 000 m2 14 排 污 提供獨(dú)立的排 污 管道，排煙管道，化 糞 池及隔油池4 單層面積（ m2） 5000 m2 左右 15 店前走道 開(kāi) 闊5 層高要求（ m） 首層層高 ≥ ，二層以上層高 ≥ 16 停 車(chē) 位置、數(shù)量 具體情況而定6 樓板承重（ kg/m2） ≥500kg/ m2 17物 業(yè) 交付裝修標(biāo) 準(zhǔn) 簡(jiǎn) 裝 /毛坯7 給排水 符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 18 租金承受范 圍 30元 / m2 /月左右（從 實(shí)際 情況酌情考 慮 ）8 供配電 ≥2500KVA 19 交付租金形式 一般是 純 租金9 中央空調(diào) 200220Kcal/ m2 20 租 賃 年限 1520年10 店內(nèi)垂直交通 提供自動(dòng)人形扶梯、貨梯 2部 21 免租期 半年以上11 卸貨區(qū)（ m2） ≥300 m2 22 發(fā) 展商品牌影響力 相當(dāng)重要世聯(lián)認(rèn)為：大型超市不適合本項(xiàng)目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣(mài)場(chǎng)46中型超市商家選址分析中型超市內(nèi)因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣(mài)場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量39通過(guò)比較可以看出本項(xiàng)目更適合發(fā)展街鋪式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 街鋪式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 說(shuō)明銷(xiāo)售難度 ?? ?? ??太倉(cāng)商鋪投資需求旺盛、部分經(jīng)營(yíng)者也有買(mǎi)鋪需求；現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都只租不售，市場(chǎng)缺乏街鋪式專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給。建筑格局：通透、方正、實(shí)用率高；216。城市邊緣區(qū)216。項(xiàng)目南面為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的主干道；項(xiàng)目北面為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)；項(xiàng)目的西面毛太路則未完全暢通，通達(dá)性相對(duì)較弱汽車(chē)城地塊層面24屬性界定 216。太倉(cāng)市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長(zhǎng) 江浙 江崇明島城市層面 地位18城市規(guī)劃使太倉(cāng)各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 u城市規(guī)劃未來(lái)重點(diǎn)打造建設(shè)三大功能區(qū) 沿江經(jīng)濟(jì)帶、沿滬經(jīng)濟(jì)帶和中部經(jīng)濟(jì)圈。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專(zhuān)業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。216。u目前，太倉(cāng)港已形成了以近洋外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的特色。u港區(qū)為太倉(cāng)港所在地。全境地勢(shì)平坦，自東北向西南略呈傾斜。?要抓住現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，盡量做大商業(yè)面積，提高可銷(xiāo)售物業(yè)價(jià)值。商業(yè)部分合理的業(yè)態(tài)布局，在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下創(chuàng)造合理的利潤(rùn)；216。商業(yè) 部分 經(jīng)營(yíng) 能夠長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；216。風(fēng)險(xiǎn)短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)4實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的幾個(gè)問(wèn)題問(wèn)題一： 確立合理的物業(yè)功能組合，使各類(lèi)物業(yè)相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)快速消化問(wèn)題二： 各種物業(yè)比例如何確定，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小問(wèn)題三： 各種物業(yè)類(lèi)型如何定位問(wèn)題四： 如何打造產(chǎn)品特征，保證項(xiàng)目成功問(wèn)題五： 確定物業(yè)價(jià)格，產(chǎn)出合理利潤(rùn)5本項(xiàng)目運(yùn)作要遵循的大原則經(jīng)營(yíng)物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)?項(xiàng)目要做足容積率，在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的前提下，盡可能增大可銷(xiāo)售物業(yè)體量。 u太倉(cāng)屬長(zhǎng)江三角洲沖積平原。 包含新區(qū)、新城區(qū)、老城區(qū)和郊區(qū)四個(gè)組成部分u其中陸渡和瀏河接壤上海。u國(guó)家一類(lèi)口岸太倉(cāng)港 建成大小泊位 16個(gè)，開(kāi)辟了國(guó)際、國(guó)內(nèi) 14條航線，u已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分，距吳淞口僅 13海里，u是 長(zhǎng)江入?？谧罱母劭?。工業(yè)增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)率連年攀升，2023年達(dá)到 %。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來(lái)的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級(jí)的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級(jí)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。u未來(lái)上海 軌道交通 有可能通往太倉(cāng)，太倉(cāng)與上海聯(lián)系更加緊密u太倉(cāng)港將打造上海國(guó)際航運(yùn)中心組合港中的干線港、長(zhǎng)江樞紐港和江蘇第一外貿(mào)