【正文】 太倉高檔酒店（四星、五星級）只有 2家；216。SOHO公寓的可接受單價主要位于 3000元 /平 —5000 元 /平區(qū)間上，可接受總價位于 2050萬之間。太倉市居民對 酒店式公寓認知度較高，對 SOHO、 LOFT認知度低 ；216。調查問卷第二部分 85被調查者在投資 SOHO公寓時，依然過多關注地段、交通等區(qū)位因素被調查者在投資 SOHO公寓時，所看重的因素依次為：?周邊消費能力 27%?交通 23%?位置 22%?物業(yè)管理 16%?面積 9%?其他 3%與投資酒店式公寓類似，被調查者在投資SOHO公寓時依然過多關注地段、交通的區(qū)位因素，對于項目自身的因素關注不高。調查問卷第二部分 原意租賃的房產 : 原意購買的房產 :81被調查者對家庭辦公的喜歡程度高，可見此類物業(yè)的市場接受程度高對現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿意程度 對在家庭辦公的喜歡程度（ 1）被調查樣本對現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿意程度較高， 62%的被調查者表示滿意。（ 2）酒店式公寓的認知度相對較高， 66%的被調查者知道此類物業(yè)。74樣本特征分析本次調查共發(fā)放問卷 100份，回收問卷 76份，有效問卷 73份。18層18層18層18層18層18層18層22層26層26層 26層南洋麗都房地產微觀市場住宅物業(yè)經典案例 2 68外地開發(fā)商開發(fā)的商、住、娛樂于一體的多功能體，建有太倉第三個五星級酒店u項目概況：u位置 ：新區(qū)（經濟開發(fā)區(qū)） u開發(fā)商 ：蘇州寶龍房地產發(fā)展有限公司 u技術經濟指標 ：u項目定位 ：旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓的多功能體u總面積 ： 30萬 m2 u價格 ：小高層 3800，多層二手房 4200； 內街商鋪 5500，外接商鋪 60007000u主力戶型： 100150 m2三房， 80100 m2二房，4050m2酒店式公寓u客戶 ：本地客戶 70%（私營業(yè)主、醫(yī)生、老師、工薪階層），上海蘇州 20%u物業(yè)類型 ：多層 , 小高層 , 酒店式公寓，別墅 , 商鋪u銷售情況 ： 05年 5月推出 360套多層， 06年底售完。?太倉市場處于 多層向小高層、高層建筑形式升級階段 。216。?2023年太倉房地產開發(fā)業(yè)資產負債率 %，資產負債率偏高。銷售為主，少量持有 。大型住區(qū)216。建筑格局：實用率高；216。業(yè)態(tài)轉換難度?? ?? ?? 獨立商鋪可以靈活轉換業(yè)態(tài)，為小業(yè)主規(guī)避長期風險提供最大的可能性采購習慣 不符合 符合訪談中 80％的經營戶認為街鋪更符合人們的采購習慣難度大： ??難度?。??方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場40本項目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項目剩余的商業(yè)體量41大型賣場建筑形式第一類建筑比例將越來越小，因為這是對土地價值的嚴重浪費；第二種是大型建筑的群房第三種是進入購物中心，成為一個店中店第二類建筑因為要滿足諸多硬件條件，數(shù)量也不會太多；進駐大型的綜合購物中心會成為超市、賣場選址的主流趨勢，它與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補互助，共存共榮能夠促使其更長足的發(fā)展；第一種是單體建筑世聯(lián)建議：第三種比較適合本項目方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場42超市業(yè)態(tài)在啟動區(qū)的可行性分析（有利條件、不利條件、機遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進入大型超市的條件？（ SWOT分析）Strength（ 兩面臨街；其中至少一面臨城市主要交通道路；216。216。（ 3）外資百貨的進入，填補了本地現(xiàn)代時尚百貨的市場空白，加速了本地的商業(yè)業(yè)態(tài)升級 。描 n人均可支配收入 /年，逼近上海，而人均社會消費品支出低于周邊城市，消費潛力強。 216。第一圈層 核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設，提高凝聚與展示優(yōu)勢。216。?從文化娛樂業(yè)發(fā)展程度來看 , 市內高檔消費場所不多 ，市內只有少量的肯德基、足浴中心、 COFFEE吧和海鮮酒樓等。l寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、 204國道、錫太一級等組成高速公路網絡，全市各鎮(zhèn)駛上高速公路均不超過 15分鐘。u氣候宜人。?經營性物業(yè)年經營收入必須大于土地租金 。地塊是商業(yè)用地， 40年產權；216。版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。項目容積率 ；216。6項目約束條件及客戶目標問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？7本項目要解決的關鍵問題如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經營、穩(wěn)定收益？問題一六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？問題二8項目約束條件及客戶目標問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？9太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角，位于蘇州東部，長江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢u太倉與蘇州市區(qū)，常熟市、張家港市、昆山市、 吳江市共為蘇州管轄。屬亞熱帶南部濕潤氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期。擁有優(yōu)良港口資源u共有大小航道 50條，總長 377公里。?從汽車檔次來看，市內公交體系不發(fā)達， 多私家車 ，且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。民營企業(yè)已成為太倉工業(yè)經濟發(fā)展中的中堅力量。城市層面 地位17在長三角城市體系中，太倉將積極把握國際制造業(yè)轉移的機遇，接軌上海，接受上海輻射，以港興市u長三角是 承接國際制造業(yè)轉移 的重要區(qū)域。老城區(qū) 的工廠將逐漸北遷，推進舊城改造，完善作為核心區(qū)的 商業(yè)集中功能及居住 功能，商業(yè)輻射功能加強。n太倉未來面臨國際制造業(yè)轉移，及承接上海制造業(yè)的機遇，港口經濟發(fā)展?jié)摿Υ?。?縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈34本項目所在區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)氛圍缺乏，預計未來會隨著周邊人口的增加形成一定的商業(yè)氛圍u商業(yè)依托的優(yōu)勢是人氣、交通、成熟的辦公區(qū)及住宅區(qū)、周邊商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展、商業(yè)業(yè)態(tài)的聚積效應等， 項目所在區(qū)域商業(yè)資源競爭力不強 ；u區(qū)域在相當長的一段 時間內人氣不足， 商業(yè)氛圍欠缺，區(qū)域成熟需一定時間。以城市商業(yè)網點規(guī)劃做指導；購物中心內因外因建筑自身要求道路要求公司戰(zhàn)略要求216。昭示性好、進入行強216。有利條件）1. 太倉作為現(xiàn)代化工業(yè)強市，人均 GDP接近 4000美金， 有相當強的購買力；2. 本項目交通便捷，且有足夠的空間用于規(guī)劃停車位；Strength（ 層高：凈高 216。商業(yè)中心區(qū)216。街鋪 +精品型超市 +街鋪式專業(yè)市場問題一：如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經營、穩(wěn)定收益？49項目約束條件及客戶目標問題解析項目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位報告研究思路問題一： 如何尋找項目最佳商業(yè)機會，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風險最小的情況下實現(xiàn)利潤最大化？5051在經歷了 20232023年的跳躍式投資熱潮后，太倉房地產投資暫時回落社會固定資產投資和住宅建設投資?太倉市對住房建設的投資呈逐年遞增趨勢， 2023年完成投資為 2023年的 ， 2023年的 ， 2023年2023有所緩和年度投資額（單位：億元）固定資產投資額（單位：億元） 占固定資產投資額2023 %2023 %2023 %2023 %2023 %2023（ 14月） %施工面積與竣工面積?在投資快速增長的帶動下，住宅建設規(guī)模不斷擴大，施工面積和竣工面積總體呈明顯的上升趨勢，尤其是 20232023年太倉市住宅施工與竣工面積快速上升房地產宏觀市場投資51太倉住宅產業(yè)呈供銷兩旺的狀態(tài)，但高檔住宅空置率偏高，產品結構性失衡2023至 2023年期間，太倉市住宅產業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的狀態(tài)。房地產宏觀市場開發(fā)商55宏觀調控的主要目標是防范行業(yè)風險，還原真實需求，抑制過度增長；就目前而言，政策對太倉房地產市場影響將體現(xiàn)在土地供應結構上從宏觀調控的各項制度和政策來看，政府調控的主要目的如下：從宏觀調控的各項制度和政策來看，政府調控的主要目的如下：216。相對而言，太倉市房地產市場發(fā)展較為健康，房價較為合理，房地產投機行為較少，以自住型需求為主，因此受到政策的影響會比較小。 客戶已經接受產品升級帶來的價格提升，并愿意選擇小高層產品。 06年 5月推出 600多套小高層，今年 6月售完，酒店式公寓銷售高峰期 10套 /天寶龍 （ 1）被調查樣本中，女性占 62%，男性占 38%。調查問卷第二部分 SOHO認知度 LOFT認知度78高達 89%的被調查者認同在城中區(qū)、城東區(qū)、經開區(qū)辦公（ 1）對于喜歡的辦公區(qū)域， 44%的表示喜歡城中區(qū)， 26%的表示喜歡經濟開發(fā)區(qū)，另有 19%的表示喜歡城東區(qū)，三者比例合計高達 89%，說明太倉市居民對于此三個區(qū)域 辦公具有很高的認同度。（ 2）對于家庭辦公， 74%的被調查者表示喜歡。調查問卷第二部分 86與酒店式公寓類似，面積小的 SOHO公寓不受歡迎；層高 SOHO公寓市場可接受（ 1）對于 SOHO公寓的面積， 48%的被調查者選擇 100120平方米， 41%的被調查者選擇 120平方米以上，小面積 SOHO公寓不受歡迎。74%的被調查者喜歡家庭辦公的方式；216。調查問卷第三部分 91合理的出租率應該既能使酒店效益最佳化 (RevPAR達到最大 )，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展 (客房不能長期全負荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運營、維修保養(yǎng) )世聯(lián)估計， 太倉酒店的最佳合理數(shù)值，應在 6570%。 再建項目 2家（寶龍酒店、南洋酒店）價錢適中，主要經營住宿、商務、宴會餐飲等，商務主要以政府會議，各種研討會較多，住宿多以外地高級商旅人士為主及部份往來工業(yè)園區(qū)的外籍客戶。 216。216。調查問卷第二部分 90本次調查結論總結216。（ 2）對于酒店式公寓的可接受總價， 50萬以下的范圍內，被調查者的選擇分布相對 均衡，只有 5%的被調查者可以接受總價 50萬以上。（ 2）對于臨街商鋪，被調查者更傾向于租賃；對于酒店式公寓，被調查者更傾向于購買。調查問卷第一部分 工作片區(qū)：家庭結構：77酒店式公寓相對于 SOHO、 LOFT，具有較高的認知度酒店式公寓認知度（ 1）被調查者對 SOHO、 LOFT等物業(yè)類型的認知度很低，僅分別有 21%、 14%的被調 查者知道此類物業(yè)。三資企業(yè)集中、商務活動頻繁的地區(qū)是酒店式公寓發(fā)展的基礎環(huán)境。地理位置得天獨厚u開發(fā)商 ：南洋（太倉）房地產置業(yè)發(fā)展有限公司u技術經濟指標 ：u項目定位 ：城市中心商住綜合體u總面積 ： m2 （ 103630平米商業(yè)廣場區(qū)、 31650平米酒店式公寓、 94200平米商業(yè)住宅區(qū) ）u均價 ： 5500/ m2 主力戶型： 120 m2三房， 80100 m2二房u客戶 ：以本地客戶為主，部分昆山、上海、蘇州及港澳臺客戶u物業(yè)類型 ：商業(yè)（沃爾瑪超市、尖沙嘴百貨、商業(yè)街），住宅（ 11棟高層、酒店式公寓）u停車位 ： 1200個 u銷售情況 ：約 600套住宅，其中 300套為回遷房，300套推向市場，今年 6月開盤，現(xiàn)已為尾盤階段。?建筑形式的改變同時也帶來了產品升級，電梯、產品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產品形式產生了巨大提升。國家政策影響較大的城市一般為投資性需求旺盛、房價上漲過快、土地供應結構不合理的地區(qū)。開發(fā)商金谷府邸 太倉市金建房產開發(fā)有限責任公司 蘇州華南房地產開發(fā)有限公司 太倉市紡織房地