【正文】 :54:2714:54:27February 4, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 2時(shí) 54分 :54February 4, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 2時(shí) 54分 27秒 下午 2時(shí) 54分 14:54: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 14:54:2714:54:2714:542/4/2023 2:54:27 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 79 營銷方面 : 來到鷺港到現(xiàn)在已經(jīng) 2年了。一次性 10%，貸款中：公積金貸款占 50%。 案場主管 11：郭雪媛 案場主管 12：史紅香 78 關(guān)于項(xiàng)目銷售 : 總共 130萬方 .最近一次開盤是 10年 4月 ,開盤賣得很好 ,今年銷售任務(wù) 2200套， 28億元。 營銷方面 : 來鷺港至今已 3年。一次性付款 40%。 客戶成交周期： 15天內(nèi) 客戶投資所占比例： 30%投資 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點(diǎn)及付款方式：一期客戶主要來自企事業(yè)單位的人，以自住為主。買樣板間戶型的客戶很多。 73 客戶方面 : 精裝大戶型關(guān)注裝修風(fēng)格，裝修質(zhì)量，一次性 15%， 85%貸款（ 80%商代） 精裝小戶型， 80%投資，關(guān)注戶型，價(jià)格、位臵。 客戶來源區(qū)域：天源。 鳳凰世家（好：戶型、不好：價(jià)格高） 碧玉華府（好：價(jià)格。 營銷方面 : 來到鷺港 1年。一次性 20%；貸款占 80%（其中公積金 40%，商業(yè)貸款 60%）組合貸款； 精裝小戶型關(guān)注投資回報(bào)率，投資占 40%。 67 客戶方面 : 項(xiàng)目投資客占到 40%，主要為精裝小戶型，客群為一些家長為了靠近學(xué)校購買，孩子學(xué)完便用于出租； 購買精裝、毛坯大戶型的客戶關(guān)注點(diǎn)一致，只是對于價(jià)格有所區(qū)分； 精裝小戶型的客戶對于總價(jià)較為敏感；單價(jià) 200元成為敏感點(diǎn)； 200以上反應(yīng)較大；精裝小戶型 7600元； 毛坯小戶型：關(guān)注價(jià)格， 70%80%為投資客戶。不好：價(jià)格高，交房時(shí)間不固定（無預(yù)售證）。 付款方式：一次性 40%，貸款中：商業(yè)貸款。 客戶消費(fèi)區(qū)域：唐山 . 客戶成交周期： 7天左右 . 客戶投資所占比例： 40%. 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點(diǎn)及付款方式： 精裝大戶型：人文氛圍、裝修質(zhì)量、改善形。 營銷方面 : 來到鷺港到現(xiàn)在已經(jīng)半年 ,實(shí)際上崗 2個(gè)月。 客戶方面 : 客戶來訪渠道：老帶新 50%，報(bào)廣。小戶型總價(jià) 45萬是客戶的一個(gè)分界點(diǎn)，客戶不會考慮。 客戶來源區(qū)域：唐山市內(nèi) 50%，外區(qū)縣 50%。生活家之前對客戶問題有過承諾但目前沒有實(shí)施。 客戶來源區(qū)域：豐潤、豐南、本市（占 30%）、古冶 客戶從事職業(yè)：企事業(yè)單位，個(gè)體（開店） 客戶消費(fèi)區(qū)域：唐山本地 客戶成交周期： 2天左右 客戶投資所占比例： 10% 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點(diǎn)及付款方式： 精裝大戶型主要是自住，客戶關(guān)注裝修、省心、價(jià)位。 客戶對“生活家”活動(dòng)參與度 : 積分換優(yōu)惠 . 關(guān)于項(xiàng)目優(yōu)勢排序 : 開發(fā)商品牌，兌現(xiàn)之前的承諾，交房快。 開盤那幾天自己每日接待 10組左右首至客戶，開盤當(dāng)天成交 15組。 客戶從事職業(yè)：銀行、市政、教育（一中老師）、白領(lǐng)、拆遷。 客戶對“生活家”活動(dòng)參與度 : 積分換優(yōu)惠。本次開盤以 50㎡、 90㎡、 130㎡為主。 付款方式： 20%一次性， 60%商業(yè)貸款。 臵業(yè)顧問 3：劉鑫 臵業(yè)顧問 4：劉洋 54 關(guān)于項(xiàng)目銷售 : 總共 130萬方 .最近一次開盤是 10年 4月 ,開盤賣得很好 ,今年銷售任務(wù) 2200套， 28億元。 毛坯大戶型自住的為主，覺得價(jià)格合適。萬達(dá)（位臵好，再市中心；地質(zhì)不好）地勢不好因此客戶提及較少； 市場方面 : 和去年差別不大。 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點(diǎn)及付款方式： 精裝小公寓主要分為投資出租、年輕人剛性居住為主。 平均日均接訪量： 67組。 客戶從事職業(yè)：企事業(yè)單位、個(gè)體（銅礦、鐵礦） . 客戶消費(fèi)區(qū)域：唐山市內(nèi)。 戶型情況： 戶型面積 60150㎡ 項(xiàng)目內(nèi)部配套：商業(yè)、幼兒園 裝修： 毛坯 尚唐國際 銷售及客戶情況 2023121 尚唐國際一期 1000套， 12月開始 續(xù)客 2023329 尚唐國際項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 5月份開盤 ， 4月份推出戶型圖。 2023125 剩余 9 101兩居室房源， 108平米三居室房源，最低價(jià)格 6400/平米 2023318 高第花園項(xiàng)目僅剩 4套 ， 6400元 /平米起 2023330 高第花園項(xiàng)目已售完 銷售情況 特點(diǎn) ? 唐山市區(qū)的年輕人和工薪階層 購買渠道 ?報(bào)廣 關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格 ?戶型 客戶情況 世紀(jì)龍庭 項(xiàng)目概況 38 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山市博志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：唐山市博志物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北龍澤路與龍富南道交匯處北側(cè) 開盤時(shí)間： 一期 20230130，二期 20230410 入住時(shí)間： 202305 總占地： 283500㎡ 總建面： 540000㎡ 容積率： 綠化率： 36% 套數(shù)： 二期四棟樓 700套 建筑類別：多層、高層 停車位： 1500個(gè)，地上 900個(gè)，地下 600個(gè) 樓層狀況：一期 23棟多層、小高層、高層， 824層多層、小高層、高層組成 戶型情況： 74182平米， 92118平米為主力戶型 項(xiàng)目內(nèi)部配套：商業(yè) 裝修：毛坯 世紀(jì)龍庭 銷售及客戶情況 2023118 1517號已辦理貴賓卡，客戶憑貴賓卡可享受購房優(yōu)惠，還可以優(yōu)先選房。 20231231 最后珍藏 4號樓 270套隆重推出，誠意金火熱登記中。 2023323 項(xiàng)目購房卡全面升級： 3月 23日至 25日， 3萬抵 5萬升級至 5萬抵 8萬，僅限 3天。 202329 鳳城國際廣場項(xiàng)目一期現(xiàn)推出 3848平米精裝小戶型 會員卡 10萬抵 ， 5萬抵 6萬 202341 均價(jià) 7700元 /平米，精裝房起價(jià) 7380元 /平米，毛坯房起價(jià) 7180元 /平米。二期暫未定價(jià)。 主力為 100㎡ 左右的二居 項(xiàng)目內(nèi)部配套：底商、幼兒園、小學(xué) 景泰翰林 項(xiàng)目概況 19 景泰翰林 銷售及客戶情況 202312 一期推出 3棟， 08年 12月開始銷售，為團(tuán)購 2023全年 二期推出 20棟，銷售率 90%。 ?對物業(yè)管理的滿意度達(dá)到了 45%以上，是客戶最為滿意之處； ?客戶管理的滿意度在 30%左右，僅次于物管，主要得益于客戶關(guān)系的維護(hù)及客戶會等的管理； ?房屋質(zhì)量及產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿意度最低 。 10 要點(diǎn)三：品牌面臨的市場挑戰(zhàn) 11 品牌開發(fā)商的進(jìn)駐有可能侵占唐山市場 品牌面臨挑戰(zhàn) 萬科取地方式多樣 招拍掛 協(xié)議出讓 兼并土地持有方 與土地持有方合股 ? 鳳凰新城住宅及商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目 總投資額 35億元 ? 南湖生態(tài)城項(xiàng)目約 500畝 全部為別墅產(chǎn)品 ? 唐山南湖生態(tài)城 約 400畝，其中三分之一為別墅 ? 唐山文化廣場項(xiàng)目 ? 鳳凰新城華府系列延續(xù) ? 鳳凰新城 73萬方 別墅 +高層城市豪宅 12 市場評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒚媾R改變 品牌面臨挑戰(zhàn) 品牌企業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目 開發(fā)品牌 產(chǎn)品能力 開發(fā)實(shí)力 萬科南湖郡 萬科 復(fù)制紅郡產(chǎn)品線 全國知名品牌 唐城壹零壹 深圳中興 別墅 +高層城市豪宅 模式 隸屬南油集團(tuán) 綠城南湖 綠城 綠城系列 精品豪宅專家 億城鳳凰新城 大連億城 西山華府系列 成功開發(fā)北京豪宅 本土企業(yè)現(xiàn)狀 無證銷售 延期交房 展示落后 工程管理落后 產(chǎn)品打造能力落后 現(xiàn)有評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 未來評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 證件齊全 基礎(chǔ) 按時(shí)交房 基礎(chǔ) 工程質(zhì)量保證 基礎(chǔ) —— 實(shí)景展示銷售 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新且豐富 —— 客戶服務(wù)及管理水平高 —— ?? 13 要點(diǎn)四：品牌發(fā)力方向探討 14 依企業(yè)自身?xiàng)l件及品牌基礎(chǔ)探討發(fā)展 品牌發(fā)力方向 工程質(zhì)量 項(xiàng)目品質(zhì) 物業(yè)管理 整改裝修問題，并解決漏水，加強(qiáng)工程管理 企業(yè)管理 在安全及衛(wèi)生的基礎(chǔ)上增加服務(wù)感，解決停車亂 向先進(jìn)城市及品牌看齊，關(guān)注社區(qū)及細(xì)節(jié)打造 強(qiáng)化企業(yè)部門協(xié)作體系，給予員工技術(shù)成長空間 客戶維護(hù) 在現(xiàn)有認(rèn)可基礎(chǔ)上，利用本地資源給予更多實(shí)惠 …… …… 1 2 2 3 1 1 注： 代表解決順序 15 附件一：市調(diào)項(xiàng)目情況 16 梧桐大道 項(xiàng)目概況 開發(fā)商及合作方背景 ： 開發(fā)商：唐山中冶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：深圳長城物業(yè)管理公司 物業(yè)顧問公司：戴德梁行 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼東路東側(cè)，裕華道南路與朝陽道間 開盤時(shí)間： 一期 20235，二期 20236，三期 20236 入住時(shí)間： 2023322 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 綠化率： 30% 總套數(shù)： 2800套 建筑類別：板樓、洋房 停車位：全地下 裝修：毛坯 樓層狀況：一至五期 18棟高層純板樓， 9棟花園洋房 戶型情況： 一居 6779㎡ ；二居 8694㎡ ； 三居 160170 ㎡ （主力戶型）； 四居 232360㎡ ，復(fù)式 333715㎡ 洋房 240300㎡ 項(xiàng)目內(nèi)部配套：底商、幼兒園、小學(xué)、會所 17 梧桐大道 銷售及客戶情況 202377 一期已售完，二期熱銷中 2023527 項(xiàng)目三期盛大開盤 20231029 項(xiàng)目二期余房、三期共計(jì) 700套房源熱銷中 20231125 高層 8500元 /㎡， 多層洋房 12023元 /㎡。 202349 將于 4月 18日舉行搜房網(wǎng)看房團(tuán)活動(dòng) 特點(diǎn) ?客戶來源周邊老居民占70%， 購買渠道 ?主要路過、報(bào)廣 ?老帶新的比例占20% 關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格 ?戶型 銷售情況 客戶情況 鳳凰世嘉 項(xiàng)目概況 20 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山市興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)管理：唐山永和物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼路與興源道交叉口西 開盤時(shí)間： 一期 2023年 7月，二期 2023年 12月 入住時(shí)間： 20236 總占地： ㎡ 總建面： 56萬㎡ 容積率： 綠化率： 33% 總套數(shù)： 916套 建筑類別：住宅、聯(lián)排、花園洋房 停車位：地下、地上均有， 1： 樓層狀況：小區(qū)分 7層、 9層、 16層 二期推出 2棟 18層樓盤 戶型情況： 戶型包括：一居 61㎡ 65㎡ 二居 70㎡ 103㎡ 三居 114㎡ 135㎡ 。 入住時(shí)間： 202310 總占地： 20230 ㎡ 總建面： 140000 ㎡ 容積率： 綠化率： 15% 總套數(shù)： 600套 建筑類別：高層 停車位： 900個(gè) 樓層狀況：板、塔各 2棟，塔樓 30層 26層，板樓 15層。 202338 項(xiàng)目推出 88140平米中心華宅。 項(xiàng)目內(nèi)部配套：底商、寫字樓 裝修： 3棟精裝， 3棟毛坯。 戶型情況： 40— 145平米， 90平米為主力戶型 ，改善型客戶選擇 108和 145平米 項(xiàng)目內(nèi)部配套：商業(yè) 裝修：毛坯 宏達(dá)高第花園 銷售及客戶情況 20231215 將于 12月 20日盛大開盤，一次 6棟樓全部推出，共計(jì) 560套房源 2023121 銷售率達(dá)到 90%，剩余房源不多，價(jià)格不變 。 2023412 二期 4月 10日正式開盤，分別為 1 1 1 28號 4棟 700套 ，均價(jià) 5800元 /平米。 銷售情況 特點(diǎn) ? 以唐山市的個(gè)體為主，客戶購買后以辦公為主，投資客站 30% 購買渠道 ?報(bào)廣 ?路過 ?網(wǎng)絡(luò) 關(guān)注點(diǎn) ? 地段 ? 配套 ? 價(jià)格 ? 投資潛力 客戶情況