【正文】 辦公為主，投資客站 30% 購(gòu)買(mǎi)渠道 ?報(bào)廣 ?路過(guò) ?網(wǎng)絡(luò) 關(guān)注點(diǎn) ? 地段 ? 配套 ? 價(jià)格 ? 投資潛力 客戶(hù)情況 46 附件二：銷(xiāo)售人員訪(fǎng)談紀(jì)要 臵業(yè)顧問(wèn) 1：邸亞楠 47 關(guān)于項(xiàng)目銷(xiāo)售 : 總共 130萬(wàn)方 .最近一次開(kāi)盤(pán)是 10年 4月 ,開(kāi)盤(pán)賣(mài)得很好 ,今年銷(xiāo)售任務(wù) 2200套， 28億元。 2023412 項(xiàng)目現(xiàn)正在接受客戶(hù)咨詢(xún)， 戶(hù)型圖近期將推出。 2023412 二期 4月 10日正式開(kāi)盤(pán)，分別為 1 1 1 28號(hào) 4棟 700套 ，均價(jià) 5800元 /平米。 2023129 29日進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)活動(dòng)， 30日開(kāi)始選房， 4880元起價(jià)。 戶(hù)型情況： 40— 145平米， 90平米為主力戶(hù)型 ，改善型客戶(hù)選擇 108和 145平米 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：商業(yè) 裝修：毛坯 宏達(dá)高第花園 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 20231215 將于 12月 20日盛大開(kāi)盤(pán)，一次 6棟樓全部推出，共計(jì) 560套房源 2023121 銷(xiāo)售率達(dá)到 90%，剩余房源不多，價(jià)格不變 。 戶(hù)型面積以?xún)删訛橹鳎瑑r(jià)格暫未定。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：底商、寫(xiě)字樓 裝修： 3棟精裝， 3棟毛坯。 202348 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 5月份推出最后 3棟 600套宅樓， 34層，貴賓卡客戶(hù)憑卡選房享優(yōu)惠 。 202338 項(xiàng)目推出 88140平米中心華宅。 202349 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 70%，未達(dá)到銷(xiāo)售條件 銷(xiāo)售情況 特點(diǎn) ? 主要來(lái)自唐山市區(qū)，投資客以個(gè)體為主 購(gòu)買(mǎi)渠道 ?報(bào)廣 ?戶(hù)外 ?網(wǎng)絡(luò) 關(guān)注點(diǎn) ? 地段 ? 價(jià)格 ? 戶(hù)型 客戶(hù)情況 宏揚(yáng)香木林 項(xiàng)目概況 26 開(kāi)發(fā)商及合作方背景： 開(kāi)發(fā)商：河北宏揚(yáng)房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理：和融物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北長(zhǎng)寧道與學(xué)院路交匯處 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期 20230318，二期 2023年初開(kāi)始咨詢(xún) 入住時(shí)間： 202305 總占地： 125000㎡ 總建面： 400000㎡ 容積率： 綠化率： 36% 套數(shù)： 3000套 建筑類(lèi)別：小高層、高層 停車(chē)位：停車(chē)位 :1200個(gè) ， 13萬(wàn)元 /位 18萬(wàn)元 /位 樓層狀況：一期 16棟，二期 6棟，樓層分 11層和 17層 戶(hù)型情況： 61— 230平米， 78㎡為主力戶(hù)型； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：商業(yè) 裝修：毛坯 宏揚(yáng)香木林 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 2023全年 06年開(kāi)始銷(xiāo)售，共計(jì) 1800套 20231117 銷(xiāo)售達(dá) 98%，目前余貨 20套 2023128 一期平層已經(jīng)售罄，主推躍層 ， 127平米 90萬(wàn) /套，最大 230平米，預(yù)計(jì) 20235月交房， 20231228 有少量躍層在售，躍層均價(jià) 7300，車(chē)位均價(jià) 15萬(wàn) /個(gè)， 二期處于咨詢(xún)階段 202349 宏揚(yáng)香木林項(xiàng)目目前僅剩頂層躍層房源， 125230平米 2023412 宏揚(yáng)香木林項(xiàng)目 4月 12日售樓處搬新址，至大里路與長(zhǎng)寧道交叉口 銷(xiāo)售情況 特點(diǎn) ? 以原周邊居民為主 購(gòu)買(mǎi)渠道 ?報(bào)廣占到 30% 關(guān)注點(diǎn) ? 價(jià)格 ? 產(chǎn)品 ? 戶(hù)型 客戶(hù)情況 怡景文園 項(xiàng)目概況 28 開(kāi)發(fā)商及合作方背景： 開(kāi)發(fā)商：唐山景泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北唐山市學(xué)院路與裕華道交叉口南行 200米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 202343 入住時(shí)間： 202309 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 綠化率： % 套數(shù)： 932套 建筑類(lèi)別：多層、高層 停車(chē)位：地下建面 ㎡，主要為地下停車(chē)場(chǎng) 樓層狀況： 6棟 4層， 4棟 18層 戶(hù)型情況： 面積 57— 143平米， 主力： 80— 90平米； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：商業(yè) 裝修：毛坯 怡景文園 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 2023128 09年 12月份開(kāi)始接待客戶(hù)，日來(lái)訪(fǎng)量 60組左右 202344 項(xiàng)目于 2023年 4月 3日公開(kāi)發(fā)售。 入住時(shí)間： 202310 總占地： 20230 ㎡ 總建面： 140000 ㎡ 容積率： 綠化率： 15% 總套數(shù)： 600套 建筑類(lèi)別：高層 停車(chē)位： 900個(gè) 樓層狀況：板、塔各 2棟，塔樓 30層 26層，板樓 15層。 20231226 銷(xiāo)售二期共計(jì) 330套，價(jià)格 7800/平米（全款）， 8100/平米（貸款）； 12月 26日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù) 80套左右，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品單一，首付要求 50% 202324 預(yù)計(jì)年后推出：二期 148平米三室兩廳兩衛(wèi) B3戶(hù)型，價(jià)格暫未確定， 202341 二期 148平米三室兩廳兩衛(wèi)戶(hù)型銷(xiāo)售中，均價(jià) 8000元 /平米，首付全款優(yōu)惠 300元 /平米 銷(xiāo)售情況 特點(diǎn) ?郊縣機(jī)關(guān)單位、鋼鐵礦的客戶(hù)較多 ?晴園業(yè)主占鳳凰世家業(yè)主的 1/3，大面積洋房基本都是晴園業(yè)主； ?老帶新比例占 20%左右； 購(gòu)買(mǎi)渠道 ?報(bào)廣 ?老帶新 ?老業(yè)主重復(fù)購(gòu)買(mǎi) 關(guān)注點(diǎn) ?品牌 ?產(chǎn)品品質(zhì) ?戶(hù)型 客戶(hù)情況 榮泰尚都 項(xiàng)目概況 22 開(kāi)發(fā)商及合作方背景： 開(kāi)發(fā)商：唐山幫泰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：眾和物業(yè)管理公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北朝陽(yáng)道與學(xué)院路交匯處西南角 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 09年 6月份銷(xiāo)售一期， 10月 2日銷(xiāo)售二期 入住時(shí)間： 202312 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 綠化率： 35% 總套數(shù)： 1156套 建筑類(lèi)別：多層、高層 停車(chē)位： 694個(gè) 樓層狀況：項(xiàng)目 17棟住宅， 2棟公寓， 718層 戶(hù)型情況： 55— 130平米， 主力戶(hù)型 80— 100 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：商業(yè) 裝修：毛坯 榮泰尚都 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 202369 一期 6月 10日準(zhǔn)現(xiàn)房開(kāi)盤(pán) ，價(jià)格區(qū)間 55007000 2023918 二期 9月 19日起全面接受預(yù)定 2023102 二期開(kāi)盤(pán)，一、二期共計(jì) 1100套房源； 二期均價(jià) 7000元 /㎡。 202349 將于 4月 18日舉行搜房網(wǎng)看房團(tuán)活動(dòng) 特點(diǎn) ?客戶(hù)來(lái)源周邊老居民占70%， 購(gòu)買(mǎi)渠道 ?主要路過(guò)、報(bào)廣 ?老帶新的比例占20% 關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格 ?戶(hù)型 銷(xiāo)售情況 客戶(hù)情況 鳳凰世嘉 項(xiàng)目概況 20 開(kāi)發(fā)商及合作方背景： 開(kāi)發(fā)商：唐山市興盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)管理：唐山永和物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼路與興源道交叉口西 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期 2023年 7月，二期 2023年 12月 入住時(shí)間： 20236 總占地： ㎡ 總建面： 56萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： 33% 總套數(shù)： 916套 建筑類(lèi)別：住宅、聯(lián)排、花園洋房 停車(chē)位：地下、地上均有， 1： 樓層狀況：小區(qū)分 7層、 9層、 16層 二期推出 2棟 18層樓盤(pán) 戶(hù)型情況： 戶(hù)型包括：一居 61㎡ 65㎡ 二居 70㎡ 103㎡ 三居 114㎡ 135㎡ 。 普通住宅 64006800元 /㎡，躍層 74007800元 /㎡。 10 要點(diǎn)三：品牌面臨的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 11 品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐有可能侵占唐山市場(chǎng) 品牌面臨挑戰(zhàn) 萬(wàn)科取地方式多樣 招拍掛 協(xié)議出讓 兼并土地持有方 與土地持有方合股 ? 鳳凰新城住宅及商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目 總投資額 35億元 ? 南湖生態(tài)城項(xiàng)目約 500畝 全部為別墅產(chǎn)品 ? 唐山南湖生態(tài)城 約 400畝，其中三分之一為別墅 ? 唐山文化廣場(chǎng)項(xiàng)目 ? 鳳凰新城華府系列延續(xù) ? 鳳凰新城 73萬(wàn)方 別墅 +高層城市豪宅 12 市場(chǎng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒚媾R改變 品牌面臨挑戰(zhàn) 品牌企業(yè)現(xiàn)狀 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)品牌 產(chǎn)品能力 開(kāi)發(fā)實(shí)力 萬(wàn)科南湖郡 萬(wàn)科 復(fù)制紅郡產(chǎn)品線(xiàn) 全國(guó)知名品牌 唐城壹零壹 深圳中興 別墅 +高層城市豪宅 模式 隸屬南油集團(tuán) 綠城南湖 綠城 綠城系列 精品豪宅專(zhuān)家 億城鳳凰新城 大連億城 西山華府系列 成功開(kāi)發(fā)北京豪宅 本土企業(yè)現(xiàn)狀 無(wú)證銷(xiāo)售 延期交房 展示落后 工程管理落后 產(chǎn)品打造能力落后 現(xiàn)有評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 未來(lái)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 證件齊全 基礎(chǔ) 按時(shí)交房 基礎(chǔ) 工程質(zhì)量保證 基礎(chǔ) —— 實(shí)景展示銷(xiāo)售 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新且豐富 —— 客戶(hù)服務(wù)及管理水平高 —— ?? 13 要點(diǎn)四：品牌發(fā)力方向探討 14 依企業(yè)自身?xiàng)l件及品牌基礎(chǔ)探討發(fā)展 品牌發(fā)力方向 工程質(zhì)量 項(xiàng)目品質(zhì) 物業(yè)管理 整改裝修問(wèn)題，并解決漏水，加強(qiáng)工程管理 企業(yè)管理 在安全及衛(wèi)生的基礎(chǔ)上增加服務(wù)感，解決停車(chē)亂 向先進(jìn)城市及品牌看齊，關(guān)注社區(qū)及細(xì)節(jié)打造 強(qiáng)化企業(yè)部門(mén)協(xié)作體系，給予員工技術(shù)成長(zhǎng)空間 客戶(hù)維護(hù) 在現(xiàn)有認(rèn)可基礎(chǔ)上，利用本地資源給予更多實(shí)惠 …… …… 1 2 2 3 1 1 注： 代表解決順序 15 附件一：市調(diào)項(xiàng)目情況 16 梧桐大道 項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)商及合作方背景 ： 開(kāi)發(fā)商：唐山中冶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)管理：深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司 物業(yè)顧問(wèn)公司：戴德梁行 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料： 地址：路北區(qū)友誼東路東側(cè)，裕華道南路與朝陽(yáng)道間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 一期 20235，二期 20236，三期 20236 入住時(shí)間： 2023322 總占地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 2 綠化率： 30% 總套數(shù)： 2800套 建筑類(lèi)別：板樓、洋房 停車(chē)位：全地下 裝修：毛坯 樓層狀況：一至五期 18棟高層純板樓， 9棟花園洋房 戶(hù)型情況： 一居 6779㎡ ；二居 8694㎡ ； 三居 160170 ㎡ （主力戶(hù)型）； 四居 232360㎡ ，復(fù)式 333715㎡ 洋房 240300㎡ 項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套：底商、幼兒園、小學(xué)、會(huì)所 17 梧桐大道 銷(xiāo)售及客戶(hù)情況 202377 一期已售完，二期熱銷(xiāo)中 2023527 項(xiàng)目三期盛大開(kāi)盤(pán) 20231029 項(xiàng)目二期余房、三期共計(jì) 700套房源熱銷(xiāo)中 20231125 高層 8500元 /㎡， 多層洋房 12023元 /㎡。 已擁有一定量的忠誠(chéng)客戶(hù)，具備品牌基礎(chǔ) 4 項(xiàng)目品牌現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱(chēng) 老帶新來(lái)訪(fǎng)比例 梧桐大道 30% 景泰翰林 20% 鳳凰世嘉 20%（重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率 50%） 榮泰尚都 10% 金港國(guó)際怡園 40% ?根據(jù)案場(chǎng)月報(bào)表的統(tǒng)計(jì)，本案來(lái)訪(fǎng)渠道以報(bào)廣為主，朋友介紹占 30%左右； ?與其他周邊項(xiàng)目相比較，除榮泰尚都外，老帶新比例均在 20%以上，平均 30%左右，周邊項(xiàng)目的老帶新均沒(méi)有政策優(yōu)惠，高比例主要源于： 1）除鷺港外周邊項(xiàng)目媒體發(fā)布量少，宣傳渠道單一，故老帶新比重較大； 2）老帶新為唐山市場(chǎng)傳統(tǒng)傳播路徑，故多個(gè)項(xiàng)目老帶新比率均較高。 ?對(duì)物業(yè)管理的滿(mǎn)意度達(dá)到了 45%以上，是客戶(hù)最為滿(mǎn)意之處； ?客戶(hù)管理的滿(mǎn)意度在 30%左右，僅次于物管，主要得益于客戶(hù)關(guān)系的維護(hù)及客戶(hù)會(huì)等的管理； ?房屋質(zhì)量及產(chǎn)品設(shè)計(jì)滿(mǎn)意度最低 。 8 員工對(duì)企業(yè)忠誠(chéng)度及認(rèn)可高，企業(yè)穩(wěn)定 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?絕大多數(shù)員工愿與企業(yè)共同進(jìn)退，忠誠(chéng)度極高，有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展； ?對(duì)企業(yè)歸屬感占到多數(shù)，表明企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力較強(qiáng)； 9 公司實(shí)力最受員工認(rèn)可 工程管理及產(chǎn)品能力為現(xiàn)階段企業(yè)短板 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?雄厚的資金實(shí)力成為大部分員工最為認(rèn)可的部分； ?工程管理不過(guò)硬及設(shè)計(jì)水平落后成