【正文】 100三房 127135四房 148房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)需求戶型 6566中高端客戶是太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力，以自住為主，多為二次置業(yè)客戶特征 置業(yè)特征高端客戶本地私營(yíng)企業(yè)主，生意人，企業(yè)高管，政府高官，上海、浙江、蘇州的投資客等看重產(chǎn)品品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境自住為主，部分投資二次置業(yè)，甚至多次置業(yè)中端客戶高級(jí)白領(lǐng)，工程師，公務(wù)員，醫(yī)生，教師，企業(yè)中層管理人員等自住為主，改善居住環(huán)境二次置業(yè)居多看重地段低端客戶 工薪階層，打工人員等 價(jià)格敏感度高偏愛(ài)小戶型客戶剪影?私營(yíng)業(yè)主寧可多花錢，也要買到稱心如意的產(chǎn)品（品質(zhì)高，環(huán)境佳）?投資客買下精裝修的酒店式公寓，以 2023元 /月的價(jià)格租出?本地老居民一方面想要改善居住環(huán)境，一方面由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)小，將閑散資金購(gòu)買開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)；先在老城區(qū)居住，等小區(qū)成熟后搬入居住?二三十歲的年輕客戶喜歡體驗(yàn)新的生活，愿意搬入開(kāi)發(fā)區(qū)居住，由父母為房產(chǎn)買單房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)客戶類型 66太倉(cāng)首席豪宅，多種別墅物業(yè)組合， 32層豪華高層，最小 190m2大三房設(shè)計(jì)u項(xiàng)目概況：u位置 ：新區(qū)（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）。地理位置得天獨(dú)厚u開(kāi)發(fā)商 ：南洋（太倉(cāng)）房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司u技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：u項(xiàng)目定位 ：城市中心商住綜合體u總面積 ： m2 （ 103630平米商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)、 31650平米酒店式公寓、 94200平米商業(yè)住宅區(qū) ）u均價(jià) ： 5500/ m2 主力戶型： 120 m2三房， 80100 m2二房u客戶 ：以本地客戶為主，部分昆山、上海、蘇州及港澳臺(tái)客戶u物業(yè)類型 ：商業(yè)（沃爾瑪超市、尖沙嘴百貨、商業(yè)街），住宅（ 11棟高層、酒店式公寓）u停車位 ： 1200個(gè) u銷售情況 ：約 600套住宅，其中 300套為回遷房，300套推向市場(chǎng)，今年 6月開(kāi)盤，現(xiàn)已為尾盤階段。城市廣場(chǎng)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 3 69太倉(cāng)老城區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃建設(shè)的高檔住宅社區(qū)，戶型區(qū)間跨度廣，戶型豐富 u項(xiàng)目概況：u位置 ：老城區(qū)市中心西側(cè)u開(kāi)發(fā)商 ：華南房產(chǎn)、金建房產(chǎn)、城建房產(chǎn) u技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：u占地面積 ： 5萬(wàn) m2 u建筑面積： 14萬(wàn) m2 ，分兩期開(kāi)發(fā)，共600套 u價(jià)格 ： 05年下半年均價(jià) 3500，目前 4400戶型區(qū)間： 43m2一房 190m2的五房客戶 ：本地客戶 70%，少量蘇州和昆山的置業(yè)者大戶型客戶（本地私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員），中低端客戶為白領(lǐng)和工薪階層u物業(yè)類型 ： 7棟多層 ,6棟 小高層 ,u綠化率： 42%u銷售情況 ： 旺季 6070套 /月，平均 3040套 /月金谷府邸房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 4 70中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目 70米超寬棟距，純高層高品質(zhì)社區(qū)u項(xiàng)目概況：u位置 ：老城區(qū)市中心西側(cè)u開(kāi)發(fā)商 ：上海蘭升經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和太倉(cāng)華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司u技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：u占地面積 ： m2 u建筑面積： m2 u物業(yè)類型 ： 8棟高層u價(jià)格 ：目前 40003500，沿街商鋪 10000/ m2u戶型區(qū)間： 102159 m2u客戶 ：本地客戶 80%，大戶型客戶主要是本地私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員， 小戶型客戶是老師、白領(lǐng)等。三資企業(yè)集中、商務(wù)活動(dòng)頻繁的地區(qū)是酒店式公寓發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境。 調(diào)研結(jié)果學(xué)歷分布符合太倉(cāng)市整體人口學(xué)歷情況。調(diào)查問(wèn)卷第一部分 工作片區(qū)：家庭結(jié)構(gòu)：77酒店式公寓相對(duì)于 SOHO、 LOFT，具有較高的認(rèn)知度酒店式公寓認(rèn)知度（ 1）被調(diào)查者對(duì) SOHO、 LOFT等物業(yè)類型的認(rèn)知度很低，僅分別有 21%、 14%的被調(diào) 查者知道此類物業(yè)。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 79太倉(cāng)市居民投資房產(chǎn)的比例顯著增加（ 1）在過(guò)去幾年中， 25%的被調(diào)查者購(gòu)買過(guò)公寓或者寫字樓。（ 2）對(duì)于臨街商鋪，被調(diào)查者更傾向于租賃；對(duì)于酒店式公寓，被調(diào)查者更傾向于購(gòu)買。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 82被調(diào)查者在投資酒店式公寓時(shí)，對(duì)地段、交通等區(qū)位因素看重（ 1）被調(diào)查者在投資酒店式公寓所看重的因素中，從高到低依次為：?周邊消費(fèi)能力 33%?交通 23%?位置 19%?酒店管理團(tuán)隊(duì) 13%?面積 6%?其他 6%（ 2）被調(diào)查者對(duì)于酒店式公寓所為的地段等區(qū)位因素看重，而對(duì)酒店式公寓自身的因素，所面積、管理等重視不夠。（ 2）對(duì)于酒店式公寓的可接受總價(jià)， 50萬(wàn)以下的范圍內(nèi)，被調(diào)查者的選擇分布相對(duì) 均衡，只有 5%的被調(diào)查者可以接受總價(jià) 50萬(wàn)以上。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 SOHO公寓面積調(diào)查 SOHO公寓層高調(diào)查87被調(diào)查者對(duì) ，面積 80平方米，總價(jià)60萬(wàn)的 SOHO公寓的接受程度較好對(duì) SOHO公寓購(gòu)買意向 對(duì) （買一送一），面積 80平方米，總價(jià) 60萬(wàn)的 SOHO公寓的經(jīng)濟(jì)承受能力被調(diào)查者對(duì) （買一送一），面積 80平方米，總價(jià) 60萬(wàn)的 SOHO公寓的經(jīng)濟(jì)承受能力較好， 54%的被調(diào)查者表示可以承受。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 90本次調(diào)查結(jié)論總結(jié)216。投資酒店式公寓和 SOHO公寓時(shí)，大多數(shù)人 更關(guān)注于地段、 交通、周 邊消費(fèi)等區(qū)位因素， 對(duì)于物業(yè)自身的面積、層高、管理等關(guān)注不高；216。216。以此衡量客房供求， 太倉(cāng)市酒店年平均出租率介于合理區(qū)間， 全市客房供求總體平衡。 216。 太倉(cāng)中低檔酒店較多，價(jià)格中等偏低，規(guī)模較小、分布無(wú)集中性、多以休閑、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)為主，消費(fèi)群大多數(shù)為本地消遣客戶及部分外來(lái)商務(wù)人士，酒店入住率較好。 再建項(xiàng)目 2家（寶龍酒店、南洋酒店）價(jià)錢適中，主要經(jīng)營(yíng)住宿、商務(wù)、宴會(huì)餐飲等，商務(wù)主要以政府會(huì)議，各種研討會(huì)較多，住宿多以外地高級(jí)商旅人士為主及部份往來(lái)工業(yè)園區(qū)的外籍客戶。 u 在旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客和會(huì)議展覽三大宗客戶群體中，以三星級(jí)酒店為主要住宿地，駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重相對(duì)降低，而以高星級(jí)酒店為主要住宿地，支付房?jī)r(jià)高的商務(wù)散客、會(huì)議的比重明顯增大。調(diào)查問(wèn)卷第三部分 91合理的出租率應(yīng)該既能使酒店效益最佳化 (RevPAR達(dá)到最大 )，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展 (客房不能長(zhǎng)期全負(fù)荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運(yùn)營(yíng)、維修保養(yǎng) )世聯(lián)估計(jì)， 太倉(cāng)酒店的最佳合理數(shù)值，應(yīng)在 6570%。喜歡 ；216。74%的被調(diào)查者喜歡家庭辦公的方式；216。（ 2）對(duì)于 SOHO公寓的總價(jià)，僅有 7%的被調(diào)查者選擇 50萬(wàn)以上，在 50萬(wàn)以下區(qū)間分布大致均勻，共計(jì) 75%的被調(diào)查者分布于 2050萬(wàn)總價(jià)之間。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 86與酒店式公寓類似，面積小的 SOHO公寓不受歡迎；層高 SOHO公寓市場(chǎng)可接受（ 1）對(duì)于 SOHO公寓的面積， 48%的被調(diào)查者選擇 100120平方米， 41%的被調(diào)查者選擇 120平方米以上，小面積 SOHO公寓不受歡迎。高層高酒店式公寓更受被調(diào)查者的歡迎。（ 2）對(duì)于家庭辦公， 74%的被調(diào)查者表示喜歡。（ 3）太倉(cāng)市居民投資房產(chǎn)的比例正在顯著上升。調(diào)查問(wèn)卷第二部分 SOHO認(rèn)知度 LOFT認(rèn)知度78高達(dá) 89%的被調(diào)查者認(rèn)同在城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)辦公（ 1）對(duì)于喜歡的辦公區(qū)域， 44%的表示喜歡城中區(qū)， 26%的表示喜歡經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，另有 19%的表示喜歡城東區(qū)，三者比例合計(jì)高達(dá) 89%，說(shuō)明太倉(cāng)市居民對(duì)于此三個(gè)區(qū)域 辦公具有很高的認(rèn)同度。被調(diào)查樣本的收入情況、職業(yè)情況，中高收入群體為主，符合此次調(diào)查的目的要求調(diào)查問(wèn)卷第一部分 收入調(diào)查： 職業(yè)調(diào)查：76被調(diào)查樣本家庭結(jié)構(gòu)以中青年家庭為主，居住區(qū)域主要分布于城中區(qū)、城東區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（ 1）被調(diào)查樣本的家庭構(gòu)成方面，三口之家、新婚家庭、單身未婚家庭各占相當(dāng)?shù)? 比例，分別為 42%、 18%、 39%。（ 1）被調(diào)查樣本中，女性占 62%，男性占 38%。調(diào)查內(nèi)容： 客戶投資意向調(diào)查 客戶投資習(xí)慣調(diào)查 基礎(chǔ)背景調(diào)查抽樣方式： 隨機(jī)抽樣分析工具： Excel 軟件問(wèn)卷調(diào)查說(shuō)明73酒店式公寓 /Serviced Apartments酒店式公寓特征硬件 家居型戶型以酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝飾，體現(xiàn)檔次與舒適性軟件 酒店管理公司或者物業(yè)管理公司提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)產(chǎn)權(quán)特征 分割產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式 投資者將物業(yè)委托給酒店管理公司或物管公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，物管公司抽取一定傭金租金水平 正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出 40%—50%客戶群 具有長(zhǎng)期商務(wù)、旅行、度假的需求，外籍公司的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)企業(yè)的老板、高層等人士。 06年 5月推出 600多套小高層，今年 6月售完，酒店式公寓銷售高峰期 10套 /天寶龍 三房 客戶已經(jīng)接受產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的價(jià)格提升，并愿意選擇小高層產(chǎn)品。4 華僑花園 ★ ★ ★5 寶龍城市廣場(chǎng) ★ ★6 曼氏銀洲花園 ★ ★ ★7 金谷府邸 ★ ★8 君悅豪庭 ★9 萬(wàn)鴻城市銀座 ★10 南洋麗都 ★11 皇家麗晶 ★12 恒榮泰城市廣場(chǎng) ★ ★合計(jì) 7 8 7 3?多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費(fèi)低等原因，廣受客戶歡迎?但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。相對(duì)而言，太倉(cāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為健康，房?jī)r(jià)較為合理，房地產(chǎn)投機(jī)行為較少，以自住型需求為主，因此受到政策的影響會(huì)比較小。穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)216。房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商55宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還原真實(shí)需求，抑制過(guò)度增長(zhǎng)；就目前而言，政策對(duì)太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將體現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上從宏觀調(diào)控的各項(xiàng)制度和政策來(lái)看，政府調(diào)控的主要目的如下：從宏觀調(diào)控的各項(xiàng)制度和政策來(lái)看，政府調(diào)控的主要目的如下：216。u國(guó)家 2023年開(kāi)始不斷出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮性政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)06年底至今，隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)的熱銷，太倉(cāng)也迎來(lái)了新一輪的漲價(jià)高峰，目前太倉(cāng)樓盤均價(jià) 4500元 /m2（不完全統(tǒng)計(jì)），半年多時(shí)間漲了 900多元緩慢增長(zhǎng)期年均上漲 300元 /m2漲幅跳躍式增長(zhǎng)期上漲1600元 /m2緩慢增長(zhǎng)期年均上漲200元 /m2高速增長(zhǎng)期年均上漲900元 /m2目前，太倉(cāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度趨緩房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)5354近年住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，近兩年的待開(kāi)發(fā)用地較少，未來(lái)兩三年面市房源趨緩，未來(lái)市場(chǎng)樂(lè)觀 供應(yīng)狀況?2023年 16月共出讓土地 31塊，面積共 m2?太倉(cāng)市區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓 15塊，面積是 m2類型 數(shù)量 面積（萬(wàn) m2）住宅 9 商住 6 商業(yè) 14 倉(cāng)儲(chǔ) 2 合計(jì) 31 ?住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面：1） 202 2023年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大，2）國(guó)家宏觀調(diào)控，緊縮土地開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量2023年 16月太倉(cāng)市出讓土地?cái)?shù)量和面積年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 成交面積 （畝） 640 4567 1485 1470 1359 9577成交金額 （萬(wàn)元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614平均地價(jià) （萬(wàn) /畝） 太倉(cāng)目前城市化率 ，到 2023年將達(dá)到 65%，新增城市面積將達(dá) 14萬(wàn)方，未來(lái)將產(chǎn)生大量剛性需求年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開(kāi)發(fā)土地面積（萬(wàn) m2） 5 待開(kāi)發(fā)土地面積（萬(wàn) m2） 房屋建筑面積合計(jì)（萬(wàn) m2） 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)土地供應(yīng)5455太倉(cāng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總體資質(zhì)不高，企業(yè)規(guī)模小、資金實(shí)力較弱，開(kāi)發(fā)能力有限開(kāi)發(fā)商總體資質(zhì)不高?太倉(cāng)開(kāi)發(fā)商以本地企業(yè)為主，多為三級(jí)開(kāi)發(fā)商，在 99家開(kāi)發(fā)企業(yè) 中，擁有 二級(jí)和四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別有 20家和14家 ， 三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè) 65家 ，三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)占全部開(kāi)發(fā)企業(yè)的 66%。街鋪 +精品型超市 +街鋪式專業(yè)市場(chǎng)問(wèn)題一：如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？49項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問(wèn)題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問(wèn)題一： 如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問(wèn)題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？5051在經(jīng)歷了 20232023年的跳躍式投資熱潮后，太倉(cāng)房地產(chǎn)投資暫時(shí)回落社會(huì)固