世茂蝶湖灣產(chǎn)品定位報告(文件)
【正文】 比詳見附件 蘇州市場調(diào)研表 序號 項目 戶型面積 主力戶型 房 型 主力房型 戶型配比 二房 三房 四房 其他 1 博雅苑（普通住宅結(jié)案） 80260 131 兩廳兩衛(wèi) 兩廳一衛(wèi) 兩廳兩衛(wèi) 兩廳兩衛(wèi) 兩廳三衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 2 福星 目前二期銷售率過 85%，只余少量大戶型。 云庭城市中心花園（二期）： 該項目總共有 600戶，一期已銷售完畢，二期推出 176戶于 4月 18日開盤，主力面積為 96平米的二室兩廳一衛(wèi)，和 119的三室兩廳一衛(wèi)；該項目兩房和三房的比例為 40%： 60%；小區(qū)復(fù)式共 10套。 錦滄名苑 : 該項目緊臨我地塊東面，為上海匯成集團所得，地塊土地面積 ，可建 24萬余平方米。通過對相城區(qū)典型在售公寓樓盤可售房源統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，無論套數(shù)比還是面積比，戶型面積在 120㎡ 以下的房源占絕大多數(shù)， 120㎡ 以上房源所占比例較小；相比半年以前，中小戶型所占的比例進一步提高（半年前相城區(qū) 120㎡ 以下戶型套數(shù)所占比例為48%，如今這一比例已達(dá)到 80%）。 ? 三房及四房主人衛(wèi)生間面積可適當(dāng)增大，設(shè)計雙臺盆。 ? 高層得房率不能低于 79%，小高層得房率不能低于 83%。 通過地下車庫實現(xiàn)了人車分流，中間留下的開放空間是一個完全步行的環(huán)境 ， 沒有機動車的打攪，給景觀設(shè)計創(chuàng)造了很大的機會，可以做一些非常有利于這個社區(qū)交流和活動的場地。綠色的灌木配合旁邊的小型水景生態(tài)居住區(qū)，形成濕地和水生植物配合的環(huán)境，每一個處理都采用不同風(fēng)格與情趣的手法，相信無論是水景主題，還是整體的綠化都會讓人產(chǎn)生親近感。園林建筑小品按其功能分為五類：即供休息的小品、裝飾性小品、結(jié)合照明的小品、展示性小品、服務(wù)性小品。底層大堂的設(shè)計建議挑高兩層與配套更能與業(yè)主產(chǎn)生互動，從而從另一個方面體現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。園林建筑小品的創(chuàng)作要求是： 立其意趣，根據(jù)自然景觀和人文風(fēng)情，作出景點中小品的設(shè)計構(gòu)思； 合其體宜，選擇合理的位置和布局，作到巧而得體，精而合宜； 取其特色，充分反映建筑小品的特色，把它巧妙地熔鑄在園林造型之中； 順其自然，不破壞原有風(fēng)貌，做到涉門成趣，得景隨形； 求其因借，通過對自然景物形象的取舍，使造型簡練的小品獲得景象豐滿充實的效應(yīng)； 飾其空間，充分利用建筑小品的靈活性、多樣性以豐富園林空間； 巧其點綴，把需要突出表現(xiàn)的景物強化起來，把影響景物的角落巧妙地轉(zhuǎn)化成為游賞的對象； 尋其對比，把兩種明顯差異的素材巧妙地結(jié)合起來，相互烘托，顯出雙方的特點。一般沒有內(nèi)部空間，體量小巧，造型別致，富有特色，并講究適得其所。 把開放空間的機會留給景觀 縱使項目內(nèi)園林風(fēng)格如何規(guī)劃，往往園林一角的細(xì)微之處就能彰顯出項目魅力所在。 建筑體型 比例 小高層公寓 40% 高層公寓 60% 一期公寓單套售價范圍如下 : 兩房 : 90平方米 總價約 55萬 108平方米 總價約 65萬 三房 : 140平方米 總價約 85萬 160平方米 總價約 96萬 四房 : 180平方米 總價約 110萬 200平方米 總價約 125萬 55萬 ~65萬 85萬 ~96萬 110萬 ~125萬 ?景觀資源利用最大化： 通過板式設(shè)計，為住宅南北通透、大面寬短、戶戶有景創(chuàng)造條件 ?產(chǎn)品多樣化： 創(chuàng)造出多樣的住宅設(shè)計，并通過寬景陽臺、入戶花廳、令室內(nèi)空間更具可塑性 ?立面建議： ６樓以下采用天然石材立面，６樓以上采用真石漆增強外墻效果，體現(xiàn)不同一般的真實及質(zhì)感，體現(xiàn)建筑的高尚品質(zhì)． 【 產(chǎn)品建議－建筑形體 】 【 產(chǎn)品建議－戶型亮點 】 套內(nèi)面積約： 82平米 兩房兩廳一衛(wèi) 價值亮點： ? 結(jié)構(gòu)緊湊，臥室客廳空間感強。 ? 兩梯兩戶和兩梯三戶設(shè)計 ,小高層可一梯兩戶設(shè)計。從本項目的地理位置來看將來的主力客源還是集中在吳中區(qū)、高新區(qū)、園區(qū)（軌道交通 3號線連接滄浪區(qū)及園區(qū)）、金閶區(qū)、部分相城區(qū)。 我項目周邊項目供應(yīng)戶型比例 ?目前在售樓盤基本情況： 從目前蘇州市場來看主城區(qū)在售典型樓盤面積分布 100㎡ 以下的所占比例不大，按面積比僅占 15%；平均面積 160㎡ 以上的部分按套數(shù)比占了 26%，；大部分產(chǎn)品戶
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