【正文】 幅為 30%左右，上漲了 1000元 /m2以上?未來住宅市場(chǎng)放緩，預(yù)計(jì)未來年均漲幅不超過 10%從開盤到現(xiàn)在主要樓盤的房?jī)r(jià)變化情況1000房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)價(jià)格漲幅 6061價(jià)格區(qū)位112931 48761051 華源上海城2 高爾夫湖濱花苑3 華僑花園4 寶龍城市廣場(chǎng)5 曼氏銀洲花園6 金谷府邸7 君悅豪庭8 萬鴻城市銀座9 南洋麗都10 皇家麗晶11 恒榮泰城市廣場(chǎng)價(jià)格和區(qū)位是決定太倉住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素，個(gè)別項(xiàng)目通過領(lǐng)先的產(chǎn)品可以突破區(qū)位限制實(shí)現(xiàn)溢價(jià)佳低差高房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì) 6162在售樓盤多數(shù)進(jìn)入尾盤，未來供應(yīng)量很少銷售情況及未來推售情況 項(xiàng)目9月后可能有 5060萬 m2住宅推向市場(chǎng) 錦繡新城一期剩 200套左右小高層和高層，二期還未開始建設(shè)，預(yù)計(jì)在 08年初 華源上海城僅剩余 70套左右大面積高層產(chǎn)品 高爾夫湖濱花苑尾盤，剩余少量小高層產(chǎn)品 華僑花園尾盤，剩余部分小高層產(chǎn)品，將推出商鋪 寶龍城市廣場(chǎng)已銷售 90%以上，剩余一些高層大戶型產(chǎn)品 曼氏銀洲花園一期已基本售完， 10月將推出二期，兩棟高層和沿街商鋪 金谷府邸一期剩余很少房源，另有一棟高層（ 64戶）將在 9月底推出 君悅豪庭住宅和沿街商鋪都已售完 萬鴻城市銀座剩余房源少于 10套，未來推集中商業(yè) 南洋麗都一期已基本售罄，二期酒店式公寓將于9月底推出，大概 200套左右 皇家麗晶7月推出 100多套，已剩余不多，年底將一棟小高層恒榮泰城市廣場(chǎng)04年 05年 06年 07年 9月房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)樓盤供應(yīng) 6263項(xiàng)目 規(guī)模（萬平米）銷售速度（套 /月）錦繡新城 華源上海城 30高爾夫湖濱花苑 80華僑花園 30寶龍城市廣場(chǎng) 30 10曼氏銀洲花園 25金谷府邸 11 3040君悅豪庭 40萬鴻城市銀座 20南洋麗都 100皇家麗晶 100恒榮泰城市廣場(chǎng) 5060?06年年底至 07年上半年太倉住宅市場(chǎng)消化速度較快，平均水平在 2040套 /月?部分項(xiàng)目由于產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境出眾（高爾夫湖濱花園）或大型商業(yè)配套（南洋麗都、恒榮泰城市廣場(chǎng)）或差異化產(chǎn)品（皇家麗晶），銷售速度高于平均水平整體市場(chǎng) 06年底以后消化速度加快， 2040套 /月為正常水平，部分項(xiàng)目銷售速度可達(dá) 100多套 /月房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)銷售速度 6364項(xiàng)目 多層 小高層 高層 別墅1 錦繡新城 ★ ★ ★2 華源上海城 ★ ★ ★ ★3 高爾夫湖濱花苑 ★ ★ 城市住宅的產(chǎn)品形式從多層向高層不斷拔升。?太倉市場(chǎng)處于 多層向小高層、高層建筑形式升級(jí)階段 。多層小高層高層產(chǎn)品形式不斷升級(jí)時(shí)間多層是市場(chǎng)最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)需求物業(yè) 6465從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快項(xiàng)目 戶型 戶型面積錦繡新城 華源上海城 兩房 88105三房 115142四房 144高爾夫湖濱花苑 三房 192199四房 247華僑花園 兩房 80100三房 100120寶龍城市廣場(chǎng) 兩房 80100三房 100150酒店式公寓 4050曼氏銀洲花園 兩房 128三房 140166四房、五房、六房 209271?80100㎡兩房、 100120㎡三房市場(chǎng)接受度高，在同一個(gè)項(xiàng)目中銷售速度明顯快于其他戶型。婁江河、新瀏河、李家港河三大水系環(huán)繞而過u開發(fā)商 ：蘇州協(xié)鑫置業(yè)有限公司 u項(xiàng)目定位 ：毫宅u價(jià)格 ：獨(dú)棟 11000/m2 ，高層 46007800/m2 u客戶類型 ：獨(dú)棟（本地私營(yíng)業(yè)主），鄉(xiāng)下老板，政府官員，小部分上海、蘇州投資客和外國(guó)人u占地面積 ： 208畝u總建筑面積 ： 197400m2 u物業(yè)類型 ：獨(dú)立別墅、聯(lián)體別墅、 疊加別墅、兩棟 32層高層、小高層u綠化率 ： 50%u設(shè)備 ：安防系統(tǒng)，智能化信息系統(tǒng) 保溫節(jié)能建筑材料，節(jié)能率高達(dá) 40％， 太倉首家引進(jìn)家庭直飲水系統(tǒng)高爾夫湖賓花苑三房 14000平方豪華五星級(jí)會(huì)所32層豪華高層，102m太倉最高建筑3棟建筑面積約 900m2的親水豪華別墅婁 江 河高爾夫球場(chǎng)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 1 67太倉城市中心配套齊全的商住綜合體，在城市中心形成價(jià)值標(biāo)桿u項(xiàng)目概況：u位置 ：位于太倉市老城區(qū)商業(yè)圈中心 。18層18層18層18層18層18層18層22層26層26層 26層南洋麗都房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 2 68外地開發(fā)商開發(fā)的商、住、娛樂于一體的多功能體，建有太倉第三個(gè)五星級(jí)酒店u項(xiàng)目概況：u位置 ：新區(qū)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)） u開發(fā)商 ：蘇州寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 u技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：u項(xiàng)目定位 ：旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓的多功能體u總面積 ： 30萬 m2 u價(jià)格 ：小高層 3800，多層二手房 4200； 內(nèi)街商鋪 5500，外接商鋪 60007000u主力戶型： 100150 m2三房， 80100 m2二房，4050m2酒店式公寓u客戶 ：本地客戶 70%（私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)生、老師、工薪階層），上海蘇州 20%u物業(yè)類型 ：多層 , 小高層 , 酒店式公寓，別墅 , 商鋪u銷售情況 ： 05年 5月推出 360套多層， 06年底售完。u綠化率： 40%君悅豪庭房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)住宅物業(yè)經(jīng)典案例 5 7172太倉市商業(yè)業(yè)態(tài)（ SOHO）投資調(diào)查問卷分析72調(diào)查目的： 了解太倉市中高收入群體對(duì)房產(chǎn)投資，尤其對(duì)酒店式公寓、 SOHO公寓的投資意向和購買習(xí)慣，為本項(xiàng)目的定位提供市場(chǎng)依據(jù)，使項(xiàng)目定位更加切合太倉市主流購買者的投資需求，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)吸引力。投資成本 低于同等級(jí)酒店區(qū)域特征 具備良好的旅游 /商務(wù) /商業(yè) /交通條件u酒店式公寓定義融合了星級(jí)酒店的設(shè)施與服務(wù)、專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)、提供低于酒店的價(jià)格和注重家庭特色于一體的自住式單位，集居住、辦公、休閑為一體 , 受到高檔次商務(wù)人士的青睞。74樣本特征分析本次調(diào)查共發(fā)放問卷 100份，回收問卷 76份，有效問卷 73份。（ 2）主要學(xué)歷為大專、高中、本科，分別占 39%、 36%、 17%。調(diào)查問卷第一部分 性別調(diào)查： 學(xué)歷調(diào)查：75（ 1）被調(diào)查樣本的收入分布方面， %的被調(diào)查者收入水平位于 10002023元 /月； %的被調(diào)查者收入水平位于 20233000元 /月； %的被調(diào)查者收入水平 位于 30004000元 /月； 2023元 /月的中高收入者占 %；（ 2）被調(diào)查樣本的職業(yè)分布方面，私營(yíng)業(yè)主占 %，外資企業(yè)員工占 %， 私營(yíng)企業(yè)員工占 %。（ 2）被調(diào)查樣本的居住區(qū)域方面，城中區(qū)占 58%，其次主要分布于城東區(qū)和經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)，各占 14%、 13%。（ 2）酒店式公寓的認(rèn)知度相對(duì)較高， 66%的被調(diào)查者知道此類物業(yè)。（ 2）位于其他區(qū)域的寫字樓等辦公物業(yè)，會(huì)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。（ 2） 65%的被調(diào)查者在未來一年有投資房產(chǎn)的計(jì)劃。調(diào)查問卷第二部分 未來一年有投資房產(chǎn)的計(jì)劃購買過公寓或者寫字樓80太倉市對(duì)于各種物業(yè)的購買、租賃，對(duì)臨街商鋪和酒店式公寓的認(rèn)同度較高，前者更傾向于租賃，后者更傾向于購買（ 1）被調(diào)查者對(duì)于租賃或購買的物業(yè)類型的選擇次序依次為臨街商鋪、酒店式公寓、 步行街商鋪等，酒店式公寓的接受程度高于商住 SOHO，臨街商鋪的接受程度高于 步行街商鋪。調(diào)查問卷第二部分 原意租賃的房產(chǎn) : 原意購買的房產(chǎn) :81被調(diào)查者對(duì)家庭辦公的喜歡程度高，可見此類物業(yè)的市場(chǎng)接受程度高對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿意程度 對(duì)在家庭辦公的喜歡程度（ 1）被調(diào)查樣本對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境的滿意程度較高， 62%的被調(diào)查者表示滿意。由此可見太倉市對(duì) SOHO等家庭辦公型物業(yè)的接受程度高。調(diào)查問卷第二部分 83小面積酒店式公寓的市場(chǎng)認(rèn)同度低； 的酒店式公寓市場(chǎng)認(rèn)同度（ 1）對(duì)于酒店式公寓的面積， 48%的被調(diào)查者選擇 50—70 平米， 41%的被調(diào)查者選 擇 70平米以上，小面積酒店式公寓的認(rèn)同度很低；（ 2）對(duì)于酒店式公寓的層高， 10%的被調(diào)查者選擇 ， 46%的被調(diào)查者選擇 ， 37%的被調(diào)查者選擇 。調(diào)查問卷第二部分 酒店式公寓面積 : 酒店式公寓層高 :84酒店式公寓的可接受單價(jià)為 6000元 /平；可接受總價(jià)在 50萬以下酒店式公寓單價(jià)接受程度調(diào)查 酒店式公寓總價(jià)接受程度調(diào)查（ 1）對(duì)于酒店式公寓的可接受單價(jià)，主要分布范圍為 6000元 /平以下，其中 38%的被 調(diào)查選擇 40005999元 /平 。調(diào)查問卷第二部分 85被調(diào)查者在投資 SOHO公寓時(shí)，依然過多關(guān)注地段、交通等區(qū)位因素被調(diào)查者在投資 SOHO公寓時(shí)，所看重的因素依次為：?周邊消費(fèi)能力 27%?交通 23%?位置 22%?物業(yè)管理 16%?面積 9%?其他 3%與投資酒店式公寓類似，被調(diào)查者在投資SOHO公寓時(shí)依然過多關(guān)注地段、交通的區(qū)位因素，對(duì)于項(xiàng)目自身的因素關(guān)注不高。（ 2）對(duì)于 SOHO公寓的層高， 50%的被調(diào)查者選擇層高 ，另有 43%的被調(diào)查者選擇層高 。調(diào)查問卷第二部分 88SOHO公寓可接受的單價(jià)分布于 3000元 /平 5000元 /平之間，可接受總價(jià)于 20萬 50萬之間（ 1）對(duì)于 SOHO公寓單價(jià)，在 3000元 /平 —5000 元 /平的價(jià)格范圍內(nèi)，被調(diào)查者的接受程度分布均勻，共合計(jì) 65%，另外 25%的選擇單價(jià) 3000元 /平以下，僅有 10%的被調(diào)查者選擇單價(jià) 5000元 /平以上。調(diào)查問卷第二部分 SOHO公寓單價(jià)調(diào)查 SOHO公寓總價(jià)調(diào)查89被調(diào)查者對(duì)于酒店式公寓、 SOHO公寓的投資前景持相對(duì)冷靜、客觀的態(tài)度對(duì)于酒店式公寓和 SOHO公寓的投資前景，被調(diào)查者反應(yīng)相對(duì)冷靜， 31%的被調(diào)查者持樂觀態(tài)度，其中 10%的被調(diào)查者認(rèn)為很好； 30%的被調(diào)查者認(rèn)為一般； 13%的被調(diào)查者認(rèn)為不好； 26%的被調(diào)查者認(rèn)為很難估計(jì)。太倉市居民對(duì) 酒店式公寓認(rèn)知度較高，對(duì) SOHO、 LOFT認(rèn)知度低 ；216。在對(duì)各類物業(yè)購買和租賃方面，臨街商鋪和酒店式公寓的認(rèn)同度較 高， 大多數(shù)人更傾向于租賃臨街商鋪，而更傾向于購買酒店式公寓；216。被調(diào)查者普遍 不喜歡面積過小的酒店式公寓和 SOHO公寓；216。大多數(shù)被調(diào)查者對(duì)酒店式公寓的可接受單價(jià)最高為 6000元 /平， 可接受總價(jià)位于 50萬以下 。SOHO公寓的可接受單價(jià)主要位于 3000元 /平 —5000 元 /平區(qū)間上，可接受總價(jià)位于 2050萬之間。若從酒店檔次看，有所差異：高星級(jí)由于客房結(jié)構(gòu)和高投入、高成本引起的高價(jià)格定位等原因應(yīng)當(dāng)處于上述數(shù)值的略低區(qū)位，大體為 6568%之間；經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)處于略高位置，即 6770%之間?？头康墓┣罂傮w平衡，高星級(jí)競(jìng)爭(zhēng)激烈 房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)太倉酒店宏觀市場(chǎng)分析92接待量市場(chǎng)份額與收入市場(chǎng)份額出現(xiàn)剪刀差，高星級(jí)酒店客源構(gòu)成中商務(wù)比重增大 u 2023年，包括四、五星級(jí)的高星級(jí)酒店接待量市場(chǎng)份額為 % ，而其收入的市場(chǎng)份額為%；包括一、二、三星級(jí)的中低星級(jí)酒店接待量市場(chǎng)份額為 % ，而其收入的市場(chǎng)份額僅為 %。 市場(chǎng)份額計(jì)算方法某星級(jí)接待量或收入 /全市接待量或收入房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)太倉酒店宏觀市場(chǎng)分析9394太倉高端酒店市場(chǎng)占有率低，寶龍和南洋兩家五星酒店的運(yùn)營(yíng)將使太倉高端酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，霸主地位將被重新改變．經(jīng)濟(jì)型酒店占據(jù)太倉酒店市場(chǎng)主流。 太倉高檔酒店（四星、五星級(jí)）只有 2家；216。216。汽車城花園酒店錦江國(guó)際大酒店蘇豪賓館鑫河假日住宿新梅華大酒店太陽城酒店新天地商務(wù)賓館春天假日酒店嘉榮賓館婁東賓館銀河賓館交通大廈房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)太倉酒店分布圖 9495高檔酒店情況分析汽車城花園酒店 錦江國(guó)際大酒店南洋大酒店未開業(yè)寶龍大酒店未開業(yè)房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)酒店物業(yè)星級(jí)酒店分析9596標(biāo)準(zhǔn)： ★★★★★開業(yè)時(shí)間： 2023年被評(píng)為五星酒店（前身為弇山賓館）總建筑面積： （主樓 +群樓 +3棟別墅）入住率 ： 80%(旺季 )客