【正文】 ： 整體以沿街店鋪零售類商業(yè)為主，占總量的 62%，檔次不高p客戶： 商鋪投資旺盛，投資客以本地人為主，投資客戶與商鋪使用 客戶分離，用于自己經(jīng)營(yíng)的買家少；p價(jià)格： 租金范圍在 /平方米 /天；售價(jià)在 1000015000元 /平 方米；p供給： 新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)為主方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)世聯(lián)認(rèn)為：項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的機(jī)會(huì)是成熟的31本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場(chǎng)，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量32世聯(lián)認(rèn)為：從商業(yè)發(fā)展規(guī)律看，太倉百貨行業(yè)正處于從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡中，隨著外來百貨巨頭的進(jìn)入，太倉的百貨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈發(fā)展階段 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 表現(xiàn)形態(tài)廟會(huì)、地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng) 百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng) 大型購物中心、便利店、倉儲(chǔ)式商店 SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè) 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上城市化率 低于 25% 25%45% 45%70% 70%以上消費(fèi)特征 關(guān)注物質(zhì)本身及價(jià)格 關(guān)注品質(zhì)、價(jià)格 便利性愉悅性、舒適性、流行性產(chǎn)品形態(tài) 原始、小體量 品種繁多、散亂 品牌產(chǎn)品涌入，檔次高業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品附加值高u2023年太倉人均 GDP4300美元（按常住人口），城市化率 65%（調(diào)整后）u大型購物中心、便利店為主?商業(yè)檔次不高，品牌占的比例小u消費(fèi)者關(guān)注價(jià)格和便利性方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)33太倉百貨業(yè)態(tài)分布方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場(chǎng)方向四：大型賣場(chǎng)新世界百貨： 傳統(tǒng)百貨，目前經(jīng)營(yíng)管理水平落后，暫無調(diào)整方向；華聯(lián)商廈： 本土傳統(tǒng)百貨巨頭，目前經(jīng)營(yíng)管理水平較好，已開始向現(xiàn)代百貨過渡；第五季百貨 ：時(shí)尚流行百貨，經(jīng)營(yíng)管理一般；（ 1）外資百貨巨頭的進(jìn)入，將會(huì)極大改變太倉市的商業(yè)格局，對(duì)于昆山市的消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)有影響 ； 增加本地商業(yè)吸引力，逐步改變到外地購物的習(xí)慣；改變本地消費(fèi)者對(duì)沿街品牌店的過渡依賴，增加對(duì)大型百貨店的購物頻率，對(duì)既有的沿街品牌店形成沖擊（ 2）從外資百貨巨頭的選址看，都是靠近傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)、已有一定商業(yè)氛圍、有潛力成為新的商圈的重要節(jié)點(diǎn)。詮 項(xiàng)目南面為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主干道；項(xiàng)目北面為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)；項(xiàng)目的西面毛太路則未完全暢通，通達(dá)性相對(duì)較弱汽車城地塊層面24屬性界定 四至 ：東至太平路南至寧波路西至毛太路北至北京路216。n太倉未來面臨國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移，及承接上海制造業(yè)的機(jī)遇，港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?。n太倉經(jīng)濟(jì)總量小，但發(fā)展迅速。216。u2023年規(guī)劃常住人口 將比現(xiàn)在增加 10萬u太倉大城區(qū)位于城廂鎮(zhèn)，未來大城區(qū)將包含 老城區(qū) 、新區(qū) (經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) )和南郊新城區(qū) 三大組成部分新區(qū)老城區(qū)生產(chǎn)性用地向北延伸新城區(qū)生活性用地向東南延伸城 廂太倉目前城市化率 ，到 2023年將達(dá)到 65%，新增城市面積將達(dá) 14萬方216。老城區(qū) 的工廠將逐漸北遷，推進(jìn)舊城改造，完善作為核心區(qū)的 商業(yè)集中功能及居住 功能，商業(yè)輻射功能加強(qiáng)。南郊新城區(qū) 將成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿(mào)、會(huì)展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。太倉市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長(zhǎng) 江浙 江崇明島城市層面 地位18城市規(guī)劃使太倉各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 u城市規(guī)劃未來重點(diǎn)打造建設(shè)三大功能區(qū) 沿江經(jīng)濟(jì)帶、沿滬經(jīng)濟(jì)帶和中部經(jīng)濟(jì)圈。將積極 接受上海輻射 ，接軌上海，選擇性的承接國(guó)際及上海制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。城市層面 地位17在長(zhǎng)三角城市體系中，太倉將積極把握國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，接軌上海，接受上海輻射，以港興市u長(zhǎng)三角是 承接國(guó)際制造業(yè)轉(zhuǎn)移 的重要區(qū)域。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。u2023年，規(guī)模以上外資及港澳臺(tái)完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為 %城市層面 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)16長(zhǎng)三角城市群正在以上海為中心增長(zhǎng)級(jí)，進(jìn)行內(nèi)部資源整合，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工趨勢(shì)得到加強(qiáng)，層次更加清晰、完善上海蘇州揚(yáng)州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興核 心 —— 對(duì)外窗口 第一圈層 —— 次級(jí)輻射中心第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)第三圈層 —— 原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。民營(yíng)企業(yè)已成為太倉工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中堅(jiān)力量。民營(yíng)企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。216。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的 61%216。?從汽車檔次來看，市內(nèi)公交體系不發(fā)達(dá)， 多私家車 ，且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。 城市層面 人均水平u2023年蘇州 5個(gè)縣級(jí)市的人均可支配收入均在 ，到 2023年上升至 萬 ，緊逼上海 2 萬的人均水平u但年人均消費(fèi)金額卻低于其他城市，部分消費(fèi)潛力未得到釋放民間指標(biāo)?從商場(chǎng)規(guī)模與商品種類來看，目前大規(guī)模超市與商場(chǎng)不多，但在建大潤(rùn)發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)却笮统屑皩汖埳虡I(yè)街、尖沙嘴購物廣場(chǎng)等大型商場(chǎng)，商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強(qiáng) 。u目前，太倉港已形成了以近洋外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的特色。u第三、第四代集裝箱船舶可全天候直達(dá)港口。擁有優(yōu)良港口資源u共有大小航道 50條，總長(zhǎng) 377公里。l境內(nèi)每百平方公里擁有高等級(jí)公里 ，密度列江蘇省首位。u港區(qū)為太倉港所在地。u太倉轄 7個(gè)鎮(zhèn)，人民政府駐地 城廂鎮(zhèn) ，該鎮(zhèn)也為太倉 中心城區(qū) 。屬亞熱帶南部濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，雨熱同期。西部為低洼圩區(qū)，西部 。全境地勢(shì)平坦，自東北向西南略呈傾斜。太倉東瀕長(zhǎng)江，南臨上 海市寶山區(qū)、嘉定區(qū) ，與 崇明島隔江相望， 西連昆山市，北接常熟市 。6項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一： 如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？7本項(xiàng)目要解決的關(guān)鍵問題如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題一六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？問題二8項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一： 如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？9太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長(zhǎng)三角，位于蘇州東部，長(zhǎng)江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)u太倉與蘇州市區(qū)，常熟市、張家港市、昆山市、 吳江市共為蘇州管轄。?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)要選擇投資量少、回收期短的物業(yè) 。?要抓住現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，盡量做大商業(yè)面積，提高可銷售物業(yè)價(jià)值。一層高度為 、二層高度為 米、三層以上高度為 ；3我們對(duì)項(xiàng)目的思考實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)短短期期價(jià)價(jià)值值實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)期期價(jià)價(jià)值值經(jīng)營(yíng)物業(yè)銷售物業(yè)要解決的關(guān)鍵問題價(jià)值? 如何盡可能快、盡可能多的收回項(xiàng)目投資？（收回投資）? 如何實(shí)現(xiàn)大體量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，獲得穩(wěn)定收益？（實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)）物業(yè)由于項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)為 40年，項(xiàng)目商業(yè)部分與公寓部分在運(yùn)營(yíng)及業(yè)態(tài)分部上要化整為零。項(xiàng)目容積率 ；216。提升企業(yè)及項(xiàng)目品牌形象；約束條件216。商業(yè)部分合理的業(yè)態(tài)布局，在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下創(chuàng)造合理的利潤(rùn)；216。2項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)客戶目標(biāo)216。版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：謹(jǐn) 呈：太 倉 森茂汽 車城開 發(fā) 有限公司[2023]SH047江 蘇 太 倉 森茂汽 車 城項(xiàng) 目定位 報(bào) 告項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一： 如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？基于項(xiàng)目自身約束條件、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況和未來城市發(fā)展規(guī)劃，提出解決方案。商業(yè) 部分 經(jīng)營(yíng) 能夠長(zhǎng)期獲得穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；216。六棟公寓樓及沿街商鋪的銷售最大化；216。地塊是商業(yè)用地， 40年產(chǎn)權(quán)；216。建筑密度 50%；216。風(fēng)險(xiǎn)短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)4實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)面臨的幾個(gè)問題問題一： 確立合理的物業(yè)功能組合，使各類物業(yè)相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)快速消化問題二： 各種物業(yè)比例如何確定，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小問題三： 各種物業(yè)類型如何定位問題四： 如何打造產(chǎn)品特征，保證項(xiàng)目成功問題五： 確定物業(yè)價(jià)格，產(chǎn)出合理利潤(rùn)5本項(xiàng)目運(yùn)作要遵循的大原則經(jīng)營(yíng)物業(yè)銷售物業(yè)?項(xiàng)目要做足容積率，在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的前提下，盡可能增大可銷售物業(yè)體量。?要在市場(chǎng)可行的前提下實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出。?經(jīng)營(yíng)性物業(yè)年經(jīng)營(yíng)收入必須大于土地租金 。u太倉素有上海 “ 后花園 ” 美譽(yù)。 u太倉屬長(zhǎng)江三角洲沖積平原。東部為沿江平原，高程 。u氣候宜人。太倉市上海太湖張家港常熟市昆山市吳江市蘇州城區(qū)蘇 州長(zhǎng) 江浙 江崇明島城市層面 地理位置10太倉總面積 823平方公里，下轄 7個(gè)鎮(zhèn)u總面積 里，其中陸地面積，水域面積 ，其中長(zhǎng)江水域面積。 包含新區(qū)、新城區(qū)、老城區(qū)和郊區(qū)四個(gè)組成部分u其中陸渡和瀏河接壤上海。城市層面 行政區(qū)域11太倉是國(guó)家一類口岸城市，交通便利，水運(yùn)發(fā)達(dá)，已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分 陸路交通體系發(fā)達(dá)：高速公路、國(guó)道、省道各級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)l公路交通至上海、蘇州市中心均為 50公里左右，到上海虹橋機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程，一小時(shí)可達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。l寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、 204國(guó)道、錫太一級(jí)等組成高速公路網(wǎng)絡(luò)，全市各鎮(zhèn)駛上高速公路均不超過 15分鐘。u太倉擁有長(zhǎng)江岸線 ，其中可建萬噸級(jí)以上泊位的深水岸線 ，u岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū)開闊穩(wěn)定，能滿足 5萬噸遠(yuǎn)洋船u原地回轉(zhuǎn)。u國(guó)家一類口岸太倉港 建成大小泊位 16個(gè)，開辟了國(guó)際、國(guó)內(nèi) 14條航線，u已成為上海國(guó)際航運(yùn)中心組成部分，距吳淞口僅 13海里，u是 長(zhǎng)江入?？谧罱母劭?。太倉港城市層面 交通12太倉在蘇州 5個(gè)縣級(jí)市中人口規(guī)模較小，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)，外來人口增長(zhǎng)迅速2023年總?cè)丝?，其中外來人口 年均增幅 25%2023年常住人口 太倉總面積比其他四市略低，但人口規(guī)模遠(yuǎn)小于其他縣級(jí)市轄區(qū)面積（ KM2）昆山： 常熟： 1266太倉： 張家港： 吳江： 1192城市層面 人口13太倉經(jīng)濟(jì)總量低于同級(jí)城市，但發(fā)展快速u2023年江蘇省百強(qiáng)縣第 8位，（昆山市第 1位、張家港市第 2位、常熟市第 3位、吳江市第 4位）， 太倉經(jīng)濟(jì)總量低于其他同級(jí)城市u太倉經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 2023年GDP總量 ，同比上升 23%，城市層面 發(fā)展水平14經(jīng)濟(jì)總量低，人口規(guī)模小，因此人均經(jīng)濟(jì)水平與其他同級(jí)城市持平，消費(fèi)潛力強(qiáng)20232023年間，太倉居民消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)日趨明顯，轎車、家居類商品消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。?從文化娛樂業(yè)發(fā)展程度來看 , 市內(nèi)高檔消費(fèi)場(chǎng)所不多 ，市內(nèi)只有少量的肯德基、足浴中心、 COFFEE吧和海鮮酒樓等。15以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力不斷提高216。工業(yè)增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)率連年攀升，2023年達(dá)到 %。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機(jī)械機(jī)電、食品、紡織服飾、能源原材料等規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè) 202