【正文】 — 次級輻射中心第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層 —— 原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長三角對外窗口的功能。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。將積極 接受上海輻射 ，接軌上海，選擇性的承接國際及上海制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。南郊新城區(qū) 將成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿(mào)、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。u2023年規(guī)劃常住人口 將比現(xiàn)在增加 10萬u太倉大城區(qū)位于城廂鎮(zhèn)，未來大城區(qū)將包含 老城區(qū) 、新區(qū) (經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) )和南郊新城區(qū) 三大組成部分新區(qū)老城區(qū)生產(chǎn)性用地向北延伸新城區(qū)生活性用地向東南延伸城 廂太倉目前城市化率 ，到 2023年將達(dá)到 65%，新增城市面積將達(dá) 14萬方216。n太倉經(jīng)濟(jì)總量小，但發(fā)展迅速。四至 ：東至太平路南至寧波路西至毛太路北至北京路216。釋區(qū)位屬性q 蘇州太倉市q 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) (新區(qū) )中心區(qū)q 城市北部是新區(qū)未來發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心q 太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運(yùn)發(fā)達(dá)，已成為上海國際航運(yùn)中心組成部分q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實(shí)力不斷提高q 緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計(jì)劃 3～ 5年內(nèi)啟動，短期內(nèi)對本項(xiàng)目促進(jìn)作用不大項(xiàng)目屬性q 緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū)q 周邊居住形象較差q 生活配套設(shè)施匱乏q 規(guī)模較大的綜合體項(xiàng)目q 東部緊挨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū)q 東、西、南、北面為空地q 周遍設(shè)施配套大多未建立q 總建筑面積約 15萬平米q 交通進(jìn)入較性好 q地塊南面臨寧波路 (太倉新客站 )、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路q 地塊內(nèi)部無可利用資源q 地塊為綜合用地q地塊內(nèi)部平整，基地內(nèi)無祼露土 q地塊產(chǎn)權(quán) 40年項(xiàng)目屬性與區(qū)域?qū)傩缘慕缍?5項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)總量快速增長 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速加快，服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速 商業(yè)氛圍濃厚的三線城市 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的不成熟地段 所在位置交通條件優(yōu)越、展示性好 較大規(guī)模，綜合體房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)26項(xiàng)目約束條件及客戶目標(biāo)問題解析項(xiàng)目界定商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向其他物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位報(bào)告研究思路問題一： 如何尋找項(xiàng)目最佳商業(yè)機(jī)會，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)定收益？問題二： 六幢公寓物業(yè)如何定位才能在風(fēng)險最小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤最大化？本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量27本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量2829太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街：新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪?zhàn)饨鹪?56元 /平方米 /天；售價在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營情況較好新華西路商業(yè)街?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主；?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪?zhàn)饨鹪?45元 /平方米 /天；售價在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營情況較好縣府街商業(yè)街?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主?5099平方米之間的商鋪所占比例較大?商鋪?zhàn)饨?、售價由西向東逐步遞減；租金范圍在 5元 /平方米 /天；售價在 1000013000元 /平方米；零售類商戶經(jīng)營情況相對較好縣府街商業(yè)街人民路商業(yè)街新華西路商業(yè)街第五季百貨新世界百貨華聯(lián)商廈肯德基方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場29新的大體量商業(yè)即將推向市場，市中心商業(yè)集中度逐漸提高南洋廣場103630平米商業(yè)廣場業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳尖沙咀購物廣場，影城，美容美體中心，健身中心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場87614平米城市生活廣場業(yè)態(tài)： 由大潤發(fā)超市、兩棟 11+1和 15+1小高層； 8層和 12層兩棟商住樓組成縣府街商業(yè)街新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街寶龍城市廣場30萬平米城市生活廣場業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、文化、運(yùn)動、居住、美食、酒店、居住等九大功能互動經(jīng)營，形成 “ 一站式消費(fèi)模式 ”方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場30整體商業(yè)不發(fā)達(dá)，物業(yè)檔次較低，居民 富裕，隨著城市發(fā)展、商業(yè)檔次的提高，消費(fèi)潛力將逐步被激發(fā)p宏觀： 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，商業(yè)需求加大p商圈： 商業(yè)主要集中于人民路、新華路、縣府街p經(jīng)營狀況： 新華西路餐飲類商戶經(jīng)營情況較好；人民路、縣府街零 售類商戶經(jīng)營情況較好，特別是服裝、鞋帽類；p檔次： 檔次較低p規(guī)劃： 規(guī)劃未完善，自主發(fā)展期p業(yè)態(tài)： 整體以沿街店鋪零售類商業(yè)為主，占總量的 62%，檔次不高p客戶： 商鋪投資旺盛，投資客以本地人為主，投資客戶與商鋪使用 客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家少；p價格： 租金范圍在 /平方米 /天；售價在 1000015000元 /平 方米；p供給： 新增商業(yè)以社區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)為主方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場世聯(lián)認(rèn)為：項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的機(jī)會是成熟的31本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向判研商業(yè)街區(qū) 大型百貨商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向大型賣場專業(yè)市場方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場本項(xiàng)目的主體就是汽車專業(yè)市場，我們所分析的商業(yè)是項(xiàng)目剩余的商業(yè)體量32世聯(lián)認(rèn)為：從商業(yè)發(fā)展規(guī)律看，太倉百貨行業(yè)正處于從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡中，隨著外來百貨巨頭的進(jìn)入，太倉的百貨行業(yè)競爭將趨于激烈發(fā)展階段 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 表現(xiàn)形態(tài)廟會、地?cái)偂⒓Q(mào)市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場 大型購物中心、便利店、倉儲式商店 SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè) 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上城市化率 低于 25% 25%45% 45%70% 70%以上消費(fèi)特征 關(guān)注物質(zhì)本身及價格 關(guān)注品質(zhì)、價格 便利性愉悅性、舒適性、流行性產(chǎn)品形態(tài) 原始、小體量 品種繁多、散亂 品牌產(chǎn)品涌入，檔次高業(yè)態(tài)豐富，產(chǎn)品附加值高u2023年太倉人均 GDP4300美元（按常住人口），城市化率 65%（調(diào)整后）u大型購物中心、便利店為主?商業(yè)檔次不高，品牌占的比例小u消費(fèi)者關(guān)注價格和便利性方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場33太倉百貨業(yè)態(tài)分布方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場新世界百貨： 傳統(tǒng)百貨，目前經(jīng)營管理水平落后，暫無調(diào)整方向；華聯(lián)商廈： 本土傳統(tǒng)百貨巨頭，目前經(jīng)營管理水平較好，已開始向現(xiàn)代百貨過渡；第五季百貨 ：時尚流行百貨，經(jīng)營管理一般；（ 1）外資百貨巨頭的進(jìn)入，將會極大改變太倉市的商業(yè)格局，對于昆山市的消費(fèi)習(xí)慣將會有影響 ； 增加本地商業(yè)吸引力，逐步改變到外地購物的習(xí)慣；改變本地消費(fèi)者對沿街品牌店的過渡依賴，增加對大型百貨店的購物頻率，對既有的沿街品牌店形成沖擊（ 2）從外資百貨巨頭的選址看，都是靠近傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)、已有一定商業(yè)氛圍、有潛力成為新的商圈的重要節(jié)點(diǎn)。方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場35依據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位條件，傳統(tǒng)商業(yè) 功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)u確定商業(yè)服務(wù)功能是指導(dǎo)商業(yè)設(shè)置規(guī)模和設(shè)置等級的關(guān)鍵項(xiàng)目商業(yè)功能的設(shè)置主要依據(jù)其片區(qū)成熟程度、項(xiàng)目臨街狀況、自身規(guī)模、片區(qū)商業(yè)聚集度、對外輻射力等因素影響；本項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)暫無新開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身不臨目前的主要街道，因而商業(yè)功能定位主要以滿足社區(qū)服務(wù)為主，兼具部分鄰里服務(wù)商業(yè)；開發(fā)模式 成熟區(qū)域 陌生區(qū)域商業(yè)氛圍 具備較強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ) 基本無任何商業(yè)經(jīng)營氛圍服務(wù)功能 外向型服務(wù)，滿足城市功能為主 內(nèi)向型服務(wù)，滿足社區(qū)服務(wù)功能規(guī)模確定 依據(jù)所在區(qū)域、臨街狀況 800—1200 ㎡ /千人 經(jīng)營業(yè)態(tài) 指導(dǎo)型經(jīng)營業(yè)態(tài)，社區(qū)服務(wù)為副 社區(qū)必備業(yè)態(tài)為主，少量指導(dǎo)業(yè) 態(tài)成熟區(qū)域與陌生區(qū)域配套商業(yè)開發(fā)模式的不同 ：方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場36通過對部分專業(yè)人士訪談總結(jié)出決定購物中心類商家選址的關(guān)鍵因素， 可以看出 大型百貨不是本項(xiàng)目發(fā)展方向216。商務(wù)中心區(qū)；216。層數(shù)： ≦5 層；216。層高： ～ 5米；凈高 216。目的地型消費(fèi)；216。價值實(shí)現(xiàn) ?? ?? ??由于租金的垂直遞減規(guī)律集中式專業(yè)市場難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值最大化。(機(jī)遇 )1. 項(xiàng)目所屬的區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)），在未來本項(xiàng)目周邊主要以住宅為主，目前沒有商業(yè)氛圍，新建的住宅小區(qū)會逐漸的增多，項(xiàng)目地塊位于片區(qū)核心位置，商業(yè)價值很大，輻射面廣；2. 隨著太倉新城開發(fā)趨勢向東、北部進(jìn)展，人口逐漸向東、北部遷移，本項(xiàng)目商圈將有可能成為新的城市商圈核心；方向一：商業(yè)街區(qū)方向二：大型百貨方向三：專業(yè)市場方向四：大型賣場43超市業(yè)態(tài)在啟動區(qū)的可行性分析（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅） 商業(yè)部分是否具備進(jìn)入大型超市的條件？（ SWOT分析）Weakness（不利條件）1. 本區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)地區(qū)，人氣尚未充分形成，需要有一段時間進(jìn)行市場培育；2. 前期對國內(nèi)外的眾多超市商家進(jìn)行了前期溝通，大部分大型超市對本項(xiàng)目意向不明確；Threat層數(shù)： 1～ 2層，可在地下216。車位： 216。216。不在同一百貨商場內(nèi)出現(xiàn)；216。開發(fā)戰(zhàn)略 造街造坊，鋪鋪臨街 ， 街鋪?zhàn)畲蠡?。?歷年住宅銷售量略高于竣工量，供略小于求?2023年受 “ 國六條 ” 的影響，銷售面積有所減少u太倉住宅市場空置率偏高，而其中別墅和高檔公寓的空置率更高達(dá) 30%，為普通住宅的 23倍u中小戶型房型供給不足，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡 u2023和 2023的銷售情況良好，空置率有所下降合理 空置風(fēng)險區(qū) 嚴(yán)重積壓區(qū)5%10% 1020% 20%2023 %2023 %資料來源：太倉市住宅建設(shè)規(guī)劃 (20232023)房地產(chǎn)宏觀市場住宅供給5253在經(jīng)歷了 2023的跳躍式上漲后， 2023年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經(jīng)走向增長放緩期漲幅趨緩原因u政府在 202 2023年出讓大規(guī)模建設(shè)用地，緩解供需矛盾。開發(fā)商金谷府邸 太倉市金建房產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 蘇州華南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉市紡織房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 太倉市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 華僑花園 蘇州銘成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇五洋房產(chǎn)有限公司太倉市華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)能力有限?部分樓盤由多家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)?開發(fā)完成后，分別分得部分物業(yè)，各自銷售?同一個樓盤出現(xiàn)多個售樓處或同一個售樓處內(nèi)不同開發(fā)商的售樓員，甚至出現(xiàn)銷售價格不一致現(xiàn)象?資金實(shí)力弱?開發(fā)商普遍企業(yè)自籌資金不足。促使行業(yè)軟著路，抑制固定資產(chǎn)投資增長過快的行為，減少對國民經(jīng)濟(jì)的損傷216。國家政策影響較大的城市一般為投資性需求旺盛、房價上漲過快、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的地區(qū)。政策影響主要集中表現(xiàn)在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，太倉房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將側(cè)重 中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng) .216。?建筑形式的改變同時也帶來了產(chǎn)品升級，電梯、產(chǎn)品拔高形成的大規(guī)模綠地、社區(qū)規(guī)劃等使原有產(chǎn)品形式產(chǎn)生了巨大提升。?140㎡以上的大戶型由于總價過高，市場銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質(zhì)銷售情況良好?酒店式公寓廣受投資者追捧項(xiàng)目 戶型 戶型面積金谷府邸 一、兩房 43126三房 122137四房、五房 128196君悅豪庭 兩房 100119三房 134160萬鴻城市銀座 兩房 81110三房 132151南洋麗都 兩房 103三房 123140皇家麗晶 酒店式公寓 3045恒榮泰城市廣場 兩房