【正文】 房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力和基礎(chǔ) ?大連市人均 GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過 12%，而且增速不斷加快。由于受到 0 05年土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房價迅速竄升。為配合該舉措， 2023年 9月，大連市政府頒布了?在主城區(qū)，外省市人員購買商品住宅，購房款在 35萬元（含 35萬元）；購買公建商品房，購房款達 50萬元以上，其本人、配偶及未婚子女可落戶大連?的新購房落戶政策。 銷售狀況 6月 3號開盤，目前 1期推出 6棟約 600多套，已銷售80%， 8月份一天一套， 120130平的銷售情況良好 產(chǎn)品為高層板樓，一層底商 3700平米 ,項目現(xiàn)在屬于預(yù)售階段，還沒有正式開盤，但是整體銷售狀況良好，特別是小戶型，如 50平方米的一居，與70平米左右的兩居比較熱銷，認購了有 160余套。 區(qū)域自身資源條件 182。 高速發(fā)展期 20232023年，大連開始全方位接納 國 際軟件和信息服務(wù)業(yè)的外包業(yè)務(wù) ；目前，大連軟件園已成功引進軟件企業(yè) 348家 ，其中 41%為外資企業(yè)， 世界 500強企業(yè) 32家 。 ? ——— 《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》 主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。 ?市場主流中高端產(chǎn)品，總價在 80~150萬 區(qū)間內(nèi)，市場銷售狀況穩(wěn)定，能夠?qū)崿F(xiàn) 810萬平米 /年 的消化速度，產(chǎn)品形式以高層，小高層為主，個別具備強勢資源項目在可以突破市場平臺，如一品星海。 ?受中心城土地供應(yīng)不足影響，購房外溢趨勢明顯，旅順和開發(fā)區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域 ?市場供應(yīng)以中高端為主，高端市場供應(yīng)量穩(wěn)定，外地客戶占據(jù)高端市場近半份額，價格尚有較大提升空間 31 市場環(huán)境分析 182。 ?新增項目中 ， 高價區(qū)和中高價區(qū)項目樓盤比例較高 ， 約 70%。 ?按照 GDP增長與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟的強勁發(fā)展，大連房地產(chǎn)市場 處于高速發(fā)展階段 。重點發(fā)展國際軟件外包業(yè)務(wù)； —— 億達集團、軟件園董事：孫蔭環(huán) 19 濱海的自然風(fēng)光、宜人的氣候條件、良好的城市環(huán)境，使大連位居中國宜居城市之首 大連素有中國的?北方明珠?之稱。房地產(chǎn)市場整體特征 182。 企業(yè)開發(fā)目標(biāo) 3 本項目位于大連旅順口區(qū)鮑魚肚村，距大連市中心直線距離 ，屬于城市近郊區(qū)域 人民廣場 星海灣 旅順口 市區(qū) 周水子機場 項目位置 小平島 億達藍灣 大學(xué)城 軟件園 ?項目位于大連市旅順口區(qū)鮑魚肚村，距離大連市中心區(qū)直線距離約 ，車行距離 30公里 ，車行 40分鐘左右 ?項目距離星海灣直線距離約 ，車行距離 24公里，車行 30分鐘左右；距離旅順口市區(qū)直線距離約 9公里，車行距離 13公里，車行 10分鐘左右； ?軟件園二期已開發(fā)至小平島附近，距離項目地塊車行 20分鐘左右 ，大學(xué)城位于億達藍灣以西，距離項目地塊車行約 5分鐘； 旅順口區(qū) 甘井子區(qū) 區(qū)位條件 4 項目地塊通過快速路旅順南路與城市實現(xiàn)便捷的交通聯(lián)系，但公共交通系統(tǒng)尚不完善 ?旅順南路：連接大連市主城區(qū)與旅順口區(qū)的主干道之一， 99年建成，全長 30多公里，雙向四車道， 通行順暢且沿途風(fēng)景秀麗 ；軟件園、小平島、億達藍灣等均分布在旅順南路兩側(cè)； ?與地塊聯(lián)系：項目地塊內(nèi)有兩條道路可以與旅順南路連接，道路等級較低，但通達性尚可；圖右側(cè)道路進入地塊 到達海邊需要 10分鐘車程 ，圖左側(cè)道路 進入地塊需要車行 5分鐘左右 ； 項目地塊 旅順南路 地塊內(nèi)連接 旅順南路的道路 交通方式 ?公交汽車 ：今年７月３１日，旅順南路公交化線路正式開通，大連火車站至旅順， 全長４７公里 ，途徑軟件園、黑石礁、星海廣場等；從 星海廣場至地塊需要４５分鐘以上 ； ?有軌電車和輕軌 ：目前有軌電車２０２路已延伸至 小平島 ，距離 項目地塊尚有16公里 ，且尚無繼續(xù)向旅順方向延伸的正式規(guī)劃； 交通狀況 入口 1 入口 2 5 項目總占地 4200畝，整體容積率 ，計劃分四期取地開發(fā)，屬于大規(guī)模低密度項目開發(fā) 位臵 大連市旅順口區(qū)鮑魚肚村 占地 4200畝，約 280萬平米 建面 約 200萬平米 容積率 ，可調(diào) 回遷房 約 300余戶 1000余村民需要回遷，回遷房不得高于五層 其他 ?旅順口區(qū)政府對于旅順南路沿線開發(fā)沒有詳細規(guī)劃，由開發(fā)商報規(guī)，政府批準(zhǔn)； ?開發(fā)商要求五星級酒店必須要做，并由集團運營； ?可通過旅順區(qū)域配套打造，協(xié)議地價款，實行部分返還 規(guī)劃指標(biāo) 6 項目地塊具有南向海岸線，地形地貌豐富， 山巒和谷地為主，植被茂盛，空氣良好；通達性與私密性兼具；內(nèi)有少量待遷物業(yè) ?項目有綿延的南向海岸線，目前有村民從事漁業(yè)生產(chǎn)勞動，有部分地段海水較淺，可以供人游玩； ?項目地塊內(nèi)部山勢起伏，地形較為復(fù)雜，植被覆蓋繁茂，景象萬千，風(fēng)景宜人； ?300余戶 1000余村民 較集中的分布于 一期地塊內(nèi) ，地塊西出口處有幾處農(nóng)家樂需要拆遷； ?地塊內(nèi)部道路等級參差不齊，但與旅順南路連接的兩條道路路況較好，且無其他與外界連通通道，私密性較好； 地塊現(xiàn)狀 7 地塊周邊市政配套建設(shè)滯后，周邊有少量中等檔次旅游設(shè)施，軟件園與新建項目有較大量的配套規(guī)劃 大學(xué)城基本情況： ?位于旅順口區(qū)龍王塘街道鹽場新村， 占地 方公里； ?兩校區(qū)共計劃建設(shè) 65棟樓，近 70萬平方米 ，計劃投資近 20億元。其中60棟封頂，預(yù)計年內(nèi)竣工，近 3萬名師生 遷入； 藍灣： ?億達藍灣擁有項目對面 塔河灣浴場 的 30年經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)已運營 3年時間； ?項目本身有 北美風(fēng)情商業(yè)街 ； 規(guī)劃二期在郭水路和旅順南路交叉處有一座 五星級度假酒店 ； 地塊： ?目前項目地塊內(nèi) 只有水、電保障 ，取暖、道路改造、環(huán)境整治以及其他市政設(shè)施不齊全 龍王塘附近休閑旅游設(shè)施： ?大連白銀山世紀公園； ?水上人間，大連較知名室內(nèi)海水泳場，集會議、住宿、餐飲于一體； ?周邊散布一些檔次不高的度假村、農(nóng)家樂等； 軟件園二期基本情況： ?東起陰陽山西至黃泥川，綿延 10公里的旅順南路兩旁，可用地面積，規(guī)劃建筑面積 400多萬平方米； 規(guī)劃就業(yè)崗位 20萬； 預(yù)計近五年時間完成二期建設(shè)和 三期主題公園 建設(shè)； ?配套：有經(jīng)營性配套包括 酒店、商業(yè)設(shè)施、娛樂 等，在河口灣相對集中，開發(fā)強度最大； 小平島： ?小平島規(guī)劃有 3萬平米東北最大規(guī)模會所 ，現(xiàn)有一期已建成，包括溫泉泳池、餐飲等； ?在建 160米高 1000平米的 婚慶廣場 ；在建 商業(yè)廣場 ，有近萬平米的 超市和商場 ；規(guī)劃有 五星級酒店 ； ?有軌電車通行至小平島附近； 旅順南路 周邊配套 8 地塊解析小結(jié) —— 通達性條件 ? 雖然目前項目周邊公共交通不發(fā)達，但道路通達順暢且沿途風(fēng)景可觀性極強； ? 項目被山體環(huán)繞，但有兩條通道與主干道連接，既保證私密性有提供交通便捷性； 良好的自然資源 ? 南向海岸線，極具有可開發(fā)的潛質(zhì)和吸引客戶的先天條件； ? 地形地貌豐富，植被覆蓋良好，環(huán)境改造成本會相應(yīng)減少，同時與自然更加親近； 地塊優(yōu)勢條件 地塊劣勢條件 周邊市政配套設(shè)施相對落后 ? 目前項目地塊內(nèi)只有水、電保障，取暖、道路改造、環(huán)境整治以及其他市政設(shè)施不齊全 ? 地塊周邊生活配套設(shè)施尚不完善。濱海物業(yè)研究 14 由于半島端頭的地理位臵和城市定位的不同，大連同周邊城市的聯(lián)系低于遼中城市群的中心城市沈陽 城市 規(guī)模 人口 國務(wù)院對于城市的定位 沈陽 總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 3495平方公里 總?cè)丝谌f人，市區(qū)人口萬人 沈陽市是遼寧省省會， 全省的經(jīng)濟、政治、文化中心，東北地區(qū)最大的中心城市 ，全國重要的工業(yè)基地，國家級歷史文化名城和旅游城市 大連 平方公里，市區(qū)面積平方公里 人口590萬 ,市區(qū)人口 253萬 大連是我國北方沿海 重要的中心城市和港口、旅游城市 沈陽 大連 遼寧中部城市群 1 2 3 4 5 6 沈陽 中心城市的服務(wù)、輻射功能 ，汽車和裝備工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地 鐵嶺 現(xiàn)代能源基地和農(nóng)產(chǎn)品深加工基地 撫順 石油、化工原料及深加工產(chǎn)業(yè)總部 本溪 和鞍山鋼鐵產(chǎn)業(yè)整合，打造鋼鐵基地 遼陽 化纖原料及深加工基地 鞍山 和本溪鋼鐵產(chǎn)業(yè)整合，打造鋼鐵基地 營口 依托港口優(yōu)勢 ，形成新型重化工基地 1H經(jīng)濟圈 1H通勤圈擴散到大連郊縣 以沈陽為中心的城市群協(xié)作與分工 遼寧中部城市群：中國第四大都市經(jīng)濟圈 ?遼寧中部城市群是指以沈陽為中心， 1鐵嶺、 2撫順、 3本溪、 4遼陽、 5鞍山、 6營口為主體的城市群密集區(qū)； ?土地面積 65040平方公里，占全省總面積的 %，人口 ，占全省總?cè)丝诘? %； ?2023年，中部城市群實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 5688億元，占全省的 %，社會消費品零售額 ， 占全省的%，人均社會消費品零售額為 9046元； ?以沈陽為核心的中部城市群重要指標(biāo)均 占到遼寧省的一半以上，沈陽的中心地位逐步樹立 ； —— 數(shù)據(jù)來源沈陽政府工作報告 15 但作為中國北方最為開放的城市，大連國際化趨勢日益明顯，國際化城市的領(lǐng)先地位逐步確立 大連 日本 韓國 俄羅斯 機場名稱 2023年客流量 航線總數(shù) 國際航線 大連周水子機場 635萬人次 119 44 沈陽桃仙機場 530萬人次 81 30 哈爾濱太平機場 364萬人次 68 23 長春龍嘉機場 220萬人次 20 9 ?2023年國務(wù)院為振興東北經(jīng)濟，明確提出把大連建成 東北亞重要的國際航運中心 ； ?大連機場建設(shè)目標(biāo)：東北亞跨經(jīng)濟 區(qū)、雙扇面輻射的復(fù)合型門戶樞紐 機場 ； ?日本航線：通航城市 7個，航班數(shù)量68班 /周，僅次于上海， 居于全國第二； ?俄羅斯航線：通航城市 8個，航班 數(shù)量與通航城市均 位居全國第一 ； 國際化指標(biāo) 1：世界交通的重要樞紐 國際化指標(biāo) 2：三產(chǎn)快速增長，城市綜合服務(wù)功能 三產(chǎn)占總產(chǎn)值 45%，自 99年確定軟件業(yè)為核心支柱產(chǎn)業(yè)，年平均增長率達 60%以上 國際化指標(biāo) 3：城市開發(fā)度，外資引入對外貿(mào)易 ?07年上半年遼寧利用外資 ，大連實際利用外資， 占比 33%； ?2023上半年，大連市自營進出口完成 ，同比增長 %， 占全省進出口總額的 %。東臨黃海，西瀕渤海，南與山東半島隔海相望，加之海洋性氣候，使大連 具備良好的自然環(huán)境和宜人的氣候； 自 1995年，大連市政環(huán)境改造工作開始發(fā)力：目前大連有 5大特色公園、 80多個廣場、 230余處游園、街心綠地； 植樹3億棵， 市內(nèi)主干道全部綠化 ，綠化覆蓋率 41%， 居國內(nèi)前列； 觀光休閑度假41%商務(wù)17%探親訪友15%會展11%健康療養(yǎng)6%交流3%其他7%游客來連目的 ?來連游客中，東三省加北京、山東的 北方客戶已達半數(shù)以上； ?由于天氣原因，每年 10月至次年 4月的 淡季，觀光休閑游游客只占 15%左右； —— 數(shù)據(jù)來源：大連旅游局宣傳處 2023年總結(jié) １ 大連 ６ 杭州 ２ 廈門 ７ 上海 ３ 綿陽 ８ 南京 ４ 成都 ９ 青島 ５ 武漢 １０ 重慶 《 2023中國城市宜居指數(shù)報告》 20 城市宏觀經(jīng)濟與特質(zhì) ?大連為遼寧省以及東北三省和北中國重要的對外交往的樞紐中心和形象展示窗口，近年來 國際化趨勢 日益明顯， 城市地位 顯著提升 城市定位 發(fā)展前景 宜居特質(zhì) ?迅猛發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)被確定為大連重點發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，將為整個城市帶來為數(shù)眾多的 高素質(zhì)、高收入的產(chǎn)業(yè)人群 ，推動高端市場的內(nèi)生需求 ?大連濱海的自然資源與優(yōu)美的城市環(huán)境使大連宜居特性顯著，成為全國性的旅游度假、商務(wù)會議、休閑養(yǎng)老與臵業(yè)的理想城市，具備 全國性的消費市場 大連城市特征為高端市場發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) 21 市場環(huán)境分析 182。 大連歷年 GDP及增長率 010000202303000040000500002023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均G D P (