【正文】 核心產(chǎn)業(yè)金融前臺產(chǎn)業(yè) 4紡織服裝產(chǎn)業(yè) 4物流 電子信息產(chǎn)業(yè) 金融中后臺產(chǎn)業(yè) 軟件外包產(chǎn)業(yè) 貿(mào)易產(chǎn)業(yè) 6創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 5維度一：基于產(chǎn)業(yè)選擇下的客戶定位產(chǎn)業(yè) 細(xì)分行業(yè) 企業(yè)客戶 (來源地 ) 企業(yè)客戶（規(guī)模 /產(chǎn)品需求）核心產(chǎn)業(yè)貿(mào)易 工貿(mào)結(jié)合型、貿(mào)易小企業(yè) ?以無錫本地客戶為主，主要集中在惠山、錫山、新區(qū)等?部分江陰、宜興客戶其中大中型工貿(mào)結(jié)合企業(yè)為大面積的主力客群、純貿(mào)易中小型企業(yè)為其他辦公產(chǎn)品的主力客群創(chuàng)意設(shè)計(jì) IC設(shè)計(jì)、自動化設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)、市政建筑設(shè)計(jì)等?無錫或外部導(dǎo)入客戶?無錫客戶可能涉及市區(qū)或工業(yè)設(shè)計(jì)園改善型辦公需求客戶市政或建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)為主要目標(biāo)企業(yè)，依據(jù)規(guī)模大小，需求的是大面積辦公與小面積辦公生物醫(yī)藥 醫(yī)藥研發(fā) ?本地?zé)o良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，屬于外部導(dǎo)入型企業(yè)，主要來自于長三角地區(qū)或者國外本地?zé)o良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，屬于外部導(dǎo)入型企業(yè)，主要來自于長三角地區(qū)或者國外伺機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)物流 物流接單、大型物流企業(yè)總部 ?以無錫本地客戶為主，惠山客戶、新區(qū)客戶 目標(biāo)鎖定于貨運(yùn)接單、物流總部大中型企業(yè)，以無錫本地客戶為主金融前臺 銀證保、投資綜合公司 ?大多數(shù)為外部導(dǎo)入型企業(yè) 大多數(shù)為外部導(dǎo)入型企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，構(gòu)成大面積辦公需求客群之一紡織服裝 前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示 ?無錫本地客戶為主，多集中在錫山、惠山、北塘 主要吸引大中型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售總部，或中小型企業(yè)辦公偶得產(chǎn)業(yè)電子信息 —— ?無錫本地客戶為主，多集中在錫山、新區(qū)、濱湖 無錫本地客戶，企業(yè)均以制造業(yè)為主，只能吸引大中型企業(yè)前后端研發(fā)、銷售總部軟件外包 ?多為外部導(dǎo)入，長三角或國外 外部導(dǎo)入客戶，長三角或國外，值得吸引的是大型軟件外包企業(yè)金融中后臺 ——?多為外部導(dǎo)入，長三角或國外 本地?zé)o產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大多數(shù)為外部導(dǎo)入型企業(yè)維度二：周邊地緣客戶分析：北塘區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為化工、紡織服裝、儀器儀表、醫(yī)藥制造等，基礎(chǔ)較為薄弱，而隨著無錫 “ 城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移 ” 的發(fā)展思路，北塘區(qū)已遷出約 40多家工業(yè)企業(yè)，面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險(xiǎn)CBD城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移西北片北部片東部片西南片 東南片2023年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平VS無錫 “ 城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移 ” 的發(fā)展總思路前后兩次調(diào)研總共訪談了近 10多家北塘企業(yè)，其中有效訪談 6家北塘企業(yè)：地緣客戶有較強(qiáng)意愿留在本區(qū)域，對于總價(jià)敏感，且購買力相對有限，是項(xiàng)目先導(dǎo)客群之一，但難成為主導(dǎo)客戶?由于原來的退城進(jìn)園，自己已在錫山拿了土地 ，政策條件比較豐厚，準(zhǔn)備直接過去了，不太會考慮在北塘購置辦公樓—— 北塘制藥廠 甘總?我自己的廠在江陰拿了 100多畝的地， 由于要搬遷，錫澄路這邊好些企業(yè)都已到別的區(qū)拿地去了—— 北塘制漆廠 任總由于退城進(jìn)園，許多北塘區(qū)的產(chǎn)業(yè)客戶開始在其他區(qū)域拿地?世世代代都在北塘，很希望留在北塘 ，但目前沒有什么政策優(yōu)惠，特別是稅收上的，同時(shí)環(huán)境打造也很有問題， 一個(gè)是政策，一個(gè)是環(huán)境，兩者都要有打造好，這才能構(gòu)成繼續(xù)留在北塘的前提 —— 振達(dá)鋼管 黃總對于北塘普遍有較深的感情，但認(rèn)為環(huán)境與政策尚需改善?廠年產(chǎn)值在 3200萬左右，利潤在 400萬左右， 凈利有 160、 170萬，希望可以繼續(xù)在北塘，但辦公之外需要預(yù)留些廠房—— 北塘變壓器廠 馮廠長?對于辦公產(chǎn)品的偏好，喜歡獨(dú)門獨(dú)戶，面積在 5001000平米的都可以接受 ；價(jià)格方面隨行就市，如果能比周邊住宅賣得便宜，應(yīng)該還是個(gè)比較有吸引力的產(chǎn)品—— 振達(dá)鋼管 黃總?作為辦公樓來說地點(diǎn)有些偏，如果是賣 70008000元的話有點(diǎn)貴 ，這個(gè)價(jià)格如果放在市中心肯定是很便宜的，但是在北塘稍微有點(diǎn)貴，性價(jià)比并不高 —— 美峰橡膠 曹總企業(yè)對于 “ 獨(dú)門獨(dú)院 ” 的辦公產(chǎn)品普遍偏好，對價(jià)格敏感度高，購買力有限維度三：投資客戶商住樓在整個(gè)辦 公 產(chǎn) 品中投資 需求 較 大投 資 主要集中在無 錫 本地，外 圍客 戶 少，福建、浙江相關(guān)投 資 客比 較 活 躍投 資 多出于增 值目 標(biāo) （而非保 值目 標(biāo) 或 長 期收益目 標(biāo) ）其關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格與得房率辦 公相比商 鋪 、住宅的投 資 吸引力 較 小無錫辦公市場投資客現(xiàn)狀 本項(xiàng)目潛在投資客預(yù)判?來源：p以無錫本地為主，兼顧福建、浙江等投資客p企業(yè)行為或個(gè)人行為?占比 ：按照無錫市辦公物業(yè)近年來銷售情況，投資客比重基本維持在 30%的比例?投資偏好：p規(guī)劃與升值潛力p總價(jià)敏感p多功能產(chǎn)品，如商住樓p存在辦公 +自用可能三大維度下客戶定位小結(jié)（ 1）核心客戶重要客戶邊緣客戶類型一：工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好： 1000平米以上產(chǎn)品?置業(yè)動機(jī)：自用或自用 +部分投資類型二：純貿(mào)易類企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模較小?偏好： 200平米以下小面積辦公?置業(yè)動機(jī)：自用或老板投資類型三：市政設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)等企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品，有自我設(shè)計(jì)空間?置業(yè)動機(jī)：自用或自用 +部分投資類型四：平面設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)等企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模較小?偏好：小面積辦公，特別是LOFT等創(chuàng)意產(chǎn)品?置業(yè)動機(jī)：自用或老板投資類型五：生物醫(yī)藥類企業(yè)?來源地：外部導(dǎo)入，長三角或國際?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品， 多研發(fā)與辦公結(jié)合?置業(yè)動機(jī)：自用或自用 +部分投資類型六：物流接單企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模較小?偏好：小面積辦公?置業(yè)動機(jī)：自用或老板投資備注：客戶特征基于前期在租在售寫字樓市調(diào)以及代表性客戶訪談與問卷調(diào)研，下同三大維度下客戶定位小結(jié)（ 2）核心客戶重要客戶邊緣客戶類型一：金融前臺類企業(yè)?來源地：外部導(dǎo)入企業(yè)?規(guī)模：注冊資本金多在 1億以上?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品或甲級寫字樓大面積產(chǎn)品?置業(yè)動機(jī)：自用類型二：紡織服裝類企業(yè)?來源地：無錫本地企業(yè)?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上大型企業(yè)?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品?置業(yè)動機(jī)：自用類型三：物流企業(yè)總部?來源地：無錫或長三角客戶?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品 +預(yù)留部分倉儲功能?置業(yè)動機(jī)：自用或自用 +部分投資類型四：北塘企業(yè)?來源地：北塘企業(yè)?規(guī)模：大小不一?偏好：獨(dú)門獨(dú)院產(chǎn)品或商住樓、某些企業(yè)希望預(yù)留部分廠房空間，建議定制?置業(yè)動機(jī)：自用類型五：投資客?來源地：無錫本地、福建、浙江，部分江陰、宜興客戶?規(guī)模：大小不一?偏好：低總價(jià)、多功能產(chǎn)品如商住樓?置業(yè)動機(jī)：自用三大維度下客戶定位小結(jié)（ 3）核心客戶重要客戶邊緣客戶類型一：電子信息類企業(yè)?來源地：無錫本地為主，由于企業(yè)均以制造業(yè)為主，只能吸引大中型企業(yè)前后端研發(fā)、銷售總部?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品?置業(yè)動機(jī)：自用或自用 +部分投資類型二：金融中后臺?來源地：外部導(dǎo)入，長三角或國外?規(guī)模：注冊資本金多在 1億以上?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品或?qū)懽謽谴竺娣e產(chǎn)品?置業(yè)動機(jī)：自用類型三：軟件外包?來源地：外部導(dǎo)入，長三角或國外?規(guī)模：注冊資本金多在 1億以上?偏好：大面積獨(dú)棟產(chǎn)品或?qū)懽謽谴竺娣e產(chǎn)品?置業(yè)動機(jī)：自用代表性購買客戶特征與敏感點(diǎn)描述企業(yè)名稱 東盛企業(yè) 現(xiàn)辦公地址 恒華科技園行業(yè)類型及主營業(yè)務(wù)?工貿(mào)結(jié)合 ：?行業(yè)：機(jī)械制造 +貿(mào)易來源地及注冊資本金?來源地：無錫?注冊資金 1500萬?現(xiàn)有物業(yè)情況及選擇目前物業(yè)的原因：公司一直在濱湖區(qū)辦公，對濱湖比較熟悉，而且廠房就在公司附近 。 2023年我國軟件與信息服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到 ，與 2023年相比增長 %；相關(guān)企業(yè)數(shù)量達(dá)到 3600家，同比增長約 %；從業(yè)人員數(shù)量達(dá)到 41萬人，同比增長約 %?產(chǎn)業(yè)成長空間巨大，據(jù)麥肯錫統(tǒng)計(jì)， 2023年，中國的 IT服務(wù)支出總量占 GDP的比例僅為 %，而印度為 %、韓國為 %、日本為%、美國接近 2%，英國甚至達(dá) 3%，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國家。 產(chǎn)業(yè)集聚能力?印染、紗線、服裝輔料、服裝設(shè)計(jì)等上 下游行業(yè)，涉及到物流、會展等其他相關(guān) 行業(yè)，產(chǎn)業(yè)影響力較大環(huán)保 ?在服裝面料上，會使用像滌綸、錦綸、氨綸、腈綸、芳綸等化纖面料；其次服裝在生產(chǎn)過程中會使用化學(xué)制劑，都會造成一定污染?產(chǎn)業(yè)鏈前后端沒有污染競爭 競爭態(tài)勢 ?無錫作為中國重要的紡織服裝制造基地，擁有大量的企業(yè)基礎(chǔ)，購買實(shí)力較強(qiáng)?無錫已經(jīng)有了東方國際輕紡城、無錫紡織出口工業(yè)園、新世界國際紡織城、東港紅豆服裝工業(yè)園等園區(qū)，未來主打吸引服裝產(chǎn)業(yè)鏈的前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示這類客戶選址相關(guān) 區(qū)位 產(chǎn)業(yè)鏈前端研發(fā)、設(shè)計(jì)近城市城區(qū)，后端銷售展示類企業(yè)要求城市中心或靠近城市中心，交通便利，項(xiàng)目區(qū)位符合度較好交通 ?產(chǎn)業(yè)鏈前端 企業(yè)對外部交通無明顯依賴性?產(chǎn)業(yè)鏈后端要求交通便利政策 無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境 ?一定的良好環(huán)境，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合貿(mào)易與項(xiàng)目擬合度分析：二產(chǎn)與民營經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位催生了大批貿(mào)易類企業(yè)，大型購買實(shí)力雄厚，特別是工貿(mào)結(jié)合型企業(yè)，構(gòu)成了無錫現(xiàn)有總部基地產(chǎn)品的主力客群之一；純貿(mào)易類企業(yè)構(gòu)成了純辦公產(chǎn)品的主力客群之一產(chǎn)業(yè) /項(xiàng)目狀況 擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?無錫市貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)，民營經(jīng)濟(jì)占產(chǎn)值的比例為第一位。?物流企業(yè)現(xiàn)在還處于辦公倉儲相結(jié)合的程度，往往要求比較大面積的倉儲，而大面積土地用于倉儲無法合理的發(fā)揮土地價(jià)值選址相關(guān) 區(qū)位 貨代接單的辦公需求，注重區(qū)位價(jià)值交通 距離交通樞紐較近，交通便利，本項(xiàng)目距離火車站很近，非常適合發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)政策 無錫市未有明顯的政策傾向，租金政策、稅收政策可未來打造環(huán)境 ?對周邊和內(nèi)部環(huán)境要求不高，本項(xiàng)目現(xiàn)狀即可符合標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：無錫日報(bào)《無錫市物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整與提升行動計(jì)劃》 《 我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入產(chǎn)出研究 》不符合較符合符合符合紡織服裝與項(xiàng)目擬合度分析：無錫六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，大型企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，可重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈前后端研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、展示類客戶產(chǎn)業(yè) /項(xiàng)目狀況 擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?長期以來，作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，我國紡織服裝業(yè)發(fā)展存在著 “ 玻璃天花板 ” 現(xiàn)象，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，成為整個(gè)服裝產(chǎn)業(yè)謀求發(fā)展亟待解決的問題。金融后臺企業(yè)寥寥無幾，企業(yè)基數(shù)小，金融氛圍不濃厚選址相關(guān) 區(qū)位 中心城市近郊或邊緣地帶，符合項(xiàng)目區(qū)位交通 交通無明顯要求，且需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)需要孕育期政策 通常需要政府提供優(yōu)越的扶持政策，多為政府引導(dǎo)，且稅收、租金基本減免，本項(xiàng)目從運(yùn)營考慮難以做到環(huán)境 ?到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造?環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè) 》 陽光保險(xiǎn) CALL CENTER 訪談物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)基數(shù)大，但與倉儲依附度很高，大面積倉儲無法充分利用土地資源，同時(shí)將會對周邊環(huán)境會造成影響，物流產(chǎn)業(yè)并非本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) /項(xiàng)目狀況 擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?全國物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀較差，但發(fā)展前景良好，特別是物流信息系統(tǒng)?無錫市定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流規(guī)模不斷擴(kuò)張。 金融業(yè)相對整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。 2023年我國工業(yè)設(shè)計(jì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 300億 ， 但占世界工業(yè)設(shè)計(jì)整體市場的比重只有 %，相當(dāng)于中國 GDP的比重也只有 ，我國設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，發(fā)展空間巨大?？萍茧娮宇惼髽I(yè)在價(jià)格 /租金方面存在較大敏感性基于前期客戶調(diào)研問卷分析結(jié)論辦公物業(yè)投資客戶?寫字樓購買者 70%仍然是自用，只有 30%左右為投資置業(yè)?周邊客戶例如 江陰、宜興兩地過來辦公的很少，投資的也不會多 ， 投資的話主要以買住宅和商鋪為主，辦公產(chǎn)品現(xiàn)在租的情況不是很理想 ， 租金這么多年一直保持在 2塊左右的水平，都沒怎么漲過 ，投資價(jià)值不明顯，商鋪和住宅反而投資價(jià)值更大?投資客有溫州和福建的，他們對價(jià)格和得房率非常敏感，像我門這邊過來買寫字樓的，我們要價(jià) 14000元，他們要砍到 12023元?小投資客大都還是無錫本地人，一般會是買 300平方，然后自用 150平方，其他的就租給別人 ，以后企業(yè)擴(kuò)大后再用來自己用， 一般投資客都是喜歡投資商住樓和酒店式公寓 —— 華仁鳳凰城策劃師羅煒煒專業(yè)人士訪談 —— 華仁鳳凰城主策?商住樓投資客比較占大多數(shù)，主要看好周邊規(guī)劃利好、交通利好以及新區(qū)潛在的租賃市場?有福建投資客，還有就是新區(qū)周邊來百姓都來團(tuán)購—— 寶龍城市廣場專業(yè)人士訪談 —— 新區(qū)寶龍城市廣場銷售員辦公物業(yè)投資客戶?自己目前