【正文】 、北優(yōu) ” 的 “ 八字方針 ” 推進城市擴張式發(fā)展 ， 拉開城市布局 ， 建立一主三副區(qū) —— 主城區(qū) 、 南沙副城區(qū) 、 蘿崗副城區(qū) 、 花都副城區(qū)； ?新一輪的 《 2023建設(shè)健康安全 、 人人享有的新廣州 —— 新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報告 》 明確廣州應(yīng)該著力對每個新區(qū)的生活配套等設(shè)施進行完善 ，進入城市空間布局的提升 、 優(yōu)化期； ?花都作為 “ 北優(yōu) ” 重要組成部分 ， 主動融入大區(qū)域發(fā)展 ， 逐步完善區(qū)域配套資源 ， 提升區(qū)域競爭力 。樹立形象，制造價格標桿。 中海國際社區(qū)所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū) ? 項目所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū)。 ? 開放化的社區(qū)理念 ，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機理，吸納城市區(qū)域內(nèi)客戶，克服新區(qū)不足，建立項目持續(xù)發(fā)展支撐點。 玖瓏湖，見證一切傳奇的誕生。 2年持續(xù)公關(guān)活動建立運動主題標桿 持續(xù)運動主題的營銷活動 57 南國奧園成功的關(guān)鍵點： 標志性配套 +主題差異化 ，將奧林匹克運動主題塑造極致化 典型大盤 南國奧園 如何在保證大盤運作成功的同時實現(xiàn)價值提升？ ?標志性配套 ： 竭力打造奧運主題配套，從社區(qū)規(guī)劃、園林配套方面全面樹立運動主題地產(chǎn)的標桿； ?主題差異化： 營造運動社區(qū)氛圍，倡導(dǎo)健康的生活方式，獨樹一臶強勢建立差異化，并建立起運動地產(chǎn)企業(yè)品牌，實現(xiàn)項目價值與企業(yè)品牌的雙重提升?！? 國家體育總局局長 袁偉民 視察南國奧園并親筆題詞：“開發(fā)奧林匹克花園，拓展全民健身運動”。 東門商業(yè)廣場： 占地 ，共1000余間商鋪 交通中心 :占地 康體中心：占地 3萬平方米 超市：占地 五星級酒店 :占地 7萬平方米，500余間套房 鳳凰城中英文學(xué)校 位于鳳凰城入口處的廣州游樂第一村 —— 增城荔枝文化村隆重試業(yè) 逐步形成 配套體系 持續(xù)暢銷 鳳凰城功能配套：總商業(yè)用地面積近 20萬平米，建筑面積 30萬平米 鳳凰城交通島衛(wèi)星圖 47 價格策略 —— 物美價廉的別墅批量入市，以高性價比贏得市場 典型大盤 鳳凰城 啟動物業(yè)總價： －洋房 3000元 /平米 － TH： 48萬元 /套起 －獨棟： 78萬元 /套起 定位語：白領(lǐng)也可以住別墅 將昂貴的別墅生活以“物美價廉”的方式進入廣州市場，讓更多的人能夠以更適宜實惠的價格，享受到超凡的別墅生活，拉開了“廣州別墅生活”新時代的序幕。 ? 以聯(lián)排為主 ， 主力面積區(qū)間在 170260平方米；獨棟 /雙拼主力面積區(qū)間 300500平方米 。 整體存量超過 3000套 (含后期開發(fā)量 )，項目普遍存量巨大 第一批銷售成功但是后續(xù)銷售受阻的案例較多。 核心競爭 價格 ? 聯(lián)排均價 /平方米，總價集中在 130250萬 /套；獨立 /雙拼均價 /平方米，總價集中在 250600萬 /套 遠郊別墅特征小結(jié) 在售貨量 ? 市場存量約 3000套，月均銷售約 140套。 產(chǎn)品 ?以體現(xiàn)區(qū)域價值的被動式模式為主，宣傳和城市的距離以及可以擁有的優(yōu)質(zhì)資源。 廣州大勢 二級市場 廣州市近 3個月商品房銷售總價在 300萬以上的近900套，從整體上看，廣州消費能力相對高 ? 廣州市近 3個月商品房銷售總價多數(shù)是 300萬以下， 300萬以上的單位約占全部的%，約 883套； ? 500萬元 /套以上的單位也比較多，約 236套，占全部的 % 廣州市 2023年 24月商品房總價銷售情況 3 0 0 5 0 0 萬, 4 .6 %8 0 0 萬以上, 0 .1 %5 0 0 8 0 0 萬, 1 .6 %3 0 0 萬以下,9 3 . 7 %3 0 0 萬以下 3 0 0 5 0 0 萬 5 0 0 8 0 0 萬 8 0 0 萬以上廣州大勢 二級市場 廣州大勢 二級市場 區(qū)域 在售余貨 (套 ) 新增供應(yīng)貨量 (套 ) 合計推貨量(套 ) 全新盤 舊盤新推 天河 4830 4400 1300 10530 越秀 913 1300 400 2613 荔灣 2474 2800 3400 8674 海珠 3962 2400 2600 8962 白云 1552 3800 2300 7652 黃埔 322 800 400 1522 六區(qū)合計 14053 15500 10400 39953 番禺 3840 6800 5800 16440 花都 6500 3700 4600 14800 蘿崗 574 1000 700 2274 南沙 299 300 300 899 十區(qū)合計 25266 27300 21800 74366 ? 據(jù)陽光家緣網(wǎng)顯示，截至 2023年12月 31日，廣州十區(qū)在售樓盤余貨約 ，加上明年新推貨量，預(yù)計 2023年廣州十區(qū)全年可售貨量約（詳見左表），總供應(yīng)量亦創(chuàng)近年新低。 項目認知 地塊區(qū)位 3 項目占地 2023余畝，總建面約 200萬平米 屬性二：大盤 ? 占地： 約 2023畝，其中一期為別墅用地共 714畝，含 195畝湖面面積； ? 容積率： 一期容積率 （ 凈用地容積率 ），二期 ? 建筑面積： 約 200萬平米 ? 二期地塊范圍及容積率暫定 項目認知 經(jīng)濟指標 一期 二期 4 3 項目靠山面湖，視野開闊，四面環(huán)山，原生山水景觀優(yōu)美 屬性三：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 一期用地 B 3 D 1 2 A E C 1 2 C B A E D 項目認知 地塊四至 5 距白云機場 10公里，臨近京珠高速、機場高速、105國道、 118省道，區(qū)域通達性好 中花路 機場高速 機場大道 S118 山前大道 往 路線 車程 白云國際機場 項目 —— 中花路 —— 機場大道 10分鐘 廣州市中心區(qū)域（天河北、珠江新城） 項目 —— 現(xiàn)代大道 —— 機場高速 項目 —— S118—— 京珠高速 項目 —— S118—— 機場高速 項目 —— S118 —— G105 30分鐘 佛山 項目 —— 廣州城西 —— 佛山 1小時 東莞 項目 —— 京珠高速 —— 廣深 深圳、香港 項目 —— 京珠高速 —— 廣深 從化線 （軌道 14號線） 本項目 三號線 九號線 屬性四：交通便捷 本項目 項目認知 地塊交通 6 花都區(qū)配套集中于花都區(qū)府片區(qū)，項目周邊配套匱乏，是認知中的陌生區(qū)域 ? 本項目位于花都區(qū)花東鎮(zhèn)，花都商業(yè)配套集中于城區(qū)，花東鎮(zhèn) 配套落后 ，商業(yè)氛圍不濃； ? 項目周邊 5km范圍內(nèi)僅有富力金港城一項目，周邊人口稀少， 缺乏人氣 ，尚未形成良好的居住氛圍； ? 項目所在片區(qū)為傳統(tǒng)認知的 陌生區(qū)域 屬性五：陌生區(qū)域 本項目 花都城區(qū) 項目認知 項目配套 7 區(qū)域?qū)傩裕焊偁幖ち? 汽車城 區(qū)政府 新機場 山前大道 美林湖 山清水秀 桃花源 蘭喬圣菲 玖瓏湖 天湖峰境 本項目 天馬河公館 南航碧花園 芙蓉綠茵豪苑 頤和山莊 勤天一品 樹苑 南華時代城 項目 占地面積 玖瓏湖 約 120萬平方米 桃花源 44萬平方米 蘭喬圣菲 50萬平方米 天湖峰境 80萬平方米 南航碧花園 約 160萬平方米 頤和山莊 約 40萬平方米 勤天一品 樹苑 假日半島 485萬平方米 美林湖社區(qū) 約 金港城 50萬平方米 天馬河公館 46萬平方米 南華時代城 27萬平方米 花都為廣州市商品房供應(yīng)大戶，山前大道板塊聚集了眾多具有優(yōu)勢山水資源的大盤 項目認知 區(qū)域?qū)傩? 假日半島 金港城 8 項目界定：具有原生山水資源的遠郊大盤；交通便捷 項目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈； 陌生區(qū)域，人口稀少，居住氛圍差 我們對項目的理解： 9 我們對發(fā)展商目標的理解： T1：保證一期別墅用地成功運作，并樹立項目整體高端形象 T2：整盤實現(xiàn)溢價銷售 我們對項目的理解： 項目界定：具有原生山水資源的郊區(qū)大盤 項目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈 核心問題 1：如何保證泰湖山莊郊區(qū)大盤運作成功？ 核心問題 2：啟動期如何起勢確立整盤高度？ 10 1 廣州大盤之道。 ? 2023年荔灣、越秀兩區(qū)成交面積占全市總成交面積不足 10%。此類別墅供應(yīng)量約 400至 500套 ， 面積 2072023平方米 ， 單價普遍在 20230元 /平方米以上 ， 總價區(qū)間在 3804000萬 /套 。 樓盤名稱 區(qū)域 別墅類型 產(chǎn)品面積 （㎡） 均價（萬 / ㎡ ） 總價（萬） 在售 合景天湖峰境 花都 獨棟、聯(lián)排 260－ 910 － 3 2342730 30 假日半島 獨棟、聯(lián)排 155298 93400 141 芙蓉綠茵豪苑 獨棟、聯(lián)排 189290 1 189290 20 芙蓉半島 獨棟 340470㎡ 476705 桃花源 獨棟 453698 4501650 59 玖瓏湖 獨棟、雙拼 350875 8752300 3 蘭喬圣菲 獨棟 5121212 待定 待定 94 天馬河公館 聯(lián)排 267372 5341005 278 美林湖’社區(qū) 獨棟、聯(lián)排 200800 1602023 20 南航碧花園 獨棟、聯(lián)排 200400 160500 20 元邦山清水秀 獨棟、聯(lián)排 3 370 180260 2 樓盤名稱 區(qū)域 別墅類型 產(chǎn)品面積（ ㎡ ） 均價（萬 / ㎡ ） 總價（萬） 在售 翡翠藍灣 番禺 聯(lián)排、獨棟 207 400 165320 80 南沙境界 南沙 聯(lián)排 200278 150440 26 南沙濱?；▓@ 獨、雙、聯(lián) 410500 500800 20 僑建御溪谷 增城 獨棟、雙拼 343624 4001000 272 恒大山水城 雙拼、聯(lián)排 140255 137250 32 金地荔湖城 獨棟 220 400－ 490 5 碧桂園鳳凰城 四拼、獨棟、 聯(lián)排 168350 134700 59 銀匯府邸 雙拼、聯(lián)排 262 1 262400 5 據(jù)不完全統(tǒng)計，市場在售存量約 3000套，月均銷售 140套。 花都別墅 地價情況 本項目 項目 建筑面積 占地面積 產(chǎn)品類型 單價（元／㎡） 總價（萬元） 玖瓏湖 約 80萬平方米 約 120萬平方米 雙拼、獨棟 300875㎡ 25000 7502300 桃花源 13萬平方米 44萬平方米 雙拼、獨棟 453698 ㎡ 獨棟： 15000 聯(lián)排： 9900 4501650 蘭喬圣菲 約 14萬平方米 50萬平方米 獨棟、疊加 5121212 ㎡ 待定 待定 天湖峰境 45萬平方米 80萬平方米 獨棟、聯(lián)排 260－ 910 ㎡ 9000－ 30000 2342730 南航碧花園 35萬平方米 約 160萬平方米 高層、獨棟、聯(lián)排 200400㎡ 800010000 160500 頤和山莊 40萬平方米 約 40萬平方米 聯(lián)排、獨立 412788 ㎡ 600013000 2501200 勤天一品 樹苑 高層、疊加、聯(lián)排 170200 ㎡ 60008500 102200 假日半島 206萬平方米 485萬平方米 聯(lián)排、雙拼 155298 ㎡ 51006500 80200 美林湖社區(qū) 約 獨棟、雙拼、聯(lián)排 200800 ㎡ 聯(lián)排 :800013000 獨棟 :20230 1602023 花都別墅主要在售項目情況，別墅以組合產(chǎn)品形式出現(xiàn)。 ?主力戶型以聯(lián)排為主 ， 獨立和雙拼別墅稀缺 ，主力戶型面積區(qū)間在 210400平方米 。 美林湖國際社區(qū) ? 美林湖國際社區(qū)位于山前大道，在空港經(jīng)濟圈輻射范圍內(nèi) ，環(huán)境方面擁有8000畝生態(tài)大湖、 30000畝原生山林 ? 現(xiàn)售淺山溪谷別墅組團為西