【正文】 茲涅茨著作中論述了宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段之間的關(guān)系如下： 4% 4%~5% 5%~8%萎縮 停滯 穩(wěn)定增長8%高速發(fā)展8004000US$ 40008000US$ 800020230US$高速增長 平穩(wěn)增長 衰退增長15市場競爭分析216。項(xiàng)目要求建面中 ，剩余 ，并且規(guī)劃局辦公樓與商業(yè)寫字樓出入口相對獨(dú)立5農(nóng)科豪宅片區(qū)景田中高檔住宅區(qū)香蜜湖高尚居住、旅游度假區(qū)車公廟辦公區(qū)中心區(qū)蓮花山深圳高爾夫項(xiàng)目地塊解析 —— 區(qū)域位置獨(dú)一無二，資源一流，地塊稀缺u 區(qū)位： 項(xiàng)目緊鄰香蜜湖，位于紅荔西路與香梅路交差叉兩個(gè)商業(yè)中心之間，距離在。地塊解析216。占地面積 8800平米216。宏觀市場分析216。商業(yè)競爭分析216。u高端產(chǎn)品面臨較大銷售壓力。中空鍍膜 ,玻璃幕墻；大堂 :3000平方米大堂 ,花崗石輔地 ,大理石墻面 .電梯間 :花崗石地面 ,大理石墻面 ,玻璃天花 . 西側(cè)的外墻上設(shè)有鋁合金遮陽板，減少日照 。v競爭： 高端寫字樓放量明顯增加，競爭激烈；中、低檔寫字樓放量趨于平緩，需求強(qiáng)勁，但后續(xù)有大量產(chǎn)品推出。市場競爭戰(zhàn)略的確定29商業(yè)分布格局香蜜湖香蜜湖度假村本項(xiàng)目p香蜜湖片區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地少，僅占規(guī)劃用地總面積的 1%。寫字樓部分將是沃 爾 瑪亞 洲 總 部所在地。3層：服裝。 —— 來自世聯(lián)數(shù)據(jù)庫?目前香蜜湖片區(qū)社區(qū)型商業(yè)面積約為 米，仍有相當(dāng)大的容量37商業(yè)市場競爭小結(jié)v大勢： 片區(qū)商業(yè)由于消費(fèi)群的支持，及投資需求影響，目前銷售情況較好v競爭： 本項(xiàng)目屬于區(qū)域型商業(yè)，片區(qū)仍然存在相當(dāng)大的社區(qū)商業(yè)容量，但是大型商業(yè)容量接近飽和。市場競爭戰(zhàn)略的確定39市場競爭分析 —— 市場競爭戰(zhàn)略216。較晚進(jìn)入市場216?，F(xiàn)中心區(qū)部分樓盤，由于商業(yè)中心的規(guī)劃西移，以及地理位置的獨(dú)特性，理所當(dāng)然的成為了領(lǐng)導(dǎo)者216。尋找縫隙：針對中心區(qū)和中心西區(qū)寫字樓的特點(diǎn)，篩選第三類工作需求，尋找他們需要的產(chǎn)品是什么216。創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者41分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場競爭分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位42項(xiàng)目 SWOT分析： SO發(fā)展戰(zhàn)略通過走差異化路線，結(jié)合項(xiàng)目稀缺性及政務(wù)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競爭力SWOT優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak1. 地塊稀缺性無與倫比，溢價(jià)空間強(qiáng)勁2. 商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位3. 良好的政務(wù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資源，原業(yè)態(tài)對周邊形成一定影響4. 項(xiàng)目地塊位置處于干道交匯處，交通便利，商業(yè)價(jià)值相對較高5. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未形成，有較強(qiáng)的變動(dòng)空間1. 項(xiàng)目占地不大，總量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)，成本不易控制2. 項(xiàng)目總量的限制，樓體不高，形成昭示性有難度3. 項(xiàng)目部分寫字樓要求獨(dú)立出入口機(jī)會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略1. 投資型購買力拉動(dòng)市場需求2. 寫字樓市場中檔次低總價(jià)的寫字樓需求斷層明顯3. 還有較大的社區(qū)商業(yè)容量以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，利用市場機(jī)會抓住市場為核心手段；通過走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類的工作空間，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)和稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競爭力規(guī)避項(xiàng)目劣勢，抓住市場機(jī)遇為核心策略，通過差異化路項(xiàng)目限制，打造中檔次低價(jià)產(chǎn)品威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略1. 市場寫字樓放量較大，競爭激烈2. 寫字樓商業(yè)氛圍低，昭示性不強(qiáng)3. 附近有大型集中商業(yè)，但周邊的商業(yè)氛圍沒有形成。市場機(jī)會：充分挖掘投資客戶市場216。48案例分析 —— 設(shè)計(jì)大廈? 政府職能部門 ：深圳市房地產(chǎn)交易中心、深圳市建筑工程交易服務(wù)中心、深圳市房屋租賃管理辦公室、深圳市建設(shè)局。配套要求 —— 2~3部電梯 2~3部電梯 2~3部電梯寫字樓客戶群細(xì)分： 根據(jù)對于類似寫字樓的調(diào)查歸納出本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品的核心客戶群? 與國土規(guī)劃局相關(guān)的 4大類型企業(yè)機(jī)構(gòu)有：金融證券業(yè)、設(shè)計(jì)裝飾、工程、地產(chǎn)咨詢和監(jiān)理公司和建筑地產(chǎn)類學(xué)術(shù)性機(jī)構(gòu)50建筑設(shè)計(jì)類、創(chuàng)智型公司高層訪談 —— 訪談名錄和內(nèi)容訪談對象公司名稱 公司地址 公司類型、規(guī)模職務(wù)陳先生 深圳建藝設(shè)計(jì)公司南山區(qū)南頭新綠島大廈小型建筑設(shè)計(jì)公司N/A陳先生 深圳銥視野數(shù)碼科技上梅林雕塑家園大廈小型 IT智力型公司執(zhí)行總監(jiān)侯先生 深圳柏濤建筑設(shè)計(jì)公司華僑城生態(tài)廣場寫字樓大中型建筑設(shè)計(jì)類公司董事 /設(shè)計(jì)副總監(jiān)Q1:對于集中設(shè)計(jì)、創(chuàng)智類的個(gè)性化寫字樓的需求程度Q2:對寫字樓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、功能上的要求Q3:基于本項(xiàng)目的資源和立意，能夠承受的價(jià)格是多少51建筑設(shè)計(jì)類、創(chuàng)智型公司高層訪談 —— 客戶需求紀(jì)要 客戶商務(wù)氛圍產(chǎn)品特征 產(chǎn)品形象 底層商業(yè)政務(wù)資源價(jià)格承受力大中型建筑設(shè)計(jì)類公司 希望與同類公司聚集 要求空間創(chuàng)新突出，同時(shí)注重大單位的私密性設(shè)計(jì)，最小單位 200平米 強(qiáng)烈要求與眾不同的格調(diào)和氣質(zhì)，這是買單與否的關(guān)鍵中高檔小型配套商業(yè)，金融和餐飲希望能比鄰國土規(guī)劃局20230元 /平米小型建筑設(shè)計(jì)類公司 不太重視 實(shí)惠、便利為主要考慮 不重視，以實(shí)惠為首要不要做低檔餐飲無所謂 8000元/平米IT數(shù)碼科技智力型公司 希望與同類公司聚集 對于網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器等硬件要求是核心需求，最小單位 100平米 需要有創(chuàng)意的形象金融、中高檔配套型餐飲N/A 9000元/平米52訪談總結(jié)? 大中型建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)對于本項(xiàng)目的自然景觀和政務(wù)資源很有興趣，樹立自己的個(gè)性化形象，提升格調(diào)和氣質(zhì)使他們的核心驅(qū)動(dòng)力。潛在客戶群很大。根據(jù)項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略的要求，第三類工作空間的需求客戶，創(chuàng)業(yè)客戶、個(gè)性客戶、位于富人生活和中心區(qū)辦公客戶將成為第三類工作空間的重要客戶216。市場特征：市場特征：投資活動(dòng)活躍市場機(jī)會點(diǎn)：市場機(jī)會點(diǎn)：已建成的深圳市規(guī)劃局，即將建成的國土局、建安項(xiàng)目寫字樓和本項(xiàng)目所帶來的巨大的政務(wù)商務(wù)商業(yè)配套需求結(jié)合富人區(qū)優(yōu)勢結(jié)合訪談結(jié)果社區(qū)商業(yè)公式分析直接推導(dǎo)C B A 商業(yè)市場機(jī)會挖掘58客戶定位－－商業(yè)由于發(fā)展戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略的特點(diǎn)，項(xiàng)目核心客戶的選擇將由戰(zhàn)略的要求而制約核心客戶重要客戶游離客戶216?？蛻舳ㄎ?16。?IT高科技及其他創(chuàng)智型公司，核心需求是網(wǎng)絡(luò)硬件配套，辦公面積在 200至 500平米，合適的最小單位面積是 100平米左右。?面積： 100平米商鋪，可自由組合?價(jià)格： 25000~35000元 /平米；租金 200~250元 /平米?汽車模型展售、高檔餐飲配套、高檔休閑配套商業(yè)核心客戶群216。v對象：富豪，高層次消費(fèi)者，高級禮品購買者； 追求生活前來感受的市民。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購買。因此，根據(jù)客戶承受力，價(jià)格區(qū)間在 9000到 15000元 /平米之間216。 智力型工作216。216。98分析思維導(dǎo)圖項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位項(xiàng)目預(yù)算市場競爭分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標(biāo)及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位99序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比 例1 土地成本 315 %2 前期費(fèi)用 100 %3 建安工程 2400 %4 管理費(fèi) 54 %5 不可預(yù)見費(fèi) 28 %6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 85 %7 銷售費(fèi)用 156 3%8 合 計(jì) 3176 %注：單價(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目總投資估算為 根據(jù)產(chǎn)品的定位和規(guī)劃設(shè)想、工程定額，并結(jié)合項(xiàng)目的具體特征。柔性辦公新主義自由舒適的自由舒適的開放的開放的人性化的人性化的便利的便利的96案例借鑒：新光商務(wù)港? 廣州市北京南路的新光商務(wù)港，其地理位置并不是寫字樓集中區(qū)域，增加了層高、配置了足夠的端口和專線等。自由舒適的： 滿足那些最有活力和想象力的工作人員，激活了他們最大的創(chuàng)造力和工作熱情，使勞動(dòng)效率成倍提高。客戶定位216。價(jià)格定位216。?服務(wù)目標(biāo)：周邊的富人和政務(wù)及相關(guān)的商務(wù)人員。 銀行、證券、保險(xiǎn)等政務(wù)配套行業(yè)客戶市場歸納及案例借鑒?片區(qū)內(nèi)商鋪面積總結(jié)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)以 100平米左右好銷?？煽紤]設(shè)置在西向；?地下車庫出入口 :盡量設(shè)置在南北兩側(cè)，形成有效的車流組織商業(yè)的交通組織，關(guān)系到商業(yè)人氣，建議注重其昭示性，并 設(shè)置通向二設(shè)置通向二 /三樓的三樓的垂直交通垂直交通 ，提升商業(yè)價(jià)值；寫字樓的入口建議設(shè)置在南向，并實(shí)現(xiàn)人車分流；商業(yè)主入口車行出口車行入口 前廣場前廣場商業(yè)次入口寫字樓主入口寫字樓次入口產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局交通組織聚集人氣，人車分流67?核心筒的設(shè)置，將兩個(gè)塔樓統(tǒng)一考慮，最大限度提升使用率；充分考慮公共走道的空間尺度設(shè)計(jì)，最大限度減少公共空間的面積；?給排水位的預(yù)留柱位，建議靠近核心筒處理，便于日后空間的組織；?以辦公區(qū)間進(jìn)入的昭示性為前提，可在 “ 工，十，日” 字型走道處理上有所提升 ,考慮到日后的可拼合銷售 。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購買。 銀行、證券、保險(xiǎn)等政務(wù)配套行業(yè)客戶216。只有一家大型美食街和喬治別克西餐廳位于深南大道與香梅路交匯處。 鑒于富人生活配套和未來辦公需求的組合辦公室216。他們對于網(wǎng)絡(luò)硬件的配套要求是核心驅(qū)動(dòng)力。形象要求不高、面積不大，約 200~400平米。產(chǎn)品定位216。地塊價(jià)值優(yōu)勢：黃金三角區(qū)域優(yōu)勢，打造項(xiàng)目立意高度（有氧、健康、環(huán)保的未來工作模式）216。商業(yè)補(bǔ)缺：通過市場的分析，以補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)做為底層商業(yè)的主要購買群體，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，吸引配套性行業(yè)客戶購買補(bǔ)缺型競爭戰(zhàn)略：補(bǔ)缺型競爭戰(zhàn)略： 細(xì)分市場客戶及產(chǎn)品，打造第細(xì)分市場客戶及產(chǎn)品，打造第三類工作空間，以差異