【正文】 I的大堂?設置獨立訪客停車的車庫?與商業(yè)停車完全區(qū)隔產品展示 字樓底部入口的設計力求簡潔大氣84寫字樓大堂?10m高空間， 自然采光 生態(tài)大堂；?功能 為客戶休息、前臺保安、便利店；?從整體出發(fā)，注意不同材料質感形成的綜合視覺效果 ，同時，盡量減少材料品種；產品展示建筑細節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂85產品展示 —— 尊貴停車位與負一層大堂三大堂設計?高空間，自然采光 生態(tài)大堂 ；?臨時停車位的 室外大堂 式設計；?負一層 與停車場相連的尊貴大堂；?名師設計，大師光環(huán)86轉換層架空?設有可供 200人使用的多功能 會議室 ，并配有視頻會議設備?有多媒體的培訓室?供洽談商務使用的咖啡廳及會議室?屋頂花園?商務生態(tài)花園產品展示 —— 建筑細節(jié)的建議：共享空間的營造87超大型墻體電視屏幕商機的體現(xiàn)產品展示建筑細節(jié)的建議：廣告位的處理與廣場環(huán)境的融合廣場標志與彩旗昭示性88產品展示 商業(yè)：咖啡廳89產品展示 商業(yè)：西餐廳90項目定位216。形象定位91價格定位—— 原則：以客戶為導向的產品價格? 根據(jù)核心客戶對價格的承受力，確定產品價格? 小型創(chuàng)智客戶對價格承受力在 900011000元 /平米，大型設計類客戶對價格承受力在 15000元 /平米左右? 根據(jù)項目競爭戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略要求，產品均價位于中心西區(qū)與中心區(qū)價格之間? 景觀最優(yōu)：通過周邊樓盤位置分析，十樓以上，景觀資源最優(yōu)，可考慮為大客戶定制戶型和創(chuàng)新產品，十樓以下較差? 商業(yè)應考慮整體形象的需要，建議商業(yè)只租不售，租金應與周邊上也一致水榭花都水榭花都低層辦公樓國房局加油站規(guī)劃局紅荔西路香蜜湖旅游區(qū) 香蜜湖底層 大堂 商業(yè) 平臺平臺平臺平臺平臺深規(guī)院可售寫字樓92價格定位寫字樓目標均價 10000元 /平米，商業(yè)租金在 200元 /平米216。 中心區(qū)寫字樓均價 13000元 /平米，中心西區(qū)均價在 9000元 /平米，因此根據(jù)競爭戰(zhàn)略及發(fā)展戰(zhàn)略要求，寫字樓目標均價在 10000元 /平米216。產品定位216。 創(chuàng)意取勝216。傳統(tǒng)的 “剛性 ”辦公環(huán)境秉承的是大工業(yè)時代以來的流水線生產模式，追求的是 “密度效益 ”。人性化的： 強調以協(xié)作、交流、綠色和流動的精神為基礎，既促進群體工作和信息交流。目前已有大公司在洽談整棟買下，主要是因為這些新特點能滿足其特殊的辦公要求。初步對工程的價格估算如下（該表只對可售部分，即 21120平米寫字樓和 8800平米商業(yè)進行估算）：100The End.預祝香蜜湖商業(yè)辦公樓項目開發(fā)圓滿成功！101。97案例借鑒：新光商務港? 寫字樓的內部環(huán)境十分舒適， 24小時送新風獨立計費的中央空調系統(tǒng)，隨時輸送清新空氣，保證高氧環(huán)境；? 大廈每層的吊頂均設計成折線狀，每層外墻的上半部設一懸挑反光板，可避免陽光直射，又可將自然光引入室內陰天室內自然采光照度也能達到300LK，既有利于保護視力，又可大大減少寫字樓運營成本? 全樓最大的綠化帶是 5樓一整層的綠色多功能會所，設有游廊、咖啡廳等各式各樣的娛樂設施，是工作人員碰頭會面，尋找靈感的棲所。便利的： 創(chuàng)造出一個家門口的個性化的第三類工作空間。開放的： 鼓勵和支持靈感、創(chuàng)意的產生，避免勞動者只能在封閉、壓抑的狹窄空間里，按固定模式日復一日地進行重復勞動，退化成屈從于管理效率的機器。 與國土政務關聯(lián)的大中型建筑設計類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司95形象定位 —— 柔性辦公主義216。形象定位94形象定位 —— 核心客戶群需求形象的提煉形象關鍵詞：形象關鍵詞：?自由的舒適的自由的舒適的?開放的開放的?人性化的人性化的?便利的便利的寫字樓核心客戶群客戶類型提煉：216。根據(jù)市場比較法，商業(yè)售價應在 23000至 30000元 /平米左右93項目定位216。小型創(chuàng)智客戶對價格承受力在 900011000元 /平米；大型設計類客戶對價格承受力在 15000元 /平米左右。產品定位216。南北進深拉長，增加景觀享受面積；大面積玻璃幕墻，增加景觀表達；附加值利用架空層，提升可用面積；隔層設置挑空，用于贈送面積；頂樓利用結構處理，設置雙層挑空；產品規(guī)劃 寫字樓整層面積考慮在 1000平米左右錯開式布局，拆分標準層面積模塊式戶型組合；? 兩層商業(yè) ：面積為 8800平米 左右，商業(yè)一層層高 6m，二層 ，? 寫字樓： 總面積 33440平米，其中 12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售，設計寫字樓層 高 ?寫字樓隔間面積最小 100、200平米，標準層面積 1000平米。餐廳咖啡館、酒吧80產品定位 —— 以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套?集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。v功能：項目整體形象有力提升，項目檔次的標竿，打造企業(yè)在城市的品牌。 投資客戶216。二層主要以辦公配套為主。 與國土政務關聯(lián)的大中型建筑設計類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司64產品定位 —— 物業(yè)布局兩棟塔樓設計，共享空間?底層商鋪考慮退紅線位置和地面部分廣場綠化位置后，滿鋪?考慮寫字樓兩棟塔布局的限制和客戶對戶型要求，確定每層面積約 1000平米 \層?兩個塔樓共享一個大堂和綠化平臺?根據(jù)物業(yè)面積，配置次下一層車庫及地面部分車位，約 350個車位造型示意大堂及綠化平臺綠化共享空間概念p利用共享區(qū)分隔空間， 增強室內外空間對話p它既可看成花園，也可以是觀景平臺，還可以是開放式的辦公空間65?根據(jù)覆蓋率指標的要求，分為塔樓與商業(yè)裙樓兩部分，最大限度設置商業(yè)裙樓；裙樓不宜超過兩層 ,滿足整層，半層， 1/4層單位購買的尊貴感 2m 76m 2m25m36m900平方米1000平方米香梅路產品定位 —— 物業(yè)布局標準層平面錯開式布局，減小標準層面積66?人車分流 :地下車庫出入口與人行出入口，形成人車分行，車流組織避免在前廣場停留；?商業(yè)主入口 :設置在昭示性最佳的東向，聚集人流；?寫字樓入口 :結合進入的便捷性 。價格承受力不超過 15000元 /平米。形象定位60產品定位 —— 物業(yè)配比從 SO發(fā)展戰(zhàn)略確定物業(yè)配比，應充分挖掘底層商業(yè)價值?通過市場分析確定，項目處于黃金三角區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊成熟消費群的支持對商業(yè)發(fā)展又極大幫助?底層非集中商業(yè)，社區(qū)商業(yè)還有較大容量的機會明顯?商業(yè)屬于利潤型產品，本項目有較好的臨街、轉角商業(yè)價值，因此項目在考慮整體需求和形象要求的前提下應充分挖掘商業(yè)的價值點項目臨街面、轉角商業(yè)價值明顯，應充分考慮項目臨街面、轉角商業(yè)價值明顯，應充分考慮61產品定位 —— 物業(yè)配比從商業(yè)價值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層?統(tǒng)計得出周邊底層商業(yè)均價在 25000元左右，租金在 150元左右?按照年匯報率 8%計算，底層商業(yè)價值在 22500元左右，因此項目底層商業(yè)價值按照 23000元計算?按照商鋪價值遞減規(guī)律一層價值為 23000元；二層價值為一層的 50%，即 11500元；三層價值為第一層的 30%，即 6900元，遠遠低于寫字樓價格，因此項目商業(yè)面積不超過兩層?從案例分析，商業(yè)超過兩層，銷售壓力大商鋪價值遞減規(guī)律決定商業(yè)不超過兩層商鋪價值遞減規(guī)律決定商業(yè)不超過兩層62產品定位 —— 物業(yè)配比從商業(yè)價值最大化的角度考慮底層商業(yè)為兩層?按照覆蓋率 50%計算一層商鋪面積為 4400平米，兩層合計為8800平米 880050% ＝ 4400 44002 ＝ 8800?寫字樓總面積為 33440平米 42240－ 8800＝ 33440?考慮項目限制條件 12320平米將用作政府辦公，獨立入口，因此項目按照兩棟塔樓排布，另一棟塔樓為可售部分面積為 21120平米 33440 － 12320＝ 21120? 兩層商業(yè)： 面積為8800平米左右? 寫字樓： 總面積33440平米，其中12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售63產品定位 —— 寫字樓競爭戰(zhàn)略補缺型產品的要求確定項目戶型本項目定位：?隔間面積：最小 200平米，標準層面積 1000平米。 規(guī)劃、國土相關服務行業(yè)客戶核心驅動力：核心驅動力：區(qū)域配套價值受政務經(jīng)濟的影響、區(qū)域配套價值受政務經(jīng)濟的影響地緣效應和補缺型業(yè)態(tài)對項目招商的影響、地緣效應和補缺型業(yè)態(tài)對項目招商的影響59項目定位216。 區(qū)域原有業(yè)態(tài)客戶216。商業(yè)掃描： 周邊商業(yè)整體檔次不高，高端消費、高端形象商業(yè)空白明顯57汽車相關的行業(yè)高端客戶高檔餐飲、高檔休閑行業(yè)客戶銀行、證券、保險、便利店等政務配套行業(yè)客戶投資客戶市場空白點：市場空白點：餐飲業(yè)、休閑、高端服務型商業(yè)是一個目前片區(qū)的機會點；原有汽車相關商業(yè)氛圍濃厚，但缺乏高檔次的汽車相關商業(yè)。u餐飲店以 100~200平米為主。根據(jù) SO發(fā)展戰(zhàn)略展現(xiàn)項目優(yōu)勢的要求，政務經(jīng)濟概念和創(chuàng)意個性化將作為項目的重要手段進行客戶的挖掘，因此政務相關和創(chuàng)意型企業(yè)將成為我們的核心客戶216。 注重生態(tài)景觀資源的企業(yè)216。53寫字樓市場機會挖掘與國土規(guī)劃政務相關的大中型建筑設計類公司和 IT科技類創(chuàng)智型公司。? 創(chuàng)智型公司也會對本項目起到支撐作用。價格實惠。價格實惠。資產規(guī)模基于第 2產業(yè)區(qū)域性公司深圳營銷總部、研發(fā)、服務中心 偏高適中偏高適中偏高高高偏高中等偏高500平米以上為主中心區(qū)商圈、華強北商圈；地王商圈；國貿商圈；車公廟商圈；區(qū)域性的純貿易類、資本投資類、咨詢顧問類公司地區(qū)總部，省級機構、地區(qū)性大企業(yè)集團辦事處、代表處行業(yè)中高級客戶景觀要求區(qū)行業(yè)集中度投資回報交通停車形象檔次配套完善度價格承受需求面積置業(yè)取向目前主要分布區(qū)域具體描述分類寫字樓客戶細分客戶群需要舒適、自由、開闊、個性的辦公空間面積需求： 200~400平米；形象要求：個性、自我，但注重成本；價格需求： 900011000元產品需求：舒適、自由、開闊