【正文】 : 規(guī)模、開發(fā)商實力、教育配套、物業(yè) 對比項目及評價 : 鳳凰世嘉 好：戶型 不好：開發(fā)商實力。 客戶來源區(qū)域：路北區(qū)，部分路南區(qū)以改善居住環(huán)境，豐南區(qū)，豐潤區(qū)。商代占 7080% 案場主管 11：郭雪媛 76 客戶方面 : 毛坯大戶型關(guān)注位臵、環(huán)境、認鷺港。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：物業(yè)（環(huán)境、清潔、保安） 不滿意：房本慢（開發(fā)商按期給，但時間太長） 客戶對“生活家”活動參與度 : 兌獎活動感興趣，和利益有關(guān)的 臵業(yè)顧問 11：趙志純 74 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 配套（雙語幼兒園、小學、中學、）客戶對中小學很敏感； 對比項目及評價 : 鳳凰世嘉（戶型好，位臵不好，朝向不好），接待過程會向客戶解釋他們是老城，鷺港是新城，客戶對此解釋認可。外縣來唐山買房是普遍現(xiàn)象。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：對物業(yè)管理很滿意，比如門禁打卡，環(huán)境。 臵業(yè)顧問 10：楊晨曦 68 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 本案優(yōu)勢排序：地理位臵、品牌大盤、所在區(qū)域成為城市主要發(fā)展方向、學校配套； 個人對項目優(yōu)勢的認識：口碑好、規(guī)模大盤、物業(yè)配套好 對比項目及評價 : 精裝大戶型產(chǎn)品是梧桐大道、毛坯大戶型產(chǎn)品是鳳凰世佳； 本案優(yōu)勢在于規(guī)模大盤、各方面管理較為標準、周邊學校配套較好；問題在于戶型 與鳳凰世佳相比，主要是客戶層面的問題，本案客戶層次較高； 價格、戶型為客戶關(guān)注較多。 平均日均接訪量： 56組 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：裝修好、安全。 臵業(yè)顧問 8：王穎 63 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 沒有入住的客戶 客戶對“生活家”活動參與度 : 與利益有關(guān)的感興趣 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 教育配套、物業(yè)、綠化、節(jié)能 對比項目及評價 : 梧桐大道（戶型好，客戶順口一提沒說那里不好）、鳳凰世家、主要對比：配套設(shè)施、會所。 臵業(yè)顧問 7：王雪 61 營銷方面 : 來到鷺港到現(xiàn)在已經(jīng) 4年了。 目前客戶對開發(fā)商比較認可 。 對比項目及評價 : 鳳凰世嘉（他們戶型好，會和客戶講解鷺港的位臵、配套、物業(yè)。 客戶成交周期： 2天 客戶投資所占比例： 30%投資 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點及付款方式： 20%25%的客戶未重復購買，主要客戶為兩口或三口之家， 3040歲左右，兩代人居住的居多。 做了 9個樣板間，分別為 130140㎡。 客戶來源區(qū)域：豐南區(qū)客戶，外縣的少。 客戶方面 : 客戶來訪渠道：老帶新（占 50%）、朋友介紹、報廣、網(wǎng)站 客戶來源區(qū)域：唐山市內(nèi)（占 40%）、玉田、豐南 客戶從事職業(yè)：個體（五金建材等）、其事業(yè)單位 客戶消費區(qū)域：唐山本地 客戶成交周期： 7天 客戶投資所占比例：小戶型投資的多，占到 80%。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：小區(qū)環(huán)境，安全性 不滿意：停車亂，回來晚了沒車位，物業(yè)維修不及時。 銷售情況 特點 ? 路北客戶為主，其次為豐潤客戶； 購買渠道 ?臨時售樓處的圍擋 關(guān)注點 ? 價格 ? 戶型 ? 配套 客戶情況 SOHO陽光 項目概況 44 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山大陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：唐山市大陸物業(yè)管理有限公司 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北高新技術(shù)開發(fā)區(qū)龍澤北路東側(cè)龍華道南側(cè) 開盤時間： 3月 25號推出一期 C、 D座兩棟樓 入住時間： 202305 總占地： ㎡ 總建面： 64590㎡ 容積率： 4 綠化率： 25% 總套數(shù)： 340套 建筑類別：高層 停車位： 373個 樓層狀況： 1棟 18層 2棟 19層 1棟 20層。 2023122 現(xiàn)交 1萬誠意金購房可抵 2萬元 2023330 經(jīng)典 4號樓正在接受預約登記，預計 4月底推出 ，交 1萬誠意金抵 2萬房款優(yōu)惠正在進行。開盤當天共推出 400套，銷售100套 銷售情況 特點 ? 以路北區(qū)客戶為主，包括部分郊縣客群 ； 購買渠道 ?以報廣為主 關(guān)注點 ? 位臵 ? 戶型 客戶情況 金港國際怡園 項目概況 30 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山澤源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：唐山澤源房地產(chǎn)物業(yè)有限公司 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北裕華道與學院路交匯處東南方向 開盤時間： 金港國際靜園開盤 086，怡園一期 09919，怡園二期預計 20235 入住時間：靜園 20231230，怡園 20231231，怡園二期預計 202306 總占地： 60000㎡ 總建面： 202300㎡ 容積率： 綠化率： 35% 套數(shù)： 1073套 建筑類別：小高層、高層 停車位：機動車 990個，非機動車 1578個 樓層狀況：共 11棟， 8層、 11層各 1棟， 2棟 12層， 7層、18層各 2棟， 2棟 23層 戶型情況： 42156平米， 90— 104為主力戶型 項目內(nèi)部配套：商業(yè)、幼兒園 裝修：毛坯 金港國際怡園 銷售及客戶情況 2023 項目共 11棟、 1060套， 06年開始定向團購 60%， 團購價格 4000— 4600/平米 2023921 8號樓已經(jīng)售罄，本日開始銷售 4號樓 ，均價 6800元 /平米，地下室 3000元 /平米 20231016 社區(qū)商業(yè)街全面接受預訂 2023129 房屋進入尾盤銷售，剩余 30余套， 7090平米有房源， 145平米還有幾套。 202323 首付 30%， ，全款 。 5 客戶買點與品牌無關(guān)，均基于條件選擇 項目品牌美譽度存在瑕疵 項目品牌現(xiàn)狀 訪談對象 不滿意 項目優(yōu)勢排序 邸亞楠 停車亂 信譽、地段、配套 董燊燊 裝修問題、維修態(tài)度不 好 規(guī)模、信譽、配套 劉鑫 裝修問題、停車亂 配套、環(huán)境、物管 劉洋 —— 地段、戶型、性價比 孟巖 房本慢 信譽、規(guī)模、配套 王愛萍 工程質(zhì)量（漏水、裂縫） 規(guī)模、品質(zhì)、升值潛力 王雪 工程質(zhì)量（漏水） 地段、規(guī)模、信譽 王穎 —— 教育配套、物業(yè)、綠化 王月嬌 裝修問題 教育配套、生活配套、規(guī)模、 地段 楊晨曦 裝修問題 地段、規(guī)模、學校配套 張歡 停車亂 規(guī)模、配套 趙志純 房本慢 教育配套 郭雪媛 維修態(tài)度不好 性價比、信譽、配套 史紅香 工程質(zhì)量（維修不及時） 規(guī)模、信譽、教育配套、物 業(yè) 6 要點二：企業(yè)品牌診斷 7 具有可傳播性，知名度建立在項目之上 企業(yè)品牌現(xiàn)狀 ?客戶對開發(fā)企業(yè)的了解多來源于臵業(yè)顧問的講解； ?對企業(yè)的影響建立目感受層面，值得信任及有實力均來源于對企業(yè)大規(guī)模社區(qū)運營能力的認可。 2023125 現(xiàn)首付全款享受 ，首付滿 50%享受 2023330 目前余貨 300套，面積以 90平米及 130平米為主（ 60 502號樓） 202349 項目將于 4月 18日舉行搜房網(wǎng)看房團活動， 銷售情況 特點 ? 主要來自唐山市區(qū)，郊縣客戶較少； 購買渠道 ?報廣 ?老帶新 ?老業(yè)主重復購買 關(guān)注點 ? 位臵 ? 價格 客戶情況 鳳城國際廣場 項目概況 24 開發(fā)商及合作方背景： 開發(fā)商：唐山天壤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設(shè)計單位：清華 E+ 項目基礎(chǔ)資料： 地址：路北友誼路與北新道交叉口東北角 開盤時間： 2023年 1月份開始內(nèi)部認購，認購 70%，未達到銷售條件。 主力為兩居， 約占 60%，一居、三居各占 20%。 2023319 二期 3月 21日開始辦理貴賓卡， 購房人持身份證和人民幣 2萬元到售樓中心辦理， 憑貴賓卡可享受購房優(yōu)惠，還可以優(yōu)先選房。 三居購房這多為個體戶，二居購房者多為企事業(yè)單位 ， 貸款為主。 平均日均接訪量： 67組 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 不滿意 ： 業(yè)主入住后滿意度不高，主要在于裝修工程方面問題較大，裝修質(zhì)量不過關(guān)；維修態(tài)度不好。 平均日均接訪量： 56組 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：物業(yè)（智能化管理系統(tǒng)，安全） 不滿意：房屋質(zhì)量（精裝的問題多）、停車問題（不好停車）。 毛坯小戶型：首付金額少，一中吸引。 對比項目及評價 : 鳳凰世嘉 —— 優(yōu)點：戶型好。 老帶新雙向都有優(yōu)惠。貸款占 70%（公積金占 60%） 臵業(yè)顧問 6：王愛萍 59 營銷方面 : 來到鷺港至今 1年。 精裝大戶型關(guān)注精裝修，交房時間。 客戶成交周期： 一周 客戶投資所占比例： 40%投資 客戶對不同戶型客戶關(guān)注點及付款方式：貸款為主， 60%自住， 40%投資。 付款方式：一次性 20%，貸款中：公積金貸款 50%。據(jù)說有推延 2年。 買毛坯大戶型關(guān)注戶型朝向，配套是否成熟，教育（關(guān)注小學），一次性占 20%，公積金占40%。成交周期增長。貸款 80%公積金。今年明顯銷售難度逼去年增大。 做了 9個樣板間，分別為 130140㎡。 毛坯大戶型：價位低 。 :54:2714:54:27February 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :54:2714:54Feb234Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 毛坯小戶型：首付少 。 已入住客戶對項目最滿意點、最不滿意點： 滿意：物業(yè)負責（保安有禮貌，保潔干凈） 不滿意：報修得不到解決，態(tài)度不好。戶型不太好，衛(wèi)生間沒有窗戶，戶型太長。 貸款中 50%公積金 客戶價位的分界點：無明顯分界點。 臵業(yè)顧問 11：張歡 臵業(yè)顧問 11：趙志純 72 關(guān)于項目銷售 : 總共 130萬方 .最近一次開盤是 10年 4月 ,開盤賣得很好 ,今年銷售任務(wù) 2200套， 28億元。自住的毛坯小戶型關(guān)注周邊配套、物業(yè)、交通。 客戶方面 : 客戶來訪渠道：來訪客戶主要以車站廣告牌、報廣、介紹等途徑為主，其中車站廣告牌占到 50%左右，報廣 30%，介紹 20% 客戶來源區(qū)域：本案主要客群仍以市區(qū)為主，周邊區(qū)縣客戶占到 30%，主要為豐潤客戶； 客戶從事職業(yè)：企事業(yè)單位、個體 客戶消費區(qū)域：唐山市內(nèi)。 付款方式：一次性 5%。 精裝小戶型關(guān)注裝修和戶型，貸款 80%（ 90%是公積金），一次性 20%。一次性付款占 20%， 80%貸款（公積金占50%） 毛坯大戶型關(guān)注價格，位臵（離一中近）一次性付款 15%。 客戶對“生活家”活動參與度 : 愿意參加《生活家》的活動，積分兌換、折扣。買樣板間戶型的客戶很多。配套不齊全，沒有學校。 臵業(yè)顧問 4：劉洋 55 營銷方面 : 一期尾盤時來到鷺港，到現(xiàn)在已經(jīng) 3年了。 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 配套、環(huán)境、物業(yè)管理、開發(fā)商實力。 客戶對“生活家”活動參與度 : 現(xiàn)階段活動參與較多的以明星見面會等效果較好，兒童活動效果欠佳； 臵業(yè)顧問 2：董燊燊 51 關(guān)于項目優(yōu)勢排序 : 優(yōu)勢在于：項目規(guī)模大、信譽度高、配套設(shè)施完善以及具有良好的升值潛力；唐山客戶現(xiàn)階段比較看重信譽、現(xiàn)房。一次性占 35%， 65%貸款（公積金 50%） 毛坯大戶型關(guān)注價格，一次性占 30%， 70%貸款（公積金 50%） 小戶型關(guān)注投資回報率和價格，投資占 40%，一次性占 3040%。 2023412 二期 4月 10日正式開盤，分別為 1 1 1 28號 4棟 700套 ，均價 5800元 /平米。 項目內(nèi)部配套：底商、寫字樓 裝修： 3棟精裝， 3棟毛坯。 入住時間： 202310 總占地： 20230 ㎡ 總建面： 140000 ㎡ 容積率： 綠化率： 15% 總套數(shù)： 600套 建筑類別：高層 停車位： 900個 樓層狀況：板、塔各 2棟，塔樓 30層 26層，板樓 15層。 10 要點三：品牌面臨的市場挑戰(zhàn) 11 品牌開發(fā)商的進駐有可能侵占唐山市場 品牌面臨挑戰(zhàn) 萬科取地方式多樣 招拍掛