a項(xiàng)目定位報(bào)告前期定位-文庫吧在線文庫
【正文】 區(qū)主要位于高新區(qū)和城南區(qū)，即主要位于項(xiàng)目地塊的核心區(qū)和過渡區(qū)，邊緣區(qū)的消費(fèi)者比較少。 生活配套突出因素 生活配套在 學(xué)校（不含幼兒園）、銀行、便利店 是需求最為突出的三個(gè)方面。因此，從總體上看，該地塊對(duì)本項(xiàng)目的影響利大于弊。 底層為商業(yè)用房，但不要設(shè)計(jì)成小隔間，這樣可以使商戶有更大的選擇余地。 產(chǎn)品定位： （二） 小高層 小高層全部為住宅，在頂層可適當(dāng)考慮躍層結(jié)構(gòu)。建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和宣傳上，向消費(fèi)者傳遞一種客觀的物超所值。 總價(jià)在 30— 45萬元之間。 無論住宅還是辦公使用，都應(yīng)有精裝修房與毛坯房，兩者各占50%。住房開始向僻靜的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，這樣更有利于享受生活，更有利于休息。 產(chǎn)品內(nèi)涵擴(kuò)大化 現(xiàn)在住房的內(nèi)涵已不僅僅是滿足舒適居住的場(chǎng)所，而是一個(gè)放松身心、與家人交流情感、享受生活的場(chǎng)所。 中戶型為主 主力面積 100130平米，最受歡迎的兩種戶型依次為 3室 2廳 1廚 2衛(wèi)、 2室 2廳 1廚 1衛(wèi)。對(duì)事業(yè)和子女的撫養(yǎng)都需要傾注很多精力，迫切需要改善居住環(huán)境，解決照顧子女和贍養(yǎng)老人的居住窘境。 小區(qū)內(nèi)營造一定的景觀環(huán)境。 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ? 位置比較偏僻 ? 外部配套設(shè)施不豐富 ? 景觀環(huán)境較差 本項(xiàng)目地塊 適宜開發(fā)住宅樓與商住樓 √ 地 塊 研 究 在開發(fā)過程中，應(yīng)充分利用高品質(zhì)住宅區(qū)的概念，努力降低周邊安置房、企業(yè)廠房對(duì)這種整體性的破壞程度。因此，與周邊環(huán)境的景觀融為一體的要求無法滿足。北面高科房產(chǎn) 174畝住宅用地的開發(fā)必將進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢(shì)。 項(xiàng)目地塊適宜開發(fā)住宅和商業(yè)用房，不宜開發(fā)其它形態(tài)的物業(yè)。 本項(xiàng)目的銷售毛利潤樂觀估算約為 10,183萬元；投資收益率為31% ；悲觀估算約為 6,102萬元，投資收益率為 19% 。 ?配套設(shè)施不夠豐富，可選擇性差。 ? 未來規(guī)劃的 CBD，將會(huì)產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 減少位置偏僻帶來的負(fù)影響。 可 行 性 研 究 消費(fèi)者有哪些特征呢？ 確定目標(biāo)消費(fèi)群 目標(biāo)消費(fèi)群有什么 需求特征 呢？ 目標(biāo)消費(fèi)群的需求有多大的市場(chǎng)空間呢？ 項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)研究 消費(fèi)需求研究 消費(fèi)者特征研究 年輕化 潛在消費(fèi)者年齡主要集中在 26— 35歲之間，可分為兩類： A、 26— 30歲的消費(fèi)者 這一群體基本屬于一次置業(yè)者。 核心區(qū) 高新區(qū)、魚化寨村、外事學(xué)
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