【正文】 都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●項(xiàng)目 位置藝芳新城（規(guī)劃中） 國(guó)藩路東側(cè)中央華府（前期） 和森路與國(guó)藩路交匯處陽(yáng)光城（前期） 和森大道與國(guó)藩路交匯處匯豐步行街（前期） 城中路老縣政府旁嘉信華庭（在售） 復(fù)興路與雙湄路交匯處大漢龍廷（在售） 和森大道南側(cè)，縣國(guó)土局往西 50米金果時(shí)代廣場(chǎng)（在售） 復(fù)興路與城中路交匯處翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 城北和森大道北，城中路與國(guó)藩路之間威龍國(guó)際（尾盤） 和森大道萬(wàn)福橋旁一品人居（尾盤） 和森大道南側(cè)，縣國(guó)土局往西 50米藝芳園 (售完 ) 復(fù)興路與迎賓路交匯處鉑金華府 (售完 ) 和森路消防大隊(duì)西側(cè) 300米外玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) 城北和森大道北城中豪苑 (售完 ) 城中路與復(fù)興路交匯處東北金碧文園 (售完 ) 城中路與復(fù)興路交匯處西北巨龍家園 (售完 ) 和森路與書(shū)院路交匯處巨龍御園 (售完 ) 和森大道南側(cè)城中路國(guó)藩路中間西城雅園 (售完 ) 農(nóng)機(jī)市場(chǎng)旁陽(yáng)光花園 (售完 ) 城北和森大道北興隆花園 (售完 ) 教育局對(duì)面湄南新居 (售完 ) 永豐鎮(zhèn)城南小區(qū)澤南路書(shū)香和苑 (售完 ) 一中對(duì)面項(xiàng)目區(qū)域：雙峰房地產(chǎn)目前主要是沿和森路沿線發(fā)展，目前市場(chǎng)前期項(xiàng)目和在售項(xiàng)目主要位于和森路沿線，老城區(qū)內(nèi)基本無(wú)可售項(xiàng)目。車位配比多為 1： ，陽(yáng)光城較高達(dá)到了 1： 。匯豐步行街（前期） 兩房 110㎡，三房 140㎡，四房 160㎡嘉信華庭（在售） 二房 5%（ 102㎡），三房 90%（ 116133㎡），四房 5%（ 155㎡）大漢龍廷（在售） 二房 90102㎡，三房 100140㎡，四房 140190㎡，五房 211㎡金果時(shí)代廣場(chǎng)（在售） 100%三房，面積為 122133㎡翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 164168㎡四房 72套占 68%。項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)藝芳新城（規(guī)劃中） ——中央華府（前期） 優(yōu)勢(shì)：新城中心；綠化率高。劣勢(shì)：位于老城區(qū)居住環(huán)境不好。劣勢(shì)：產(chǎn)品單一，幾乎為三房，僅有少量?jī)煞咳胧袝r(shí)間將與本項(xiàng)目重疊，在地理位置上形成競(jìng)爭(zhēng)局面。受訪者年齡：受訪者主要是 2040歲的中青年，其中 2030歲的占 37%， 3040歲的占 45%， 4050歲的占 14%， 50歲以上的占 4%。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問(wèn)卷分析 小結(jié)● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●三房需求占 53%，四房需求占 37%，與市場(chǎng)各項(xiàng)目產(chǎn)品的配比基本一致。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問(wèn)卷分析 小結(jié)● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●受訪者對(duì)影響購(gòu)房的要素關(guān)注點(diǎn)較分散，綜合起來(lái)對(duì)產(chǎn)品本身包括戶型、配套、園林和物業(yè)管理都很看重，這對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展提出了較高的要求。● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場(chǎng)概況 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié)復(fù) 興 路書(shū)院路城中路國(guó)藩大道雙湄路手機(jī)通訊服裝服裝家具汽車站五金電器永豐市場(chǎng)汽配建材汽車西站農(nóng)機(jī)市場(chǎng)復(fù)興路商業(yè)帶：雙峰縣城最老的商業(yè)集群帶，主營(yíng)手機(jī)通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機(jī)等商業(yè)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●S p區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城北新城的核心區(qū)域，享受城市發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇；p規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：緊鄰雙峰縣政府，其他政府機(jī)關(guān)也都已經(jīng)遷至或者規(guī)劃在周邊，是雙峰的政治中心；p交通優(yōu)勢(shì)：和森大道和國(guó)藩路兩大雙峰城市主干道交匯處；p環(huán)境優(yōu)勢(shì)：周邊規(guī)劃有城市廣場(chǎng)和市政公園；p文化優(yōu)勢(shì)：享譽(yù)雙峰的國(guó)藩學(xué)校就在附近；p消費(fèi)優(yōu)勢(shì)：雙峰唯一四星級(jí)酒店就在項(xiàng)目對(duì)面；p規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 90畝的地塊是目前雙峰市場(chǎng)上最大的項(xiàng)目（投資 20億的藝芳新城目前仍未明確），產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，能打造為新的城市地標(biāo)；優(yōu)勢(shì) Strength分析 核心價(jià)值項(xiàng)目屬性● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●W p版塊：項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬發(fā)展中區(qū)域，市場(chǎng)培育有待進(jìn)一步加強(qiáng)；p配套：目前周邊配套和交通仍較落后；p形象：緊鄰城市主干道，噪音、灰塵等影響較大；劣勢(shì) Weakness分析 核心價(jià)值項(xiàng)目屬性● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●O p城市發(fā)展：城北新城的發(fā)展的速度和潛力都非常巨大；p客 群：雙峰人民已越來(lái)越趨向于到城北新城置業(yè)；p配套缺乏：周邊生活配套型設(shè)施以及商業(yè)的稀缺性，有利于本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展；p區(qū)域空白：抓住藝芳新城面市前的機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目可一舉奠定市場(chǎng)領(lǐng)跑者的位置；機(jī)會(huì) Opportunity分析 核心價(jià)值項(xiàng)目屬性● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●T p政策：國(guó)家宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將持續(xù)走緊；p市場(chǎng)：雙峰縣城人口有限，但市場(chǎng)商品房體量大； p競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤項(xiàng)目眾多，且面世時(shí)間集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈；威脅 Threat項(xiàng)目屬性 分析 核心價(jià)值● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●關(guān)注國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)對(duì)市場(chǎng)大環(huán)境的影響與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品形成一定的差異性，把握入市時(shí)機(jī)充足的供應(yīng)量與有限的市場(chǎng)需求的平衡關(guān)系城北新城的發(fā)展?jié)摿φ?wù)區(qū)及周邊配套的逐步完善城北新城對(duì)雙峰人民的吸納能力項(xiàng)目在規(guī)劃和產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)解決規(guī)避深度挖掘借勢(shì)區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)機(jī)遇，合理規(guī)避不利因素，通過(guò)產(chǎn)品規(guī)劃和營(yíng)銷手段解決存在的問(wèn)題。 符合項(xiàng)目實(shí)際情況的策略追隨者 項(xiàng)目不大，作為追隨者是具有一定的可行性，但是需要犧牲價(jià)格和其他部分商業(yè)利益，因而不是最優(yōu)方案不符合本項(xiàng)目的氣質(zhì)補(bǔ)缺者 在區(qū)域內(nèi)，由于規(guī)模小，但是自身單一特色突出，可以打造產(chǎn)品特色，從而成為市場(chǎng)空隙的占有者和獲益者不符合項(xiàng)目實(shí)際特質(zhì)產(chǎn)品定位邏輯因此，我們的關(guān)鍵點(diǎn)就在于區(qū)域發(fā)展借勢(shì)，發(fā)展方向就在于項(xiàng)目自身規(guī)劃、景觀特色、高規(guī)格產(chǎn)品營(yíng)造，我們的定位就是做領(lǐng)導(dǎo)者，做挑戰(zhàn)者。中檔定位 高檔定位 普通定位價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)；資源極度浪費(fèi)；契合項(xiàng)目資源；可達(dá)到目標(biāo)預(yù)期；便于提升市場(chǎng)接受度；項(xiàng)目規(guī)模合適，在新區(qū)核心，不符合高檔住宅屬性；和政府達(dá)成一致的公務(wù)員小區(qū)；● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●產(chǎn)品定位邏輯基于競(jìng)爭(zhēng)策略的定位問(wèn)題結(jié)合前面的分析，隨著雙峰政府的規(guī)劃建設(shè)和區(qū)域宣傳，可逐漸體現(xiàn)出項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知提升、人氣提升、價(jià)值提升、區(qū)域樓盤形象的提升，當(dāng)然也包括競(jìng)爭(zhēng)局面的加劇?！? 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●商業(yè)市場(chǎng)概況 商圈描述 商圈對(duì)比 小結(jié)主營(yíng)業(yè)態(tài) 主要品牌租金水平（元 /㎡ /月）人流量（人 /10分鐘）復(fù)興路沿線手機(jī)通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機(jī)等中國(guó)聯(lián)通、波司登、七匹狼、雙虎家私、格力、海爾、上海立馬、湘中農(nóng)機(jī)機(jī)電大市場(chǎng)、書(shū)院路 — 國(guó)藩路之間約80120，國(guó)藩路以西約50元書(shū)院路 — 城中路約 300人，城中路 — 國(guó)藩路約 200人，國(guó)藩路以西約 100人城中路沿線服裝、家具、餐飲 全友家私、掌上明珠家具生活館、柒牌男裝、九牧王男裝、湘軍府食府沿線主要是 40元，與復(fù)興路交匯處約 100—120元沿線約 5070人，與復(fù)興路交匯處達(dá)到 200250人和森路沿線建材、家居、衛(wèi)浴 金牛管業(yè)、振升鋁材、東鵬陶瓷、法恩莎衛(wèi)浴、圣象地板、惠達(dá)衛(wèi)浴建材市場(chǎng)沿街達(dá)到 70元； 陽(yáng)光花園、玉盤小區(qū)附近為 20元建材市場(chǎng)約 5070人； 陽(yáng)光花園、玉盤小區(qū)附近約 1020人從租金和人流看，雙峰縣城目前最主要的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所仍在復(fù)興路（書(shū)院路 —城中路）沿線，以和森路和國(guó)藩路為軸的城北新城目前還處于商業(yè)發(fā)展初期，零售商業(yè)仍未成形。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問(wèn)卷分析 小結(jié)● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●絕大多數(shù)客戶對(duì)雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展充滿信心，但就近期是否會(huì)受宏觀政策的影響分歧較大。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問(wèn)卷分析 小結(jié)● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●57%的受訪者為二次置業(yè)，改善型需求是市場(chǎng)的主體。有 18%的客戶接受 20232400元 /㎡的價(jià)格還是反映出當(dāng)?shù)貑蝺r(jià)承受能力較高?！? 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●雙峰縣城居民成分相對(duì)單一，以縣城本地人為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為輔，外來(lái)人員非常少。鉑金華府 (售完 ) 優(yōu)勢(shì)：位于新行政中心。劣勢(shì)：地塊不規(guī)則，出入口不是主干道嘉信華庭（在售） 優(yōu)勢(shì)：價(jià)格低，多層居住舒適度好。翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 最低價(jià) 1900；最高價(jià) 2400；均價(jià) 2100威龍國(guó)際（尾盤） 最低價(jià) 1988；最高價(jià) 2800；均價(jià) 2500；商鋪 800010000多一品人居（尾盤） ——藝芳園 (售完 ) 1700元 /平鉑金華府 (售完 ) 最低價(jià) 1688；最高價(jià) 2100；多層均價(jià) 1480；小高均價(jià) 1680玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) ——城中豪苑 (售完 ) ——金碧文園 (售完 ) ——巨龍家園 (售完 ) ——巨龍御園 (售完 ) ——西城雅園 (售完 ) ——陽(yáng)光花園 (售完 ) ——興隆花園 (售完 ) ——湄南新居 (售完 ) ——書(shū)香和苑 (售完 ) ——宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問(wèn)卷分析 小結(jié)● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●置業(yè)目的主要是改善型需求，投資人群較少。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 全國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場(chǎng) 雙峰客戶問(wèn)卷分析 小結(jié)● 長(zhǎng)沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬(wàn)都帝豪 ” 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告 ●項(xiàng)目 立面特點(diǎn) 園林特色藝芳新城（規(guī)劃中） —— ——中央華府（前期） 現(xiàn)代簡(jiǎn)約，灰色為主 60%超高園林覆蓋，東南亞風(fēng)情園林，打造超大中央水景陽(yáng)光城（前期） 新古典建筑風(fēng)格 600棵香樟， 2023㎡水景湖面， 20230㎡中央花園匯豐步行街（前期） 現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì) 無(wú)特別園林嘉信華庭（在售） 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 無(wú)特別園林大漢龍廷（在售） 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 現(xiàn)代園林，設(shè)置中心廣場(chǎng)，室外健身場(chǎng)所金果時(shí)代廣場(chǎng)（在售） 西班牙建筑風(fēng)情 無(wú)特別園林翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 簡(jiǎn)歐 共享玉盤小區(qū)生態(tài)園林威龍國(guó)際（尾盤） 簡(jiǎn)約現(xiàn)代式 ——一品人居（尾盤） —— ——藝芳園 (售完 ) 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 無(wú)特別園林鉑金華府 (售完 ) 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐 托斯卡納園林景觀； 150米綠色生態(tài)長(zhǎng)廊玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) 簡(jiǎn)約現(xiàn)代式 生態(tài)園林，疊水水景，休閑設(shè)施為主城中豪苑 (售完 ) —— ——金碧文園 (售完 ) —— ——巨龍家園 (售完 ) —— ——巨龍御園 (售完 ) 現(xiàn)代簡(jiǎn)約設(shè)計(jì) ——西城雅園 (售完 ) —— ——陽(yáng)光花園 (售完 ) 歐式簡(jiǎn)約設(shè)計(jì) ——興隆花園 (售完 ) —— ——湄南新居 (售完 ) —— ——書(shū)香和苑 —— ——外立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)約和簡(jiǎn)歐為主。項(xiàng)目 占地面積 建筑面積藝芳新城（規(guī)劃中） —— 計(jì)劃投資 20億中央華府（前期） 70畝（含四星酒店 25畝） 10萬(wàn)平方米陽(yáng)光城（前期） 一期 50畝，二期 70畝 一期 6萬(wàn)㎡，二期 14萬(wàn)㎡匯豐步行街（前期） 31941㎡，約 50畝 10萬(wàn)㎡，其中商業(yè) 42424㎡嘉信華庭（在售） 暫時(shí)拿地 30畝 36000㎡大漢龍廷（在售） 32023㎡，約 50畝 11萬(wàn)平方米（多層 ，高層 ，商業(yè) ）金果時(shí)代廣場(chǎng)（在售） 25畝 4萬(wàn)平方米翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 2248㎡，約 4畝 19340㎡（住宅 16949，商業(yè) 1336）威龍國(guó)際（尾盤） 4712㎡，約 7畝 42138㎡（商業(yè) ）一品人居（尾盤） —— ——藝芳園 (售完 ) 40畝 4萬(wàn)平方米鉑金華府 (售完 ) 40畝 67000㎡玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) 113畝 12萬(wàn)平方米城中豪苑 (售完 ) 25畝 ——金碧文園 (售完 ) 25畝 ——巨龍家園 (售完 ) —— ——巨龍御園 (售完 ) 110畝 ——西城雅園 (售完 ) —— ——陽(yáng)光花園 (售完 ) 20232㎡，約 30畝 ——興隆花園 (售完 ) —— ——湄南新居 (售完 ) 40畝 8萬(wàn)平方米書(shū)香