【正文】 都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●項目 位置藝芳新城（規(guī)劃中） 國藩路東側(cè)中央華府（前期） 和森路與國藩路交匯處陽光城（前期） 和森大道與國藩路交匯處匯豐步行街（前期） 城中路老縣政府旁嘉信華庭（在售） 復興路與雙湄路交匯處大漢龍廷（在售） 和森大道南側(cè)，縣國土局往西 50米金果時代廣場（在售） 復興路與城中路交匯處翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 城北和森大道北，城中路與國藩路之間威龍國際（尾盤） 和森大道萬福橋旁一品人居（尾盤） 和森大道南側(cè)，縣國土局往西 50米藝芳園 (售完 ) 復興路與迎賓路交匯處鉑金華府 (售完 ) 和森路消防大隊西側(cè) 300米外玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) 城北和森大道北城中豪苑 (售完 ) 城中路與復興路交匯處東北金碧文園 (售完 ) 城中路與復興路交匯處西北巨龍家園 (售完 ) 和森路與書院路交匯處巨龍御園 (售完 ) 和森大道南側(cè)城中路國藩路中間西城雅園 (售完 ) 農(nóng)機市場旁陽光花園 (售完 ) 城北和森大道北興隆花園 (售完 ) 教育局對面湄南新居 (售完 ) 永豐鎮(zhèn)城南小區(qū)澤南路書香和苑 (售完 ) 一中對面項目區(qū)域：雙峰房地產(chǎn)目前主要是沿和森路沿線發(fā)展，目前市場前期項目和在售項目主要位于和森路沿線，老城區(qū)內(nèi)基本無可售項目。車位配比多為 1： ，陽光城較高達到了 1： 。匯豐步行街（前期） 兩房 110㎡，三房 140㎡，四房 160㎡嘉信華庭（在售） 二房 5%（ 102㎡），三房 90%（ 116133㎡），四房 5%（ 155㎡）大漢龍廷（在售） 二房 90102㎡，三房 100140㎡，四房 140190㎡，五房 211㎡金果時代廣場（在售） 100%三房，面積為 122133㎡翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 164168㎡四房 72套占 68%。項目 優(yōu)勢、劣勢藝芳新城（規(guī)劃中） ——中央華府（前期） 優(yōu)勢：新城中心；綠化率高。劣勢：位于老城區(qū)居住環(huán)境不好。劣勢：產(chǎn)品單一，幾乎為三房，僅有少量兩房入市時間將與本項目重疊，在地理位置上形成競爭局面。受訪者年齡：受訪者主要是 2040歲的中青年，其中 2030歲的占 37%， 3040歲的占 45%， 4050歲的占 14%， 50歲以上的占 4%。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●三房需求占 53%，四房需求占 37%，與市場各項目產(chǎn)品的配比基本一致。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●受訪者對影響購房的要素關(guān)注點較分散，綜合起來對產(chǎn)品本身包括戶型、配套、園林和物業(yè)管理都很看重，這對本項目的發(fā)展提出了較高的要求。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)復 興 路書院路城中路國藩大道雙湄路手機通訊服裝服裝家具汽車站五金電器永豐市場汽配建材汽車西站農(nóng)機市場復興路商業(yè)帶：雙峰縣城最老的商業(yè)集群帶，主營手機通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機等商業(yè)業(yè)態(tài)。項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●S p區(qū)位優(yōu)勢：城北新城的核心區(qū)域，享受城市發(fā)展帶來的機遇；p規(guī)劃優(yōu)勢：緊鄰雙峰縣政府，其他政府機關(guān)也都已經(jīng)遷至或者規(guī)劃在周邊，是雙峰的政治中心；p交通優(yōu)勢：和森大道和國藩路兩大雙峰城市主干道交匯處；p環(huán)境優(yōu)勢：周邊規(guī)劃有城市廣場和市政公園；p文化優(yōu)勢：享譽雙峰的國藩學校就在附近；p消費優(yōu)勢：雙峰唯一四星級酒店就在項目對面；p規(guī)模優(yōu)勢： 90畝的地塊是目前雙峰市場上最大的項目（投資 20億的藝芳新城目前仍未明確），產(chǎn)品可塑性強，能打造為新的城市地標；優(yōu)勢 Strength分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●W p版塊：項目所在區(qū)域尚屬發(fā)展中區(qū)域，市場培育有待進一步加強；p配套：目前周邊配套和交通仍較落后；p形象：緊鄰城市主干道，噪音、灰塵等影響較大；劣勢 Weakness分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●O p城市發(fā)展：城北新城的發(fā)展的速度和潛力都非常巨大；p客 群：雙峰人民已越來越趨向于到城北新城置業(yè)；p配套缺乏：周邊生活配套型設施以及商業(yè)的稀缺性，有利于本項目商業(yè)發(fā)展；p區(qū)域空白：抓住藝芳新城面市前的機會，本項目可一舉奠定市場領(lǐng)跑者的位置；機會 Opportunity分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●T p政策：國家宏觀調(diào)控政策趨嚴，未來房地產(chǎn)市場政策將持續(xù)走緊；p市場：雙峰縣城人口有限，但市場商品房體量大； p競爭：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤項目眾多，且面世時間集中，競爭激烈；威脅 Threat項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●關(guān)注國家政策和經(jīng)濟對市場大環(huán)境的影響與區(qū)域競爭對手產(chǎn)品形成一定的差異性，把握入市時機充足的供應量與有限的市場需求的平衡關(guān)系城北新城的發(fā)展?jié)摿φ諈^(qū)及周邊配套的逐步完善城北新城對雙峰人民的吸納能力項目在規(guī)劃和產(chǎn)品上的優(yōu)勢解決規(guī)避深度挖掘借勢區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢機遇，合理規(guī)避不利因素，通過產(chǎn)品規(guī)劃和營銷手段解決存在的問題。 符合項目實際情況的策略追隨者 項目不大，作為追隨者是具有一定的可行性，但是需要犧牲價格和其他部分商業(yè)利益，因而不是最優(yōu)方案不符合本項目的氣質(zhì)補缺者 在區(qū)域內(nèi)，由于規(guī)模小，但是自身單一特色突出，可以打造產(chǎn)品特色，從而成為市場空隙的占有者和獲益者不符合項目實際特質(zhì)產(chǎn)品定位邏輯因此，我們的關(guān)鍵點就在于區(qū)域發(fā)展借勢，發(fā)展方向就在于項目自身規(guī)劃、景觀特色、高規(guī)格產(chǎn)品營造，我們的定位就是做領(lǐng)導者，做挑戰(zhàn)者。中檔定位 高檔定位 普通定位價值難以實現(xiàn)；資源極度浪費；契合項目資源；可達到目標預期；便于提升市場接受度；項目規(guī)模合適，在新區(qū)核心，不符合高檔住宅屬性；和政府達成一致的公務員小區(qū)；● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●產(chǎn)品定位邏輯基于競爭策略的定位問題結(jié)合前面的分析，隨著雙峰政府的規(guī)劃建設和區(qū)域宣傳，可逐漸體現(xiàn)出項目所在區(qū)域的認知提升、人氣提升、價值提升、區(qū)域樓盤形象的提升，當然也包括競爭局面的加劇?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結(jié)主營業(yè)態(tài) 主要品牌租金水平（元 /㎡ /月）人流量（人 /10分鐘）復興路沿線手機通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機等中國聯(lián)通、波司登、七匹狼、雙虎家私、格力、海爾、上海立馬、湘中農(nóng)機機電大市場、書院路 — 國藩路之間約80120，國藩路以西約50元書院路 — 城中路約 300人，城中路 — 國藩路約 200人，國藩路以西約 100人城中路沿線服裝、家具、餐飲 全友家私、掌上明珠家具生活館、柒牌男裝、九牧王男裝、湘軍府食府沿線主要是 40元，與復興路交匯處約 100—120元沿線約 5070人，與復興路交匯處達到 200250人和森路沿線建材、家居、衛(wèi)浴 金牛管業(yè)、振升鋁材、東鵬陶瓷、法恩莎衛(wèi)浴、圣象地板、惠達衛(wèi)浴建材市場沿街達到 70元； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近為 20元建材市場約 5070人； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近約 1020人從租金和人流看，雙峰縣城目前最主要的商業(yè)消費場所仍在復興路（書院路 —城中路）沿線，以和森路和國藩路為軸的城北新城目前還處于商業(yè)發(fā)展初期，零售商業(yè)仍未成形。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●絕大多數(shù)客戶對雙峰房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展充滿信心，但就近期是否會受宏觀政策的影響分歧較大。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●57%的受訪者為二次置業(yè)，改善型需求是市場的主體。有 18%的客戶接受 20232400元 /㎡的價格還是反映出當?shù)貑蝺r承受能力較高?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●雙峰縣城居民成分相對單一，以縣城本地人為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為輔，外來人員非常少。鉑金華府 (售完 ) 優(yōu)勢：位于新行政中心。劣勢：地塊不規(guī)則，出入口不是主干道嘉信華庭（在售） 優(yōu)勢：價格低，多層居住舒適度好。翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 最低價 1900；最高價 2400；均價 2100威龍國際（尾盤） 最低價 1988；最高價 2800；均價 2500；商鋪 800010000多一品人居（尾盤） ——藝芳園 (售完 ) 1700元 /平鉑金華府 (售完 ) 最低價 1688；最高價 2100；多層均價 1480；小高均價 1680玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) ——城中豪苑 (售完 ) ——金碧文園 (售完 ) ——巨龍家園 (售完 ) ——巨龍御園 (售完 ) ——西城雅園 (售完 ) ——陽光花園 (售完 ) ——興隆花園 (售完 ) ——湄南新居 (售完 ) ——書香和苑 (售完 ) ——宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●置業(yè)目的主要是改善型需求，投資人群較少。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結(jié)● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●項目 立面特點 園林特色藝芳新城（規(guī)劃中） —— ——中央華府（前期） 現(xiàn)代簡約，灰色為主 60%超高園林覆蓋，東南亞風情園林，打造超大中央水景陽光城（前期） 新古典建筑風格 600棵香樟， 2023㎡水景湖面， 20230㎡中央花園匯豐步行街（前期） 現(xiàn)代簡約設計 無特別園林嘉信華庭（在售） 現(xiàn)代簡約 無特別園林大漢龍廷（在售） 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代園林，設置中心廣場，室外健身場所金果時代廣場（在售） 西班牙建筑風情 無特別園林翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 簡歐 共享玉盤小區(qū)生態(tài)園林威龍國際（尾盤） 簡約現(xiàn)代式 ——一品人居（尾盤） —— ——藝芳園 (售完 ) 現(xiàn)代簡約 無特別園林鉑金華府 (售完 ) 現(xiàn)代簡歐 托斯卡納園林景觀； 150米綠色生態(tài)長廊玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) 簡約現(xiàn)代式 生態(tài)園林，疊水水景，休閑設施為主城中豪苑 (售完 ) —— ——金碧文園 (售完 ) —— ——巨龍家園 (售完 ) —— ——巨龍御園 (售完 ) 現(xiàn)代簡約設計 ——西城雅園 (售完 ) —— ——陽光花園 (售完 ) 歐式簡約設計 ——興隆花園 (售完 ) —— ——湄南新居 (售完 ) —— ——書香和苑 —— ——外立面以現(xiàn)代簡約和簡歐為主。項目 占地面積 建筑面積藝芳新城（規(guī)劃中） —— 計劃投資 20億中央華府（前期） 70畝（含四星酒店 25畝） 10萬平方米陽光城（前期） 一期 50畝，二期 70畝 一期 6萬㎡，二期 14萬㎡匯豐步行街（前期） 31941㎡，約 50畝 10萬㎡，其中商業(yè) 42424㎡嘉信華庭（在售） 暫時拿地 30畝 36000㎡大漢龍廷（在售） 32023㎡，約 50畝 11萬平方米（多層 ，高層 ，商業(yè) ）金果時代廣場（在售） 25畝 4萬平方米翡翠華庭（玉盤小區(qū)三期）（在售） 2248㎡，約 4畝 19340㎡（住宅 16949，商業(yè) 1336）威龍國際（尾盤） 4712㎡，約 7畝 42138㎡（商業(yè) ）一品人居（尾盤） —— ——藝芳園 (售完 ) 40畝 4萬平方米鉑金華府 (售完 ) 40畝 67000㎡玉盤小區(qū)（一、二期） (售完 ) 113畝 12萬平方米城中豪苑 (售完 ) 25畝 ——金碧文園 (售完 ) 25畝 ——巨龍家園 (售完 ) —— ——巨龍御園 (售完 ) 110畝 ——西城雅園 (售完 ) —— ——陽光花園 (售完 ) 20232㎡，約 30畝 ——興隆花園 (售完 ) —— ——湄南新居 (售完 ) 40畝 8萬平方米書香