【正文】 佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結中央華府項目位置：和森路與國藩路交匯處 開發(fā)商：婁底湖湘置業(yè)有限公司產(chǎn)品類型：小高層占地面積： 70畝（含四星酒店 25畝）建筑面積： 10萬平方米容積率： 綠化率： 60%總棟數(shù)： 9棟總戶數(shù)： 752戶車位數(shù)：約 400個分期情況：暫定 2期入市日期： 2023年下半年總體規(guī)劃：大圍合式布局立面特點：現(xiàn)代簡約，灰色為主園林特色： 60%超高園林覆蓋，東南亞風情園林，打造超大中央水景物業(yè)費用：預計 戶型配比： 90%為三房（ ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡）， 10%為二房（ ㎡）客戶情況：預計將以公務員為主，縣城生意人、老師、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員、返鄉(xiāng)人員為輔；置業(yè)目的主要是本地改善型首次置業(yè)，投資人群只會占 10%左右。劣勢：產(chǎn)品單一，幾乎為三房，僅有少量兩房入市時間將與本項目重疊，在地理位置上形成競爭局面。價格：一期多層預計為 2023元 /㎡，二期小高層、高層預計 2300元 /㎡客戶情況：預計將以公務員和縣城生意人為主，老師和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為輔推廣媒介：戶外，短信，湘中商情優(yōu)勢：開發(fā)商品牌好，戶型設計多樣合理，產(chǎn)品類型豐富劣勢：價格預計較高陽光城與本項目產(chǎn)品最相似，是市場上已知的最具有競爭力的對手。● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●雙峰縣城居民成分相對單一，以縣城本地人為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為輔，外來人員非常少。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●為真實了解潛在客戶的需求，我們在調(diào)查中對受訪者年齡有過主觀的甄選。受訪者年齡：受訪者主要是 2040歲的中青年，其中 2030歲的占 37%， 3040歲的占 45%， 4050歲的占 14%， 50歲以上的占 4%。受訪者職業(yè)：個體戶是本次受訪主要人群，約占 66%；其次是普通員工占 10%，公司管理層和公務員分別占 4%和 2%。有 18%的客戶接受 20232400元 /㎡的價格還是反映出當?shù)貑蝺r承受能力較高。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●44%受訪者愿意承受 2030萬的總價，相對單價承受能力較高，客觀反映出當?shù)乜蛻魧Ψ课菝娣e的需求將較大。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●三房需求占 53%，四房需求占 37%，與市場各項目產(chǎn)品的配比基本一致。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●120140㎡的三房是受訪者接受程度最高的產(chǎn)品，占到了 43%； 140160㎡四房次之。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●57%的受訪者為二次置業(yè)，改善型需求是市場的主體。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●絕大多數(shù)受訪者以改善居住條件為置業(yè)目的， 24%投資型受訪者這大大超出了市場各在售項目投資者的比例，說明市場的發(fā)展前景還是被看好。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●受訪者對影響購房的要素關注點較分散，綜合起來對產(chǎn)品本身包括戶型、配套、園林和物業(yè)管理都很看重，這對本項目的發(fā)展提出了較高的要求。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●受訪者對商鋪單價的接受程度較低， 500010000元 /㎡成為主力。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●絕大多數(shù)客戶對雙峰房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展充滿信心，但就近期是否會受宏觀政策的影響分歧較大。宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●n宏觀層面上，經(jīng)濟發(fā)展和政策調(diào)控給房地產(chǎn)市場的發(fā)展提出了不小的挑戰(zhàn)；n微觀雙峰市場，前期項目 3個，在售項目 4個，在售尾盤項目 2個，已售完項目 12個，另有規(guī)劃中的藝芳新城（預計投資 20億），相對一個縣城人口僅 9萬人的地區(qū)，市場壓力是較大的；n有壓力也有機會，真正與本項目會有競爭的項目只有陽光城、中央華府和匯豐商業(yè)街，而藝芳新城是本項目潛在最大的對手；n從市場各項目銷售情況及消費者對市場的期望值觀察，雙峰房地產(chǎn)市場隨著城市化進程的加速，潛力仍巨大；n從自身的質(zhì)素看，本項目有極大的市場操作性，且有望成為雙峰市場的標桿；宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 全國地產(chǎn)形勢及政策解讀 雙峰房地產(chǎn)市場 雙峰客戶問卷分析 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●第三部分：雙峰商業(yè)市場簡析商業(yè)市場概況、商圈描述、商圈對比商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結和森大道城中路復興路 復興路（從湄水河 — 西站），是雙峰最老的商業(yè)集群帶；城中路（和森路 — 文星街），該商業(yè)帶在與復興路交匯處是雙峰檔次最高的商業(yè)集群帶；和森大道（湄水河 — 鉑金華府），是雙峰新興的商業(yè)集群帶?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結復 興 路書院路城中路國藩大道雙湄路手機通訊服裝服裝家具汽車站五金電器永豐市場汽配建材汽車西站農(nóng)機市場復興路商業(yè)帶：雙峰縣城最老的商業(yè)集群帶，主營手機通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機等商業(yè)業(yè)態(tài)?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結松建裝飾建材超市建材市場和森路商業(yè)帶：主要是隨著沿線各商品房項目底商興起的商業(yè)集群帶，目前已成熟的是松建裝飾建材市場到湄水河一段?！? 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●商業(yè)市場概況 商圈描述 商圈對比 小結主營業(yè)態(tài) 主要品牌租金水平（元 /㎡ /月）人流量（人 /10分鐘）復興路沿線手機通訊、服裝、家具、電器、汽配、建材和農(nóng)機等中國聯(lián)通、波司登、七匹狼、雙虎家私、格力、海爾、上海立馬、湘中農(nóng)機機電大市場、書院路 — 國藩路之間約80120，國藩路以西約50元書院路 — 城中路約 300人，城中路 — 國藩路約 200人，國藩路以西約 100人城中路沿線服裝、家具、餐飲 全友家私、掌上明珠家具生活館、柒牌男裝、九牧王男裝、湘軍府食府沿線主要是 40元，與復興路交匯處約 100—120元沿線約 5070人，與復興路交匯處達到 200250人和森路沿線建材、家居、衛(wèi)浴 金牛管業(yè)、振升鋁材、東鵬陶瓷、法恩莎衛(wèi)浴、圣象地板、惠達衛(wèi)浴建材市場沿街達到 70元； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近為 20元建材市場約 5070人； 陽光花園、玉盤小區(qū)附近約 1020人從租金和人流看，雙峰縣城目前最主要的商業(yè)消費場所仍在復興路（書院路 —城中路）沿線，以和森路和國藩路為軸的城北新城目前還處于商業(yè)發(fā)展初期，零售商業(yè)仍未成形。本地塊方正、昭示好、無拆遷工程，內(nèi)部雖有一定高差，但整體開發(fā)容易。項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●S p區(qū)位優(yōu)勢：城北新城的核心區(qū)域，享受城市發(fā)展帶來的機遇；p規(guī)劃優(yōu)勢：緊鄰雙峰縣政府，其他政府機關也都已經(jīng)遷至或者規(guī)劃在周邊，是雙峰的政治中心；p交通優(yōu)勢：和森大道和國藩路兩大雙峰城市主干道交匯處；p環(huán)境優(yōu)勢：周邊規(guī)劃有城市廣場和市政公園；p文化優(yōu)勢：享譽雙峰的國藩學校就在附近；p消費優(yōu)勢：雙峰唯一四星級酒店就在項目對面；p規(guī)模優(yōu)勢： 90畝的地塊是目前雙峰市場上最大的項目（投資 20億的藝芳新城目前仍未明確），產(chǎn)品可塑性強，能打造為新的城市地標；優(yōu)勢 Strength分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●W p版塊：項目所在區(qū)域尚屬發(fā)展中區(qū)域，市場培育有待進一步加強；p配套：目前周邊配套和交通仍較落后；p形象：緊鄰城市主干道，噪音、灰塵等影響較大；劣勢 Weakness分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●O p城市發(fā)展：城北新城的發(fā)展的速度和潛力都非常巨大；p客 群：雙峰人民已越來越趨向于到城北新城置業(yè)；p配套缺乏：周邊生活配套型設施以及商業(yè)的稀缺性，有利于本項目商業(yè)發(fā)展；p區(qū)域空白：抓住藝芳新城面市前的機會，本項目可一舉奠定市場領跑者的位置；機會 Opportunity分析 核心價值項目屬性● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●T p政策：國家宏觀調(diào)控政策趨嚴，未來房地產(chǎn)市場政策將持續(xù)走緊；p市場：雙峰縣城人口有限，但市場商品房體量大； p競爭：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤項目眾多，且面世時間集中，競爭激烈；威脅 Threat項目屬性 分析 核心價值● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●關注國家政策和經(jīng)濟對市場大環(huán)境的影響與區(qū)域競爭對手產(chǎn)品形成一定的差異性，把握入市時機充足的供應量與有限的市場需求的平衡關系城北新城的發(fā)展?jié)摿φ諈^(qū)及周邊配套的逐步完善城北新城對雙峰人民的吸納能力項目在規(guī)劃和產(chǎn)品上的優(yōu)勢解決規(guī)避深度挖掘借勢區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢機遇，合理規(guī)避不利因素，通過產(chǎn)品規(guī)劃和營銷手段解決存在的問題。單位：元平米。中檔定位 高檔定位 普通定位價值難以實現(xiàn)；資源極度浪費；契合項目資源；可達到目標預期；便于提升市場接受度；項目規(guī)模合適，在新區(qū)核心，不符合高檔住宅屬性；和政府達成一致的公務員小區(qū)；● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●產(chǎn)品定位邏輯基于競爭策略的定位問題結合前面的分析，隨著雙峰政府的規(guī)劃建設和區(qū)域宣傳，可逐漸體現(xiàn)出項目所在區(qū)域的認知提升、人氣提升、價值提升、區(qū)域樓盤形象的提升，當然也包括競爭局面的加劇。競爭策略 自身分析 適用性領導者 地塊規(guī)模相對較小，產(chǎn)品和景觀配套具有一定優(yōu)勢，但是難以具有壟斷地位。 符合項目實際情況的策略追隨者 項目不大，作為追隨者是具有一定的可行性，但是需要犧牲價格和其他部分商業(yè)利益，因而不是最優(yōu)方案不符合本項目的氣質(zhì)補缺者 在區(qū)域內(nèi)，由于規(guī)模小，但是自身單一特色突出，可以打造產(chǎn)品特色，從而成為市場空隙的占有者和獲益者不符合項目實際特質(zhì)產(chǎn)品定位邏輯因此，我們的關鍵點就在于區(qū)域發(fā)展借勢，發(fā)展方向就在于項目自身規(guī)劃、景觀特色、高規(guī)格產(chǎn)品營造，我們的定位就是做領導者，做挑戰(zhàn)者。首先看項目的整體建筑布局建議● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)代理有限公司 ● 雙峰 “ 萬都帝豪 ” 項目產(chǎn)品定位及營銷策略報告 ●建筑造型意向● 長沙市佐佑房地產(chǎn)