【正文】 牌具有 “ 動力型 ” 實力開發(fā)商； “ 區(qū)域發(fā)展引擎 ” 積淀太華路商圈大明宮核心區(qū)域 區(qū)域發(fā)展價值：西安新行政中心，城市向北發(fā)展，項目位于北城核心，發(fā)展空間巨大。 北城區(qū)域寫字樓正處于發(fā)展階段，同比高新區(qū)辦公氛圍及配套較差，對市場銷售及價位有一定的影響。優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，交通便利，鬧中取靜。城北：未央大道（北二環(huán)至鳳城十路之間）， 其他分布較為零散。公寓競爭項目分布 :從現(xiàn)階段發(fā)展來看，西安公寓產品主要集中在鐘樓、高新、長安路、經開四大板塊，隨著金融商務區(qū)及貿易區(qū)的建設，未來浐灞也將形成一定的公寓類物業(yè)放量。從以投資客為主的客戶屬性成為 以商務客為主的商務屬性。 保障性住房? 積極引導鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設和棚戶區(qū)改造，確保在新出讓或劃撥土地的經濟適用房項目、普通商品房項目和棚戶區(qū)改造項目中，廉租住房的配建比例分別不低于 15%、 5%和30%，全面完成 2023年保障性住房建設 。 銷售目標：截止 2023年 5月 26日， 實現(xiàn) 2次內部認購解籌，積累客戶 1000組以上，認購 500套，總銷 億，回款 。 營銷目標： 在 “ 變 ” 市之下，最大程度規(guī)避政策風險，實現(xiàn)保增量價。? 點評：目前一線市場反饋的應對措施比如購買 /補交完稅證明或社保證明、轉到以公司名義購房、外地戶口利用本地戶口假結婚、外地已購房夫妻假離婚等。公寓產品客戶216?？蛻舴e壓得到釋放，市場迎來小陽春，開始逐步回暖快速上漲 價格平走 價格下浮 回調上揚新政產品影響公寓 ★★ ★★ ★★90以下 ★ ★☆ ★★90130 ★★ ★★☆ ★★★ 130以上 ★★★★ ★★★★ ★★★★ 2023年 11月公寓產品受到影響變化不大，住宅產品隨著時間的推移影響面擴大，程度加深同策對新政下市場研判 :影響背景差異： 2023年整體經濟層面運行良好，同策認為本次樓市調控影響層面不會出現(xiàn) 08年的局面；政策效用力度 ： 本次政策的力度較大，影響強烈，相對 07年國家調控有過之而無不及；產品影響： 從目前看 130平米以上受到新政影響較大， 90以下和 90130平米的產品銷售影響較小，未來逐步擴散到首置產品和首改產品，公寓產品受到影響變化不大，住宅產品隨著時間的推移影響面擴大，程度加深；客戶影響： 公寓產品客戶群從投資屬性客戶變成商務屬性客戶；住宅產品居住屬性客戶不變；價格影響： 本次政策力度大，市場必將出現(xiàn)調整，預計年中會有階段性的價格調整，趨勢上會使市場逐步冷卻，價格下滑在 5%10%左右，直至年底。盛龍廣場平層圖西安的寫字樓主要集中在高新區(qū) 和 經開區(qū) 兩大區(qū)域高新區(qū)：高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段。高新?水晶城將成為高新區(qū)核心地段的新地標建筑。經開區(qū)寫字樓整體狀況匯總： 現(xiàn)階段城北純商務寫字樓較少，大多以綜合體的形式出現(xiàn)，或以公寓樓里分層夾帶辦公的形式出現(xiàn)，客戶群多以辦公和投資為主，且偏好購買現(xiàn)房，價格主要集中在 700010000元 /㎡ 中間，租金 50100元之間 為主。 社會價值 ——從南、北郊店帶動區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)實案例，凸顯大明宮集團是當之無愧的 “ 動力型 ” 實力開發(fā)商； 企業(yè)價值 ——從建材市場到建材家居城再到百萬平米國際綜合體，大明宮實業(yè)集團再一次策動本區(qū)域的升級發(fā)展；2023年，歷經多年積淀和充分準備，大明宮實業(yè)華麗轉身、完美跨界，國家遺址公園旁，建造百萬平米國際綜合體，萬眾期待。北二環(huán)：北二環(huán)黃金環(huán)線主干道人流、物流、經濟流多重輻射216。“ 3萬平米 ” 景觀廣場 ， “ 極奢頂級配套 ” 休閑： 、 3萬㎡綠色城市廣場 生活：星級會所、室內恒溫泳池、超大地下停車場 醫(yī)療：北環(huán)醫(yī)院、大華醫(yī)院、西安大唐醫(yī)院、５分鐘保駕護航健康生活。 世界級國家遺址公園，西安 “ 城市中央公園 ” ， 大明宮國家遺址公園：項目西南側，投資 120億打造 。S：優(yōu)勢分析O：機會分析W：劣勢分析T：挑戰(zhàn)分析 地處大明宮商圈核心區(qū)，緊鄰大明宮國家遺址公園、地鐵四號線站口、新行政中心 百萬平米城市復合體，頂級城市生活配套，教育 大明宮區(qū)域綜合發(fā)展改造，市府北遷、西安國際化大都市發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域投資增值潛力巨大 地鐵 2號線開通區(qū)域價值升攀 項目通達的交通體系，在提升項目可達性的同時，會有較大的噪音影響 城中村距離較近，對項目品質稍有影響 周邊未來萬科、萬達綜合體及區(qū)域同類項目項目對本項目銷售市場壓力大 限購令等政策影響，對項目銷售存在一定難度總體優(yōu)勢明顯，存在較大市場機會點，挑戰(zhàn)與機會并存?？祻吐?、輕工（ %）市區(qū)散客（ %）郊縣、陜北客戶（ %）購房年齡在 2650歲之間。保障項目推售合法性及現(xiàn)場展示的完整性。如果我們產品沒有絕對優(yōu)勢，我們必須尋找產品對比 優(yōu)勢，或尋找競爭空隙，實 現(xiàn)項目的價值。開盤等重大節(jié)點配合輔流報媒。216。通過多方面客戶渠道拓展、持續(xù)性現(xiàn)場 SP活動舉辦，廣泛吸納意向客戶到場，招致售場人山人海的熱烈氣氛，形成口碑宣傳基礎。售樓部 門口園林小品 設計，讓客戶從進門開始對 本案有好印象；216。售樓部特色裝修風格，新 穎時尚、多運用現(xiàn)代科 技；216。應對市場變局：【 應對樓市變局的挑戰(zhàn) 】樹立客戶信心針對性線下拓客目的性活動營銷大明宮客戶管理體系提升客戶到訪提高項目成交樹立客戶信心 提升客戶到訪 化解成交障礙掃蕩對象 具象寫字樓未央路、康復路、科技、長安辦公大樓商圈太華路商圈、龍首商圈、輕工商圈、康復路商圈鎖定 項目主要 大客戶拓展區(qū)域 ，主要集中在 以 未央路和康復路區(qū)域的寫字樓宇企業(yè)升級手冊 鎖定商務客企業(yè)升級手冊針對西安客戶拓客 ——商務客戶樹立客戶信心 提升客戶到訪 化解成交障礙Commercial district銷售員外出大客戶拓展，挖掘 “ 商務客戶群 ” ，主要集中在各大 寫字樓 、 大市場 、重要商業(yè)網(wǎng)點、商會 等投資客戶集中區(qū)域，可舉辦相關投資講座或論壇活動，進行圈層挖掘。地點：待定。地點：售樓部現(xiàn)場推廣：結合報紙、網(wǎng)絡強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的暖場活動。與合作銀行溝通，為客戶辦理一年納稅證明樹立客戶信心 提升客戶到訪 化解成交障礙強力隊伍超強殺客：動力 +壓力機制保證強大執(zhí)行力！壓力機制：堅決執(zhí)行末尾淘汰制度，以 2個月為期，銷售業(yè)績最后一名自動淘汰 .并通 過及時補充新人保持團隊的活力。 *****? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 ****? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 ***? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 ***? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 ****? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 *****? 1行 動 出成果，工作出 財 富。反復演練2?布置的大氣、動線流暢、氣氛緊張而有序；?“ 三重等候 ” ，保證客戶有序進入選房區(qū)選房；?一對一選房，銷售員積極引導，現(xiàn)場配合快節(jié)奏音樂，整個現(xiàn)場氣氛熱烈，客戶間無形的形成你爭我搶的局面，現(xiàn)場氛圍幫助銷售員逼定客戶。應對市場變局：【 應對樓市變局的挑戰(zhàn) 】樹立客戶信心針對新政步步為營強力隊伍超強殺客策略把控促進成交提升客戶到訪提高項目成交樹立客戶信心 提升客戶到訪 化解成交障礙針對新政，步步為營：降低客戶首付壓力：216。形式：邀約各類行業(yè)精英人士在會所或酒店舉行時尚 patty、現(xiàn)場節(jié)目表演、抽獎活動地點：項目會所推廣：結合報紙、網(wǎng)絡強勢渲染項目品牌及項目各營銷節(jié)點的炒作活動。形式：品牌發(fā)布會，商界明星及娛樂明星助陣。邀請人員： 西安市政府、經開區(qū)、西安規(guī)劃局、鳳凰衛(wèi)視、西安主要 媒體記者 炒作媒體： 鳳凰衛(wèi)視、西安市主流媒體軟文、網(wǎng)絡新聞稿及論壇、雜志證言制造提升客戶信心：樹立客戶信心 提升客戶到訪 化解成交障礙ServiceDescription of the pany’s service風投公司到場炒作國際一線風投巨頭空降西安，參觀大明宮項目。臨街圍擋， 樹立較好的 形象展示面；216。對于主案名與業(yè)態(tài)的處理：我們將以 “ 主案名 ” 形式進行銷售推廣 住宅 ︱ 公寓 ︱ 購物廣場 ︱ 商務 ︱ 寫字樓對于視覺延展：我們將以 “ 整體主 LOGO+分業(yè)態(tài) ” 進行視覺延展第二個關鍵解決辦法在推廣傳播過程中，通過主案名綴業(yè)態(tài)及視覺分類延展將整個形象拔升至頂峰高度分產品入市后靠產品市場反應為整個項目添彩，強調規(guī)劃的可行性和整體項目成長性第三個關鍵解決辦法整體推廣和分期推廣之間關鍵在于整個營銷節(jié)奏的控制整體推廣主線貫穿整個項目營銷推廣后期靠前期的沉淀，回歸整體大形象拉升，連帶企業(yè)品牌在項目入市初期靠整體推廣，樹立整個項目的形象高度，確定整個項目的基調本項目雖采用整體項目形象貫穿營銷推廣工作的始終，但是其節(jié)奏是不能一成不變的，這里一方面出于整個市場的審美疲勞考慮，另一方面出于整個營銷費用和分產品推廣配合的考慮本項目品牌互動舉措，舉例如下：1. 初期利用 “ 大明宮 ” 利好與 “ 大明宮 ” 品牌增強消費者購買信心，尤其商務部分2. 將企業(yè)品牌的提升著重安排在各個分組團的間隙3. 產品品牌塑造中，高頻次宣傳企業(yè)，提升企業(yè)品牌4. 通過多頻次論壇活動建立雙方品牌5. 通過媒體樹立企業(yè)領導形象，間接提升企業(yè)品牌第四個關鍵解決辦法利用 “ 大明宮 ” 品牌建設初期產品形象，利用產品品牌提升企業(yè)品牌，建設是全部品牌塑造的基調品牌會賦予項目更可信的保值增值屬性，大明宮實業(yè)十幾年的成功運作已經足夠證明：口碑的力量支撐品牌快速發(fā)展，做足口碑，是企業(yè)品牌與項目品牌互動成長。眼球效應恒大開盤前提條件 ,無一例外。除固定排布， 根據(jù)公關活動、開盤等節(jié)點性重大活動的需求增加營銷導向傳播。團購政策單位或個人團購優(yōu)惠團購數(shù)量 10—30套 額外優(yōu)惠 1%團購數(shù)量 30—50套 額外優(yōu)惠 2%團購數(shù)量 50套以上 額外優(yōu)惠 3%獎勵 ——組織或聯(lián)絡團購的主要人物A、個人買房10—30套，給予 5%額外優(yōu)惠 ；30套 —50套，給予 8%額外優(yōu)惠；50套以上給予 10%額外優(yōu)惠；B、個人不買房10—30套，給予每套房 800元獎勵；30—50套，給予每套房 1000元獎勵；50套以上，給予每套房 15