某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位分析及研判-文庫吧在線文庫
【正文】 話題，及 “ 城外居住 ” 的新思索，易于本案找到出發(fā)點(diǎn)；目前本案周邊大多數(shù)開發(fā)商的 “ 小家子 ” 定位（視本項(xiàng)目為簡單的郊區(qū)住宅），為本案扛起 “ 新都市主義 ” 的大旗，及樹起 “ 領(lǐng)跑者 ” 風(fēng)范，帶來了契機(jī)；本案處于松江新城 CBD中心位置的優(yōu)勢及北部臨近大學(xué)城等濃厚文化氣息，在市場訴求中，在大主題誘發(fā)下易形成創(chuàng)新之說。松江供需狀況比較999年至 2023年 50萬平方米 /年2023年 109萬平方米2023年 135萬平方米2023年（上半年） 年成交量松江新城平均房價(jià)分析1999年 1600元2023年 1800元 增長 %2023年 2300～ 2600元 增長 %2023年 3300元 增長 %2023年（上半年） 4000～ 4500元 增長 ％結(jié)集開發(fā)分析A、九亭板塊開發(fā) ： 依托該區(qū)域較成熟的配套條件、又籍距閔行七寶較近優(yōu)勢，隨軌道 9號線的拉動，房價(jià)一路攀升，已在上海樓市基本形成了 “ 九亭概念 ” ，且處一個(gè)較健康的發(fā)展態(tài)勢B、新閔 —— 新橋板塊 ： 與莘莊鎮(zhèn)一路之隔，為上海較早開發(fā)的純別墅社區(qū)，在上海樓市具一定的影響C、松江新城板塊： “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的唯一新城概念 （詳情后述）D、佘山板塊： 上海樓市中的頂級別墅聚居區(qū)之一，總開發(fā)量雖不大，但佘山旅游環(huán)境及超低容積率的開發(fā)，將聚集一批住宅巨富。 陽光世紀(jì)城導(dǎo)入英國漢維園林景觀創(chuàng)意手筆，將氣勢恢弘的入門景觀，韻律綿綿的斜坡綠草，五環(huán)相扣的潺潺水系等園林巨匠工藝，與小區(qū)正南 300米綠化帶渾然而成的極致綠意空間，抒寫新都市主義倡導(dǎo)的人與自然和諧共存的浪漫情致。（ 4） 尊重歷史 新都市主義強(qiáng)調(diào)保護(hù)歷史建筑主張，可以使城市保持一種文明的血脈聯(lián)系，從而喚醒人的記憶，寄托人的情感，體現(xiàn)了一種親切的人文關(guān)懷。?“ 新都市主義 ” 概念在我國北方樓市曾有引用，但在上海，尚未有一家樓盤予以完整地體驗(yàn)和應(yīng)用。新都市主義的五大關(guān)懷 新都市主義的城市建設(shè)理念，所有主張的背后都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。中國內(nèi)地住宅小區(qū)由城市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，作為傾向性的趨勢，出現(xiàn)在 20世紀(jì) 90年代前期，而自去年之中開始的新都市主義新的實(shí)踐，結(jié)合本土化運(yùn)作的特性，演繹出精采紛呈的鮮活史劇。 陽光世紀(jì)城憑籍在建中的直駛徐匯中心區(qū)域 R4輕軌的直接拉動，將城里城外的距離變得彈指一揮間，且環(huán)三、環(huán)四、滬杭高速等大都市快捷動脈的相依相偎，使它的 “一站式 ”生活出行信條鞭劈入理，而整座小區(qū)的干支分流及通向快捷干線的合理布置，完全貼切于新都市主義 “面向公共交通布局 ”和 “有效的步行半徑 ”的原則主張。（ 2）建筑形態(tài)的表現(xiàn)，至少在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，一定意義上開啟了松江大盤，高層、頂級公寓的嶄新時(shí)代（ 3）得天獨(dú)厚的正南面 300米綠化帶的直接接壤，增加了樓市附加值意義（ 4）小區(qū)近 4萬平方米的商業(yè)配套，與在建或已建成的商業(yè)將形成的商業(yè)文化氛圍獨(dú)具意義（ 5）周邊樓盤放號預(yù)約時(shí)間的過長導(dǎo)致的市場紊亂現(xiàn)象，本案可以相對充分吸?。?6）主題概念的推導(dǎo)，將形成 “ 一城獨(dú)攬 ” 之勢第三部分項(xiàng)目定位分析一、 本案已獲資料分析據(jù)本案已登記的 4000客戶資料分析： 房型需求特征從房型需求看，兩房和三房占了絕對地位，兩房占 38%，三房占49%，三房的需求占第一位，而如果追求豪華房型，則需求傾向于直接跳到復(fù)式。 本案相對的高容積率（ ），為目前上海市區(qū)擇居郊區(qū)期盼低容積率的心理，易產(chǎn)生一定的抗性； 過度的炒家行為，為后市大量上市容量背景中易產(chǎn)生價(jià)格上的打壓； 珠江新城的開發(fā)品牌及項(xiàng)目本身的直接抗性作用，在一定程度上將制約本案的健康發(fā)展。（樂購、易初蓮花、大潤發(fā)、家樂福）、百萬平方米商業(yè)配套；、醫(yī)院、銀行等生活配套齊全；交通；風(fēng)情街。A、 銷控因素 ：本案三期推案主題明確。 2. 銷控原則：（以每階段計(jì)） A. 強(qiáng)銷期：控房型、控樓層、控位置、控總價(jià)、控單價(jià)。b) 嚴(yán)格控制簽約進(jìn)度及資金回籠速度。 b) 根據(jù)各產(chǎn)品去化速度，及時(shí)調(diào)整價(jià)格以平衡去化。b) 細(xì)化銷控，對余下房源進(jìn)行房型以好帶差、面積房型搭配、總價(jià)以低帶高的銷控步驟。 E. 對周邊在售個(gè)案進(jìn)行摸底市調(diào)。M. 籌備公開。 19:18:4619:18:4619:18Monday, January 25, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 19:18:4719:18:4719:181/25/2023 7:18:47 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 7:18:47 下午 7:18 下午 19:18:47一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 217:18 下午 一月 2119:18January 25, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:18:4719:18:4719:18Monday, January 25, 20231知人者智，自知者明。 25 一月 20237:18:47 下午 19:18:47一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 217:18 下午 一月 2119:18January 25, 20231行動出成果，工作出財(cái)富。整盤推案價(jià)格： 4300元 /㎡一期推案價(jià)格： 4100元 /㎡二期推案價(jià)格： 4300元 /㎡三期推案價(jià)格： 4600元 /㎡(四 )現(xiàn)金流量表 (略 )靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。I. 樣板房在正式完工前，不對外開放。2. 銷售操作策略 A. 客戶現(xiàn)場接待預(yù)約時(shí)間： 12月 28日 —1 月 10日。f) 注意客戶資料的統(tǒng)計(jì)整理與分析，并相應(yīng)調(diào)整銷控。 a) 控制優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的開放數(shù)量，保證基本的銷售數(shù)量，并可吸引客戶來現(xiàn)場。c) 對將公開房源進(jìn)行分類界定銷控，根據(jù)預(yù)估其市場反應(yīng)可分為四類：優(yōu)質(zhì)房源、標(biāo)準(zhǔn)房源、問題房源、末等房源。D、 房源房型配合
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