【正文】 2023年及現(xiàn)在 ——第一集團(tuán)：長(zhǎng)沙。480億以上；第二集團(tuán)：株洲、常德。614947 常德市 816250 “ 兩城 ” 建設(shè)： “ 湖南最開放城市 ” 和“ 湘粵贛區(qū)域中心城市 ” —— 湖南深圳“ 三城 ” 創(chuàng)建：全國(guó) “ 文明城市 ”“ 衛(wèi)生城市 ” 和 “ 園林城市 ” 已拉開2023年投資稅收雙雙取得湖南 省排名第二的 佳績(jī)。平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 區(qū)域市場(chǎng)分析1 宏觀政策走勢(shì)3市場(chǎng)研究與分析Chapter同時(shí)可售房源總價(jià)，單價(jià)向房管局申報(bào)。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于 60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 、地方政府問責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等 ——，調(diào)高利率 +取消建設(shè)前項(xiàng)目貸款 +限購(gòu)升級(jí) +逐步推行首套房首付比例不低于 50%的金融政策，抑制城市剛需！從 2023年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來，營(yíng)業(yè)稅改征、拿地首付不低于 50%、二套房首付和按揭利率提升、停發(fā)放三套房貸款、限期部分央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地增值稅清算、加大保障性住房建設(shè)力度等等一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無(wú)前例的調(diào)控力度， 未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)失去了大漲與暴漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)。土地出讓成交后，必須在 10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后 1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款 50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過半年。報(bào)告中我們將采取舍棄詳細(xì)復(fù)雜、系統(tǒng)、繁瑣的文本報(bào)告形式，側(cè)重于客觀市場(chǎng)分析與決策依據(jù)導(dǎo)入，旨在為項(xiàng)目開發(fā)提供大勢(shì)把握與創(chuàng)新營(yíng)銷的基本依據(jù)。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20個(gè)月來樓市主要的調(diào)控政策（續(xù)）時(shí)間 措施 要點(diǎn)住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 》住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 》 ，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，通知規(guī)定以家庭為單位， 認(rèn)房也認(rèn)貸 。在供給有限的前提下，打擊投資、投機(jī)性需求，緩解市場(chǎng)中尖銳的供需矛盾是平抑房?jī)r(jià)的重要手段?？梢悦鞔_判斷，換屆后的國(guó)家政府將會(huì)更嚴(yán)。如今武廣沿線的地產(chǎn)版圖將更加豐富?？土髁?jī)H次于長(zhǎng)沙！ 5條高速公路在此交匯。株洲市 54855004 郴州市 開發(fā)金額在 20億以上；第五集團(tuán)：張家界。開發(fā)金額在 80億以上 ；第三集團(tuán)：岳陽(yáng)、湘潭、懷化、婁底、益陽(yáng)。 09年市場(chǎng)迅速回暖，存量房得到快速消化， 2023年郴州市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，銷售量大舉抬升。 2023年至今，約有 40個(gè)項(xiàng)目在售或待售，總供應(yīng)量近 400多萬(wàn)平米 （在年內(nèi)和未來 23年逐步釋放出來的總量約 600萬(wàn)平米，郴州房地產(chǎn)的快速發(fā)展達(dá)到峰頂） 自中珠改觀，恒大、金地、 公務(wù)員購(gòu)房的比率將要明顯下降，因?yàn)樗麄兣c全國(guó)各地一樣。 關(guān)鍵詞：周邊、價(jià)格、地段、戶型、園林配套關(guān)鍵詞：保潔、維修、車管、綠化、電梯、會(huì)所平衡堂智業(yè)聯(lián)盟u郴州政府鼓勵(lì)、政策支持、社會(huì)需求 等諸多因素促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)：u郴州強(qiáng)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，強(qiáng)勁消費(fèi)能力 為房地產(chǎn)發(fā)展提供了湖南少有的堅(jiān)實(shí)消費(fèi)基礎(chǔ)；u郴州城市特區(qū)化 引發(fā)城市規(guī)模和人口容量超常規(guī)擴(kuò)張，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間和旺盛的剛性需求，但同時(shí)選擇的空間加大， 優(yōu)勝劣汰廣泛顯現(xiàn)，泛房地產(chǎn)機(jī)會(huì)十分明顯 ；u城市創(chuàng)建、功能、品位提升 ，房地產(chǎn)升級(jí)換代必然要求，行業(yè)大發(fā)展空間已經(jīng)打開；u固定資產(chǎn)配置比重日益突出， 房地產(chǎn)投資保值功能將被廣泛的認(rèn)同 ，泛珠江地區(qū)社會(huì)對(duì)郴州房地產(chǎn)投資偏好給整個(gè)市場(chǎng)提供了巨大空間，為新產(chǎn)品提供了設(shè)計(jì)和銷售平臺(tái)；u高鐵時(shí)代成熟 為本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展帶來高鐵般的速度和想象空間。400萬(wàn)元打造的營(yíng)銷中心，成為一大亮點(diǎn)，取得巨大成功；216。祥云國(guó)際 — 基本情況郴州個(gè)案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟大面積入戶花園，可改造性雖強(qiáng)，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。大面積入戶花園，可改造性雖強(qiáng)，幾乎失去了創(chuàng)新的意義。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，可改造成陽(yáng)光房郴州個(gè)案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟項(xiàng)目個(gè)案比對(duì) 愛蓮湖畔 — 典型戶型大入戶花園設(shè)計(jì)，可改造成房間戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)；面積： 114㎡ 帶入戶花園及雙陽(yáng)臺(tái)。產(chǎn)品規(guī)劃超前、靈動(dòng)空間， 大陽(yáng)臺(tái)、雙層高露臺(tái)、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗 的運(yùn)用；216。售價(jià)快速走高。 一味追求高容積率，大大降低項(xiàng)目 品質(zhì)和居住舒適度 —— 拉長(zhǎng)資金鏈，縮水價(jià)值 ；216。祥云國(guó)際新加坡浪淘沙和龍泉名邸的巴厘島風(fēng)情 僅僅停留在概念上 ；愛蓮湖畔 中式園林 、華寧春城的 入口組團(tuán)園林、水郡的水景環(huán)繞 具備亮點(diǎn)；216。 入戶花園半贈(zèng)送 ，可改造性強(qiáng)216。 大廚房、餐廳豪宅尺度格局216。進(jìn)高 鐘 慶 資 速平衡堂智業(yè)聯(lián)盟當(dāng)前周邊建筑環(huán)境雖荒涼、城市感弱，但道路感非常強(qiáng)勢(shì)。明顯化節(jié)點(diǎn)開發(fā)審視 時(shí)間拉長(zhǎng)不一定能建立良好的市場(chǎng)影響力審視 1：定位及產(chǎn)品（ 1）常規(guī)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能充分考慮寬泛特定群客戶偏好與實(shí)際環(huán)境影響，檔次觀感有限（ 2）園林建設(shè)很難為社區(qū)加分 —— 周邊品牌公司大項(xiàng)目會(huì)否拉動(dòng)流失客群？審視 4：市場(chǎng)價(jià)格 —— 滾動(dòng)增利極可能是一廂情愿：因?yàn)?3年內(nèi)的投放量是可去化量的 5倍（ 1）若低價(jià)預(yù)支團(tuán)購(gòu)尚不夠支撐建設(shè)且丟掉項(xiàng)目利潤(rùn)的一半，且品質(zhì)難保失去開發(fā)意義（2） 20232023的郴州非比 2023全國(guó)的意外，暴漲蕩然無(wú)存，雖 整體價(jià)格有望逐步提升但非所有項(xiàng)目都升，政局與大宏觀落地 +超級(jí)項(xiàng)目的擠壓，剛需對(duì)非實(shí)力項(xiàng)目不再剛需。社區(qū)內(nèi)設(shè)有專門的富順房產(chǎn)健康專線，只需要輕輕一撥，便可以為業(yè)主免費(fèi)解決預(yù)約掛號(hào)、導(dǎo)醫(yī)導(dǎo)檢、協(xié)助辦理入院、住院護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)問題，徹底解決看病難的現(xiàn)狀；不定期的各類健康主題活動(dòng)：如健康講座，育兒課堂、養(yǎng)生知識(shí)培訓(xùn)等，年度的免費(fèi)體檢 ……數(shù)字化小區(qū)概念 —— 未來 【 項(xiàng)目定位 】 和 【 產(chǎn)品策劃 】 與其他元素具體性說明。? 體驗(yàn)地產(chǎn)革命性的購(gòu)房特征： 體驗(yàn)地產(chǎn)時(shí)代，在消費(fèi)者心中，住宅產(chǎn)品的居住功能價(jià)值充其量只占 20％，消費(fèi)者更為關(guān)注產(chǎn)品為其所帶來的文化層面和情感方面的價(jià)值體驗(yàn)，要求不僅要為其提供理想的居住空間，更重要是要為其創(chuàng)造一種全新的生活方式和生活的體驗(yàn)。大? 3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)； 13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。? 業(yè)精于勤，荒于嬉。 一月 21一月 21一月 21一月 21? 我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個(gè)月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。? 最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時(shí)機(jī)發(fā)掘開拓的人。這與沒有嘗過辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。? 觀念決定思路，思路決定出路。7:18:3325,217:18 7:18:337:18:3325,217:18 7:18:337:18:33 一月 21一月 2119:18:3319:18:33January217:18 7:18:33consecteturnullautNullaidipsum 2023/1/25一月 JanuaryJanuary 2023/1/2520237:18:33JanuaryJanuary 2023/1/2520237:18:33JanuaryJanuary19:18? 創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競(jìng)爭(zhēng)將淘汰我們。? 如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。 7:18:33 19:1819:18:33一月 2119:18? 靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會(huì)有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)有什么樣的人才。 一月 21一月 21一月 21一月 21? 對(duì)人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對(duì)人才不僅要善于識(shí)別其長(zhǎng)處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。? 這個(gè)世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績(jī)，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。資 關(guān)鍵點(diǎn)：創(chuàng)新融資模式，尋求非訂單非股份合作；或地域人脈快速整合集聚資金。價(jià)值認(rèn)知—— 周邊項(xiàng)目東北 200米進(jìn)入貿(mào)易與加工保稅區(qū)項(xiàng)目正北通過城市廣場(chǎng)接國(guó)慶南路通達(dá)主城平衡堂智業(yè)聯(lián)盟價(jià)值認(rèn)知—— 資源項(xiàng)目地塊東臨大道之北向往京珠高速和東城項(xiàng)目地塊東臨大道之南向往桂陽(yáng)和高鐵西站東北地塊西北西南平衡堂智業(yè)聯(lián)盟平衡堂智業(yè)聯(lián)盟價(jià)值認(rèn)知地塊價(jià)值小結(jié)：地處未來繁華區(qū)腹地，發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑼獠抠Y源好于內(nèi)部?jī)r(jià)值分析 3：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（ 1）中等容積率、小規(guī)模，需產(chǎn)品賣點(diǎn)打造并利用好外部資源來強(qiáng)化之價(jià)值分析 2：資源（ 1）外部資源好于內(nèi)部資源（ 2）北部和西部資源山地公園、學(xué)校、游樂綠地具體規(guī)劃目前不確定價(jià)值分析 1：地段（ 1）位于郴州房地產(chǎn)價(jià)值高點(diǎn)板塊但目前暫邊緣化（ 2）當(dāng)前周邊環(huán)境城市感弱，但未來發(fā)展前景大，道路感強(qiáng)勢(shì)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 開發(fā)商目標(biāo)1 地塊價(jià)值認(rèn)知地塊價(jià)值認(rèn)知 開發(fā)商目標(biāo)Chapter進(jìn) 路 活 桂 北湖一號(hào)：關(guān)鍵詞：營(yíng)銷至上、展示體驗(yàn)、高調(diào)推廣、合作團(tuán)隊(duì)、細(xì)節(jié)打造市場(chǎng)分析總結(jié)平衡堂智業(yè)聯(lián)盟市場(chǎng)研究與分析Chapter 闊綽衣帽間、主臥室南北通透市場(chǎng)分析總結(jié) 關(guān)于產(chǎn)品 平衡堂智業(yè)聯(lián)盟平衡堂智業(yè)聯(lián)盟戶型 —— 中珠愛蓮湖畔經(jīng)典戶型216。大多樓盤涉及產(chǎn)品面積差大，產(chǎn)品涵蓋一房到五房，往往不利于客戶判斷與同類客戶的集中整合，失去了快速銷售的基礎(chǔ)。關(guān)于產(chǎn)品 園林216。14 市場(chǎng)總結(jié)個(gè)案樓盤分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟1. 郴州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于 粗放型發(fā)展 與 高速提質(zhì)發(fā)展 相融匯的復(fù)合階段 。郴州個(gè)案平衡堂智業(yè)聯(lián)盟億楓翠城 — 典型戶型內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，可改造成臥室戶型： 3+1；面積： 115㎡ 帶雙陽(yáng)臺(tái)和一內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積達(dá) 2122平，內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 可改造成臥房，緊湊而不失舒適性。 4房 :126平米開發(fā)商 深圳市億民房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司 銷售中心展示效果好，活動(dòng)營(yíng)銷豐富， 3D片展示， 一級(jí)物管 +體驗(yàn)營(yíng)銷 ；216。人民西路地段價(jià)值優(yōu)勢(shì) ，配套齊全，生活成熟度高；216。供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大整體競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇而創(chuàng)新模式戶型需求呈現(xiàn)緊湊實(shí)用趨勢(shì)隨城市改造整體價(jià)格必能不斷提升品牌大鱷拉大價(jià)格箱體產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)政策繼續(xù)收緊平衡堂智業(yè)聯(lián)盟2 區(qū)域市場(chǎng)分析1 宏觀政策走勢(shì)3市場(chǎng)研究與分析Chapter購(gòu)房人群分析平衡堂智業(yè)聯(lián)盟20232023郴州客戶基本區(qū)域來