房地產(chǎn)策劃案例水產(chǎn)副食超級(jí)商城-文庫吧在線文庫
【正文】 機(jī)會(huì) ? 人們渴望改善周邊環(huán)境： 炭市街的經(jīng)營(yíng)者和投資人都強(qiáng)烈渴望改善環(huán)境 ， 提高生活質(zhì)量 。 ? 景觀優(yōu)勢(shì)： 站在本項(xiàng)目 15樓上 ， 一覽西安古城全貌 ， 古城墻 、 鐘樓 、 鼓樓 、 環(huán)城公園 、 雁塔廣場(chǎng)等名勝盡收眼底 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城內(nèi)區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)走勢(shì) ? 2023年 7月份城內(nèi)區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類 3345元 /平方米 ， 商鋪類 8841元 /平方米 ， 寫字樓 5869元 /平方米 ， 公寓類 4802元 /平方米 ， 別墅類 4724元 /平方米 ， 商住類 7752元 /平方米 。 ? 由于經(jīng)營(yíng)品種所限，炭市街的形象不大好。 ? 房地產(chǎn)進(jìn)入微利時(shí)代 ， 競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化 ： 今年以來 ， 相關(guān)政策 “ 打壓 ” 、 新盤激增 ，市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)迫使許多開發(fā)商的樓盤走進(jìn) “ 微利時(shí)代 ” ， 降價(jià)成為生存和贏得市場(chǎng)的最后利器 。 周圍開元商場(chǎng) 、 唐城商場(chǎng) 、 百盛購物廣場(chǎng)等大型商場(chǎng)聚集 。 ? 環(huán)境較差： 由于經(jīng)營(yíng)蔬菜、水產(chǎn)和副食，炭市街的環(huán)境較差。 ? 內(nèi)城情節(jié)： 西安人有不離本土的習(xí)慣和強(qiáng)烈的內(nèi)城情節(jié) 。 ? 近郊超市 、 水產(chǎn)市場(chǎng)將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分構(gòu)成巨大威脅 。 ? 戶型面積：主要鎖定在 3050 ㎡， 80 ㎡的以現(xiàn)存寫字間為主。 ? 根據(jù)炭市街現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格 （ 105120元 /㎡ 租售并舉： 咨詢客戶相對(duì)較少，多數(shù)客戶懼于投資風(fēng)險(xiǎn)而采取比較穩(wěn)健的投資策略。 ? 西安臺(tái) （ 陽光家園 、 置業(yè)專欄等欄目 ） ：具有聲光色綜合應(yīng)用 ， 沖擊力強(qiáng)的特點(diǎn) ? 戶外廣告： 異地戶外看板主要考慮擴(kuò)大幅射半徑和增強(qiáng)覆蓋率的傳播效應(yīng)時(shí)使用 ? 短信息群發(fā)： 開盤前 ， 階段性使用 。 ? 開始與炭市街原有商家或外地大商家進(jìn)行深度接觸與洽談 ， 為商業(yè)物業(yè)租售工作做好準(zhǔn)備 。 ? 估計(jì)商鋪售出大半 、 住宅小戶型已基本售完 。 營(yíng)銷推廣工作重點(diǎn) ? 商業(yè)根據(jù)需要 ， 利用帶租約和高性價(jià)比推出 2層商業(yè)物業(yè)銷售 。 ? 針對(duì)商家展開上門租售工作 。 ? 利用秋季房交會(huì)對(duì)開盤活動(dòng)積累下來的新客戶進(jìn)行集中消化 ， 并為房交會(huì)后強(qiáng)銷期的銷售工作積蓄客戶 。 營(yíng)銷推廣工作重點(diǎn)： ? 銷售人員組織 、 培訓(xùn) 、 熟悉市場(chǎng) 、 進(jìn)場(chǎng)接受客戶咨詢和登記 ， 為開盤強(qiáng)銷積蓄客戶 。 ? 本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)銷售要視開發(fā)商和市場(chǎng)情況而定。 ? 售樓部地址：本案裙樓面向炭市街 ， 如因工程原因 ， 在 2023年 10月銷售人員正式進(jìn)場(chǎng)開始預(yù)熱時(shí)還不能建成使用 ， 則建議考慮選擇炭市街與東大街交匯處設(shè)置室外玻璃售房部 ， 以便于接街咨詢和銷售蓄勢(shì) 。 ? 本案采用的項(xiàng)目選擇最近推出的城內(nèi)區(qū)的主要公寓型物業(yè)為主 ， 包括：蓮湖佳苑 、 鑫海大廈 、 久福嘉園 、 銀河怡園公館和博瑞商務(wù) 。 定位探討 ? 目標(biāo)消費(fèi)群分析 ? 項(xiàng)目戶型配比建議 ? 項(xiàng)目基本定位 ? 命名參考 定位探討 目標(biāo)消費(fèi)群鎖定 ? 個(gè)體工商戶 ：主要是現(xiàn)有炭市街的經(jīng)營(yíng)者 ? 小私營(yíng)企業(yè)主： 專業(yè)賣場(chǎng)商家、餐飲娛樂業(yè)老板等 ? 周邊先富起來的人們 ： 主要是指西安乃至陜西周邊個(gè)體工商戶和私營(yíng)企業(yè)主 ? 辦事人員 ： 主要指一般公務(wù)員和企、事業(yè)單位的一般職員 ? 投資者： 包括私營(yíng)業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、公務(wù)員、個(gè)體工商戶、各類企業(yè)營(yíng)銷人員及其配偶 定位探討 目標(biāo)消費(fèi)群分析 ? 總價(jià)承受能力： 據(jù)調(diào)查， 70%的目標(biāo)消費(fèi)群的總價(jià)承受能力在30萬元左右，首付款在 10萬元左右。 SWOT分析 威脅和挑戰(zhàn) ? 改變?nèi)藗兲渴薪值呐K 、 亂 、 差總體印象 ， 提升本項(xiàng)目的形象檔次 。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群總價(jià)承受能力低： 根據(jù)我們調(diào)查，炭市街對(duì)本項(xiàng)目有興趣經(jīng)營(yíng)戶，其總價(jià)承受能力在 30萬元左右。 ? 配套優(yōu)勢(shì)： 省政府 、 市政府等政府機(jī)關(guān) ， 西安中學(xué) 、 西安八中 、 東門廳小學(xué)以及青少年宮 、 科技館 、 市第一 、 二醫(yī)院 、 中醫(yī)院 、 市體育場(chǎng) 、 新華書店等生活配套設(shè)施齊全 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西安市房地產(chǎn)均價(jià)走勢(shì) ? 從本期全市均價(jià)圖表中看出，本月普通住宅均價(jià)較上月有所上升，本月普通住宅市場(chǎng)價(jià)格為 3022元 /
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