【正文】 %40%50%60%70%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)010002023300040005000600070008000　　北京 　　天津 　　上海萬平米 施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京 天津 上海 一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 天津 上海 一類地區(qū)竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁北大縱橫從城市化進(jìn)程來看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過30%，其中滬京地區(qū)超過 70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對偏低70% 30% 20%數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報 0102030405060708090上海 北京 天津 遼寧黑龍江吉林內(nèi)蒙古廣東 新疆 江蘇 福建 寧夏 山東 青海 湖北 山西 海南 浙江 江西 陜西 重慶 河北 湖南 甘肅 安徽 四川 河南 廣西 云南 貴州 西藏%020234000600080001000012023萬人城鎮(zhèn)化（非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒壤┛側(cè)丝贑opyright169。?建立多渠道資金融通平臺，在所進(jìn)入的區(qū)域市場上通過規(guī)?；\(yùn)營，使公司獲得快速發(fā)展業(yè)務(wù)目標(biāo)?2023年主營業(yè)務(wù)銷售收入 36億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 50億；?第二階段結(jié)束后三到五年內(nèi)，使永大成為全國性房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)品牌在國內(nèi)享有較高的聲譽(yù)；?通過多元化運(yùn)作，規(guī)避公司規(guī)模擴(kuò)大后的運(yùn)作風(fēng)險?管理目標(biāo)?通過長期的建設(shè)，形成永大獨(dú)特的組織模式和企業(yè)文化模式?內(nèi)外部客戶的服務(wù)能力成為公司的核心能力，體現(xiàn)在公司內(nèi)部信息溝通的暢通、及時，相互之間形成有效配合?形成完善的項(xiàng)目管理體系和異地開發(fā)模式，能夠支撐全國性的多項(xiàng)目運(yùn)作Copyright169。內(nèi)部經(jīng)營整合風(fēng)險 新投資的產(chǎn)業(yè)會通過財務(wù)流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營帶來全面的影響。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 13頁北大縱橫永大的主營業(yè)務(wù) —房產(chǎn)行業(yè)，具有周期性波動特征u北大、清華、搜房及中房集團(tuán)的研究結(jié)論：依據(jù)銷售面積、銷售額和投資額增長三要素，自 1983年以來，已經(jīng)歷了 3個發(fā)展期、 2個低落期的周期波動，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展，波動周期有延長趨勢u從國房景氣指數(shù)來看， 1993年經(jīng)濟(jì)過熱期房地產(chǎn)指數(shù)約為120, 扣除價格、基數(shù)等因素 , 相當(dāng)于核對口徑 110點(diǎn)，而 2023年景氣指數(shù)為 107點(diǎn)，接近經(jīng)濟(jì)過熱期的指數(shù)值Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 6頁北大縱橫公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問題，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團(tuán)的緊迫任務(wù)公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結(jié)構(gòu)人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化?過于概念化，尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導(dǎo)作用?總部和下屬公司都存在職能缺失?集團(tuán)和下屬公司管理缺乏效率?人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題?工作積極性不高，滿意度較低?缺乏規(guī)范意識和責(zé)任意識Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 2頁北大縱橫重要說明本文件專為客戶使用 分發(fā)、引用和復(fù)制 即使是節(jié)選方式 給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認(rèn)可Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 9頁北大縱橫北大縱橫建議：現(xiàn)階段應(yīng)以發(fā)展核心業(yè)務(wù)為主，不宜考慮多元化問題u 永大的核心業(yè)務(wù) —— 住宅房產(chǎn)，目前行業(yè)發(fā)展勢頭良好，永大應(yīng)抓住歷史性機(jī)遇，以提升該業(yè)務(wù)的競爭力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)u 永大目前還未建立自己的核心競爭優(yōu)勢，相關(guān)能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應(yīng)在自身?xiàng)l件和時機(jī)成熟之時，再考慮多元化發(fā)展問題Copyright169。然而，如果企業(yè)深陷一個錯誤的投資項(xiàng)目卻無法做到全身而退，那么很可能導(dǎo)致企業(yè)全軍覆沒。多元化風(fēng)險Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 20頁北大縱橫永大業(yè)務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略包括區(qū)域、階段和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃三個方面的內(nèi)容l地理區(qū)域性 ：房產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯l行業(yè)周期性 ：房產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，體現(xiàn)了明顯的宏觀經(jīng)濟(jì)周期性特點(diǎn)l產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性 ：房產(chǎn)是以住宅為主體的支柱性產(chǎn)業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，因此對地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長有顯著的帶動作用階段發(fā)展規(guī)劃（何時）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（何地）業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃（如何）根據(jù)房產(chǎn)地理區(qū)域性、行業(yè)周期性、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、政策敏感性的特點(diǎn)，對永大房產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃從以下幾個方面進(jìn)行分析l政策敏感性土地資源供應(yīng)、投融資政策、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策等各項(xiàng)政策具有綜合性的影響Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁北大縱橫廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類地區(qū)中，滬京兩市占全國房地產(chǎn)市場的 1/7，總量和價格都在高位上增長； 2023年津市異軍突起，銷售面積同比增長率達(dá)到 23%，共 750萬平米，為滬市的 1/3二類地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷售面積都達(dá)到 2200萬平米以上，占全國的 1/4；魯、遼、閩三省銷售面積都超過 1000萬平米；黑、吉兩省銷售量相對較小。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，商品房空置率 *從 2023年的 %降低到2023年的 14%三年來，一類地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長； 2023年底竣工面積略高于銷售面積 %二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動相對較小， 2023年住宅施工面積達(dá) ，新開工面積達(dá) 2億平米，占全國的 45%左右；竣工面積比銷售面積高 16%；市場供應(yīng)年度增幅的波動較大，目前銷售增長略快于竣工增長三類地區(qū) 銷售增長率 2023年比竣工增長率高， 2023年仍高于竣工增長率 10個百分點(diǎn)； 2023年底住宅竣工面積比銷售面積高%，市場 供需兩旺四類地區(qū)竣工增長率持續(xù)上升，但是需求增長率始終遠(yuǎn)高于供應(yīng)增長率 ； 2023年施工面積 億平米，不到銷售面積的 3倍*現(xiàn)行商品房空置率計(jì)算 =未售出數(shù)量 /前三年竣工數(shù)量2023年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需增長比較050001000015000202302500030000350004000045000一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)萬平米施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 41頁北大縱橫投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢，特大城市的投資環(huán)境明顯強(qiáng)于中小城市跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境 10要素l資源環(huán)境與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度l基礎(chǔ)建設(shè)（交通通信、水電燃?xì)猓﹍區(qū)域市場壁壘l勞動力市場彈性及技術(shù)能力l對外合作與開放程度l私營企業(yè)參與度l融資環(huán)境l政府管理及廉政l稅費(fèi)負(fù)擔(dān)l司法效率世界銀行 2023年對中國 23個城市 3900家企業(yè)的調(diào)查顯示，投資環(huán)境最好的城市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類、二類地區(qū)；中西部城市呈現(xiàn)相對劣勢社科院 2023年 3月發(fā)布的《中國城市競爭力研究報告 》進(jìn)一步闡明，商務(wù)環(huán)境是城市綜合競爭力最重要的因素， “ 貢獻(xiàn)彈性達(dá)到 ”–投資環(huán)境最好的前 10個城市分布：一類地區(qū) 3個，二類地區(qū) 5個，三類地區(qū) 2個，充分體現(xiàn)了大城市對資源的聚集效應(yīng)–受東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響，中部地區(qū)的部分城市開始起飛，西部地區(qū)的中心城市顯著改善–在長三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 48頁北大縱橫品牌化：創(chuàng)造精品工程，打造項(xiàng)目品牌功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量 工程進(jìn)度與質(zhì)量 售中服務(wù)質(zhì)量 售后服務(wù)質(zhì)量細(xì)致的市場調(diào)研工作地理位置的選?。菏姓h(huán)境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關(guān)注點(diǎn)完整的項(xiàng)目前期策劃工作人性與時尚的設(shè)計(jì)準(zhǔn)時交付使用完善工程管理與采購管理，建立國際標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理體系規(guī)?；麄髯鳛橹脴I(yè)顧問向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，贏得客戶信任完善物業(yè)管理：采用 “ 相對低價 +相對優(yōu)質(zhì) ” 的模式提供周到細(xì)致的服務(wù)，有競爭力的價格 系統(tǒng)、規(guī)范的管理，相應(yīng)職能的能力培養(yǎng) 前期策劃與市場營銷聘用專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助完成，有助于項(xiàng)目品牌的提升，同時也有利于公司內(nèi)部相關(guān)人才的培養(yǎng)各 階 段 工 作措 施物業(yè)管理市場營銷工程建設(shè)前期策劃土地運(yùn)營重點(diǎn) 定位清晰：根據(jù)土地的位置、自然環(huán)境設(shè)定項(xiàng)目的檔次，項(xiàng)目名稱突出環(huán)境特點(diǎn)，給消費(fèi)者一個清晰的定位 簡單易記：項(xiàng)目名稱要文字簡短、發(fā)音順暢，使消費(fèi)者能很快識別和持久記憶 啟發(fā)聯(lián)想：含義悠遠(yuǎn)，內(nèi)涵豐富，賦予項(xiàng)目名稱產(chǎn)品的特性，啟發(fā)消費(fèi)者豐富的想象力 個性突出：標(biāo)新立異，不落俗套，有獨(dú)特的個性與風(fēng)格，不與其他品牌名稱相混淆，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有的魅力項(xiàng)目命名原則Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 53頁北大縱橫第三階段：擴(kuò)張競爭時間 ： 2023年以后發(fā)展目標(biāo) ： 在鞏固現(xiàn)有市場的區(qū)域優(yōu)勢基礎(chǔ)上，將較為成熟的運(yùn)營模式向新的區(qū)域市場擴(kuò)展，從地方性企業(yè)向全國性企業(yè)轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展目標(biāo) ： 繼續(xù)集中在二類地區(qū)的業(yè)務(wù)開發(fā)，同時關(guān)注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) ： 仍然以普通商品房的開發(fā)為主，同時加大力度進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，并將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)向新的區(qū)域市場推廣品牌發(fā)展目標(biāo) ： 將已有區(qū)域市場中建立的公司品牌向新區(qū)域市場擴(kuò)展，采用成功項(xiàng)目品牌、已有公司品牌和新建項(xiàng)目品牌結(jié)合使用的方式Copyright169。因此重點(diǎn)應(yīng)將原有成功的項(xiàng)目品牌、現(xiàn)有區(qū)域中成功的公司品牌納入進(jìn)來，結(jié)合新項(xiàng)目共同運(yùn)作，以加快新區(qū)域公司品牌的樹立Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 64頁北大縱橫營銷職能得以發(fā)揮還需要借助品牌的力量，品牌是一種能夠使企業(yè)獲得巨大價值增值的無形資產(chǎn)承諾價 格買方 賣方品 牌信任危機(jī)信息不對稱 建筑質(zhì)量地段位置、自然環(huán)境交通條件、周邊條件戶型布局、功能配置配套設(shè)施、裝飾設(shè)計(jì)服務(wù)智能化生態(tài)環(huán)保期望競 爭升 級提供認(rèn)知的商品符號，使企業(yè)的商品與勞務(wù)同競爭對手區(qū)分開來信譽(yù)和信心保證超額利潤和無形資產(chǎn)營銷職能Copyright169。永大通過提供升遷機(jī)會，讓他們在更具挑戰(zhàn)的工作崗位上充分發(fā)揮他們的才能 位于該象限內(nèi)的員工工作業(yè)績不錯，但能力尚有欠缺。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 66頁北大縱橫集團(tuán)應(yīng)當(dāng)積極建立科學(xué)專業(yè)的土地決策機(jī)制逐步實(shí)現(xiàn)土地決策與實(shí)施的分離l 科學(xué)分析、專業(yè)把關(guān)l 集體決策、高層定奪決策l 土地估價師、規(guī)劃設(shè)計(jì)師l 造價工程師、投資分析師人力l 政府公關(guān)、辦理手續(xù)l 外部聯(lián)系、服務(wù)支持實(shí)施l 高層領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員l 內(nèi)勤人員人力l 收集土地市場信息l 進(jìn)行投資價值分析l 制定投標(biāo)報價策略l 進(jìn)行政府公關(guān)l 維護(hù)關(guān)系資源l 辦理征地各項(xiàng)手續(xù)l 提供各項(xiàng)服務(wù)支持專業(yè)化用人所長l 形成科學(xué)專業(yè)的土地決策機(jī)制和組織保證l 以優(yōu)質(zhì)