【正文】 %40%50%60%70%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計010002023300040005000600070008000　　北京 　　天津 　　上海萬平米 施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京 天津 上海 一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 天津 上海 一類地區(qū)竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁北大縱橫從城市化進程來看，滬京地區(qū)及東部地區(qū)城市化率超過30%，其中滬京地區(qū)超過 70%，而中西部地區(qū)由于人口規(guī)模較大，城市化比例相對偏低70% 30% 20%數(shù)據(jù)來源：全國及各地區(qū) 2023年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 0102030405060708090上海 北京 天津 遼寧黑龍江吉林內蒙古廣東 新疆 江蘇 福建 寧夏 山東 青海 湖北 山西 海南 浙江 江西 陜西 重慶 河北 湖南 甘肅 安徽 四川 河南 廣西 云南 貴州 西藏%020234000600080001000012023萬人城鎮(zhèn)化（非農業(yè)人口占總人口比例）總人口Copyright169。?建立多渠道資金融通平臺，在所進入的區(qū)域市場上通過規(guī)?；\營，使公司獲得快速發(fā)展業(yè)務目標?2023年主營業(yè)務銷售收入 36億元，總資產規(guī)模達到 50億；?第二階段結束后三到五年內，使永大成為全國性房地產企業(yè)，企業(yè)品牌在國內享有較高的聲譽；?通過多元化運作，規(guī)避公司規(guī)模擴大后的運作風險?管理目標?通過長期的建設，形成永大獨特的組織模式和企業(yè)文化模式?內外部客戶的服務能力成為公司的核心能力，體現(xiàn)在公司內部信息溝通的暢通、及時，相互之間形成有效配合?形成完善的項目管理體系和異地開發(fā)模式，能夠支撐全國性的多項目運作Copyright169。內部經營整合風險 新投資的產業(yè)會通過財務流、物流、決策流、人事流給企業(yè)以及企業(yè)的既有產業(yè)經營帶來全面的影響。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 13頁北大縱橫永大的主營業(yè)務 —房產行業(yè)，具有周期性波動特征u北大、清華、搜房及中房集團的研究結論：依據(jù)銷售面積、銷售額和投資額增長三要素，自 1983年以來，已經歷了 3個發(fā)展期、 2個低落期的周期波動，隨著房地產市場進入穩(wěn)定發(fā)展，波動周期有延長趨勢u從國房景氣指數(shù)來看， 1993年經濟過熱期房地產指數(shù)約為120, 扣除價格、基數(shù)等因素 , 相當于核對口徑 110點，而 2023年景氣指數(shù)為 107點，接近經濟過熱期的指數(shù)值Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 6頁北大縱橫公司定位不明和戰(zhàn)略不清晰造成了很多管理上的問題，科學制定發(fā)展戰(zhàn)略成為集團的緊迫任務公司戰(zhàn)略企業(yè)愿景組織結構人力資源管理問題逐步放大企業(yè)文化?過于概念化，尚未達成統(tǒng)一的認識，且缺乏戰(zhàn)略分解，無法真正發(fā)揮指導作用?總部和下屬公司都存在職能缺失?集團和下屬公司管理缺乏效率?人力資源職能不完善，現(xiàn)有職能也存在很多問題?工作積極性不高，滿意度較低?缺乏規(guī)范意識和責任意識Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 2頁北大縱橫重要說明本文件專為客戶使用 分發(fā)、引用和復制 即使是節(jié)選方式 給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認可Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 9頁北大縱橫北大縱橫建議：現(xiàn)階段應以發(fā)展核心業(yè)務為主，不宜考慮多元化問題u 永大的核心業(yè)務 —— 住宅房產，目前行業(yè)發(fā)展勢頭良好，永大應抓住歷史性機遇，以提升該業(yè)務的競爭力為主，加快發(fā)展步伐，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定堅實的基礎u 永大目前還未建立自己的核心競爭優(yōu)勢，相關能力薄弱，不宜考慮多元化問題，應在自身條件和時機成熟之時，再考慮多元化發(fā)展問題Copyright169。然而，如果企業(yè)深陷一個錯誤的投資項目卻無法做到全身而退，那么很可能導致企業(yè)全軍覆沒。多元化風險Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 20頁北大縱橫永大業(yè)務經營戰(zhàn)略包括區(qū)域、階段和業(yè)務發(fā)展規(guī)劃三個方面的內容l地理區(qū)域性 ：房產市場的供求狀況主要受當?shù)亟洕l(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯l行業(yè)周期性 ：房產業(yè)屬于固定資產投資的范疇，體現(xiàn)了明顯的宏觀經濟周期性特點l產業(yè)關聯(lián)性 ：房產是以住宅為主體的支柱性產業(yè)，對其他產業(yè)有高度的綜合性和關聯(lián)度，因此對地區(qū)經濟增長有顯著的帶動作用階段發(fā)展規(guī)劃（何時）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（何地）業(yè)務發(fā)展規(guī)劃（如何）根據(jù)房產地理區(qū)域性、行業(yè)周期性、產業(yè)關聯(lián)性、政策敏感性的特點，對永大房產業(yè)務的整體戰(zhàn)略規(guī)劃從以下幾個方面進行分析l政策敏感性土地資源供應、投融資政策、各項稅費、房地產流通政策等各項政策具有綜合性的影響Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁北大縱橫廣東、江蘇、浙江、上海、北京、山東等地的市場規(guī)模名列前茅，浙江、山東及天津的增幅較大，而東北地區(qū)徘徊不前一類地區(qū)中，滬京兩市占全國房地產市場的 1/7，總量和價格都在高位上增長； 2023年津市異軍突起，銷售面積同比增長率達到 23%，共 750萬平米，為滬市的 1/3二類地區(qū)中，粵、蘇、浙三省銷售面積都達到 2200萬平米以上，占全國的 1/4；魯、遼、閩三省銷售面積都超過 1000萬平米；黑、吉兩省銷售量相對較小。根據(jù)中國房地產協(xié)會統(tǒng)計，商品房空置率 *從 2023年的 %降低到2023年的 14%三年來，一類地區(qū)的房地產竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長； 2023年底竣工面積略高于銷售面積 %二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動相對較小， 2023年住宅施工面積達 ，新開工面積達 2億平米，占全國的 45%左右；竣工面積比銷售面積高 16%；市場供應年度增幅的波動較大，目前銷售增長略快于竣工增長三類地區(qū) 銷售增長率 2023年比竣工增長率高， 2023年仍高于竣工增長率 10個百分點； 2023年底住宅竣工面積比銷售面積高%，市場 供需兩旺四類地區(qū)竣工增長率持續(xù)上升，但是需求增長率始終遠高于供應增長率 ； 2023年施工面積 億平米，不到銷售面積的 3倍*現(xiàn)行商品房空置率計算 =未售出數(shù)量 /前三年竣工數(shù)量2023年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較19992023年各區(qū)域房地產市場供需增長比較050001000015000202302500030000350004000045000一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)萬平米施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 41頁北大縱橫投資環(huán)境分析：一類、二類地區(qū)具有顯著的優(yōu)勢，特大城市的投資環(huán)境明顯強于中小城市跨區(qū)域投資的商業(yè)環(huán)境 10要素l資源環(huán)境與產業(yè)關聯(lián)度l基礎建設（交通通信、水電燃氣）l區(qū)域市場壁壘l勞動力市場彈性及技術能力l對外合作與開放程度l私營企業(yè)參與度l融資環(huán)境l政府管理及廉政l稅費負擔l司法效率世界銀行 2023年對中國 23個城市 3900家企業(yè)的調查顯示，投資環(huán)境最好的城市（杭州、上海、廣州、深圳）都位于一類、二類地區(qū)；中西部城市呈現(xiàn)相對劣勢社科院 2023年 3月發(fā)布的《中國城市競爭力研究報告 》進一步闡明，商務環(huán)境是城市綜合競爭力最重要的因素， “ 貢獻彈性達到 ”–投資環(huán)境最好的前 10個城市分布：一類地區(qū) 3個，二類地區(qū) 5個，三類地區(qū) 2個，充分體現(xiàn)了大城市對資源的聚集效應–受東部地區(qū)的產業(yè)轉移影響，中部地區(qū)的部分城市開始起飛，西部地區(qū)的中心城市顯著改善–在長三角產業(yè)北移的帶動下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 48頁北大縱橫品牌化：創(chuàng)造精品工程，打造項目品牌功能質量、環(huán)境質量 工程進度與質量 售中服務質量 售后服務質量細致的市場調研工作地理位置的選?。菏姓?、環(huán)境等深入的了解客戶需求，抓住客戶關注點完整的項目前期策劃工作人性與時尚的設計準時交付使用完善工程管理與采購管理，建立國際標準的質量管理體系規(guī)?；麄髯鳛橹脴I(yè)顧問向客戶提供技術與置業(yè)咨詢，贏得客戶信任完善物業(yè)管理：采用 “ 相對低價 +相對優(yōu)質 ” 的模式提供周到細致的服務，有競爭力的價格 系統(tǒng)、規(guī)范的管理，相應職能的能力培養(yǎng) 前期策劃與市場營銷聘用專業(yè)機構協(xié)助完成，有助于項目品牌的提升，同時也有利于公司內部相關人才的培養(yǎng)各 階 段 工 作措 施物業(yè)管理市場營銷工程建設前期策劃土地運營重點 定位清晰：根據(jù)土地的位置、自然環(huán)境設定項目的檔次，項目名稱突出環(huán)境特點，給消費者一個清晰的定位 簡單易記：項目名稱要文字簡短、發(fā)音順暢，使消費者能很快識別和持久記憶 啟發(fā)聯(lián)想：含義悠遠，內涵豐富，賦予項目名稱產品的特性，啟發(fā)消費者豐富的想象力 個性突出：標新立異，不落俗套，有獨特的個性與風格，不與其他品牌名稱相混淆，體現(xiàn)項目獨有的魅力項目命名原則Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 53頁北大縱橫第三階段：擴張競爭時間 ： 2023年以后發(fā)展目標 ： 在鞏固現(xiàn)有市場的區(qū)域優(yōu)勢基礎上，將較為成熟的運營模式向新的區(qū)域市場擴展，從地方性企業(yè)向全國性企業(yè)轉變區(qū)域發(fā)展目標 ： 繼續(xù)集中在二類地區(qū)的業(yè)務開發(fā)，同時關注三類地區(qū)，如重慶、河南、湖南、湖北等地業(yè)務發(fā)展目標 ： 仍然以普通商品房的開發(fā)為主，同時加大力度進行經濟適用房的開發(fā)，并將相關經驗向新的區(qū)域市場推廣品牌發(fā)展目標 ： 將已有區(qū)域市場中建立的公司品牌向新區(qū)域市場擴展，采用成功項目品牌、已有公司品牌和新建項目品牌結合使用的方式Copyright169。因此重點應將原有成功的項目品牌、現(xiàn)有區(qū)域中成功的公司品牌納入進來，結合新項目共同運作，以加快新區(qū)域公司品牌的樹立Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 64頁北大縱橫營銷職能得以發(fā)揮還需要借助品牌的力量，品牌是一種能夠使企業(yè)獲得巨大價值增值的無形資產承諾價 格買方 賣方品 牌信任危機信息不對稱 建筑質量地段位置、自然環(huán)境交通條件、周邊條件戶型布局、功能配置配套設施、裝飾設計服務智能化生態(tài)環(huán)保期望競 爭升 級提供認知的商品符號，使企業(yè)的商品與勞務同競爭對手區(qū)分開來信譽和信心保證超額利潤和無形資產營銷職能Copyright169。永大通過提供升遷機會，讓他們在更具挑戰(zhàn)的工作崗位上充分發(fā)揮他們的才能 位于該象限內的員工工作業(yè)績不錯，但能力尚有欠缺。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 66頁北大縱橫集團應當積極建立科學專業(yè)的土地決策機制逐步實現(xiàn)土地決策與實施的分離l 科學分析、專業(yè)把關l 集體決策、高層定奪決策l 土地估價師、規(guī)劃設計師l 造價工程師、投資分析師人力l 政府公關、辦理手續(xù)l 外部聯(lián)系、服務支持實施l 高層領導、公關人員l 內勤人員人力l 收集土地市場信息l 進行投資價值分析l 制定投標報價策略l 進行政府公關l 維護關系資源l 辦理征地各項手續(xù)l 提供各項服務支持專業(yè)化用人所長l 形成科學專業(yè)的土地決策機制和組織保證l 以優(yōu)質