【正文】 立檔案 六、業(yè)務(wù)成交技巧 （ 1） 準(zhǔn)確了解客戶(hù)需求 分析需求 ★ 客戶(hù)一般需求 ： 即基本購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) （項(xiàng)目樓盤(pán)應(yīng)符合客戶(hù)基本需要） ★ 客戶(hù)特殊需求 ： 不用客戶(hù)對(duì)房子 有不同理解和要求，了解這點(diǎn)可 使銷(xiāo)售更具針對(duì)性，避免失誤。 ◆ 客戶(hù)靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你，那表明，一直猶豫不決的人下了決心。 六、業(yè)務(wù)成交技巧 （ 5） 成交時(shí)機(jī)出現(xiàn)后的“四強(qiáng)調(diào)” 發(fā)現(xiàn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)意向和目標(biāo)后，將客戶(hù)注意力集中到目標(biāo)單位，不斷強(qiáng)調(diào)： ◆ 強(qiáng)調(diào)目標(biāo)單位的優(yōu)點(diǎn)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)后能得到的好處； ◆ 強(qiáng)調(diào)價(jià)格可能要上漲，應(yīng)該抓住當(dāng)前的優(yōu)惠時(shí)期； ◆ 強(qiáng)調(diào)目標(biāo)單位已不多，目前銷(xiāo)售好，不及時(shí)買(mǎi)就沒(méi)機(jī)會(huì)了； ◆ 強(qiáng)調(diào)客戶(hù)做出購(gòu)買(mǎi)選擇是非常正確的決定，并讓客戶(hù)相信。所以有意識(shí)地制造銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣或大量成交的氣氛，令客戶(hù)有緊迫感，會(huì)加快洽談成交進(jìn)程。 動(dòng)之以情法 六、業(yè)務(wù)成交技巧 （ 6） 促進(jìn)業(yè)務(wù)成交策略 18 法 ★ 如果客戶(hù)認(rèn)同售樓員，可以 積極介入，站在客戶(hù)立場(chǎng)去考慮問(wèn)題，幫助客戶(hù)對(duì)比分析購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的利弊 。 1叮嚀確認(rèn)法 六、業(yè)務(wù)成交技巧 （ 6） 促進(jìn)業(yè)務(wù)成交策略 18 法 ★ 當(dāng)遇到團(tuán)購(gòu)，或客戶(hù)的親朋都參與洽談時(shí)，要從中找出具有決定力量的人，集中火力與其交流洽談，從而促進(jìn)簽約成交。要秉持破釜沉舟的魄力，主動(dòng)地引導(dǎo)客戶(hù)一步一步邁向促成的終點(diǎn)。 1等待無(wú)益法 六、業(yè)務(wù)成交技巧 （ 6） 促進(jìn)業(yè)務(wù)成交策略 18 法 ★ 在業(yè)務(wù)洽談過(guò)程中，當(dāng)估計(jì)到客戶(hù)有可能提出反對(duì)意見(jiàn)時(shí)，搶在他提出之前，有針對(duì)性地進(jìn)行闡述，主動(dòng)發(fā)起攻勢(shì)，從而有效地化解成交的潛在障礙。 ★ 需注意，這是一種 強(qiáng)勢(shì)行銷(xiāo)方法 ！提問(wèn)時(shí)，售樓員態(tài)度的轉(zhuǎn)變會(huì)給客戶(hù)帶來(lái)壓力，時(shí)機(jī)不成熟的慎用。 結(jié)果提示法 六、業(yè)務(wù)成交技巧 （ 6） 促進(jìn)業(yè)務(wù)成交策略 18 法 ★ 通過(guò)提問(wèn)、答疑、算賬等方式，向客戶(hù)提示購(gòu)買(mǎi)商品能給他們帶來(lái)的好處，從而打動(dòng)客戶(hù)的心。使客戶(hù)產(chǎn)生患得患失的心理，從而主動(dòng)迎合我方條件成交，達(dá)到簽約目的。 —— 客戶(hù)考慮越長(zhǎng)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)越多缺點(diǎn)。 ◆ 客戶(hù)話(huà)題集中在某一套房子時(shí)。 ● 輕易的對(duì)客戶(hù)讓步。 ● 過(guò)于自貶，或一味順從客戶(hù)、輕易對(duì)客戶(hù)讓步。 ◆ 做產(chǎn)品介紹時(shí)，要語(yǔ)言明確，簡(jiǎn)單易懂。 范例 1 ● “您準(zhǔn)備今天下午還是明天下午來(lái)看房？” ● “您買(mǎi)一件還是買(mǎi)兩件產(chǎn)品。 當(dāng)然，僅僅分解價(jià)格是不夠的。 35：價(jià)格談判技巧 技巧篇 ： 第五節(jié) 五、價(jià)格談判技巧 （ 1） 不要掉入“價(jià)格陷阱” 何謂“價(jià)格陷阱” 客戶(hù)買(mǎi)房時(shí)，一般開(kāi)始就會(huì)問(wèn)價(jià)格，很多銷(xiāo)售員往往直接地告訴客戶(hù)答案，推銷(xiāo)過(guò)程中，雙方討價(jià)還價(jià)，最后沒(méi)有成交。 ◆ 多稱(chēng)呼客人的姓名 。 四、交流溝通技巧 （ 1） 案例 1 ◎ 客： “ 聽(tīng)說(shuō)您這套房子當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤(pán)價(jià)只有 1600元？ ” ● 銷(xiāo)：“ 您的信息非常準(zhǔn)確，您是從哪里看到的呢？ ” （巧妙贊美，誠(chéng)懇提問(wèn)，想了解客戶(hù)的消息來(lái)源） ■ 銷(xiāo)： “ 是啊，那又怎么樣啊，房?jī)r(jià)現(xiàn)在漲了的嘛！ ” 生硬，讓人聽(tīng)了極為不爽！ 總結(jié)： 當(dāng)客戶(hù)提到任何一個(gè)問(wèn)題，不要立即就其實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容 進(jìn)行回答，首先要視情況考慮能否加入溝通的契子。根據(jù)一般人的買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)，總 是希望找有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，或者熟悉朋友推薦的樓盤(pán)。 ? 為避免總被拒絕，可考慮用信函配合銷(xiāo)售。一個(gè)成功的售樓員，更 應(yīng)該學(xué)會(huì)傾聽(tīng)。 ★ 不要在黃金時(shí)間過(guò)度做準(zhǔn)備 ：打電話(huà)前想 1分鐘左右是必要的，但黃金時(shí)間很寶貴，打電話(huà)前不宜想太多；對(duì)重要電話(huà)如果要做準(zhǔn)備，盡可能在中午或晚上。 ◆ 調(diào)整好自己的心態(tài)，并注意保持專(zhuān)業(yè)的形象。） √ 二、陌生拜訪(fǎng)技巧 （ 5） 學(xué)會(huì)提問(wèn)激發(fā)客戶(hù)興趣 目的： 通過(guò)提問(wèn)引導(dǎo)客戶(hù)逐步明確自己的購(gòu)買(mǎi)需求。 二、陌生拜訪(fǎng)技巧 （ 1） ★ 客戶(hù)對(duì)什么最感興趣？ ★ 對(duì)客戶(hù)而言，我們所銷(xiāo)售 產(chǎn)品最有價(jià)值的是什么？ ★ 推銷(xiāo)真諦 —— 幫助客戶(hù)明 確到底需要什么？并幫助 客戶(hù)下定決心去得到它！ 好的 準(zhǔn)備 等于成功了一半 認(rèn)真思考： 客戶(hù)最需要什么 二、陌生拜訪(fǎng)技巧 （ 1） 好的 準(zhǔn)備 等于成功了一半 準(zhǔn)備會(huì)談提綱 塑造專(zhuān)業(yè)形象 將見(jiàn)面目的寫(xiě)出來(lái)，將即將談到的內(nèi)容寫(xiě)出來(lái)，并進(jìn)行思考與語(yǔ)言組織，反復(fù)演練幾遍。 ◆ 提出的問(wèn)題相當(dāng)廣泛瑣碎，但沒(méi)有明顯的專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題。 ★ 記?。?最好的方法是以靜制動(dòng)，有針對(duì)性地與客戶(hù)分析客觀(guān)事實(shí)、綜合比較 ！ 一、客戶(hù)拓展技巧 （ 2） 如何從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中拉回客戶(hù)？ 客觀(guān)比較 ★ 利用自已掌握的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料，針對(duì)具體客戶(hù)的特點(diǎn)，按客觀(guān)和公正的原則，與我方樓盤(pán)機(jī)型比較， 具體做法是： 把客戶(hù)心目中較理想樓盤(pán)和本樓盤(pán)的各種要素分兩行列在同張表上，以最好部分的高低判定雙方的優(yōu)劣。 一、客戶(hù)拓展技巧 （ 1） 客戶(hù)在哪？ —— 尋找客戶(hù) 10 法 網(wǎng)絡(luò)利用法 從互聯(lián)網(wǎng)地方門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站、論壇、博客和相關(guān)聊天室（群），如果用心去尋找，能發(fā)現(xiàn)很多有價(jià)值的客戶(hù)信息 。 一、客戶(hù)拓展技巧 （ 1） 客戶(hù)在哪？ —— 尋找客戶(hù) 10 法 權(quán)威推薦法 充分利用人們對(duì)各行各業(yè)權(quán)威的崇拜心理，有針對(duì)性地邀請(qǐng)權(quán)威人士向相應(yīng)的人員介紹產(chǎn)品，吸引客戶(hù)認(rèn)同 。 ? 當(dāng)你寫(xiě)下白紙黑字的那一瞬間，夢(mèng)想就會(huì)變?yōu)槟繕?biāo)；當(dāng)你把目標(biāo)分成幾個(gè)步驟時(shí)，目標(biāo)就會(huì)成為計(jì)劃；只有在你付諸行動(dòng)的時(shí)候，計(jì)劃才會(huì)化為真實(shí)。 二、銷(xiāo)售人員的禮儀與形象 （ 4） 專(zhuān)業(yè)形象塑造 —— 言談舉止 動(dòng)姿 步伐適中、姿態(tài)輕盈、主動(dòng)讓路 ★ 行走時(shí)上身保持站姿標(biāo)準(zhǔn)，步伐適中，女性多用小步。 （現(xiàn)在的時(shí)尚是一般不用領(lǐng)帶夾） 掌握 ： 著裝常識(shí) 銷(xiāo)售員的“小錦囊” 女性銷(xiāo)售人員的著裝要求 商務(wù)交往中的女士著裝 工作服 職業(yè)套裝 (裙 ) 女士著裝應(yīng)注意的幾點(diǎn) 化淡妝、涂口紅、不宜夸張 戴簡(jiǎn)單飾物，以小、少為宜 不宜過(guò)于男性化或過(guò)于柔弱 套裝選擇技巧 ： 面料／色彩／圖案／點(diǎn)綴／尺寸／造型／款式 女士化妝順序 ： 粉底 → 眼影 → 眉毛 → 睫毛膏 → 胭脂 → 唇膏 → 香水 掌握 ： 著裝常識(shí) 銷(xiāo)售員的“小錦囊” 女性銷(xiāo)售人員的著裝技巧 穿套裝 (裙 )的原則 ★ 黑色皮裙不能穿 ★ 重要場(chǎng)合不光腿 ★ 裙襪之間不露肉 ★ 襪子殘破必須換 ★ 鞋襪相互要配套 套裝不能穿便鞋 涼鞋不能穿襪子 白裙配淺色鞋、肉色襪 掌握 ： 著裝常識(shí) 銷(xiāo)售員的“小錦囊” 女性銷(xiāo)售人員的著裝技巧 首飾佩戴的原則 ★ 質(zhì)地精良 —— 避免給客戶(hù)“掉價(jià)”或“打腫臉充胖子”的感覺(jué)。 二、銷(xiāo)售人員的禮儀與形象 （ 1） 明確禮儀與形象對(duì)銷(xiāo)售的重要性 專(zhuān)業(yè)形象反映個(gè)人修養(yǎng)水平 專(zhuān)業(yè) 的形象能提高銷(xiāo)售員的身份，增加其魅力，不僅讓客戶(hù)喜歡你，也能使你自己更喜歡自己。這就需要銷(xiāo)售人員平時(shí)大量收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，及時(shí)將客戶(hù)意見(jiàn)向公司反饋，為公司的決策提供依據(jù)。如果對(duì)所從事的售樓工作沒(méi)有熱情，如果僅僅是想有一份工作，如果是為了養(yǎng)家糊口 …… 你永遠(yuǎn)也不會(huì)取得成功！ 三、成功銷(xiāo)售員的 6之 “ 3” ③、有效的時(shí)間管理造就成功的銷(xiāo)售員 ? 做行動(dòng)者、做時(shí)間的主人 時(shí)間對(duì)每個(gè)人都是公平的，同樣做銷(xiāo)售，為什么成果不同，原因就在于我們是否浪費(fèi)了時(shí)間？是否一直在積極行動(dòng)？是否真正每時(shí)每刻關(guān)心客戶(hù) …… ? 學(xué)會(huì)在工作點(diǎn)滴中體味成就 利用目標(biāo)分解與時(shí)間管理將每天的工作進(jìn)行分解，分解到每個(gè)事項(xiàng)，每個(gè)時(shí)段。━━ 張飛 2023年 10月 怎樣做一個(gè)成功的 房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員 17′04″超速行銷(xiāo)法則的啟示 30分鐘 4 秒 17分鐘 30分鐘自我準(zhǔn)備 第一印象 4秒內(nèi)形成 17分鐘內(nèi)激發(fā)客戶(hù)興趣 銷(xiāo)售無(wú)技巧，功夫在“磨刀” —— 積累和修煉 正確的心態(tài)＋專(zhuān)業(yè)的修煉 → 積極的心態(tài) 通用 知識(shí) 專(zhuān)業(yè) 知識(shí) 客戶(hù)拓展技巧 陌生拜訪(fǎng)技巧 電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)技巧 交流溝通技巧 價(jià)格談判技巧 業(yè)務(wù)成交技巧 …… 《銷(xiāo)售手冊(cè)》、《答客戶(hù)問(wèn)》、銷(xiāo)售流程 商務(wù)禮儀 時(shí)間管理 目標(biāo)管理 財(cái)務(wù) /法律 …… 公司及項(xiàng)目 產(chǎn)品或服務(wù) 房地產(chǎn)行業(yè) (戶(hù)型 /規(guī)劃 ) …… 成功的房地產(chǎn)銷(xiāo)售員是怎樣煉成的？ 第一部分：心態(tài)篇 一、正確認(rèn)識(shí)銷(xiāo)售這一職業(yè) 二、樹(shù)立正確的“客戶(hù)觀(guān)” 三、成功銷(xiāo)售員的 6 四、積極的心態(tài)源于專(zhuān)業(yè)的修煉 11：正確認(rèn)識(shí) “ 銷(xiāo)售 ” 這一職業(yè) 心態(tài)篇 ： 第一節(jié) 一、正確認(rèn)識(shí) “ 銷(xiāo)售 ” 這一職業(yè) 銷(xiāo)售員是一種光榮、高尚的職業(yè) 銷(xiāo)售是極具挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)性的職業(yè) 勇于承認(rèn)自己是一名售樓員 付出艱苦努力才有豐厚回報(bào) 乞丐心理 銷(xiāo)售員的 心理角色 推銷(xiāo)是乞求、害怕被拒絕和客戶(hù)提意見(jiàn) 使者心理 置業(yè)顧問(wèn)、光明使者、將帶給客戶(hù)快樂(lè) 銷(xiāo)售是一門(mén)綜合學(xué)科 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、消費(fèi)心理學(xué)、組織行為學(xué) 社會(huì) 80%人從事銷(xiāo)售 銷(xiāo)售員的數(shù)量供過(guò)于求，質(zhì)量供不應(yīng)求 √ 12：樹(shù)立正確的 “ 客戶(hù)觀(guān) ” 心態(tài)篇 ： 第二節(jié) 互動(dòng)： 客戶(hù)是什么？ 客戶(hù)喜歡什么樣 的“售樓員”？ 分組討論： 二、樹(shù)立正確“客戶(hù)觀(guān)”（ 1） “客戶(hù)”是什么？ 誤區(qū) 1：“對(duì)手”？ “今天搞定了幾個(gè)客戶(hù)？” 誤區(qū) 2：“獵物”？ “這個(gè)客戶(hù)有沒(méi)有上鉤？” 誤區(qū) 3：“上帝”？ “客戶(hù)是我們的衣食父母” 二、樹(shù)立正確“客戶(hù)觀(guān)”（ 2） 客戶(hù)喜歡什么樣的售樓員？ 工作專(zhuān)業(yè) 儀容得體、外表整潔； 熱情、友好、樂(lè)于助人； 有禮貌、有耐心、有愛(ài)心； 提供優(yōu)質(zhì)快捷服務(wù)。及時(shí)辦理，及時(shí)檢查，及時(shí)總結(jié)，每完成一件事，就是一項(xiàng)成就！ 三、成功銷(xiāo)售員的 6之 “ 4” 找尋動(dòng)力的源泉 “我為什么成為售樓員？” 自我肯定的態(tài)度 “你喜歡自己?jiǎn)幔?(自信、熱情 )” 擁有成功的渴望 “我要成功、我能成功！” 堅(jiān)持不懈的精神 “絕不放棄、永不放棄！” 4 之一 —— 必備的四種態(tài)度 三、成功銷(xiāo)售員的 6之 “ 4” 明確的目標(biāo) “我要什么？ (必須是可量化的目標(biāo) )” 樂(lè)觀(guān)的心情 “賣(mài)房子，我快樂(lè) (用熱情感染客戶(hù) )” 專(zhuān)業(yè)的表現(xiàn) “我專(zhuān)業(yè)，我成功 (贏(yíng)得客戶(hù)的信賴(lài) )” 大量的行動(dòng) “從今天開(kāi)始、堅(jiān)持不懈行動(dòng)” 4 之二 —— 必備的四張王牌 三、成功銷(xiāo)售員的 6之 “ 4” 4 之三 —— 必備的四大素質(zhì) 強(qiáng)烈的內(nèi)在動(dòng)力 擁有成功渴望，堅(jiān)持長(zhǎng)期自我磨煉 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng) 周密計(jì)劃、關(guān)注細(xì)節(jié)、勤奮地工作 完成推銷(xiāo)的能力 不能完成簽約，一切技巧都是空談 建立關(guān)系的能力 解決客戶(hù)問(wèn)題能手，關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家 三、成功銷(xiāo)售員的 6之 “ 5” 5 —— 必須堅(jiān)持的五種信念 ①、相信自己，足夠自信 ②、真心誠(chéng)意地關(guān)心您的客戶(hù) ③、始終保持積極和熱忱 ④、鞭策自己的意志力 ⑤、尊重您的客戶(hù) 銷(xiāo)售大師們成功，憑借的不僅是技巧，更重要的是精神力量，那就是信念！唯有信念，才能讓我們?cè)诼L(zhǎng)的銷(xiāo)售生涯中，有力量和自信面對(duì)挫折、迎接挑戰(zhàn)！ 三、成功銷(xiāo)售員的 6之 “ 6” 6 —— 倍增業(yè)績(jī)的六大原則 我是老板（我為自己干） “我要對(duì)自己的成功負(fù)責(zé)！” 我是顧問(wèn)而非 “ 售樓員 ” “我是房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家！” 我是銷(xiāo)售醫(yī)生、購(gòu)房專(zhuān)家 “我能診斷客戶(hù)購(gòu)房需求！” 我要立即行動(dòng)、拒絕等待 “用行動(dòng)開(kāi)啟成功的人生！” 我要把工作做好 —— 用心 “認(rèn)真做工作、關(guān)注細(xì)節(jié)！” 我立志出類(lèi)拔萃 —— 執(zhí)著 “我要成為最能賣(mài)房的人！” 14：積極的心態(tài)源于專(zhuān)業(yè)的修煉 心態(tài)篇 ： 第四節(jié) 四、積極的心態(tài)源于專(zhuān)業(yè)的修煉（ 1） 積極的心態(tài) 激昂的口號(hào) ≠ 積極的心態(tài)需要科學(xué)的訓(xùn)練 積極的心態(tài)來(lái)自長(zhǎng)期的磨煉 四、積極的心態(tài)源于專(zhuān)業(yè)的修煉（ 2） 積極的心態(tài)是怎么練成的？ 積極的自我對(duì)話(huà) 積極的心態(tài) 積極的想像 積極的精神食糧 積極的人際關(guān)系 積極的健康習(xí)慣 積極的行動(dòng) 積極的訓(xùn)練 互動(dòng)： 推薦學(xué)習(xí) ：