房地產(chǎn)投資資金融通概述-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 成本。：優(yōu)先股票面價(jià)值；【例 5】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為某項(xiàng)目發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價(jià)計(jì)算為 200萬(wàn)元，籌資費(fèi)率為 4％，股息年利率為 14％，試求其優(yōu)先股資金成本。情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴(kuò)大而變化的情況情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴(kuò)大而變化的情況 根據(jù)金融市場(chǎng)的資金供求確定各類(lèi)資金成本分界點(diǎn)（資金成本發(fā)生前的最大籌資額）； 確定目標(biāo)資金結(jié)構(gòu)； 計(jì)算籌資總額成本分界點(diǎn)，列出相應(yīng)籌資范圍； 分別計(jì)算不同籌資范圍內(nèi)的邊際資金成本?；I資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本900000元以下 長(zhǎng) 期 負(fù)債 30％ 8％ ％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 18％ ％合 計(jì) 100％ —— ％余下類(lèi)推 ………..籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本900000～1800000元 長(zhǎng) 期 負(fù)債 30％ 10％ 3％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 18％ ％合 計(jì) 100％ —— 15％籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本1800000～2400000元 長(zhǎng) 期 負(fù)債 30％ 10％ 3％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計(jì) 100％ —— ％籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本2400000～2520230元 長(zhǎng) 期 負(fù)債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計(jì) 100％ —— ％籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本2520230～4800000元 長(zhǎng) 期 負(fù)債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 14％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計(jì) 100％ —— 17％籌資總額范圍 資金來(lái)源 資本結(jié)構(gòu)資金成本率 邊際資金成本4800000元以上 長(zhǎng) 期 負(fù)債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 14％ ％普通股 60％ 22％ ％合 計(jì) 100％ —— ％3. 資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)主要為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也稱(chēng)籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)生的根源在于籌資決策信息缺乏或不可靠、經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，直接原因在于不能按期支付利息和本金。 4. 方案的綜合比較選擇指標(biāo) 方案 A 方案 B安全性（風(fēng)險(xiǎn)程度） X11 X21經(jīng)濟(jì)性（資金成本） X12 X22可靠性（數(shù)量和時(shí)間上的落實(shí)程度） X13 X23（ 1）列出供比較的判斷因素或指標(biāo)（ 2）計(jì)算不同方案（ i）的判斷因素的評(píng)價(jià)值 Pi對(duì)于越低越好的指標(biāo)值，采用調(diào)和平均數(shù)計(jì)算評(píng)價(jià)值，即對(duì)于越高越好的指標(biāo)值，采用加權(quán)平均數(shù)計(jì)算評(píng)價(jià)值，即 指標(biāo)評(píng)價(jià)值表指標(biāo) 不同方案的指標(biāo)評(píng)價(jià)值 指標(biāo)評(píng)價(jià)值之和方案 A 方案 B安全性 P11 P21 經(jīng)濟(jì)性 P12 P22 可靠性 P13 P23 （ 3）確定各判斷因素的權(quán)重，并計(jì)算不同方案（i）的總評(píng)價(jià)值 TPi。提示： 考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目固有的高風(fēng)險(xiǎn)性以及風(fēng)險(xiǎn)與收益的相隨性，風(fēng)險(xiǎn)并非越小越好。計(jì)算公式為：：第 j種來(lái)源資金的成本分界點(diǎn)；：籌資總額分界點(diǎn)；：目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中第 j種資本的比重。【 例 6】設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬定的籌資方案有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示，根據(jù)已知條件計(jì)算個(gè)別資金成本率和綜合資金成本率。 ：普通股籌資額；【例 3】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價(jià) 400萬(wàn)元元，籌資費(fèi)用率為 5％，第一年支付股利率為 10％，預(yù)計(jì)每年股利增長(zhǎng)率為 9％，試計(jì)算其資金成本率。【解】 ％ (1—25 ％ )=％提示：上述公式僅適用于每年末支付利息、借款期末一次全部還本的情況。資金籌集的幣種和數(shù)額， 資金籌集的流量，資金來(lái)源、結(jié)構(gòu)，資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，但初期壓力較大。所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過(guò) 80％。購(gòu)買(mǎi)商用房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為 。2. 住房公積金貸款 住房公積金制度住房公積金制度 住房公積金賬戶(hù)個(gè)人工資比例扣存 住房公積金管理中心 商業(yè)銀行單位按個(gè)人工資比例繳存委托住房公積金貸款申請(qǐng)程序住房公積金貸款申請(qǐng)程序 借款人向住房公積金管理中心提出書(shū)面貸款申請(qǐng) ；住房公積金資金管理中心審核、決定；通知借款申請(qǐng)人；受托銀行辦理貸款手續(xù)。發(fā)行條件發(fā)行條件凈資產(chǎn)額的限額： 股份有限公司不低于 3000萬(wàn)元，有限責(zé)任公司不低于 6000萬(wàn)元；累計(jì)債券總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的 40% ，累計(jì)債券總額指公司成立歷來(lái)發(fā)行的所有債券的尚未償還部分，發(fā)債額度不能超過(guò)整個(gè)項(xiàng)目所需資金的 20％；最近 3年平均可分配利潤(rùn)足以支付 1年的利息；籌集的資金投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；債券利率不得超過(guò)國(guó)務(wù)院規(guī)定的利率水平；國(guó)家 規(guī) 定的其他條件 。 發(fā)放條件發(fā)放條件縣級(jí)以上政府指定或委托的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)；資本金到位、管理規(guī)范；調(diào)查土地整體情況；關(guān)注土地價(jià)值狀況；專(zhuān)戶(hù)管理，監(jiān)控土地收益。向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷(xiāo)售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。 （ 2） 購(gòu)置所需資金量大與當(dāng)前支付能力有限的矛盾 一是當(dāng)時(shí)資金實(shí)力不夠；二是保持對(duì)資金的主動(dòng)性； 三是將資金壓力在時(shí)間上攤??；四是貸幣價(jià)值的變化； 五是提前實(shí)現(xiàn)房屋購(gòu)買(mǎi)行為，如尚未付清借款時(shí)已有了房屋。房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款的條件開(kāi)發(fā)貸款的條件除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)的條件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開(kāi)發(fā)權(quán)，健全財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度，貸款賬戶(hù)和結(jié)算賬戶(hù)； 項(xiàng)目的條件：土地使用權(quán)，項(xiàng)目相關(guān)合法證件及市場(chǎng)前景，預(yù)算合理且自有資金占比達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的 35% ）；開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn)，且第一受益人為貸款銀行。特點(diǎn)特點(diǎn)規(guī)模小，期限短，要求收益率高，及時(shí)滿(mǎn)足需要，降低企業(yè)財(cái)務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計(jì)劃依托項(xiàng)目且流動(dòng)性較差 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目
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