房地產投資資金融通概述-文庫吧在線文庫
【正文】 成本。：優(yōu)先股票面價值；【例 5】某房地產開發(fā)公司為某項目發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價計算為 200萬元，籌資費率為 4％，股息年利率為 14％，試求其優(yōu)先股資金成本。情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴大而變化的情況情形二：追加籌資成本隨籌資規(guī)模擴大而變化的情況 根據(jù)金融市場的資金供求確定各類資金成本分界點（資金成本發(fā)生前的最大籌資額）； 確定目標資金結構； 計算籌資總額成本分界點，列出相應籌資范圍； 分別計算不同籌資范圍內的邊際資金成本。籌資總額范圍 資金來源 資本結構資金成本率 邊際資金成本900000元以下 長 期 負債 30％ 8％ ％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 18％ ％合 計 100％ —— ％余下類推 ………..籌資總額范圍 資金來源 資本結構資金成本率 邊際資金成本900000～1800000元 長 期 負債 30％ 10％ 3％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 18％ ％合 計 100％ —— 15％籌資總額范圍 資金來源 資本結構資金成本率 邊際資金成本1800000～2400000元 長 期 負債 30％ 10％ 3％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計 100％ —— ％籌資總額范圍 資金來源 資本結構資金成本率 邊際資金成本2400000～2520230元 長 期 負債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 12％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計 100％ —— ％籌資總額范圍 資金來源 資本結構資金成本率 邊際資金成本2520230～4800000元 長 期 負債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 14％ ％普通股 60％ 20％ 12％合 計 100％ —— 17％籌資總額范圍 資金來源 資本結構資金成本率 邊際資金成本4800000元以上 長 期 負債 30％ 12％ ％優(yōu) 先股 10％ 14％ ％普通股 60％ 22％ ％合 計 100％ —— ％3. 資金籌集的風險主要為財務風險，也稱籌資風險或破產風險；產生的根源在于籌資決策信息缺乏或不可靠、經營環(huán)境的變化，直接原因在于不能按期支付利息和本金。 4. 方案的綜合比較選擇指標 方案 A 方案 B安全性（風險程度） X11 X21經濟性（資金成本） X12 X22可靠性（數(shù)量和時間上的落實程度） X13 X23（ 1）列出供比較的判斷因素或指標（ 2）計算不同方案（ i）的判斷因素的評價值 Pi對于越低越好的指標值，采用調和平均數(shù)計算評價值，即對于越高越好的指標值，采用加權平均數(shù)計算評價值，即 指標評價值表指標 不同方案的指標評價值 指標評價值之和方案 A 方案 B安全性 P11 P21 經濟性 P12 P22 可靠性 P13 P23 （ 3）確定各判斷因素的權重，并計算不同方案（i）的總評價值 TPi。提示： 考慮到房地產項目固有的高風險性以及風險與收益的相隨性，風險并非越小越好。計算公式為：：第 j種來源資金的成本分界點；：籌資總額分界點；：目標資本結構中第 j種資本的比重。【 例 6】設某房地產開發(fā)項目擬定的籌資方案有關財務數(shù)據(jù)如下表所示，根據(jù)已知條件計算個別資金成本率和綜合資金成本率。 ：普通股籌資額；【例 3】某房地產開發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價 400萬元元，籌資費用率為 5％，第一年支付股利率為 10％，預計每年股利增長率為 9％，試計算其資金成本率。【解】 ％ (1—25 ％ )=％提示：上述公式僅適用于每年末支付利息、借款期末一次全部還本的情況。資金籌集的幣種和數(shù)額， 資金籌集的流量，資金來源、結構，資金籌集的風險評價，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負擔相對較輕，但初期壓力較大。所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過 80％。購買商用房地產的機構或個人，以所購買房地產作為抵押擔保，向金融機構申請貸款的行為 。2. 住房公積金貸款 住房公積金制度住房公積金制度 住房公積金賬戶個人工資比例扣存 住房公積金管理中心 商業(yè)銀行單位按個人工資比例繳存委托住房公積金貸款申請程序住房公積金貸款申請程序 借款人向住房公積金管理中心提出書面貸款申請 ；住房公積金資金管理中心審核、決定；通知借款申請人；受托銀行辦理貸款手續(xù)。發(fā)行條件發(fā)行條件凈資產額的限額： 股份有限公司不低于 3000萬元，有限責任公司不低于 6000萬元；累計債券總額不超過公司凈資產的 40% ，累計債券總額指公司成立歷來發(fā)行的所有債券的尚未償還部分，發(fā)債額度不能超過整個項目所需資金的 20％；最近 3年平均可分配利潤足以支付 1年的利息；籌集的資金投資方向符合國家產業(yè)政策；債券利率不得超過國務院規(guī)定的利率水平；國家 規(guī) 定的其他條件 。 發(fā)放條件發(fā)放條件縣級以上政府指定或委托的土地儲備機構和對土地進行一級開發(fā)的企業(yè)；資本金到位、管理規(guī)范；調查土地整體情況；關注土地價值狀況；專戶管理，監(jiān)控土地收益。向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。 （ 2） 購置所需資金量大與當前支付能力有限的矛盾 一是當時資金實力不夠；二是保持對資金的主動性； 三是將資金壓力在時間上攤?。凰氖琴J幣價值的變化； 五是提前實現(xiàn)房屋購買行為，如尚未付清借款時已有了房屋。房地產房地產 開發(fā)貸款的條件開發(fā)貸款的條件除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)的條件：營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)權，健全財務管理和經濟核算制度，貸款賬戶和結算賬戶； 項目的條件：土地使用權，項目相關合法證件及市場前景，預算合理且自有資金占比達到項目預算投資總額的 35% ）；開發(fā)商對建設的房地產進行保險，且第一受益人為貸款銀行。特點特點規(guī)模小，期限短，要求收益率高，及時滿足需要，降低企業(yè)財務總成本；提供全程融資服務；信托計劃依托項目且流動性較差 。 房地產項目貸款的審查要點房地產項目
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