【正文】 公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。 2023年 4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并于 2023年 6月以 550 000 000元出售，出售款項已收訖。計算分析題 】 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)， 2023年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 2023年 4月 15日?！　? 　　? 　　? 　? ? 【 答案 】 B? 【 例題 ? 在該例中，甲公司應(yīng)當于租賃期開始日 (2x10年 1月 1日 )，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價值為（?。┤f元。? 甲公司的賬務(wù)處理如下：? 20x9年 5月 1日? 借：投資性房地產(chǎn) ——辦公樓 500 000 000? 累計折舊 5 000 000? 貸：固定資產(chǎn) ——辦公樓 500 000 000? 投資性房地產(chǎn)累計折舊 5 000 000? 【 例 410】 甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)， 20x9年 4月 10日，甲公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)成本模式公允價值模式原則：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）轉(zhuǎn)為累計折舊（攤銷），存貨不對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。 211年 1月 1日，甲企業(yè)認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。 2023年 12月 31日，該寫字樓的公允價值為 92 000 000元。? 在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價值時，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格。? (一 ) 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足以下兩個條件：? 1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。? ⑵ 應(yīng)當按月計提折舊或攤銷：相應(yīng)計入 “ 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ” 科目，并計入當期損益 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” 。 20x9年 5月 31日，該廠房賬面余額為 20 000 000元，其中成本 16 000 000元，累計公允價值變動 4 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。該塊土地使用權(quán)的成本為 9 000 000元；至 20x9年 12月 5日，土地使用權(quán)已攤銷 165 000元；兩棟廠房的實際造價均為 12 000 000元，能夠單獨出售。 8月 1日，甲公司實際購入寫字樓，支付價款共計 90 000 000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。取得方式外購的投資性房地產(chǎn)自建的投資性房地產(chǎn)? ⑴ 無論采用何種后續(xù)計量的模式，初始確認時都應(yīng)以投資性房地產(chǎn)的 成本 入賬 （ ★★★ 外 購 或自行建造：自租 賃 期開始日或用于 資 本增 值 之日起） 。? ，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地? 如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用 (即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理 )，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；? 不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。以上交易假設(shè)不違反國家有關(guān)規(guī)定。? 若該企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有的土地和建造后的商品房，應(yīng)作為企業(yè)存貨來管理。投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（重點）第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（重點）第四章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍? 一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征? 投資性房地產(chǎn)是指為 賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn) 。? 二、投資性房地產(chǎn)的范圍? （一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目投資性房地產(chǎn)已出租的土地使用權(quán)已 出租的房屋建筑物持有增值轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)（經(jīng)營租賃方式）取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。? 本例中，對于甲公司而言，這項土地使用權(quán)不能確認，也不屬于其投資性房地產(chǎn)，對于乙公司而言，自租賃開始日（ 209 年 6月 1日）起，這項土地使用屬于投資性房地產(chǎn)。? 該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。? ⑵ 無論是外購方式還是自建方式取得投資性房地產(chǎn)一定是在購入時或自建完成時馬上用于出租，或者是購入的目的或自建的目的是出租才可以直接作為投資性房地產(chǎn)計量。要求：作出甲公司的會計處理。假設(shè)甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。 20x9年 5月 31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。 20x9年 11月 30日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出 3 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。? ⑶ 出現(xiàn)減值跡象，還應(yīng)計提價值準備計入 “ 投資性房地產(chǎn)減值準備 ” ，日后不得轉(zhuǎn)回。? 2. 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。結(jié)合周邊市場信息和自有房產(chǎn)的特點。 2023年12月 31日，該寫字樓的公允價值為 93 000 000元。該寫字樓的原造價為 90 000 000元，已計提折舊 2 700 000元，賬面價值為 87 300 000元。固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房產(chǎn)；累計折舊（攤銷）轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）；存貨不對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為 20x9年 5月 1日，租賃期為 5年。　? 　 　 　　　 ? 【 答案 】 C? 【 解析 】 在成本模式下，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，計入固定資產(chǎn)入賬價值中的金額為 100萬元，但固定資產(chǎn)的賬面價值為 70萬元。該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠