【正文】 迅速，周邊的配套也相對(duì)比較成熟，形成了自己的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢(shì)不斷顯現(xiàn)，這一地區(qū)的寫字樓銷售狀況較好，也說明寫字樓對(duì)于地段位置的依賴性較強(qiáng)。隨著合肥個(gè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，新型的區(qū)域中心也在不斷形成，而且新區(qū)域中心的寫字樓價(jià)格也在比肩老城區(qū)，從一個(gè)側(cè)面也可以反應(yīng)出消費(fèi)者對(duì)于寫字樓的區(qū)域位置的要求已經(jīng)有了潛移默化的改變。大型餐飲娛樂場(chǎng)所如天都大酒店、黃山飯店、澳瑞特大酒店、金滿樓近在咫尺 ? 層 高： 米 一樓大堂 ? 空中花園： 近 5000平方米 ? 項(xiàng)目簡介： 由實(shí)力雄厚的安徽旅游集團(tuán)和安興發(fā)展聯(lián)手斥巨資傾力打造的ＣＢＤ ? 大堂：電梯門廳：精裝一步到位 ? 停車場(chǎng)：設(shè)地下停車場(chǎng)，自行車存放位及部分地面泊車位 ? 項(xiàng)目名稱： 仁和大廈 ? 地理位置： 長江中路與益民街交匯處 ? 投 資 商 ：合肥城建股份 ? 占地面積： 1200 ㎡ ? 總建筑面積： 27000㎡ ? 單價(jià)范圍： 4600—5300元 /㎡ ，上下層差價(jià) 50元 /㎡ 均價(jià) ： 4800 元 /㎡ ? 付款方式 ： 40% 一次付款無折扣 ? 銀行貸款額度 ： 60% 年限： 10年 ? 物 管 費(fèi)： 3元 /平米 ? 建筑樓層： 地上 26F 地下 2F ? 規(guī)劃戶型面積： 134200㎡ ? 主力面積： 150㎡ ? 車 位 數(shù)： 地下 50，地面約 60輛 ? 綜合分析： ? 環(huán)境：位于長江中路商業(yè)辦公黃金地段，交通便捷，是合肥市商務(wù)金融中心。優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)越，外立面新穎 ,物管素質(zhì)較高，服務(wù)周到。售價(jià)與租價(jià)的不平衡造成了投資者投資回報(bào)率不高，抑制了投資者對(duì)純寫字樓的投資熱情。城市的整體發(fā)展了，勢(shì)必 帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。 趨勢(shì)四：規(guī)?；c綜合性發(fā)展 大體量寫字區(qū)的開發(fā)是一個(gè)趨勢(shì)。 ? 合肥地區(qū)寫字樓的品質(zhì)不高，寫字樓本身的配套欠缺。 ，有較強(qiáng)的視覺沖擊力 ，配套的完善，使本區(qū)域成為更多人關(guān)注的焦點(diǎn)，加大了投資吸引力 劣勢(shì)： ，無法營造規(guī)模商務(wù)環(huán)境 ，對(duì)寫字樓的的銷售有所制約 ，單套分割面積偏大，給寫字樓銷售造成一定的壓力。 財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位帶熱了區(qū)域辦公市場(chǎng)。 C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)：，原有的落后辦公條件，讓其“深受其害”，需要相當(dāng)大的面積，開間要合理，先進(jìn)的辦公條件，發(fā)展成敗取決于中長期市場(chǎng)成績，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上 D：風(fēng)險(xiǎn)投資者：一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。 24小時(shí)式寫字樓基本屬性 ? 中檔寫字樓 ? 中小企業(yè)購買的寫字樓 ? 會(huì)所、休閑場(chǎng)所、娛樂、現(xiàn)代寫字樓配套 ? 現(xiàn)代派實(shí)用主義設(shè)計(jì)、酒店式的服務(wù) ? 一環(huán)內(nèi)亞 CBD區(qū)域純寫字樓 ? 實(shí)力發(fā)展商 ? 擁有精致的休閑區(qū)域 ? 甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) ? e時(shí)代前所未有的服務(wù)特色 目錄 ?第一部分 :項(xiàng)目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況 ?第三部分 :項(xiàng)目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目發(fā)展思路思考 必須是差異化的創(chuàng)新個(gè)性產(chǎn)品 ? 基于合肥目前寫字樓競(jìng)爭現(xiàn)狀，為避免項(xiàng)目淹沒于市場(chǎng)的白熱化競(jìng)爭之中，從區(qū)域市場(chǎng)中迅速脫穎而出，因此產(chǎn)品必須具備足夠的個(gè)性和差異化，必須是全新的創(chuàng)作，具備獨(dú)一無二的個(gè)性品質(zhì)。是對(duì)本案目標(biāo)客戶群體的整體形象界定。 ? 區(qū)域價(jià)值：成熟的商務(wù)環(huán)境和休閑氣質(zhì) 強(qiáng)調(diào)北一環(huán)片區(qū)成熟的商務(wù)氛圍和商業(yè)休閑環(huán)境，提升產(chǎn)品價(jià)值。強(qiáng)調(diào)該區(qū)域所具有的市場(chǎng)空白和市場(chǎng)先機(jī)。 ? 以整體感和系列性突出本案品質(zhì)。我們列出了若干個(gè)類比因素，并分為五個(gè)等級(jí)：低等、中低等、中等、中高等、高等，對(duì)應(yīng)的分值為 5分，分值越大，表示等級(jí)越高。 2023/2/272023/2/272023/2/27Feb2327Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:45:45 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 =1558875元 /平方米 約為 3700元 /平方米 結(jié)論：運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)合肥市同質(zhì)樓盤分析判斷后得出，市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)為 3700元 /平方米 。不定期策劃、制造一些新聞事件，使項(xiàng)目保持較高曝光率，用形式多樣的活動(dòng)事件支撐項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度。 ? 打造新銳商務(wù)理念。 ? 產(chǎn)品品質(zhì)：新生代類純寫字間 在硬環(huán)境上強(qiáng)調(diào)本案智能化配套的科技含量，突出項(xiàng)目作為純寫字間的價(jià)值所在。 遠(yuǎn)航大廈 大廈建筑造型獨(dú)特，新款，富有震撼力，具有很強(qiáng)的遠(yuǎn)航識(shí)別性，案名和建筑產(chǎn)生很好的契合和記憶點(diǎn)，便于市場(chǎng)理解和傳播。并與財(cái)富廣場(chǎng) 500強(qiáng)形象定義進(jìn)行差異化。 特色二： 成本節(jié)約，客戶層面開闊 “ 24小時(shí)式寫字樓”一般不設(shè)樓宇中央空調(diào)，由業(yè)主（租戶）自行安裝空調(diào)，經(jīng)濟(jì)或奢華可由業(yè)主選擇，且加班時(shí)無需像在甲級(jí)寫字樓一樣要支付昂貴的超時(shí)冷氣費(fèi)。一部分外地公司，考慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略會(huì)選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高、形象良好的賓館、酒店作為自身的辦公場(chǎng)所。 伴隨中、小型企業(yè)的快速成長，原有的、陳舊的辦公場(chǎng)所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個(gè)性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會(huì)以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。說明市場(chǎng)對(duì)寫字樓仍然有一定需求，但這種需求并不充分。 總結(jié)： 經(jīng)過對(duì)合肥市寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，做出以下總結(jié)： ? 合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，制約了合肥市寫字樓的發(fā)展。辦公環(huán)境的人性化，可以提高工作人員的工作效率提高，減少寫字樓帶來的負(fù)面效應(yīng) 趨勢(shì)二：智能化與高端化 自動(dòng)化辦公理念的流行，寫字樓也在朝智能化發(fā)展，如通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的應(yīng)用越來越廣泛。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 CBD中央廣場(chǎng)、徽商 2526是設(shè)備層。 ? 車位 : 地下 67個(gè) (緊鄰專用停車場(chǎng) 200個(gè)車位 ) ? 總層數(shù)： 28層 地上 27層、地下 1層 ? 電梯： 7部 美國奧的斯電梯 采暖 : 中央空調(diào) ? 項(xiàng)目介紹： ? 財(cái)富廣場(chǎng)北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級(jí)高尚社區(qū) —栢景灣，是一個(gè)集商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、高檔商場(chǎng)為一體的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目首期工程是近 5萬平方米的純商務(wù)寫字樓， 1—3F為商業(yè)， 4F為辦公配套， 5F以上為商務(wù)辦公。環(huán)球廣場(chǎng)寫字樓 ——大合肥的城市坐標(biāo)，以王者的遠(yuǎn)見，打造國際化現(xiàn)代商務(wù)寫字樓，在萬從矚目中榮耀登場(chǎng)！ ? 六大新商務(wù)宣言：新商務(wù)標(biāo)志：城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路黃金節(jié)點(diǎn)； ? 新商務(wù)品質(zhì)：與世界五百強(qiáng)企業(yè)并肩前行； ? 新商務(wù)自由：辦公面積自由組合，順應(yīng)企業(yè)經(jīng)營不斷調(diào)整變化； ? 新商務(wù)空間：時(shí)尚 SOHO，第間均設(shè)獨(dú)立茶水間、衛(wèi)生間，便捷辦公新體驗(yàn)； ? 新商務(wù)健康：擁有 5000㎡ 合肥最大空中花園，在陽光與花香中健康辦公； ? 新商務(wù)配置：四部高速電梯， 22023㎡ 地下停車場(chǎng)，超級(jí)配備，優(yōu)質(zhì)辦公享受。 合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析 ? 圖 4： 2023年 4季度合肥市辦公類商品房供銷比例示意圖 %%%%%%%%蜀山區(qū) 廬陽區(qū) 包河區(qū) 瑤海區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)濟(jì)區(qū) 政務(wù)區(qū) 新站區(qū)套數(shù)面積?廬陽區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達(dá)到了本季度供應(yīng)量的近一半左右，政務(wù)區(qū)的銷售面積甚至達(dá)到了季度供應(yīng)量的 60%以上。我們從合肥 市 202