【正文】 3年第四季度的辦公類商品房的銷售數(shù) 據(jù)來分析合肥市近期的寫字樓市場(chǎng)狀況。但經(jīng)歷近兩年來大批寫字樓投放市場(chǎng)的沖擊和洗禮，合肥寫 字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。合肥寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級(jí)地段，重點(diǎn)以推行 地段優(yōu)勢(shì)和區(qū)塊優(yōu)勢(shì)來博取市場(chǎng)認(rèn)可。僅這一年，寫字樓的銷售總量就達(dá) 平方米，占非住宅總量的 %，占非住宅總銷售量的 %。以塑造區(qū)域標(biāo)志性建筑為設(shè) 計(jì)原則，力求與眾不同。星海遠(yuǎn)航大廈項(xiàng)目提案 2023年 8月 23日 目錄 ?第一部分 :項(xiàng)目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況 ?第三部分 :項(xiàng)目定位及 SWOT分析 ?第四部分 :營銷定位及主題概念 ?第五部分 :營銷推廣及廣告策略 ?第六部分 :項(xiàng)目價(jià)格定位 一 項(xiàng)目區(qū)位概況 本項(xiàng)目位于合肥市濉溪路與肥西路交叉口 ,屬于合肥市廬陽區(qū)?？傮w形 象設(shè)計(jì)給視角帶來了強(qiáng)烈的沖擊，讓人過分不忘，突顯標(biāo)志性建筑 的魅力。寫字樓市場(chǎng)開始進(jìn)入繁榮發(fā)展期。 2023年合肥市推出 6 幅新寫字樓用地（紅星路商之都地塊，長江路華僑飯店地 塊，新站區(qū)合肥經(jīng)濟(jì)大廈總部，新城國際，天徽廣場(chǎng)，綠地 藍(lán)海）大多位于合肥主城區(qū)以及政務(wù)新區(qū)黃金位置，維持固 定高級(jí)地段供應(yīng)水平。過多的寫字樓定位于高檔、 豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目沒有細(xì)分 客，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭，寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的盲目投資現(xiàn) 象；畢竟合肥是綠色科技城市，不像上海、北京，世界 500強(qiáng)在合 肥落戶的并不多，因此造成如今合肥的寫字樓除成熟地段外其他地 塊商務(wù)樓空置率居高不下的狀況。 合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價(jià)格分析 02023400060008000十月份十一月份十二月份十月份 3977 4820 3567 2725 3078 0 6482 3502十一月份 4441 2536 2885 3133 3087 4504 4448 3823十二月份 3400 3507 4368 3287 3198 4460 0 3791蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)政務(wù)區(qū)新站區(qū) ? 圖 1： 2023年 4季度合肥市辦公類商品房銷售均價(jià)圖（單位：元 /㎡ ） ?從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價(jià)上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊的價(jià)格相對(duì)較高，但幾個(gè)開發(fā)區(qū)的寫字樓價(jià)格與市區(qū)已經(jīng)相差無幾。其他地區(qū)的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則基本都在10%左右，銷售狀況比較一般。 ? 主要問題點(diǎn)： 沿馬鞍山路和屯溪路退讓較少，門前廣場(chǎng)相對(duì)不開闊，且有高差形成坡度，造成地面停車不便，且因家樂福購物廣場(chǎng)造成的停車需求，整體造成了車位的緊張。 ? 二期占地面積： ㎡ 06年 5月份開盤 每三層設(shè)有空中花園 ? 主要問題點(diǎn)： 停車位極度缺乏，沿可苑路作為主要停車地點(diǎn)，門前廣場(chǎng)較小，空間不通暢。中央空調(diào)夏天 7元 /㎡ ，冬天5元 /㎡ 。國際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對(duì)便利，商業(yè)板塊集中， 濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了該板塊的寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 停車位相對(duì)較少，這幾乎是合肥大都寫字樓都面臨的問題。同時(shí)，高端化的寫字樓隨著市場(chǎng)需求的增加，在未來也會(huì)得到充分的發(fā)展。 ? 合肥市寫字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線以內(nèi)，特別是長江路與市府廣場(chǎng)板塊。 ? 近年來合肥市寫字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。 目前，住宅短線炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長線投資之勢(shì)。 目標(biāo)客戶定位： ? 自用型 A：初創(chuàng)業(yè)者 C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條 件落后的企業(yè) ? 投資型 B：一般投資者 D：風(fēng)險(xiǎn)投資者 目標(biāo)客戶描述 ： A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)比較低廉。 營銷定位 ? 24H新銳商務(wù)館 ? 定位語：亞 CBD新銳商務(wù)文化策源地 ? “ 24H” 即 24小時(shí)的，指該物業(yè)所提供的商務(wù)配套是 24小時(shí)全天候的，滿足入駐企業(yè)在任何時(shí)段辦公的需求。 遠(yuǎn)航即為領(lǐng)航，案名本身蘊(yùn)涵其國際性視野和領(lǐng)先者的商務(wù)姿態(tài)， 案名本身易讀易記易傳播，大氣穩(wěn)重是關(guān)鍵因素。突出項(xiàng)目位于亞 CBD的高度性價(jià)比。 24小時(shí)新銳商務(wù)館，突出該概念的原創(chuàng)所帶來的市場(chǎng)競(jìng)爭力。 ※ 認(rèn)購活動(dòng) ※ 開盤活動(dòng) ※ 文化公關(guān)活動(dòng) ※ 封頂慶典 ※ 業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) ※ 政府活動(dòng)或會(huì)議 ※ 行業(yè)會(huì)議或?qū)I(yè)論壇 適當(dāng)制造新聞話題 加強(qiáng)促銷組合運(yùn)用 促 銷 組 合 框 架 人員：置業(yè)顧問 。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 10:45:45 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。環(huán)球廣場(chǎng) 中環(huán)國際大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 富臨廣場(chǎng) 安徽國際商務(wù)中心 鼎好家 銀河灣靠近馬路適宜辦公的 本案 權(quán)重 一、地段資源綜合 5 5 2 4 4 4 3 4 4 4 3 4 4 污染、干擾因素 2 2 2 3 2 2 2 2 2 2 2 2 2 成熟度 4 4 3 3 1 2. 3 1 2 二、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 4 4 4 4 3 和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 4 3 4 3 3 和物業(yè)管理 4 4 4 3 3 和景觀設(shè)計(jì) 2 牌和實(shí)力 3 3 4 1 2 3 三、其他因素 3 有購物場(chǎng)所 3 1 4 2 2 （是否現(xiàn)房） 3 1 項(xiàng)目綜合比較分?jǐn)?shù) 一、地段資源 綜合 二、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 三、其他因素 3 ? 說明：由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤類比因素，因此只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤類比因素。制定能夠引起目標(biāo)客戶群的情感共鳴的營銷手段。 ? 投資價(jià)值：領(lǐng)銜亞 CBD，領(lǐng)跑北一環(huán) 突出項(xiàng)目的新銳精神，由新銳文化引領(lǐng)區(qū)域商務(wù)潮流。 ? 強(qiáng)調(diào)“商務(wù)館”的概念，突出精致商務(wù)內(nèi)涵 ? 強(qiáng)調(diào)“新銳商務(wù)館” 概念，亮出項(xiàng)目個(gè)性色彩 本案對(duì)核心概念的支持 24H新銳商務(wù)館 全天候的多功能商務(wù)中心 共享部份 生活配套 商務(wù)部 份 物業(yè)部 份 24小時(shí)不同時(shí)段的商務(wù)會(huì)議、票務(wù)、打印、傳真、信息網(wǎng)絡(luò)、程控交換系統(tǒng)、銀行 24小時(shí)餐飲 、 咖啡廳 、 大堂空間 、 休閑空間 、 綠化空間 、 電梯 、 車位 類酒店管理的 24小時(shí)物業(yè)服務(wù)、自助洗衣房、 24小時(shí)監(jiān)控及樓宇可視對(duì)講、24小時(shí)保安服務(wù) 目錄 ?第一部分 :項(xiàng)目概況 ?第二部分 :合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況 ?第三部分 :項(xiàng)目定位及 S