【正文】 將有選擇的選用。 ? 在我國(guó)的大中城市中，住房消費(fèi)觀念的變化，就業(yè)方式的變化和人才流動(dòng)的加快產(chǎn)生出大量的房屋租賃需求，而伴隨著房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，利用租賃來(lái)的房屋從事違法犯罪活動(dòng)的案件也屢見(jiàn)不鮮，對(duì)這樣的房屋急需進(jìn)行管理方式的改革。 ? 本課程從物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)際需要出發(fā)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了如何科學(xué)組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如何組織物業(yè)管理的前期介入，如何關(guān)注財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，物業(yè)的基礎(chǔ)管理有哪些，不同類型物業(yè)是如何管理的，如何開(kāi)展物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)等內(nèi)容。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如果沒(méi)有建筑物，而是單獨(dú)的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地（如空地），就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。對(duì)于住宅，就是住宅的內(nèi)部（不含公共部分）；對(duì)于寫字間，就是寫字間的內(nèi)部（不含公共部分）。例房地產(chǎn)體制改革而非物業(yè)體制改革。 三、物業(yè)的性質(zhì) 物理性質(zhì)（自然屬性） 指與物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)屬性的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，而在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件。而建筑物則可能滅失、損耗、直到喪失物理壽命。物業(yè)權(quán)屬性最重要的內(nèi)容就是物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用權(quán)。作為物業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權(quán)。物業(yè)若無(wú)效用，就不會(huì)產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)的欲望。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)，都可以實(shí)行物業(yè)管理。 5．物業(yè)管理具有服務(wù)性 物業(yè)管理實(shí)際上是服務(wù)性質(zhì)的，其服務(wù)對(duì)象是人，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 專業(yè)化 ? 物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由 專門的管理企業(yè) 通過(guò)委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理 。企業(yè) 以經(jīng)濟(jì)手段為主 ，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，這是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然結(jié)果。 二、物業(yè)管理的類型 （按照管理機(jī)構(gòu)的不同） ? 委托服務(wù)型的經(jīng)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其出售（出租）的房屋進(jìn)行日常管理，并完善其售后服務(wù)。 案例 1： 這樣理解物業(yè)管理對(duì)不對(duì)？ ? 張某和他一些朋友在談到物業(yè)管理時(shí)，對(duì)以下一些問(wèn)題不太明白，希望能有人給以答疑： ? ，只不過(guò)房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問(wèn)題；也有人說(shuō)物業(yè)管理就是在原來(lái)的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容，比如掃掃地、澆澆花、看看門，這些看法對(duì)嗎？ ? ？ ? ？ ? 物業(yè)管理是完全不同于傳統(tǒng)房管的一種物業(yè)管理模式，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，既不是專為有錢人服務(wù)的，也不是國(guó)家為了解決就業(yè)問(wèn)題而推行的措施。 ? 由于管理體制是一種行政管理體制，管理人員工資、待遇是國(guó)家行政劃撥；“大鍋飯”思想嚴(yán)重挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個(gè)樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象，許多房屋特別是住宅小區(qū)“一年新，二年舊，三年破”現(xiàn)象嚴(yán)重。 ? 國(guó)家福利性住房制度導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜，一些福利條件好的企業(yè)對(duì)職工的住房、水、電給予照顧，每月僅象征性收取幾元錢。 ? 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)。 2）各類設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)、保養(yǎng)、維修與更新的管理。 為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。它具體包括： l）衣著方面為住用人收洗衣物、被褥、補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等。例如： 1）文化方面：開(kāi)辦圖書(shū)室、錄像室，舉辦展覽，文化知識(shí)講座等。在開(kāi)展這類中介服務(wù)時(shí)，物業(yè)管理的評(píng)估人員和公證人員應(yīng)具備相應(yīng)的資格，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 ? 特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。例如：照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。 金融服務(wù)類 ? 代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開(kāi)辦信用社、支持金融機(jī)構(gòu)設(shè)置自動(dòng)取款機(jī)等。 商業(yè)服務(wù)類 ? 這是指物業(yè)管理公司為開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。 ? 專項(xiàng)服務(wù)的特點(diǎn) 就是物業(yè)管理公司事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布出來(lái)，當(dāng)住用人需要某種服務(wù)時(shí)就可以任意選擇。 這是為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。其管理要點(diǎn)是保持其完好率，要注意建立物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案材料，包括各種圖、檔、卡、冊(cè)，并及時(shí)更新記錄，保持檔案材料的現(xiàn)實(shí)性。1981年直管公房維修補(bǔ)貼 33155萬(wàn)元；平均每平方米達(dá) 元。 ? 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理分配是各自為政。 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，傳統(tǒng)的福利型、行政性的房地產(chǎn)管理體制已日益不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因此，就迫切需要用新的管理體制來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制的改革。深圳特區(qū)的大多數(shù)物業(yè)管理公司就是屬于這種類型的。 建設(shè)與管理相結(jié)合 ? 物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它強(qiáng)大的生命力在這點(diǎn)上得到了充分的體現(xiàn)。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對(duì)于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過(guò)組建物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化管理和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，其核心是 按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司并運(yùn)作。實(shí)行物業(yè)管理猶如給業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，而對(duì)政府各職能部門來(lái)說(shuō)猶如找到了一個(gè)“總代理”樣。從而大大提高了管理效率和效益。 第二節(jié) 物業(yè)管理 一、物業(yè)管理及其特點(diǎn) 二、物業(yè)管理的類型 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系 四、物業(yè)管理的原則 五、物業(yè)管理的作用 一、物業(yè)管理及其特點(diǎn) ? 物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同或契約，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周圍環(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營(yíng)管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。 2）物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律來(lái)運(yùn)行。在我國(guó)物業(yè)的使用權(quán)是實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離制度以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產(chǎn)權(quán)。以住宅為例，室內(nèi)的配套設(shè)施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，否則就會(huì)造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。因此，物業(yè)的多樣性實(shí)際上就是它無(wú)數(shù)個(gè)個(gè)性的統(tǒng)一。 物業(yè)的有限性 ? 物業(yè)的有限性從根本上來(lái)講，是由土地的有限決定的。物業(yè)有時(shí)可以用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)等使用階段或區(qū)域。 二、 物業(yè)與房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系 聯(lián)系（共同點(diǎn)）：物業(yè)與房地產(chǎn)都包含有土地、房屋及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；物業(yè)與房地產(chǎn)具有實(shí)物形態(tài)和資產(chǎn)形態(tài)。 ? 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場(chǎng)等。如上下水管、消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施，（如幼兒園、醫(yī)院）等。 ，所謂 物業(yè) 就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。為此，了解什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進(jìn)物業(yè)管理殿堂敲門磚。 校外實(shí)踐基地 ? 福建永安物業(yè)管理有限公司 ? 深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理股份有限公司福州分公司 ? 福州新三澤物業(yè)服務(wù)有限公司 ? 福州泰禾物業(yè)管理有限公司 ? 福州三木物業(yè)服務(wù)有限公司 第一章 物業(yè)管理概述 ? [教學(xué)目的要求 ] 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內(nèi)涵、物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容等基礎(chǔ)知識(shí)。這種考核不但可以成為檢驗(yàn)學(xué)習(xí)效果的手段，對(duì)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)有巨大的導(dǎo)向作用。 ? 第六章 物業(yè)管理的前期介入 了解物業(yè)竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的相關(guān)內(nèi)容，了解物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)方式，掌握前期介入的概念、必要性、內(nèi)容，掌握物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)的程序、掌握物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)和入伙通知書(shū)編寫方法以及裝修管理內(nèi)容。 ? （ 6）單元小結(jié)。同時(shí)，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)和思考、動(dòng)手的興趣，激活課堂。