【正文】 容和管理辦法。 ? 第十章 物業(yè)管理發(fā)展簡(jiǎn)介 了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r，在學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，思考我國(guó)物業(yè)管理今后的改進(jìn)和發(fā)展方向。各種形式對(duì)能力的考核各有側(cè)重。這種考核不但可以成為檢驗(yàn)學(xué)習(xí)效果的手段，對(duì)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)有巨大的導(dǎo)向作用。該情景劇教材共八集，通過(guò)“物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程知識(shí)介紹 +物業(yè)管理行業(yè)生存境遇呈現(xiàn)”的表現(xiàn)方式，使枯燥的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理插上藝術(shù)的翅膀，演繹為充滿(mǎn)思想火花和人文關(guān)懷氣息的生活片斷。我們?cè)诮虒W(xué)過(guò)程中將有選擇的選用。通過(guò)課程靈活的運(yùn)作，可以滿(mǎn)足教學(xué)。 校外實(shí)踐基地 ? 福建永安物業(yè)管理有限公司 ? 深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理股份有限公司福州分公司 ? 福州新三澤物業(yè)服務(wù)有限公司 ? 福州泰禾物業(yè)管理有限公司 ? 福州三木物業(yè)服務(wù)有限公司 第一章 物業(yè)管理概述 ? [教學(xué)目的要求 ] 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內(nèi)涵、物業(yè)管理的類(lèi)型，掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容等基礎(chǔ)知識(shí)。例如：城市中數(shù)量龐大的舊有房屋如何更好地管理與維修；業(yè)主如何對(duì)私有房屋加強(qiáng)維修和養(yǎng)護(hù)以使物業(yè)保值增值的需求在加大；如何對(duì)房屋周邊環(huán)境的管理，對(duì)房前屋后的綠化進(jìn)行美化；如何對(duì)共同產(chǎn)權(quán)人的行為進(jìn)行約束。 ? 在我國(guó)的大中城市中，住房消費(fèi)觀念的變化，就業(yè)方式的變化和人才流動(dòng)的加快產(chǎn)生出大量的房屋租賃需求，而伴隨著房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，利用租賃來(lái)的房屋從事違法犯罪活動(dòng)的案件也屢見(jiàn)不鮮，對(duì)這樣的房屋急需進(jìn)行管理方式的改革。 ? 因此，伴隨著物業(yè)的管理和使用，存在著這樣一個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，它不同于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，也不同于家政服務(wù)，更有別于房管所傳統(tǒng)的房屋管理模式，物業(yè)管理是誕生于住房制度改革和房地產(chǎn)的商品化過(guò)程中，圍繞著物業(yè)的使用和業(yè)主的多種需求而產(chǎn)生的管理與服務(wù)行為。為此，了解什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進(jìn)物業(yè)管理殿堂敲門(mén)磚。 ? 對(duì)物業(yè)管理行業(yè)中的諸多問(wèn)題，迄今為止還沒(méi)有形成成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位，目前我國(guó)在這方面也沒(méi)有形成系統(tǒng)的法律規(guī)范體系，這一切都在不斷地探索和完善中，需要業(yè)內(nèi)外的有關(guān)人士從理論到實(shí)踐方面進(jìn)行更積極的探討。 ? 本課程從物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)際需要出發(fā)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了如何科學(xué)組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如何組織物業(yè)管理的前期介入，如何關(guān)注財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，物業(yè)的基礎(chǔ)管理有哪些，不同類(lèi)型物業(yè)是如何管理的，如何開(kāi)展物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)等內(nèi)容。 一、物業(yè)的概念及種類(lèi) （一） 物業(yè)含義 （ Property） ： 財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。 ，所謂 物業(yè) 就是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。包括房屋建筑、構(gòu)筑物（如橋梁、水塔等）、道路、碼頭等。指配套的專(zhuān)用機(jī)械、電氣等設(shè)備。 （ 3）設(shè)施。如上下水管、消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施，（如幼兒園、醫(yī)院）等。指開(kāi)發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車(chē)場(chǎng)等。如果沒(méi)有建筑物，而是單獨(dú)的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地（如空地），就不能稱(chēng)其為物業(yè)，至少不能稱(chēng)其為物業(yè)管理中的物業(yè)。 ? 建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯廳等。 ? 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)等。 ? 業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇，除非經(jīng)過(guò)單獨(dú)的委托，才能進(jìn)入物業(yè)管理的范圍。對(duì)于住宅，就是住宅的內(nèi)部（不含公共部分）；對(duì)于寫(xiě)字間，就是寫(xiě)字間的內(nèi)部（不含公共部分）。 ? 在我國(guó)，物業(yè)則有其約定俗成的內(nèi)涵，即主要指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而不是我們通常所說(shuō)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過(guò)程中的房地產(chǎn)。 二、 物業(yè)與房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系 聯(lián)系（共同點(diǎn)）：物業(yè)與房地產(chǎn)都包含有土地、房屋及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；物業(yè)與房地產(chǎn)具有實(shí)物形態(tài)和資產(chǎn)形態(tài)。 不動(dòng)產(chǎn) ：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋， 由于是不可移動(dòng)的，所以叫不動(dòng)產(chǎn)。例房地產(chǎn)體制改革而非物業(yè)體制改革。物業(yè)是從使用角度講，房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是從財(cái)產(chǎn)等特性方面。物業(yè)有時(shí)可以用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)等使用階段或區(qū)域。就是說(shuō)房地產(chǎn)是以單純的地產(chǎn)、單純的房產(chǎn)及房地產(chǎn)三種形式結(jié)合起來(lái)存在的。 三、物業(yè)的性質(zhì) 物理性質(zhì)（自然屬性） 指與物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)屬性的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體， 具有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容 。 物業(yè)的有限性 ? 物業(yè)的有限性從根本上來(lái)講，是由土地的有限決定的。 物業(yè)的差異性和多樣性 ? 物業(yè)的差異性主要是就土地而言的 。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，而在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等方面的不同，使世界上沒(méi)有同樣的物業(yè)，形成了物業(yè)形式上的多樣性。因此，物業(yè)的多樣性實(shí)際上就是它無(wú)數(shù)個(gè)個(gè)性的統(tǒng)一。因此，物業(yè)被視為重要的不動(dòng)產(chǎn)，可以充當(dāng)最可靠的擔(dān)保物，并成為一種特殊商品。而建筑物則可能滅失、損耗、直到喪失物理壽命。 物業(yè)的配套性 ? 物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿(mǎn)足人們各種需要的特性。以住宅為例，室內(nèi)的配套設(shè)施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，否則就會(huì)造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。 物業(yè)的權(quán)屬性 ? 物業(yè)的權(quán)屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系。物業(yè)權(quán)屬性最重要的內(nèi)容就是物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用權(quán)。物業(yè)所有者的經(jīng)濟(jì)利益主要表現(xiàn)在當(dāng)其物業(yè)留作自用時(shí)，不必向任何人交納租金，當(dāng)依法將物業(yè)出租時(shí)，可以向承租人收取租金。在我國(guó)物業(yè)的使用權(quán)是實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離制度以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產(chǎn)權(quán)。 物業(yè)的壟斷性 ? 物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)的 排他性 。作為物業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權(quán)。物業(yè)的商品性意味著以下幾方面的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容： 1）物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易后得以實(shí)現(xiàn)的。 2）物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律來(lái)運(yùn)行。 4）參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)與管理以及消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)?。物業(yè)若無(wú)效用，就不會(huì)產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)的欲望。應(yīng)該看到物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。 第二節(jié) 物業(yè)管理 一、物業(yè)管理及其特點(diǎn) 二、物業(yè)管理的類(lèi)型 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系 四、物業(yè)管理的原則 五、物業(yè)管理的作用 一、物業(yè)管理及其特點(diǎn) ? 物業(yè)管理是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同或契約，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周?chē)h(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的、專(zhuān)業(yè)化的、綜合的經(jīng)營(yíng)管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。物業(yè)管理所提供的管理和服務(wù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)是有償?shù)模侠硎召M(fèi)，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，都可以實(shí)行物業(yè)管理。同時(shí)物業(yè)在租賃、銷(xiāo)售過(guò)程中，也需要有一個(gè)良好的廣告策劃和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，只有這樣才能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從而大大提高了管理效率和效益。 、規(guī)范化管理，而不是行政化管理。 5．物業(yè)管理具有服務(wù)性 物業(yè)管理實(shí)際上是服務(wù)性質(zhì)的，其服務(wù)對(duì)象是人，屬于第三產(chǎn)業(yè)。諸如：房屋、水電、清潔、保安、綠化等。實(shí)行物業(yè)管理猶如給業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，而對(duì)政府各職能部門(mén)來(lái)說(shuō)猶如找到了一個(gè)“總代理”樣。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省市、跨地區(qū)接管各種類(lèi)型的