【正文】 裝修 標準 備注 丹佛小鎮(zhèn) 5966 252 2 4700 否 毛坯 南方花園 3560 1486 186 毛坯5800 否 毛坯 095月剛推 160套小面積房源 精裝6400 600 挑高7500 花語雙峰 17 5665 264 0 7800 否 2023 售完 花語雙峰 18 6875 168 0 7500 毛坯 百度空間 4048 221 90 4750 4M 毛坯 辦公性質(zhì) 21世紀 國際公寓 4252 84 0 6300 否 毛坯 下半年推新房源 瑞沨名苑 5788 141 2 6000 否 毛坯 清盤 合計 2616 280 營銷目標 小戶型產(chǎn)品（含沿街商業(yè)）在一個市場強銷期內(nèi)完成大部分銷售； 如趕在 2023年 9月樓市旺季開盤，預(yù)計在 6個月期間，即 2023年 2月 完成小戶型總量 90%； 寫字樓產(chǎn)品在 2023年上半年進行銷售，一年時間內(nèi)完成大部分銷售； 寫字樓如在 2023年 2月具備銷售條件，預(yù)計需要貫穿二個市場旺季，即： 2023年 56月、 2023年 910月。 設(shè)計中考慮東西兩側(cè)的防曬降噪 外遮陽卷簾 關(guān)于精裝修 本項目公寓部分的主要客群是投資客及首次臵業(yè)者，該類型客群對精裝修的需求較大，因此建議 公寓做精裝修 ； 精裝修主要是針對地面、墻面、衛(wèi)生間、廚房等空間的硬裝修，不考慮軟裝飾； 硬裝修成本建議控制在 600800元 /㎡，以控制由于總價過高而抬高投資門檻； 辦公 部分由于客戶需求的多元化， 不建議提供精裝修 。 ? 土地年限：項目土地為住宅性質(zhì)，使用年限 70年 銷售價格及銷售情況 ? 平層毛坯 5800，精裝 6400，挑高均價7500。 ? 潛在供應(yīng) 09下半年或 2023上半年有新房源推出，面積有 40— 50 ㎡的單室套、 70— 80 ㎡的兩房、 100 ㎡的三房房源。 三、風(fēng)格、營銷借勢別墅產(chǎn)品； 將建筑風(fēng)格轉(zhuǎn)變?yōu)榕c瑞景別墅類似風(fēng)格的外立面，塑造歐式建筑風(fēng)格外觀。 營銷核心出發(fā)點：宗地價值和資金回款 合理利潤最大化（回款多少？） 銷售難度和速度（怎么回款？） 新 聯(lián)廣認為，瑞景四期營銷的核心是： 從宗地條件來說 瑞景四期小戶型的地段、環(huán)境、樓層數(shù)、景觀、配臵等決定它的實際價值要高于江寧地鐵沿線在售同類小戶型產(chǎn)品。 二、以標桿產(chǎn)品產(chǎn)品突破市場； 六層頂樓帶露臺的山景戶型作為優(yōu)勢產(chǎn)品，我們建議通過： １、五、六樓西側(cè)做 120m2復(fù)式，上層留出私家山景露臺； ２、電梯只通五、六層，塑造小豪宅專屬尊崇；等 將其進一步塑造成標桿產(chǎn)品，并作為推廣中的核心點進行傳播，突破市場。 ? 銷售價格 項目單身公寓均價 6300元 /㎡，目前已全部售出。 08年 12月 5日推出682套 4560平方小戶型房源； 09年 5月 22日推出 160套 3356 ㎡小戶型房源； ? 交付標準：部分精裝修，裝修標準600元 /平方。 建議采用揉入法式元素的外立面風(fēng)格，打造成將軍路沿線有特色的 法式風(fēng)情商業(yè)街 ，與瑞景文華整體別墅風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 第三章 瑞景四期總體營銷策略 營銷定位 總體營銷策略 營銷目標 開發(fā)進度建議 價格定位 精裝電梯多層 〃 法式山景小豪宅 營銷定位 A、概念聚中原則 —— “法式山景小豪宅” 山景：不可復(fù)制的差異性價值 法式：差異化風(fēng)格。 〃 售樓處建議： 選瑞景會所作為售樓處，售樓處應(yīng)在 8月初即具備蓄水條件。 思 路 推售策略 西邊景觀戶按 1/5到 1/6比例縱向銷控，并拉大東西戶差價，人為造成西邊戶可售戶數(shù)少，以總價優(yōu)勢鎖定客戶并向東邊戶擠壓。法式山景小豪宅 ”行銷概念，促成豐滿可知、洋溢魅力之四期名宅品牌形象，將瑞景地產(chǎn)品牌通過成功的項目運作再次向樓市推廣。白蘭地 多層配備專屬電梯，排場決定價值 總價低，品質(zhì)不低 法式建筑的格調(diào)更顯超值 瑞景 白蘭地，不是大小的問題 20席法式山景小戶型 之后，僅供仰望 20席法式山景小戶型 之后，僅供仰望 （ 1）形象期（ ） 側(cè)重于大眾媒體宣傳如：短期戶外大牌 (市區(qū) +江寧 ) 等同時輔以網(wǎng)絡(luò)廣告 （ 2）蓄客期（ ） 集中宣傳。 00:38:5300:38:5300:38Sunday, February 26, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 00:38:5300:38:5300:382/26/2023 12:38:53 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 12時 38分 53秒 上午 12時 38分 00:38: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 12時 38分 :38February 26, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:38:5300:38:5300:38Sunday, February 26, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時 38分 53秒 00:38: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 12時 38分 :38February 26, 2023 1行動出成果，工作出財富。即： 2023年 7月至 2023年 2月 % 50%= 2023年 2月至 2023年 2月 % 50%= 整盤共計： 425萬元 媒體推廣費用測算 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。白蘭地 生活在別墅之上，法式山景小豪宅 住進將軍山別墅區(qū) 你比鄰居少奮斗了二十年 瑞景 〃 白蘭地 生活在別墅之上， 50平米分享將軍山 千萬別墅里的鄰居 一邊仰望山，一邊仰望你 瑞景 銷售現(xiàn)場制造認購火爆的旺市場面，配合大眾推廣力度的增強，使現(xiàn)場來訪客的緊迫感增強，使由于推廣的來訪通過排號加壓后有效性更強。 策略二 集中引爆，縮短排號期 打破理性，斷退房后路 50平米法蘭西 / 別墅之上的山景小豪宅 形象定位 推廣策略 A、系列新聞強推“ 50m2法式山景小豪宅 ”概念 —— “不可復(fù)制的小戶型升級版” ； “ 50平米法蘭西” ； 創(chuàng)造“第一印象”制高點，力達“先聲奪人，領(lǐng)袖群雄”之開幕盛勢。 開發(fā)節(jié)奏 為了完成上述營銷目標，我們需要工程進度的配合、支持。 按測算價格，酒店式公寓總銷： 13946m2 6200元 /m2=8646萬 創(chuàng)意辦公總銷： 2721m2 14000元 /m2=3809萬 寫字樓總銷： 7221m2 6500元 /m2=4693萬 四期總銷共計：約 。辦公部分的分割應(yīng)盡可能控制面積，主力分割面積以 100160為宜。 小面積兩房 約 7085 36 17% 在五、六層?xùn)|側(cè)布臵。 ? 一號樓是項目的標志性建筑，共18層，除了底層商業(yè)的設(shè)計，全部都是酒店式公寓，面積在 5060㎡之間。 ? 剔除南方